TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 AVRIL 2026

Minute n° :

N° RG 25/00423 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HFZA

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE, Magistrat exerçant à titre temporaire

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

OPH LOGEMLOIRET

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M. [S] (salarié) muni d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [N]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Monsieur [L] [N]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 13 Janvier 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat sous seing privé en date du 6 avril 2018, ayant pris effet le même jour, l’OPH LOGEMLOIRET a consenti un bail à Monsieur [Y] [N] et Monsieur [L] [N], s’agissant d’un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 388,63 euros pour le logement, 31,79 euros pour le stationnement et 13,31 euros pour le jardin, payable à terme échu le 1er de chaque mois.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, la société LOGEMLOIRET a fait signifier le 13 février 2025 à ces derniers un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal s’élevant à 1.192,70 euros.

A défaut de règlement des causes du commandement par les locataires, la société LOGEMLOIRET a fait assigner en référé Monsieur [Y] [N] et Monsieur [L] [N] -par acte d’huissier de justice du 23 mai 2025 signifiés à étude- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail et d’ordonner que la location consentie à Monsieur [Y] [N] et Monsieur [L] [N] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de juger que Monsieur [Y] [N] et Monsieur [L] [N] seront expulsés ainsi que tout occupant de leur chef, dans les délais légaux et ce avec le concours de la [Localité 2] Publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution.condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [Y] [N] et Monsieur [L] [N] au titre des loyers et charges à la somme de 1.377,96 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation en vertu des articles 1231-6 alinéa 3 du Code civil ;Condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [Y] [N] et Monsieur [L] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;Condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [Y] [N] et Monsieur [L] [N] au paiement d’une somme de 400 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;Condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [Y] [N] et Monsieur [L] [N] en tous les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement et de la présente assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

À l’audience du 13 janvier 2026, la société LOGEMLOIRET – représentée avec pouvoir par Monsieur [Q] [S] – a actualisé le montant de la dette à la somme de 3.734,84 euros. Aussi, il a indiqué n’avoir aucun contact avec les locataires depuis 2024 et a précisé que le dernier paiement a eu lieu le 7 juin 2024.

Cités à étude, Monsieur [Y] [N] et Monsieur [L] [N] n’ont pas comparu, ni personne pour eux.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 27 mai 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 13 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir préalablement signalé à la caisse d’allocations familiales du Loiret la situation d’impayés de Monsieur [Y] [N] et Monsieur [L] [N] dès le 4 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il résulte en effet de ce texte que la saisine obligatoire pour un bailleur personne morale de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés qui a été préalablement signalée à l’organisme payeur de l’aide au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides, ce qui est le cas en l’espèce.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 13 février 2025 du commandement de payer, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Or, en l’espèce, le contrat de location conclu le 6 avril 2018, ayant pris effet le même jour, contient une clause résolutoire dans un délai de 2 mois (paragraphe 3-6 page 6), et le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 février 2025, pour la somme en principal de 1.192,70 euros et ce, dans le délai de deux mois également.

Monsieur [Y] [N] et Monsieur [L] [N] disposaient donc d’un délai de deux mois pour régler cette somme de 1.192,70 euros, expirant le 14 avril 2025 à 24 heures, le 13 avril 2025 étant un dimanche, et le délai étant décalé au premier jour ouvrable suivant.

En l’absence de règlement des causes du commandement relatives aux loyers impayés, Monsieur [Y] [N] et Monsieur [L] [N] n’ayant réalisé aucun règlement sur cette période, il convient en conséquence de constater la résiliation du bail à la date du 15 avril 2025.

L’expulsion de Monsieur [Y] [N] et Monsieur [L] [N] sera ordonnée, en conséquence.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [Y] [N] et Monsieur [L] [N] restent redevables des loyers jusqu’au 14 avril 2025 et, à compter du 15 avril 2025, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupants sans droit ni titre depuis le 15 avril 2025, les locataires ont manifestement causé un préjudice au propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges, tel que si le contrat de bail s’était poursuivi, conformément à la demande.

La partie échue de cette indemnité d’occupation sera reprise ci-dessous dans le calcul de la somme due à la date de l’audience.

L’OPH LOGEMLOIRET produit un décompte du 8 janvier 2026 démontrant que Monsieur [Y] [N] et Monsieur [L] [N] restent devoir la somme résiduelle de 3.963,32 euros.

De cette somme, il convient de retirer les frais de procédure (134,64 euros et 93,84 euros, relevant éventuellement des dépens).

De cette somme, il convient de déduire la somme de 44 euros correspondant aux frais liés au risque locatif (8 fois 5,5 euros), ainsi que la somme de 53,34 euros correspondant aux frais de pénalités OPS (7 fois 7,62 euros), non justifiés en procédure.

En tout état de cause, la dette locative s’élève à la somme de 3.637,50 euros.

Absents à l’audience, Monsieur [Y] [N] et Monsieur [L] [N] ne contestent par définition ni le principe, ni le montant de cette dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Monsieur [Y] [N] et Monsieur [L] [N] seront donc condamnés solidairement, à titre provisonnel, à verser à l’OPH LOGEMLOIRET une somme de 3.637,50 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, selon décompte du 8 janvier 2026, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.377,96 euros à compter du 23 mai 2025, date de l’assignation, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Monsieur [Y] [N] et Monsieur [L] [N] seront également solidairement condamnés, à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation au titre de l’occupation indue du logement jusqu’à la libération des lieux. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel que si le contrat de bail s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [Y] [N] et Monsieur [L] [N], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’OPH LOGEMLOIRET, Monsieur [Y] [N] et Monsieur [L] [N], seront condamnés in solidum, à titre provisionnel, à verser à leur bailleur la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 avril 2018, ayant pris effet le même jour, entre la société LOGEMLOIRET et Monsieur [Y] [N] et Monsieur [L] [N], concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], sont réunies à la date du 15 avril 2025 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Y] [N] et Monsieur [L] [N], occupants sans droit ni titre du logement, de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Y] [N] et Monsieur [L] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société LOGEMLOIRET pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement, à titre provisonnel, Monsieur [Y] [N] et Monsieur [L] [N] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 3.637,50 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 8 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 incluse, et ce, hors frais de procédure et frais divers, portant intérêt au taux légal sur la somme de 1.377,96 euros à compter du 23 mai 2025, date de l’assignation, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement, à titre provisionnel, Monsieur [Y] [N] et Monsieur [L] [N] à verser à la société LOGEM LOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges, tel que si le contrat de bail s’était poursuivi, à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [N] et Monsieur [L] [N] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une somme provisionnelle de 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [N] et Monsieur [L] [N] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 30 avril 2026, la minute étant signée par le juge et par le greffier.

Le greffier, Le juge,