SG

LE 06 MAI 2025

Minute n°

N° RG 20/04603 – N° Portalis DBYS-W-B7E-K24T

SCPI IMMORENTE

C/

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 5]

Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

la SELARL GILLES APCHER – 336

la SCP IPSO FACTO AVOCATS – 213

M^e Claude RYCHTER – [Localité 18]

délivrées le

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 17]

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QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT

du SIX MAI DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Stéphanie LAPORTE, Juge,

Assesseur : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,

Assesseur : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 04 FEVRIER 2025 devant Stéphanie LAPORTE, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 24 AVRIL 2025 prorogé au 06 MAI 2025.

Jugement Contradictoire rédigé par Stéphanie LAPORTE, prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

SCPI IMMORENTE, dont le siège social est sis [Adresse 12]

Rep/assistant : Maître Matthieu CAOUS-POCREAU de la SCP IPSO FACTO AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Claude RYCHTER, avocat au barreau de PARIS

DEMANDERESSE.

D’UNE PART

ET :

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 5], domiciliée : chez Syndic SAS JM LEFEUVRE, dont le siège social est sis [Adresse 13]

Rep/assistant : Maître Gilles APCHER de la SELARL GILLES APCHER, avocats au barreau de NANTES

DEFENDERESSE.

D’AUTRE PART

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EXPOSE DU LITIGE

La copropriété MITRIE CHALATRES est une copropriété datant des années 1960, composée de plusieurs bâtiments. La SCPI IMMORENTE est propriétaire, dans le bâtiment A situé au [Adresse 15], du lot n°22, à destination commerciale.

A l’occasion d’une assemblée générale, en date du 08 septembre 2020, des résolutions ont voté des travaux de remplacement des colonnes d’eaux usées au [Adresse 16] et la dépose des éléments de salle de bains et de cuisine dans certaines parties privatives. La SCPI IMMORENTE s’est opposée à ces résolutions.

Par acte du 23 octobre 2020, la SCPI IMMORENTE a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nantes, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] Nantes, aux fins d’annulation des résolutions 6, 7 et 8 de l’assemblée générale du 08 septembre 2020.

Par dernières conclusions récapitulatives notifiées le 25 octobre 2024, la SCPI IMMORENTE a sollicité du tribunal, au visa des articles 8, 9, 10, 10-1, 11, 18, 24 dont c), 42 et 43 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1, 9, 11, 13 du décret du 17 mars 1965, des articles 1103 et suivants du code civil et les clauses conventionnelles du règlement de copropriété, de :

Juger injustifiés et contraires, d’une part, à la réalité des travaux privatifs et en parties communes exécutés et, d’autre part, aux clauses conventionnelles du règlement de copropriété, violant les articles 8, 9, 10, 11, 18 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 les arguments et demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic ;

Condamner le syndicat des copropriétaires à appliquer la clause conventionnelle du règlement de copropriété de l’article 3 § 3 ;

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de toutes ses demandes de principe et financières contre la SCPI IMMORENTE ;

Condamner le syndicat des copropriétaires à annuler l’appel de fonds du 1er octobre 2021 (Rempl Colonnes [Localité 14] 23 CH 1/1) de 40 732,26 € ;

Condamner le syndicat des copropriétaires à inscrire au crédit du compte de charges de la SCPI IMMORENTE la somme de 40 732,26 € sous astreinte de 5 000 € par jour de retard à compter de la date du prononcé du jugement à intervenir.

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] représenté par son syndic à rembourser et payer à la SCPI IMMORENTE la somme indue de 28 000 € avec intérêts à compter du 1er juillet 2022, date de son paiement ;

Juger injustifiée la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] quel qu’en soit le montant demandé ;

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de toute demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Juger nulles les résolutions 6, 7, et 8 de l’assemblée générale du 8 septembre 2020 et les résolutions 11 et 12 de l’assemblée générale du 22 septembre 2021 ;

Juger que tous les prix afférents aux travaux des rénovations des parties privatives (107 362,95 € TTC) devront être répartis uniquement sur les tantièmes des lots des appartements concernés par les travaux privatifs listés et décrits par les factures des entreprises [L] et APC jointes à la convocation et en aucun cas sur les tantièmes du lot 22 de la SCPI IMMORENTE ;

Juger que les prix des travaux de déposes et poses des canalisation [Localité 14] devront être répartis sur tous les lots du Bâtiment A à l’exception du lot 22, en application de l’article 3 § 3 des clauses du règlement de copropriété ;

En toutes hypothèses :

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic à payer à la SCPI IMMORENTE :

Une indemnité de 7 500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;Les dépens que M^e CAOUS POCREAU est autorisé à recouvrer. Préciser que, au visa de l’article 10-1, les frais de procédure ne seront pas répartis sur les tantièmes du lot 22 de la SCPI IMMORENTE.

La SCPI IMMORENTE sollicite l’annulation des résolutions n°6, 7 et 8 de l’assemblée générale du 08 septembre 2020 et des résolutions n°11 et 12 de l’assemblée générale du 22 septembre 2021. Elle conteste, d’une part, la prise en charge des travaux de peintures des plafonds et murs, de la pose de dallage, de modernisation d’équipement sanitaires, de mise en conformité d’installations privatives électriques dans 11 des 22 lots du bâtiment A, dans les parties privatives de logements, au titre des charges générales spéciales de ce bâtiment. Elle fait valoir, d’autre part, que l’article 3 § 3 du règlement de copropriété exclut le lot n°22 dont elle est propriétaire, de la répartition des charges communes spéciales de travaux de ce bâtiment A. Elle indique que ce lot à destination commerciale est totalement indépendant des autres lots. Il n’est concerné que par le gros œuvre, nullement par les colonnes des eaux usées, qui ne desservent pas son lot. La SCPI IMMORENTE conteste donc devoir participer aux travaux réalisés sur ces colonnes et sur des parties privatives de lots d’habitation de l’immeuble A.

La demanderesse souligne par ailleurs que la résolution n°7 de l’assemblée du 08 septembre 2020, décide à la fois l’exécution de travaux dans les parties communes du bâtiment A (colonnes d’eaux usées) et des travaux de rénovation des parties privatives (salles de bains et cuisines) avec un budget global, réparti selon une clé de répartition que le règlement de copropriété ne prévoit pas. Elle souligne qu’il en est de même pour la résolution n°11 de l’assemblée du 22 septembre 2021. Selon elle, les résolutions qui regroupent plusieurs objets, heurtent l’article 13 du décret du 17 mars 1967. La SCPI IMMORENTE fait également état d’une différence entre le coût des travaux approuvé dans la résolution n°11 de l’assemblée du 22 septembre 2021 et leur coût réel, justifiant l’annulation de la résolution.

S’agissant de la résolution 6 de l’assemblée du 08 septembre 2020, la demanderesse soutient que le diagnostic amiante avant travaux concerne exclusivement les appartements, et qu’il ne peut être intégré dans les charges communes générales. Pour la résolution n°8 de l’assemblée du 08 septembre 2020 et 12 de l’assemblée du 22 septembre 2021, elle n’a plus lien d’être dès lors qu’il s’agit des honoraires du syndic en lien avec les travaux annulés.

En conséquence de l’annulation des résolutions, la SCPI IMMORENTE demande que la somme de 40.732,26 euros soit inscrite au crédit de son compte de charge.

La SCPI IMMORENTE sollicite le remboursement de la somme de 28.000 euros versée pour les travaux portant sur les colonnes d’eaux usées.

Elle s’oppose à la demande reconventionnelle formée par le syndicat des copropriétaires en paiement d’arriéré de charges, faisant valoir que les sommes réclamées ne sont que partiellement en lien avec le présent litige. Elle conteste également la demande au titre de la résistance abusive considérant que son refus de payer les charges litigieuses est fondé.

Elle demande la condamnation du syndicat des copropriétaires à payer dépens et à lui verser la somme de 7500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions du 18 juin 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] Nantes, a sollicité du tribunal, au visa des articles 9, 10, 10-1, 11, 43 de de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 1er du décret du 17 mars 1967, de l’article 1156 du code civil, de :

Dire et juger le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Mitrie Chalâtres, sis [Adresse 6], représenté par son syndic, le Cabinet JEAN MICHEL LEFEUVRE bien fondé et recevable en ses fins, demandes et prétentions,

Dire et juger que l’interprétation du règlement de copropriété conduit à inclure le lot n°22 de la SCPI IMMORENTE dans la contribution aux parties communes spéciales du Bâtiment A ;

Dire et juger que les charges appelées pour les travaux de remplacement des colonnes d’eaux usées à la charge de la SCPI IMMORENTE sont fondées au regard de la répartition des charges résultant du règlement de copropriété ;

En conséquence,

Débouter la SCPI IMMORENTE de ses demandes de nullité des résolutions n°6, 7 et 8 de l’Assemblée Générale du 8 septembre 2020 et des résolutions n°11 et 12 de l’Assemblée Générale du 22 septembre 2021 ;

Débouter la SCPI IMMORENTE de sa demande d’annulation de l’appel de fonds du 1er octobre 2021 de 40.732,26 € relatif au remplacement des colonnes d’eaux usées;

Débouter purement et simplement la SCPI IMMORENTE de l’ensemble de ses autres demandes,

Sur la demande reconventionnelle en règlement de l’arriérés de charges de copropriété,

Condamner la SCPI IMMORENTE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Mitrie Chalâtres, sis [Adresse 6], la somme de 5.360,68 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires à leur recouvrement selon décompte actualisé arrêté au 29 mai 2024, à parfaire, assorti des intérêts de droit à compter des présentes ;

Condamner la SCPI IMMORENTE au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

En tout état de cause,

Condamner la SCPI IMMORENTE à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Mitrie Chalâtres, sis [Adresse 6], représenté par son syndic, le Cabinet JEAN MICHEL LEFEUVRE la somme de 9.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner la même aux entiers dépens.

A l’appui de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Mitrie Chalâtres fait valoir que les résolutions n°7 et 8 de l’assemblée générale du 08 septembre 2020 ont été annulées par l’assemblée générale du 22 septembre 2021 dans le cadre de la résolution n°6, faisant que leur annulation est devenue sans objet.

Concernant la résolution n°11 de l’assemblée du 22 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’elle porte sur des objets connexes et ne heurte pas l’article 13 du décret. Il indique que les travaux réalisés sur les colonnes d’eaux usées ont eu un impact sur les sanitaires de certaines parties privatives, imposant leur réfection. Quant à la clé de répartition, il ne s’agit pas d’une nouvelle, mais de celle prévue dans le règlement de copropriété pour les charges communes spéciales du bâtiment A.

Sur la différence de chiffrage, le syndicat des copropriétaires souligne que c’est une simple erreur matérielle.

Le concluant soutient que les travaux affectant les parties privatives sont des travaux d’intérêt collectif et que les copropriétaires qui subissent un préjudice du fait de travaux nécessaires aux parties communes doivent être indemnisés. Il précise que les colonnes ont dû être changées du fait de leur vétusté et que ces travaux ont imposé la dépose des sanitaires et des cloisonnements intérieurs, dans les parties privatives des lots, y compris dans le lot n°22.

Il soutient également que le lot n°22 se voit attribuer des charges spéciales liées au bâtiment A par les articles 8 et 9 du règlement. Sur la répartition des charges communes spéciales dans le règlement de copropriété, le concluant fait valoir l’ancien article 1156 du code civil et les articles 6-2 et 10 de la loi du 10 juillet 1965, pour soutenir que le lot n°22 ne peut être exonéré des charges spéciales et que l’article 3-3 du règlement de copropriété contient une erreur matérielle, qui apparaît à la lecture des articles 8 et 9 dudit règlement.

Il souligne que les frais de remplacement des colonnes d’eaux usées sont des charges liées à la conservation des parties communes et non des charges entrainées par un élément d’équipement commun, réparties selon le critère d’utilité.

Sur la résolution n°12, relative aux honoraires et vacations du syndic, la résolution n°11 n’étant pas annulée, la demande en nullité la concernant n’est pas fondée.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 17], fait valoir à titre de fin de non-recevoir des demandes de la SCPI IMMORENTE, le principe de l’estoppel, dès lors que la demanderesse a soutenu dans un premier temps être redevable des charges liées au remplacement des colonnes d’eaux usées, pour finalement le contester.

S’agissant de la résolution n°6 de l’assemblée du 08 septembre 2020, relative à l’établissement d’un diagnostic amiante avant travaux, il n’était pas uniquement nécessaire pour les travaux réalisés sur les parties privatives, mais pour ceux relatifs au changement de colonne selon l’article R44.12.94 du code du travail.

Le concluant conteste la demande d’une nouvelle répartition des charges formée par la SCPI IMMORENTE, dès lors qu’elle ne respecte pas le règlement de copropriété.

A titre reconventionnel, le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 6171,17 euros, selon décompte actualisé au 12 avril 2023, au titre des arriérés de charges. Elle soutient que cette somme intègre celle restant due au titre de sa quote-part des travaux de remplacement des canalisations d’eaux usées. Il demande également l’indemnisation du préjudice subi du fait de la résistance du copropriétaire à payer ses charges, à hauteur de 10.000 euros.

Il demande enfin que la SCPI IMMORENTE soit condamnée aux dépens et à verser la somme de 9000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 05 décembre 2024. L’affaire a été plaidée à l’audience du 04 février 2025 et mise en délibéré au 24 avril 2025 prorogée au 06 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes des parties tendant à voire « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 30 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droit spécifique à la partie qui en fait la demande. Elles ne feront alors pas l’objet d’une mention au dispositif.

Il convient d’ajouter que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 17], fait valoir à titre de fin de non-recevoir des demandes de la SCPI IMMORENTE, le principe de l’estoppel. Le principe de l’estoppel, ou l’interdiction de se contredire au détriment d’autrui, vise une attitude procédurale consistant pour une partie, au cours d’une même instance, à adopter des positions contraires ou incompatibles entre elles, dans des conditions qui induisent en erreur son adversaire sur ses intentions.

Toutefois, cette fin de non-recevoir aurait dû être soulevée devant le juge de la mise en état, seul compétent pour en connaître selon l’article 789 6° du code de procédure civile, dans le cadre des instances introduites à compter du 1er janvier 2020. Il n’y a pas lieu de l’évoquer dans la présente décision.

Sur l’annulation des résolutions n°6, 7 et 8 de l’assemblée générale du 08 septembre 2020 et des résolutions n°11 et 12 de l’assemblée générale du 22 septembre 2021

La SCPI IMMORENTE sollicite l’annulation des résolutions n°6, 7 et 8 de l’assemblée générale du 08 septembre 2020 et des résolutions n°11 et 12 de l’assemblée générale du 22 septembre 2021 en contestant, d’une part, la prise en charge de travaux privatifs dans 11 des 22 lots du bâtiment A, au titre des charges générales spéciales de ce bâtiment.

Elle fait valoir, d’autre part, que l’article 3 § 3 du règlement de copropriété exclut le lot n°22 dont elle est propriétaire, de la répartition des charges communes spéciales de travaux de ce bâtiment A. La demanderesse souligne que la résolution n°7 de l’assemblée du 08 septembre 2020 et la résolution n°11 de l’assemblée du 22 septembre 2021, regroupent plusieurs objets, en violation de l’article 13 du décret du 17 mars 1967. La SCPI fait également état d’une différence entre le coût des travaux approuvé dans la résolution n°11 de l’assemblée du 22 septembre 2021 et leur coût réel, justifiant l’annulation de la résolution.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Mitrie Chalâtres fait valoir que les résolutions n°7 et 8 de l’assemblée générale du 08 septembre 2020 ont été annulées par l’assemblée générale du 22 septembre 2021 dans le cadre de la résolution n°6, faisant que leur annulation est devenue sans objet.

Concernant la résolution n°11 de l’assemblée du 22 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires soutient qu’elle porte sur des objets connexes et ne heurte pas l’article 13 du décret. Il indique que les travaux réalisés sur les colonnes d’eaux usées et sur les parties privatives sont indissociables et doivent être pris en charge par l’ensemble des copropriétaires. Il indique que le lot n°22 se voit attribuer des charges spéciales liées au bâtiment A par les articles 8 et 9 du règlement de copropriété, l’article 3-3 dudit texte écartant par erreur le lot n°22 de la répartition des charges spéciales. Il souligne que les frais de remplacement des colonnes d’eaux usées sont des charges liées à la conservation des parties communes et non des charges entrainées par un élément d’équipement commun, réparties selon le critère d’utilité.

Sur les résolutions n°7 et 8 de l’assemblée générale du 08 septembre 2020

Les résolutions n°7 et n°8 de l’assemblée générale du 08 septembre 2020 ont été annulées dans le cadre de l’assemblée générale du 22 septembre 2021, par la résolution n°6.

La SCPI IMMORENTE ne justifiant pas du bien-fondé du maintien de sa demande d’annulation, celle-ci doit être rejetée.

Sur les résolutions 11 et 12 de l’assemblée générale du 22 septembre 2021 et la résolution n°6 de l’assemblée générale du 08 septembre 2020

La résolution n°11 de l’assemblée générale du 22 septembre 2021 ratifie les travaux de changement des colonnes d’eaux usées du [Adresse 11] ; la résolution n°12 concerne les honoraires et vacations du syndic en lien avec ces travaux.

La résolution n°11 ratifie les travaux de remplacement des colonnes d’eaux usées à proprement dits, ainsi que les travaux réalisés sur les parties privatives des logements, que ce soit au niveau des sanitaires, des salles de bains, des cloisons et des peintures intérieures.

L’alinéa 1er de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 relatif à la convocation à l’assemblée générale, prévoit que « La convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée (…). »

Selon l’article 13 du décret du 17 mars 1967, « L’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.

Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l’ordre du jour. »

Sur la base de ces dispositions, l’organe délibérant de la copropriété est tenu de se prononcer par des votes différents sur chacun des points de l’ordre du jour, sauf sur des questions interdépendantes les unes des autres. Chaque résolution proposée ne doit avoir qu’un seul objet.

Ainsi, bien que répondant à une connexité évidente, des questions ayant trait à des travaux distincts et au choix des entreprises chargées de les réaliser, doivent en principe faire l’objet de votes séparés, afin d’offrir aux copropriétaires un vrai pouvoir décisionnel. En l’espèce, la même résolution se prononce sur les deux objets.

En outre, la résolution concerne à la fois des travaux portant sur le remplacement, de parties communes du bâtiment A, à savoir les colonnes « eaux usées », du fait de leur vétusté, et des travaux qui touchent des parties privatives, à savoir des sanitaires, cloisons et peintures intérieures, à l’intérieur des lots du bâtiment A. Ces deux types de travaux sont de natures différentes et soumises à des dispositions distinctes. Ainsi, la prise en charge des travaux affectant des parties privatives relève-t-elle, de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoit une indemnisation des copropriétaires subissant un préjudice du fait de l’exécution de travaux portant sur des parties communes, mais imposant un accès aux parties privatives. Il aurait fallu voter le remplacement des colonnes d’eaux usées, avant d’envisager l’indemnisation des préjudices subis par les copropriétaires, du fait de ces travaux.

Le vote unique retenu par le syndicat des copropriétaires justifie l’annulation de la résolution n°11 de l’assemblée générale du 22 septembre 2021 ayant ratifié les travaux de changement des colonnes d’eaux usées du [Adresse 11] et, subséquemment, celle de la résolution n°12 sur les honoraires et vacations du syndic en lien avec ces travaux.

En tout état de cause, la lecture du règlement de copropriété ne permet pas d’affirmer que la SCPI IMMORENTE, propriétaire du lot n°22, était redevable du coût de ces travaux.

En effet, selon l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, « les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.

La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles ».

Quant à l’article 9 I de la même loi, il prévoit que « I. – Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative. »

Le règlement de copropriété établi le 10 juin 1960 et modifié les 28 février 1967 et 06 avril 1990, décrit dans le chapitre II, article 3, les parties communes à tous les copropriétaires, sans exception (article 3-1), les parties communes à l’ensemble des copropriétaires des immeubles collectifs A-BC-D et EF pour les lots 1 à 159 inclus (article 3-2) et les parties communes à chacun des bâtiments A-BC-D et EF « mais seulement aux copropriétaires des lots 1 à 21, pour le bâtiment A, 44 à 71 pour le bâtiment BC, 100 à 113 pour le bâtiment D et 128 à 143 pour le bâtiment EF.

Le règlement prévoit ainsi des parties communes générales comprenant les abords de l’ensemble immobilier et les extérieurs des bâtiments, ainsi que les parties bâties, le gros œuvre, les fondations, la charpente, la cheminée, etc.

Il décrit également des parties communes spéciales par bâtiment ou groupe de bâtiments, c’est l’objet de l’article 3-3, qui comprennent les ornements des façades, balcons, terrasses, les coffres, les gaines et conduits de cheminée, (…), « les tuyaux de chute et d’écoulement des eaux de pluie, des eaux ménagères et matières usées, d’évacuation des water-closets, les gaines vide-ordures, (…), les colonnes montantes et descentes d’eau, du chauffage central du gaz, de l’électricité, sauf les parties de ces tuyaux et canalisations se trouvant à l’intérieur des locaux privés et affectés à l’usage du propriétaire de ces locaux), etc. ». Cet article décrit tous les équipements et parties d’un immeuble, en dehors des parties gros œuvre, toiture, fondations. Il les qualifie de parties communes spéciales à chaque bâtiment ou groupe de bâtiment.

Cette description doit être confrontée à celles des articles 3-1 et 3-2 concernant les parties communes générales, ainsi qu’à l’article 4-2 consacré aux parties privatives qui prend soin de décrire, de manière extrêmement détaillée, les parties privatives du lot n°22, à usage commercial.

Selon cette stipulation, sont parties privatives « les canalisations à l’intérieur des locaux, à partir des chutes ou colonnes de distribution communes, affectées à l’usage du local, pour la distribution de l’eau, du gaz, de l’électricité, du chauffage central, l’évacuation des eaux usées, etc… » et il est indiqué que lesdits locaux commerciaux formant le lot n°22 « sont grevés, au profit du surplus des immeubles, d’une servitude de passage (…) des canalisations diverses (eau, gaz, électricité, chauffage, descentes d’eaux usées et chute de water-closets), nécessaires à ces portions d’immeubles ».

La lecture de ces stipulations, en dépit de leur manque de clarté, permet de comprendre que la particularité du lot n°22 au sein du bâtiment A, constitué de logements, justifie tant une description détaillée de ce qui constitue ses parties privatives, que son exclusion des parties communes spéciales du bâtiment A, qui ne parait pas être le résultat d’une erreur. La volonté d’isoler ce lot du reste des lots du bâtiment A transparait dans la lecture de l’article 3-3 et de l’article 4-2 du règlement. Les colonnes d’eaux usées visant à desservir les lots d’habitation ne concernent pas le lot n°22, qui est autonome, et qui est même grevé d’une servitude de passage, pourtant peu compatible avec le statut de la copropriété, pour permettre à ces colonnes de traverser les parties privatives du lot.

Le fait que le tableau de répartition des charges communes, prévu à l’article 9 affecte une quote-part de charges pour les parties communes spéciales au bâtiment A est en revanche contradictoire, avec les articles précités. Dans la mesure où les charges spéciales doivent être rattachées à des parties communes spéciales, cet article ne peut suffire pour les faire supporter au lot n°22.

Il apparait ainsi, à la lecture du règlement de copropriété, que le lot n°22 n’a pas de droits indivis dans les éléments et équipements visés à l’article 3-3, dans le bâtiment A et ne peut ainsi être redevable des charges liées à ces parties communes spéciales.

Sur la résolution n°6 de l’assemblée générale du 08 septembre 2020

La résolution n°6 concerne l’établissement d’un diagnostic amiante avant travaux, en vue de la réalisation des travaux de remplacement des colonnes d’eaux usées. Le coût de ce diagnostic ayant été réparti entre l’ensemble des lots principaux du bâtiment A, en méconnaissance de l’article 3-3 du règlement, la résolution est annulée.

Sur les conséquences financières de ces annulations

La nullité de ces résolutions justifie l’annulation de l’appel de fonds du 1er octobre 2021 de 40.732,26 euros, adressé à la SCPI IMMORENTE, pour les travaux de remplacement des colonnes d’eaux usées et le remboursement de la somme de 28.000 euros déjà versée en paiement des travaux.

Il convient de condamner le syndicat des copropriétaires à inscrire au crédit du compte charges de la SCPI IMMORENTE, la somme de 40.732,26 euros et à rembourser la somme de 28.000 euros. Aucun élément ne permet de douter de la diligence du syndicat des copropriétaires et la demande d’astreinte est ainsi rejetée.

Quant aux intérêts sur les sommes dues, ils ne courent qu’à compter du présent jugement, qui seul détermine le principe et le montant de la créance indemnitaire.

Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires

A titre reconventionnel, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Mitrie Chalâtres sollicite la condamnation de la SCPI IMMORENTE à verser un arriéré de charges comprenant la somme restant due au titre de sa quote-part de travaux de remplacement des canalisations d’eaux usées, ainsi que la somme de 10.000 euros pour les retards de paiement.

Sur la base des développements précédents, ces demandes doivent être rejetées.

Les dépens et les frais irrépétibles

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de l’immeuble Mitrie Chalâtres, succombant en la présente instance, sera condamné au paiement des dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître CAOUS POCREAU.

La SCPI IMMORENTE sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Mitrie Chalâtres est condamné à verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il est débouté de sa demande d’indemnisation au même titre.

L’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige.

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au Greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de la SCPI IMMORENTE, d’annulation des résolutions n°7 et n°8, prises lors de l’assemblée générale du 08 septembre 2020, déjà annulées par la résolution n°6 de l’assemblée générale du 22 septembre 2021;

ANNULE les résolutions n°11 et 12 prises lors de l’assemblée générale du 22 septembre 2021;

ANNULE la résolution n°6 prise lors de l’assemblée générale du 08 septembre 2020;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] [Localité 17] à inscrire au crédit du compte charges de la SCPI IMMORENTE, la somme de 40.732,26 euros

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] à verser la somme de 28.000 euros à la SCPI IMMORENTE, en remboursement des charges indues, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

REJETTE les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] [Localité 17], au titre des arrières de charges et de l’indemnisation du retard dans le paiement ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] [Localité 17] aux dépens ;

ACCORDE à M^e CAOUS POCREAU le bénéfice du recouvrement direct dans les conditions prévues à l’article 699 du code du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] [Localité 17], à verser la somme de 2000 euros à la SCPI IMMORENTE, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] [Localité 17] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISPENSE la SCPI IMMORENTE, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandrine GASNIER Stéphanie LAPORTE