MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 25 Février 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01168 – N° Portalis DB2H-W-B7I-ZLJI

AFFAIRE : S.A.S. MMT C/ S.C.I. HALEAKALA, Société MATMUT, Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 15], SAS FONCIA, [T] [N] [L] [O], SA PACIFICA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Victor BOULVERT, Juge

GREFFIER : Madame Catherine COMBY

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. MMT, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Laurent PRUDON, avocat au barreau de LYON, avocat postulant et Maître Benoît MAURIN de la SELARL MAURIN PILATI ASSOCIES, avocats au barreau de BESANCON, avocat plaidant

DEFENDEURS

S.C.I. HALEAKALA,

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Philippe PLANES, avocat au barreau de LYON

Société MATMUT,

dont le siège social est sis [Adresse 11]

représentée par Maître Ugo DI NOTARO de la SELARL EKLION DEFENSE CONSEIL, avocats au barreau de LYON

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9],

représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 14],

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représenté par Maître Alexandre GEOFFRAY de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocats au barreau de LYON

SAS FONCIA,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Alexandre GEOFFRAY de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Monsieur [T] [N] [L] [O],

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Thibaut DE BERNON de la SELARL ALAGY BRET ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

SA PACIFICA, en qualité d’assureur de Monsieur [T] [L] [O],

dont le siège social est sis [Adresse 13]

représentée par Maître Thibaut DE BERNON de la SELARL ALAGY BRET ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 10 Septembre 2024

Délibéré prorogé au 25 Février 2025

Notification le

à :

Maître [U] [E] de la SELARL ALAGY BRET ET ASSOCIES – 11, Expédition

Maître [P] [R] de la SCP CHAZELLE AVOCATS – 875, Expédition

Maître [B] [K] de la SELARL EKLION DEFENSE CONSEIL – 1706,

Expédition

Maître [M] [Y] – [Adresse 10], Expédition

Maître [H] [Z] – 533, Expédition et grosse

+ service suivi des expertises, régie et expert, Expédition

EXPOSE DU LITIGE

La société SIGISE, propriétaire d’un local commercial à destination de restaurant au rez-de-chaussée et sous-sol de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 15], l’a donné à bail à la SARL GOODYWINES, à compter du 1er octobre 2012.

Par acte du 25 janvier 2016, à effet au 15 janvier 2016, la SARL GOODYWINES a vendu à la SASU MMT le fonds de commerce de restaurant développé dans le local commercial.

Par acte du 21 décembre 2017, la SCI HALEAKALA a acquis le local commercial dont le bail avait été transféré à la SASU MMT.

En 2018, l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 15] a été soumis au statut de la copropriété.

A compter de l’année 2020, un différend est né entre la SASU MMT et la SCI HALEAKALA au sujet du montant du loyer et des charges, puis du renouvellement du bail, plusieurs commandement de payer visant la clause résolutoire ayant été délivrés sans que la Cour d’appel ne reconnaisse à la bailleresse le bénéfice de l’acquisition de ses effets.

Le 25 juin 2022, un dégât des eaux a affecté le local commercial exploité par la SASU MMT et différentes investigations ont été réalisées.

Le 10 janvier 2024, la SARL DELOCHE CONSULTANTS, dépêchée par la SASU MMT, a conclu qu’elle ne pouvait exploiter le local pris à bail.

Le 18 mai 2024, Maître [F] [G], commissaire de justice mandaté par la SASU MMT, a dressé un procès-verbal de constat portant sur l’état du local commercial.

Par actes de commissaire de justice en date des 21, 22, 23 et 29 mai et 17 juin 2024, la SASU MMT a fait assigner en référé

la SCI HALEAKALA ;

le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 15] ;

la SAS FONCIA ;

Monsieur [T] [L] [O] ;

la SA PACIFICA, en qualité d’assureur de Monsieur [T] [L] [O] ;

la société MATMUT ;

aux fins d’expertise in futurum, de paiement d’une provision et de suspension du paiement de son loyer.

A l’audience du 10 septembre 2024, la SASU MMT, représentée par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions et demandé de :

ordonner une mesure d’expertise au contradictoire des parties défenderesses, conformément au dispositif de ses conclusions ;

condamner in solidum la société MATMUT et la SCI HALEAKALA à lui payer une provision de 250 000,00 euros ;

ordonner la suspension des loyers et charges dus à la SCI HALEAKALA ;

réserver les dépens.

La SCI HALEAKALA, représentée par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions n° 2 et demandé de :

statuer ce que de droit sur la demande d’expertise ;

juger qu’elle formule des protestations et réserves ;

déclarer irrecevable la demande de suspension du paiement des loyers et charges ;

rejeter la demande de suspension du paiement des loyers et charges ;

rejeter la demande de provision formulée à son encontre ;

rejeter toutes les autres prétentions dirigées contre elle ;

mettre les dépens à la charge de la SASU MMT.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 15] et la SAS FONCIA, représentés par leur avocat, ont soutenu oralement leurs conclusions et demandé de :

mettre hors de cause la SAS FONCIA ;

prendre acte des protestations et réserves du Syndicat des copropriétaires quant à la mesure d’expertise sollicitée ;

compléter la mesure d’expertise conformément au dispositif de leurs conclusions ;

réserver les dépens.

Monsieur [T] [L] [O] et la SA PACIFICA, son assureur, représentés par leur avocat, ont soutenu oralement leurs conclusions n° 1 et demandé de :

juger qu’ils formulent des protestations et réserves quant à la demande d’expertise ;

compléter la mission d’expertise conformément au dispositif de leurs conclusions ;

débouter les autres parties de toute demande à leur encontre ;

réserver les dépens et les frais irrépétibles.

La société MATMUT, après avoir constitué avocat, n’a pas comparu à l’audience.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 12 novembre 2024, par mise à disposition au greffe. Le délibéré a été prorogé au 25 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé que si le Défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et que dans cette hypothèse, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

En l’espèce, le rapport de la SARL DELOCHE CONSULTATS et le procès-verbal de constat de Maître [G], ainsi que les pièces n° 4, 5, 8, 9, 11, 12 et 13 du Syndicat des copropriétaires, rendent vraisemblables l’existence des désordres évoqués et l’implication éventuelle de la SCI HALEAKALA, du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à LYON (69001) et de Monsieur [T] [L] [O], occupant l’appartement situé au dessus du local exploité par la SASU MMT, dans leur survenance.

A contrario, la SAS FONCIA, qui n’est pas le syndic de la copropriété, n’est pas susceptible d’être intéressée par le potentiel procès futur entre les parties, de sorte qu’il n’existe aucun motif légitime de la voir participer aux opérations d’expertise.

Par ailleurs, elle n’a pas qualité pour plaider, en lieu et place de la SASU FONCIA [Localité 14], l’absence de motif légitime de voir cette dernière participer aux opérations d’expertise.

La qualité d’assureur multirisques habitation de Monsieur [T] [L] [O] n’est pas contestée par la SA PACIFICA, et la police d’assurance souscrite par la SASU MMT auprès de la société MATMUT est versée aux débats.

Dès lors, il existe un motif légitime d’établir ou de conserver, dès à présent et à l’encontre de toutes les parties défenderesses à l’exception de la SAS FONCIA, la preuve des faits tenant à la réalité, la nature, l’étendue et aux causes des dits désordres, afin de permettre à la SASU MMT d’apprécier, avant d’intenter un procès, son opportunité au regard des moyens de droit et de fait qui pourraient être invoqués.

Enfin, il est rappelé que le juge fixe souverainement le contenu et l’étendue de la mission de l’expert (Civ. 1, 26 novembre 1980, 79-13.870), de sorte qu’il arrête librement les termes de la mission qui lui est confiée, en rapport avec les prétentions des parties, sans être tenu de suivre les propositions qu’elles ont formulées.

Par conséquent, il conviendra de rejeter la demande d’expertise en ce qu’elle est dirigée à l’encontre de la SAS FONCIA et d’y faire droit pour le surplus, selon la mission détaillée au dispositif de la décision.

Sur la demande indemnitaire provisionnelle

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier […] »

En l’espèce, au soutien de sa demande provisionnelle à hauteur de 250 000,00 euros, la SASU MMT expose que les garanties souscrites auprès de la société MATMUT couvrent les dommages causés par les dégâts des eaux et que son préjudice matériel s’élèverait à 462 881,27 euros, outre des pertes d’exploitation liées à la fermeture de son établissement depuis le 25 juin 2022.

Elle ajoute que la responsabilité de la SCI HALEAKALA serait engagée, dès lors qu’elle ne lui aurait pas délivré un local décent et exploitable, ni n’aurait entrepris les démarches utiles auprès du Syndicat des copropriétaires pour remédier aux troubles subis.

La SCI HALEAKALA conteste la demande et fait valoir que si un dégât des eaux a eu lieu le 25 juin 2022, son origine a été identifiée au niveau du siphon de la baignoire de l’appartement de Monsieur [L] [O] et a été réparée dès le 02 juillet 2022.

Elle poursuit en soulignant que, selon le rapport du cabinet CET IRD du 30 octobre 2023, rejoignant l’avis du cabinet POLYEXPERT, la fermeture du restaurant résulte d’une décision de la SASU MMT, sans lien avec les conséquences du sinistre. Ce rapport a d’ailleurs retenu des dommages à hauteur de 12 937,15 euros, vétusté de 2 193,85 euros déduite.

Ce montant des dommages imputables au sinistre est encore avancé par le cabinet CET IRD dans son rapport du 07 mars 2024. Il cite aussi l’estimation des préjudices établie par la SARL DELOCHE CONSULTANTS, à hauteur de 456 895,04 euros, dont il précise qu’elle comprend la réfection totale du restaurant.

Il en résulte, d’une part, que le trouble de jouissance subi par la SASU MMT aurait pour origine un dégât des eaux, fait d’un tiers ayant porté atteinte à l’immeuble, qu’en vertu de l’article 1725 du code civil la Bailleresse ne serait pas tenue de garantir.

D’autre part, en dépit de l’affirmation de la SARL DELOCHE CONSULTANT dans son rapport du 10 janvier 2024, il est n’est pas certain que la fermeture de l’établissement soit imputable à ce sinistre et à un manquement de la SCI HALEAKALA à son obligation de délivrance.

Il s’ensuit que l’obligation indemnitaire dont la SASU MMT se prévaut à son encontre est sérieusement contestable.

S’agissant de la demande à l’encontre de son assureur, non seulement la Demanderesse ne tient pas compte des plafonds de garanties stipulés dans les conditions particulières de la police d’assurance, qui limitent par exemple à 39 000,00 euros la garantie des dommages aux embellissements et à 6 100,00 euros les dommages aux contenus professionnels (p. 5/10), mais fait aussi abstraction de l’exclusion de garantie selon laquelle ne sont pas couverts les dommages provenant d’un défaut de réparation.

Or, il a été vu que certains experts d’assurance considèrent que la fermeture du restaurant procède d’un choix de la SASU MMT. De plus, les rapports du cabinet CET IRD précisent qu’un recours sera à subir de son assureur (p. 8), témoignant de ce que la SASU MMT aurait déjà perçu une indemnisation pour procéder aux réparations.

Dès lors, la preuve de l’obligation indemnitaire dont la société MATMUT serait débitrice au titre des garanties des dommages consécutifs à un dégât des eaux, n’est pas rapportée avec l’évidence requise en référé.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande indemnitaire provisionnelle.

Sur la demande de suspension du paiement des loyers et charges

L’article 1219 du code civil dispose : « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »

L’article 1719 du code civil énonce : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

Lorsque le bailleur manque à une obligation essentielle du contrat, en particulier à son obligation de délivrance d’un local conforme à l’usage auquel il est contractuellement destiné (Civ. 3, 8 juin 1988, 87-11.107 ; Civ. 3, 11 janvier 2006, 04-30.240 ; Civ. 3, 13 juillet 2010, 09-15.409), le locataire n’est pas tenu de payer le loyer s’il se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués comme le prévoit le bail et d’y exercer l’activité convenue (Civ. 3, 21 décembre 1987, 86-13.861 ; Civ. 3, 12 juin 2001, 99-19.457 ; Civ. 3, 6 juillet 2023, 22-15.923).

Sur la recevabilité de la demande de suspension du paiement des loyers et charges

En l’espèce, pour avancer que la demande de la SASU MMT serait irrecevable, la SCI HALEAKALA expose qu’un litige les oppose devant le juge du fond au sujet du paiement du loyer et des charges.

Or, si la Demanderesse s’épanche sur le conflit les opposant à ce sujet, la SCI HALEAKALA reconnaît qu’aucune demande de suspension du loyer n’a été formulée devant le juge du fond et ne soutient pas non plus que l’objet des litiges serait identique, alors qu’elle admet que la SASU MMT n’a pas non plus évoqué, dans cette autre instance, l’existence d’un dégât des eaux et ses éventuelles conséquences sur la délivrance du local commercial.

Par conséquent, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande au principal

En l’espèce, alors que la SASU MMT prétend que l’avis de la SARL DELOCHE CONSULTANT et le procès-verbal de constat dressé par Maître [G], à sa demande, démontreraient qu’il lui est absolument impossible d’exploiter le local pris à bail, il a été vu que ces éléments de preuve sont utilement combattus par les rapports du cabinet CET IRD.

Dans ces conditions, la Demanderesse ne démontre donc pas que l’inertie imputée à la SCI HALEAKALA constituerait un manquement manifestement illicite à son obligation de délivrance et d’assurer sa jouissance paisible, ni ne justifie d’un péril imminent à payer son loyer et ses charges.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette prétention.

Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696, alinéa 1, du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

En l’espèce, il est rappelé que le défendeur à la demande d’expertise fondée sur l’article 145 du Code de procédure civile ne peut être qualifié de perdant au sens des articles 696 et 700 même code (Civ. 2, 10 février 2011, 10-11.774 ; Civ. 2, 21 novembre 2024, 22-16.763).

Par conséquent, la SASU MMT sera provisoirement condamnée aux entiers dépens.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile: « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance provisoire rendue en premier ressort, contradictoire et mise à disposition au greffe,

REJETONS la demande d’expertise en ce qu’elle est dirigée à l’encontre de la SAS FONCIA ;

ORDONNONS une mesure d’expertise judiciaire ;

DÉSIGNONS en qualité d’expert :

Monsieur [A] [S]

[Adresse 4]

[Localité 12]

Tél : [XXXXXXXX01]

Mél : [Courriel 16]

inscrit sur la liste de la Cour d’Appel de [Localité 14], avec pour mission de :

se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera a priori utiles à l’accomplissement de sa mission, en particulier les documents contractuels, les plans et descriptifs des travaux, ainsi que les échanges intervenus entre les parties, les inventorier et en prendre connaissance ;

se rendre sur les lieux, [Adresse 8] à [Localité 15], après y avoir convoqué les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et les visiter ;

recueillir les explications des parties, solliciter les pièces complémentaires apparaissant utiles au regard des dites explications et, le cas échéant, entendre tout sachant ;

vérifier l’existence des désordres allégués par la SASU MMT uniquement dans ses conclusions et les pièces jointes, les décrire, en indiquer la nature, la gravité et la date d’apparition ;

rechercher l’origine, les causes et l’étendue des désordres constatés ;

préciser les conséquences des désordres sur l’exploitation du local commercial conformément à sa destination ;

donner tous éléments permettant d’apprécier les responsabilités encourues et, si les désordres constatés sont dus à plusieurs causes, fournir tous éléments permettant au tribunal d’apprécier dans quelle proportion ils sont imputables à chacune d’elles ;

décrire les travaux propres à y remédier et préciser si des travaux sont à réaliser en urgence ; en chiffrer le coût après avoir, le cas échéant, examiné et discuté les devis présentés par les parties dans le délai qui leur aura été imparti ; préciser la durée des travaux préconisés, déterminer et prescrire si nécessaire les travaux urgents ;

indiquer tout élément paraissant utile à l’appréciation des préjudices de toute nature allégués par la SASU MMT, directs ou indirects, matériels ou immatériels, résultant des désordres constatés, et en donner une évaluation chiffrée ;

s’expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission ci-dessus énoncés sur les dires récapitulatifs et observations des parties produits dans le délai qui leur été aura imparti après le dépôt du pré-rapport, lequel devra répondre à tous les points de la mission et le cas échéant compléter ses investigations ;

faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

DISONS que l’expert fera connaître sans délai son acceptation et qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera pourvu aussitôt à son remplacement par ordonnance rendue d’office ou sur simple requête ;

FIXONS à 4 000,00 eurosle montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que la SASU MMT devra consigner à la Régie d’avances et de recettes du Tribunal judiciaire de LYON, avant le 31 mai 2025 ;

RAPPELONS qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert sera caduque, par application de l’article 271 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert commencera ses opérations dès qu’il sera averti par le greffe de la consignation de la provision ou de la première échéance de celle-ci ;

DISONS que, pour exécuter la mission, l’expert sera saisi et procédera conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284-1 du code de procédure civile ;

ACCORDONS à l’expert un délai de trois mois pour nous communiquer l’évaluation de sa rémunération définitive prévisible et solliciter une provision complémentaire en cas d’insuffisance manifeste ;

DISONS que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d’en informer le magistrat chargé du contrôle des expertises, le cas échéant de solliciter une consignation complémentaire couvrant le coût de sa prestation et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ; disons que si le sapiteur n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert ;

RAPPELONS que l’expert peut demander communication de tous documents aux parties et aux tiers, sauf au juge à l’ordonner en cas de difficulté, y compris sous astreinte, ou à autoriser l’expert à passer outre ou à déposer son rapport en l’état ;

DISONS que l’expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires, écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif ;

DISONS que l’expert devra déposer son rapport au plus tard le 31 mai 2026, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge chargé du contrôle ;

RAPPELONS qu’il appartient à l’expert d’adresser un exemplaire de sa demande de rémunération aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception, lesquelles peuvent adresser, à l’expert et au juge chargé de contrôler les mesures d’instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception ;

RAPPELONS que l’article 173 du code de procédure civile fait obligation à l’expert d’adresser copie du rapport à chacune des parties, ou pour elles à leur avocat ;

DELEGUONS au magistrat chargé du contrôle des expertises la mission d’en suivre les opérations et statuer sur tous incidents ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande indemnitaire provisionnelle de la SASU MMT à l’encontre de la société MATMUT, son assureur, et de la SCI HALEAKALA ;

DECLARONS la SASU MMT recevable en sa demande de suspension du paiement du loyer et des charges ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SASU MMT tendant à être autorisée à suspendre le paiement du loyer et des charges ;

CONDAMNONS provisoirement la SASU MMT aux dépens de la présente instance, étant rappelé que le juge qui statue sur un litige peut condamner les parties aux dépens d’une autre instance, s’il s’agit de frais relatifs à une instance ayant préparé celle dont il est saisi ;

RAPPELONS que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 14], le 25 février 2025.

Le Greffier Le Président