MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 28 novembre 2025

DOSSIER : N° RG 24/00287 – N° Portalis DB36-W-B7I-DCWL

AFFAIRE : [X] [T] C/ [K] [A]

TRIBUNAL CIVIL DE PREMIERE INSTANCE DE PAPEETE

ILE DE TAHITI

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2EME CHAMBRE

JUGEMENT

AUDIENCE DU 28 novembre 2025

DEMANDERESSE -

— Madame [X] [T],

née le 22 Avril 1975 à [Localité 1] de nationalité Française, demeurant [Adresse 1] – TAHITI

représentée par M^e Thierry JACQUET avocat au Barreau de Papeete

DÉFENDERESSE -

— Madame [K] [A]

née le 28 Décembre 1955 à [Localité 1], de nationalité Française, demeurant [Adresse 2] FRANCE

représentée par Maître Etienne CHAPOULIE de la SELARL SELARLU CABINET CHAPOULIE avocat au Barreau de Papeete

COMPOSITION DU TRIBUNAL -

PRESIDENT : Pierre FREZET

GREFFIERE : Emilienne PUTUA

PROCEDURE -

Requête en Baux d’habitation – Autres demandes relatives à un bail d’habitation- Sans procédure particulière (5AZ) en date du 08 août 2024

Déposée et enregistrée au greffe le 20 août 2024

Rôle N° RG 24/00287 – N° Portalis DB36-W-B7I-DCWL

DEBATS -

En audience publique

JUGEMENT -

Par mise à disposition au greffe le 28 novembre 2025

En matière civile, par décision Contradictoire et en premier ressort ;

Le tribunal après en avoir délibéré,

FAITS ET PROCÉDURE:

Par requête initiale reçue au greffe le 24 juin 2024, [X] [T] saisissait le tribunal de première instance de Papeete aux fins de voir condamner [K] [A] à lui verser 15.448.200 francs au titre des impenses, 10.080.000 à titre d’indemnité d’occupation, 339.000 francs au titre des frais irrépétibles et 300.000 francs au titre des frais d’expertise.

[X] [T] avance au terme de ses dernières conclusions les éléments suivants :

selon bail du 18 novembre 2003, elle a loué à [K] [A] une partie de la parcelle du lot W du lot B1 du lot 2 du domaine [Adresse 3] cadastré RH [Cadastre 1] selon loyer mensuel de 10.000 francs, pour une durée de 16 ans,

sur le bien loué elle a construit deux habitations, et une expertise a été réalisée selon ordonnance du 13 février 2023, fixant la valeur des biens à hauteur de 15.448.200 francs, et elle demande la condamnation de la défenderesse de l’indemniser à hauteur de ces sommes, en application des dispositions de l’article 555 du code civil,

le bail prenant fin en 2018, elle sollicite l’indemnisation liée aux impenses, de plus elle revendique une indemnité d’occupation liée à la possession d’un bien et la mise en location de l’autre,

la requalification du bail ne peut être réalisée, car un contrat emphytéotique comporte des caractéristiques propres, et qu’aucun droit immobilier ne relève du présent contrat, en particulier le droit de construire ne constitue pas un droit réel immobilier pour être associé à une personne et la construction appartient par accession au propriétaire du sol,

la prescription n’est pas acquise pour avoir été interrompue par la procédure de référé, et le propriétaire ne peut invoquer la levée de l’option présentée par l’article 555 du code civil, et elle bénéficie d’un droit à indemnisation.

Par conclusions en réponse, [K] [A] demande au tribunal de bien vouloir :

juger que le bail est un bail emphytéotique,

juger que l’article 555 n’est pas applicable aux baux emphytéotiques,

débouter [X] [T] de ses demandes,

subsidiairement,

dire l’action irrecevable pour être prescrite,

très subsidiairement,

débouter [X] [T] de ses demandes,

en tout état de cause condamner [X] [T] à lui verser la somme de 500.000 francs au titre de l’article 407 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Au soutien de ses demandes, [G] [A] avance les éléments suivants

le bail emphytéotique confère au preneur la possibilité d’améliorer les lieux, en acceptant de régler un faible loyer, et sur une longue durée, ce qui est le cas en l’espèce, ce contrat confère au preneur un droit réel immobilier l’acte ayant été transcrit au bureau des hypothèques, cette analyse est confirmée par la jurisprudence de la cour d’appel de [Localité 2], de sorte que les dispositions de l’article 555 du code civil ne sont pas applicables,

en application de l’article 2277 l’action est prescrite puisque le bail a cessé en 2018 et la requête est datée du 7 mai 2024,

enfin l’option prévue par l’article 555 est offerte au seul bailleur, et donc madame [T] ne peut exiger l’indemnisation des deux maisons,

la locataire n’ayant pas honoré le paiement des loyers et les échéances du prêt, la bailleresse est en droit d’opposer l’exception d’inexécution, en outre la demanderesse ne rapporte pas la preuve qu’elle soit propriétaire des biens dont s’agit, puisque ces maisons ont été construites grâce à un prêt dont elle est caution hypothécaire, dés lors en application de l’article 553 elle n’est pas propriétaire de ces maisons,

aucun indemnité d’occupation n’est due et aucune base juridique n’est avancée au soutien de cette demande.

Les débats ont été clôturés par ordonnance du 17 septembre 2025.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoirie du 10 novembre 2025 et mise en délibéré au 28 Novembre 2025 et ce jour le présent jugement a été rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Selon bail du 18 novembre 2003, [K] [A] a loué à [X] [T] une partie de la parcelle du lot W du lot B1 du lot 2 du domaine [Localité 3] cadastré RH [Cadastre 1], soit environ 960m2, pour un loyer mensuel de 10.000 francs, pour une durée de 16 ans.

Selon accord établi entre les parties le 22 septembre 2018, les parties ont convenu d’un non renouvellement du dit bail.

Au terme d’une expertise réalisée selon ordonnance du 13 février 2023, la valeur des biens construits sur le terrain a été fixée à hauteur de 15.448.200 francs.

Le tribunal est saisi par [X] [T] qui demande la condamnation de [K] [A] à lui verser différentes sommes au titre des impenses pour les immeubles, d’une indemnité d’occupation, en application des dispositions de l’article 555 du code civil.

En réponse [K] [A] avance que le bail dont s’agit est un bail emphytéotique de sorte que les dispositions de l’article 555 du code civil n’ont pas vocation à s’appliquer.

Le bail emphytéotique est un contrat de louage relevant de l’article 1709 du code civil et ses caractéristiques sont définies par les articles 451 et suivants du code rural, qui n’est pas applicable en Polynésie française mais qui édicte des dispositions concernant ce type de bail qui ne sont pas d’ordre public, de sorte que les parties peuvent toujours décider d’un commun accord de s’y soumettre.

En vertu de l’article 1134, la commune intention des parties doit être appréciée à la signature du contrat.

En l’espèce le bail établi le 18 novembre 2003, portant sur une partie de la parcelle du lot W du lot B1 du lot 2 du domaine [Localité 3] cadastré RH [Cadastre 1], soit environ 960 m2 selon loyer mensuel de 10.000 francs, pour une durée de 16 ans.

Or le bail emphytéotique confère à la preneuse un droit réel immobilier pendant toute la durée du bail. Ainsi le droit de construire sur le terrain loué sans limitation que le respect des règles d’urbanisme, constitue un attribut essentiel d’un droit réel immobilier, au-delà de la jouissance personnelle attachée à un bail ordinaire. En outre ce bail transfère au preneur la charge exclusive des impôts taxes, charges et travaux y compris ceux affectant la structure de l’immeuble et prévoit un loyer modique sans rapport avec la valeur locative réelle.

Au cas d’espèce le tribunal constate que le bail dont s’agit fait état du fait que le preneur peut faire édifier sur le terrain toute construction, remblais travaux nécessaire, et qu’il devra s’acquitter de tous les impôts et contributions et taxes auxquelles sont assujettis le terrain et les éventuels bâtiments, même si ces impôts, contributions et taxes sont légalement ou habituellement à la charge des propriétaires.

En outre le tribunal ne peut que relever la modicité du loyer prévu sur une période de 16 ans, tend à prouver que les parties avaient bien l’intention de passer un bail emphytéotique avec un loyer ne tenant pas compte de la valeur locative, compte tenu de la nature des droits transférés au preneur et aussi des charges s’y rapportant.

En dernier lieu il convient de relever que la rubrique 6) du dit contrat stipule qu’à l’expiration du bail, à quelque époque et de quelque manière qu’elle arrive, les preneurs auront la faculté de faire enlever à leurs frais, les constructions qu’ils auront édifiées sur le terrain loué.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, le tribunal constate que le bail dont s’agit présente toutes les caractéristiques d’un bail emphytéotique, en ce qu’il confère au preneur un droit réel immobilier pendant toute la durée du bail, à travers le droit de construire sur le terrain loué, la charge exclusive des impôts taxes, charges et travaux y compris ceux affectant la structure de l’immeuble et prévoit un loyer modique sans rapport avec la valeur locative réelle, étant précisé en outre que l’article visé précédemment aborde directement le sort des constructions puisqu’interprété a contrario, il implique que les constructions restant sur le terrain deviennent la propriété du bailleur.

En conséquence de ces éléments, le tribunal constate en application des dispositions de l’article 1134 que c’est à juste titre que [K] [A] se prévaut d’un bail emphytéotique à l’égard de son locataire [X] [T].

Or les règles qui régissent le louage ordinaire n’ont jamais été applicables au louage emphytéotique qui a ses règles propres et dont la caractéristique est la faible redevance versée au bailleur, qui en compensation devient propriétaire à l’expiration du bail des constructions édifiées pendant la location sans verser aucune indemnité (voir en ce sens cass 16 avril 1970 n°67-10.232).

En conséquence de ces éléments, le tribunal constate que les dispositions de l’article 555 n’ont pas vocation à s’appliquer au bail emphytéotique, de sorte que [X] [T] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.

En application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile, [X] [T] sera condamnée à verser à [K] [A] la somme de 500.000 francs.

[X] [T], partie perdante sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS:

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

déboute [X] [T] de l’ensemble de ses demandes,

Condamne [X] [T] à verser à [K] [A] la somme de 500.000 FCP sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française,

Condamne [X] [T] aux dépens.

En foi de quoi la minute a été signée par le Président et la Greffière.

Le Président, La Greffière,

Pierre FREZET Emilienne PUTUA