TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 22/06944

N° Portalis 352J-W-B7G-CXDXC

N° MINUTE :

Assignation du :

03 Juin 2022

JUGEMENT

rendu le 15 Mai 2025

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [U]

Madame [M] [X] épouse [U]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentés par Maître Eric BENJAMIN de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0378

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la société FONCIA [Localité 9] EST, SAS

[Adresse 1]

[Localité 8]

représenté par Maître Arthur ANQUETIL du Cabinet ANQUETIL ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0156

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

Décision du 15 Mai 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/06944 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXDXC

DÉBATS

A l’audience du 13 Février 2025 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 10] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Au sein de cet immeuble, M. [Y] [U] et Mme [M] [X] épouse [U] (ci-après, « les époux [U] ») sont propriétaires des lots n° 132 et 196, constitués respectivement d’un studio situé au cinquième étage et d’une cave, représentant un total de 84/10.000 tantièmes des parties communes.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 mars 2022, les copropriétaires ont été informés, dans le cadre d’un point d’information prévu à la résolution n° 17, que « le cabinet ARCHITECTURAL FACTORY a réalisé l’étude et l’appel d’offres pour les travaux de réfection des rives de balcons et le remplacement des garde-corps suite à la validation par le conseil syndical de sa mission.

Conditions essentielles des marchés :

— contrat de maîtrise d’œuvre du cabinet ARCHITECTURAL FACTORY,

— rapport d’appel d’offres,

— documentation [J] et fiche CCTP

— plans des R1-R6 et R7,

— devis des entreprises LIVET, SPEBI et BDI ».

Les résolutions suivantes ont ensuite été adoptées, selon la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 :

— « Résolution 17.1 : l’assemblée générale décide de l’exécution des travaux de rénovation des rives de balcons et remplacement des garde-corps selon le descriptif joint à la convocation »,

— « Résolution 17.2 : l’assemblée générale, après avoir pris connaissance de la proposition jointe à la convocation et en avoir débattu, confie la réalisation des travaux à la société LIVET, mieux disante, pour un montant de 306.725 €, comprenant la mise en peintures des sous-faces »,

— « Résolution 17.3 : conformément à la réglementation, l’assemblée générale décide des modalités de réalisation et d’exécution de repérage amiante avant travaux dans le cadre des travaux de remplacement des garde-corps et rénovation des balcons envisagés par les copropriétaires. L’assemblée générale : fixe un budget de 1.500 € TTC, confie à la société CONSTATIMMO la mission de faire réaliser le repérage amiante avant travaux dans le cadre des travaux de remplacement des garde-corps et rénovation des balcons envisagés par les copropriétaires, prend note que des analyses par un laboratoire spécialisé pourront être nécessaires, selon l’appréciation de l’expert afin de lever le doute de présente d’amiante, ou non. (…). L’assemblée générale délègue au conseil syndical la faculté de recherche une offre concurrentielle, à conditions équivalentes, dans un délai de deux mois de la tenue de la présente assemblée générale »,

— « Résolution 17.4 : la société ARCHITECURAL FACTORY a réalisé la phase de conception ainsi que l’appel d’offres pour les travaux de rénovation des rives de balcons et remplacement des garde-corps conformément à la mission qui lui a été confiée par le conseil syndical pour un montant de 3.120 € TTC.

Compte tenu de la complexité des travaux et de l’enjeu financier, il est proposé de confier la mission de maîtrise d’œuvre des travaux à la société ARCHITECTURAL FACTORY. Les honoraires du maitre d’œuvre sont fixés à 26.071,63 € TTC correspondant à un taux de 8,5 % TTC sur le montant des travaux auxquels sont rajoutés les 3.120 € de conception du projet »,

— « Résolution 17.5 : l’assemblée générale, après avoir pris connaissance de la proposition jointe à la convocation, décide de souscrire un contrat d’assurance dommage ouvrage obligatoire par l’intermédiaire de la société de courtage ASSURIMO, pour un montant de 6.500 € »,

— « Résolution 17.6 : l’assemblée générale décide de confier la mission de coordination sécurité et protection de la santé à CES. Les honoraires du coordonnateur SPS sont fixés à 7.000 € TTC (budget) »,

— « Résolution 17.7 : l’assemblée générale décide de confier une mission de contrôle technique à QUALICONSULT. Les honoraires du contrôleur technique sont fixés à 5.000 € TTC (budget) »,

— « Résolution 17.8 : l’assemblée générale, après avoir pris connaissance de la proposition jointe à la convocation, fixe la rémunération spécifique du syndic à 2,5 % du montant HT des travaux, soit un montant de 8.365,22 € TTC »,

— « Résolution 17.9 : Modalité de financement des travaux : afin de permettre le paiement des situations de travaux au fur et à mesure de leur échéance, l’assemblée générale adopte un plan de financement.

Le syndic procédera, selon la clé de répartition « charges communes générales », aux appels de provisions exigibles : le 1er avril 2022 pour 20 %, le 1er juillet 2022 pour 30 %, le 1er octobre 2022 pour 20 %, le 1er décembre 2022 pour 20 % et le 1er janvier 2023 pour 10 % ».

Les époux [U] n’étaient ni présents ni représentés à cette assemblée.

Par acte d’huissier délivré le 3 juin 2022, M. [Y] [U] et Mme [M] [X] épouse [U] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à Paris 20ème devant le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter, principalement, l’annulation de la résolution n° 17.9 de l’assemblée générale du 21 mars 2022.

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 23 mai 2023, les époux [U] demandent au tribunal de :

Décision du 15 Mai 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/06944 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXDXC

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Juger recevable M. [Y] [U] et Mme [M] [U] en leurs demandes visant à voir prononcer la nullité de la résolution 17.9 de l’assemblée générale du 21 mars 2022,

Prononcer la nullité de la résolution 17.9 de l’assemblée générale du 21 mars 2022,

Juger en conséquence que les travaux votés dans les résolutions 17.1 à 17.8 de l’assemblée générale du 21 mars 2022 réunissant les copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6], devront être répartis entre les seuls copropriétaires concernés et non suivant la clé de répartition des charges communes générales,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de l’ensemble de ses demandes,

Rappeler que M. [Y] [U] et Mme [M] [U] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamner le syndicat des copropriétaires à leur régler une somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 23 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris 20ème demande au tribunal de :

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Débouter M. [Y] [U] et Mme [M] [U] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

Condamner M. [Y] [U] et Mme [M] [U] à lui payer la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [Y] [U] et Mme [M] [U] en tous les frais et dépens prévus par l’article 695 du code de procédure civile au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à Paris 20ème et de l’association d’avocats ANQUETIL ASSOCIES, avocats au barreau de Paris et aux offres de droit pour ceux ne revenant pas syndicat des copropriétaires et ce en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 24 octobre 2023 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 28 novembre 2024.

Par bulletin RPVA du 22 juillet 2024, les parties ont été avisées du renvoi de l’affaire à l’audience du 13 février 2025, motivé par une nécessité de réorganisation du service suite au départ d’un magistrat.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 13 février 2025, a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

1 – Sur la demande d’annulation de la résolution n° 17.9 de l’assemblée générale du 21 mars 2022

Les époux [U] soutiennent que la résolution n° 17.9 de l’assemblée générale du 21 mars 2022 doit être annulée parce qu’elle décide une répartition du coût des travaux suivant la clé de répartition des charges communes générales alors que ces travaux comprennent les travaux privatifs suivants : remplacement des garde-corps des balcons, dépose et repose des séparatifs de balcons, réfection des joints de fractionnement, mise en peinture des sous-faces.

Ils font valoir qu’aux termes du règlement de copropriété, les balcons sont des parties privatives, hormis pour les éléments de gros œuvre, notamment les planchers dont les rives. Ils exposent que, s’agissant des charges réparties entre tous les copropriétaires au prorata des quotes-parts de copropriété contenues dans les lots, le règlement de copropriété fait la distinction entre les frais de peinture et de réparation des extérieurs des balcons (second œuvre qui vise notamment les revêtements et dont les charges de travaux sont privatives) et les frais de réparation et reconstruction des balcons (gros œuvre qui vise la structure de l’immeuble et dont les charges de travaux sont communes). Ils exposent ne pas contester que les frais de réfection des rives de balcons soient des dépenses à répartir en charges communes générales puisque les rives sont techniquement intégrées aux balcons, lesquels constituent des planchers.

Ils font valoir que les balcons de la copropriété sont équipés de garde-corps tandis que certaines fenêtres sont équipées de balustrades, catégorie particulière de garde-corps. Ils estiment que le règlement de copropriété opère, sans contradiction aucune, une distinction précise entre les garde-corps des balcons, parties privatives, et les balustrades des fenêtres, parties communes. Ils considèrent que les garde-corps des balcons ne sont pas indissociablement liés par le ferraillage des planchers formant gros-œuvre.

S’agissant des séparations entre les balcons, ils soutiennent que le règlement de copropriété précise au chapitre VII que les dépenses de toute nature intéressant les cloisons séparatives des locaux privatifs qui font l’objet d’une mitoyenneté sont réparties par moitié entre les copropriétaires voisins.

Par ailleurs, ils estiment que le remplacement des garde-corps n’est pas induit par la reprise des rives de balcon mais bien par la nécessité absolue de leur remplacement, comme spécifié dans la note complémentaire de la société ARCHITECTURAL FACTORY en date du 29 août 2022. Ils considèrent que la nouvelle note rédigée par le cabinet ARCHITECTURAL FACTORY après l’assemblée générale n’est pas probante en ce qu’elle a été rédigée pour les besoins de l’instance par le cabinet d’architecture choisi pour assurer la maîtrise d’œuvre des travaux et qu’une expertise contradictoire aurait été nécessaire. En tout état de cause, ils estiment que, dans cette note, la cabinet ARCHITECTURAL FACTORY ne prétend à aucun moment que les garde-corps seraient des éléments concourant à la résistance structurelle de l’immeuble et feraient partie du gros-œuvre de l’immeuble. Ils estiment que les documents relatifs aux travaux fournis par ce cabinet d’architecture, la simulation réalisée sur le site du fournisseur des garde-corps ainsi que les photographies prises sur le chantier en mai 2023 illustrent le mode de fixation des garde-corps par vis et boulonnage.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 10] soutient la validité de la résolution contestée, au visa de l’alinéa 2 de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, en faisant valoir que :

— les balcons ne sont pas visés dans les listes respectives non limitatives des parties communes et des parties privatives figurant au règlement de copropriété mais l’état descriptif de division confère à certains copropriétaires un droit de jouissance exclusive sur le balcon qui jouxte leur lot, ce qui signifie qu’il s’agit d’une partie commune, étant au surplus exposé que la jurisprudence retient que, dans le silence du règlement de copropriété, les balcons, matériellement intégrés au gros œuvre de l’immeuble, constituent des parties communes,

— le règlement de copropriété, en distinguant expressément les « garde-corps », parties privatives, des « balustrades », parties communes, opère une confusion de termes dans la mesure où une balustrade n’est qu’un type de garde-corps de sorte que, dans la contradiction des titres, il convient, en application de l’alinéa 2 de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, de qualifier de parties communes les garde-corps, dès lors que ceux-ci sont fixés à l’anglaise (ancrés aux rives des balcons et non pas fixés au sol des balcons selon un mode de fixation à la française) et correspondent donc à un élément incorporé aux parties communes comme cela ressort de la note du cabinet ARCHITECTURAL FACTORY du 29 août 2022, étant par ailleurs précisé que le fait que les travaux réalisés aient prévu la fixation des garde-corps par « boulonnage » ne permet pas de nier que les anciens garde-corps étaient fixés dans la dalle de béton,

— les travaux prévus correspondent à des travaux de réparation des balcons, répartis, selon l’article du règlement de copropriété relative aux « charges d’entretien, de réparation et reconstruction de l’immeuble », entre les copropriétaires au prorata de leur quote-part dans les parties communes générales,

— ces travaux constituent une opération unique, indivisible et nécessaire dans la mesure où la rénovation des balcons et de leurs rives est impossible sans la dépose préalable des garde-corps, ceux-ci étant d’ailleurs trop vieux et vétustes pour pouvoir être de nouveau intégrés aux rives à l’issue du traitement de ces dernières,

— s’agissant des travaux de peinture, il est difficile de concevoir la rénovation des balcons sans réaliser les travaux de peinture des sous-faces pour obtenir un résultat plus harmonieux ; ces travaux participent, dans leur globalité, à l’entretien des balcons et surtout à la conservation et à la sauvegarde de l’immeuble.

***

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, (…), proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Ce texte n’est pas relatif aux charges afférentes aux parties privatives, qui doivent être supportées individuellement par chaque copropriétaire.

Viole l’alinéa 2 de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 la décision des juges du fond qui, pour annuler une résolution ayant autorisé des travaux de remplacement des bois des balcons de la façade de l’immeuble, retient que les charges doivent être supportées par tous les copropriétaires en proportion des tantièmes de copropriété, dès lors que c’est le syndicat des copropriétaires qui vote les travaux et les impose à tous les copropriétaires concernés, alors qu’elle avait relevé que les travaux portaient sur des parties privatives ( ex : Civ. 3ème, 22 mars 2018, n° 17-13.867).

En l’espèce, il ressort de l’étude de « rénovation des garde-corps et balcons » du cabinet ARCHITECURAL FACTORY joint à la convocation de l’assemblée générale du 21 mars 2022 (pièce n° 2 des époux [U]) que les travaux objets de la résolution n° 17 comprennent :

— la dépose de l’ensemble des garde-corps existants,

— la dépose de l’ensemble des séparatifs de balcons et leur stockage pour la repose en fin de chantier,

— la démolition du carrelage des balcons au niveau des joints de fractionnement et des rives de balcons,

— le ragréage des sols,

— le découpage des éléments métalliques scellés jusqu’à 2 cm de profondeur,

— la réfection des parties bétons et le remplacement des dalles gravillonnées,

— la fourniture et la pose de nouveaux garde-corps,

— le capotage des rives de balcons,

— la fourniture et la pose d’un carrelage au sol sur les zones piochées,

— la remise en peinture de l’ensemble des plafonds des balcons.

Il est constant que ces travaux sont des travaux réparatoires.

S’agissant en premier lieu de la qualification des parties de l’immeuble faisant l’objet des travaux, la qualification de parties communes des dalles des balcons et des rives des balcons est un fait constant, non contesté par les époux [U]. L’assemblée générale avait donc le pouvoir de voter les modalités de financement des travaux y afférents selon la clé de répartition « charges communes générales ».

Les parties s’opposent en revanche sur la qualification des balcons dans leur totalité, de leurs garde-corps et des séparatifs des balcons, cette qualification ayant pour enjeu la charge des travaux relatifs aux garde-corps, aux séparatifs des balcons, aux revêtements de ces balcons ainsi qu’à leur remise en peinture et, par conséquent, le pouvoir de l’assemblée générale de statuer sur les modalités de répartition de ces coûts.

S’agissant des balcons, les paragraphes dédiés à la définition des parties privatives et des parties communes intégrés au chapitre II « parties privatives et parties communes » de la première partie du règlement de copropriété établi le 27 juillet 1977 (pièce n° 1 du syndicat des copropriétaires, pages 3 à 5), ne mentionnent pas les balcons. Ces paragraphes dressent des listes non limitatives.

Le paragraphe relatif à la définition des parties privatives expose que « les locaux et espaces qui, aux termes de l’état descriptif de division ci-après établi, sont compris dans la composition d’un lot, sont affectés à l’usage exclusif du lot considéré et comme tels constituent des « parties privatives ». Il en est de même pour les accessoires desdits locaux, tels notamment que (…) ».

L’état descriptif de division, contractualisé pour composer la deuxième partie du règlement de copropriété (pages 6 à 30), mentionne, s’agissant de 27 lots (lots n° 103 à 107, 109 à 112, 115 à 118, 121 à 124, 127 à 130, 133 à 136, 139 et 140), non pas un balcon ou une terrasse mais, selon les lots concernés, « un droit à la jouissance exclusive d’une terrasse » ou « un droit à la jouissance exclusive d’un balcon ». Ce n’est pas le balcon mais un « droit » à la « jouissance exclusive » du balcon qui est attribué aux propriétaires de ces lots. Cette rédaction exprime, sans équivoque, la qualification par le règlement de copropriété des balcons en tant que partie commune à jouissance exclusive. Le paragraphe précité relatif à la définition des parties privatives ne peut donc être interprété, sans dénaturation, comme intégrant aux parties privatives les balcons (en ce compris leur revêtements) aux motifs que ces derniers seraient un accessoire du local privatif.

Cette qualification est confirmée par la prévision, au sein du chapitre II « charges d’entretien, de réparation et de reconstruction de l’immeuble » du titre II « répartition des charges » de la troisième partie du règlement (page 38 et 39), que « les frais d’entretien, de réparation et de reconstruction des balcons et balustrades » sont des charges d’entretien, de réparation et de reconstruction de l’immeuble « ventilées entre les copropriétaires au prorata de leur quote-part dans les parties communes générales ».

Certes, cette phrase est précédée du paragraphe suivant, intégré à la liste desdites charges d’entretien, de réparation et de reconstruction de l’immeuble: « les frais de ravalement et de peinture des façades, hall d’entrée, auxquels s’ajouteront, mais seulement lorsqu’ils seront la conséquence d’un ravalement général, les frais de peinture, et de réparation des extérieurs des fenêtres, des persiennes, des garde-corps, des fenêtres, balcons, ou terrasse, de chaque appartement, bien que ces choses soient « parties privatives » (page 38). Pour autant, cette seule mention des balcons et terrasses en tant que « choses » étant « parties privatives », libellée dans un paragraphe dédié à la répartition des charges en cas d’opération de ravalement, ne permet pas à elle seule de contredire l’intention claire et non équivoque précédemment relevée des rédacteurs du règlement de copropriété.

L’assemblée générale avait donc le pouvoir de voter les modalités de financement de l’ensemble des travaux afférents aux balcons (notamment, carrelage au niveau des joints de fractionnement et des rives de balcons, ragréage des sols, capotage des rives de balcons, réfection des parties bétons et remplacement des dalles gravillonnées, remise en peinture) selon la clé de répartition « charges communes générales ».

Par ailleurs, si le syndicat des copropriétaires est taisant sur la qualification des séparatifs de balcons, lesdits séparatifs ne sont pas spécialement mentionnés dans le règlement de copropriété et ils ne peuvent, eu égard à la qualification de parties communes à jouissance exclusive des balcons précédemment retenue, être considérés comme se rattachant aux « séparations entre les appartements, studios ou boxes quand elle ne font pas parties du gros œuvre », qualifiées de parties privatives mitoyennes par le paragraphe dédié à la définition des parties privatives intégré au chapitre II « parties privatives et parties communes » de la première partie règlement de copropriété (page 4). Ils séparent deux parties communes à jouissance exclusive.

L’assemblée générale avait donc le pouvoir de voter les modalités de financement des travaux de dépose et repose de ces séparatifs de balcons.

S’agissant des garde-corps des balcons, le règlement de copropriété prévoit expressément que les « garde-corps des balcons » sont des parties privatives (page 4) tandis que les « balustrades » sont des parties communes (page 5). Les parties s’accordent sur la définition de la balustrade, telle qu’elle résulte de la norme NF P 01.012 (pièce n° 9 des époux [U]) aux termes de laquelle il s’agit d'« un garde-corps composé d’éléments répétés en forme de piliers appelés « balustres » et couronnés d’une tablette. Par extension, la balustrade désigne un garde-corps ajouré dont les éléments constitutifs sont généralement minces ». Il est constant que la balustrade est une forme particulière de garde-corps. Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas la confusion terminologique dénoncée, dès lors qu’il résulte des photographies de l’immeuble versées aux débats (pièces n° 6 , 8 et 15 des époux [U], pièce n° 2 du syndicat des copropriétaires) une différence manifeste entre les garde-corps protégeant les balcons ou terrasses (au nombre de 27 comme précédemment retenu), composés d’un cadre rectangulaire plein, et les balustrades protégeant certaines portes-fenêtres (ne donnant pas sur des balcons), lesquelles sont ajourées pour être composées de balustres. En outre, il est constant que les travaux sont relatifs aux seuls garde-corps protégeant les balcons. Les garde-corps sont donc des parties privatives.

Il convient, à ce stade, de déterminer si les travaux relatifs aux garde-corps ont eu pour unique but de permettre les travaux en parties communes. A cet égard, il ressort du rapport d’appel d’offre établi par la société ARCHITECTURAL FACOTORY le 7 février 2022 (convocation à l’assemblée générale, pièce n° 2 des époux [U]) et de la note de cette même société du 29 août 2022 (pièce n° 2 du syndicat des copropriétaires) que le traitement des rives de balcon est « impossible sans dépose des garde-corps » (pièce n° 2 des époux [U] ,page 4), en raison du « très faible espace entre les garde-corps et les rives » et parce que les garde-corps sont « fixés à l’anglaise, c’est-à-dire sur la rive des balcons », précisément « par platine dans la dalle » (pièce n° 2 du syndicat des copropriétaires, pages 3, 4, 5 ). La note de cette même société en date du 9 février 2023 (pièce n° 4 du syndicat des copropriétaires) expose encore que les garde-corps ne sont pas vissés mais scellés dans la dalle béton et que pour enlever leur fixation, il faut « piocher la dalle en béton ». Le syndicat des copropriétaires fait justement valoir que les modalités de fixation des nouveaux garde-corps ne contredisent pas le constat fait du mode de fixation des anciens garde-corps. Les époux [U] ne versent aux débats aucune pièce contredisant ce constat.

L’assemblée générale avait donc le pouvoir de voter les modalités de financement des travaux relatif à la dépose des garde-corps, en ce qu’ils constituent une étape préalable et nécessaire à la réalisation des travaux en parties communes.

Pour autant, le rapport précité du 7 février 2022 établit clairement que, indépendamment des désordres affectant les balcons, « les garde-corps sont anciens et dégradés par le travail de sape des intempéries. Ces éléments sont en aluminium avec remplissage en altuglas, produit aujourd’hui interdit car ayant une résistance mécanique faiblissante au cours du temps et fortement combustible. A plusieurs endroits, les montants en aluminium retenant l’altuglas ont fini par casser, ce qui présente un danger notable de chute ». En synthèse, les défauts suivants sont retenus : « défauts de tenue au niveau des fixations des garde-corps sur les rives en béton des balcons, défaut de tenue des remplissages en Altuglas (plaque de remplissage translucide des garde-corps, défauts des structures périphériques soutenant les remplissages en altuglas (particulièrement au niveau des lices basses » (page 4). Ce diagnostic a conduit à la nécessité de prévoir la repose de nouveau garde-corps. Les travaux comprennent ainsi un poste, celui de la pose de nouveaux garde-corps, qui renvoie uniquement à une partie privative dont le remplacement n’est pas lié aux travaux réalisés en partie commune. Au demeurant, la clause du règlement de copropriété précitée relative à la prise en charge par l’ensemble des copropriétaires de frais de réfection relatifs à des parties privatives est limitée à l’hypothèse de frais occasionnés à l’occasion d’une opération de ravalement, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Le fait qu’une opération unique de travaux de rénovation de parties communes et privatives soit décidée, pour des raisons techniques et financières, n’empêche pas la réalisation d’une ventilation des frais, en particulier lorsque la consistance des lots de copropriété diffère, le tribunal relevant à cet égard que, sur les 126 lots de la copropriété comprenant notamment 42 lots à usage de local commercial, d’appartements et de studio, seuls 27 lots comprennent un balcon ou une terrasse, parties communes à jouissance exclusive munies de garde-corps relevant quant à eux des parties privatives.

L’assemblée générale n’avait donc pas le pouvoir de voter les modalités de financement des travaux relatifs à la repose des nouveaux garde-corps des balcons, parties privatives.

La résolution n° 17.9 de l’assemblée générale du 21 mars 2022 sera donc annulée.

2 – Sur la demande visant à voir juger que les travaux votés par les résolutions n° 17.1 à 17.8 de l’assemblée générale du 21 mars 2022 devront être répartis entre les seuls copropriétaires concernés et non suivant la clé de répartition des charges communes générales

En l’espèce, la résolution n° 17.9 est annulée par le présent jugement pour avoir réparti, selon la clé des charges communes générales, les frais de repose de nouveaux garde-corps, motifs pris de ce ces frais relèvent de travaux affectant les parties privatives des copropriétaires concernés. Le syndicat des copropriétaires fait à juste titre valoir que la répartition des travaux votés par les résolutions n° 17.1 à 17.8 de l’assemblée générale du 21 mars 2022 ne pourra être décidée que par l’assemblée générale et que le tribunal ne dispose d’aucun pouvoir pour enjoindre au syndicat une quelconque répartition desdits travaux.

Les époux [U] seront déboutés de leur demande visant à voir juger que les travaux votés par les résolutions 17.1 à 17.8 de l’assemblée générale du 21 mars 2022 devront être répartis entre les seuls copropriétaires concernés et non suivant la clé de répartition des charges communes générales.

3 – Sur les demandes accessoires

Les époux [U], dont les prétentions ont été déclarées partiellement bien fondées dans le cadre de la présente instance les opposant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 10], seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l’avant-dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Tenu aux dépens, il sera condamné à payer aux époux [U] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par voie de conséquence, il sera débouté de ses demandes formées au titre des dépens, dont distraction, et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, le syndicat des copropriétaires estime que l’exécution provisoire du présent jugement aurait des conséquences manifestement excessives en ce qu’elle remettrait en cause la répartition de la charge de travaux particulièrement importants avec des conséquences financières pour tous les copropriétaires composant le syndicat.

Pour autant, le syndicat des copropriétaires n’allègue aucunement que les travaux, nécessaires pour la sécurité des occupants, n’auraient pas déjà été réalisés ni que les fonds qui devaient être appelés le 1er avril 2022, le 1er juillet 2022, le 1er octobre 2022, le 1er décembre 2022 et le 1er janvier 2023 n’auraient pas été reçus.

La présente décision a un impact financier négatif pour les 27 copropriétaires concernés par la fourniture et la pose des nouveaux garde-corps (poste de travaux chiffré à 134.200 € HT selon le devis de l’entreprise choisie, pièce n° 2 des époux [U]) et non pour l’ensemble des copropriétaires.

Dès lors, il convient de dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire, de droit, du présent jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Annule la résolution n° 17.9 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 10] qui s’est tenue le 21 mars 2022,

Déboute M. [Y] [U] et Mme [M] [X] épouse [U] de leur demande visant à voir juger que les travaux votés par les résolutions n° 17.1 à 17.8 de l’assemblée générale du 21 mars 2022 réunissant les copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 10] devront être répartis entre les seuls copropriétaires concernés et non suivant la clé de répartition des charges communes générales,

Dispense M. [Y] [U] et Mme [M] [X] épouse [U] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l’avant-dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 10] aux entiers dépens,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 10] à payer à M. [Y] [U] et à Mme [M] [X] épouse [U] la somme globale de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 10] de ses demandes formées au titre des dépens, dont distraction, et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit,

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 9] le 15 Mai 2025

La Greffière Le Président