Min N° 25/00529

N° RG 25/00165 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CDZX2

M. [O] [F]

Mme [G] [Z]

C/

M. [H] [T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 juin 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [O] [F]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [G] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentés par M^e Jules CONCAS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [T]

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie, Juge

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 05 mars 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Jules CONCAS

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [H] [T]

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 20 mars 2024, avec prise d’effet au 24 avril 2024, Monsieur [O] [F]

et Madame [G] [Z] ont donné à bail à Monsieur [H] [T] des locaux à

usage d’habitation situés [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant un loyer

mensuel de 1.275 euros hors provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [O] [F] et Madame [G] [Z]

ont, par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2024, fait signifier aux locataires un

commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat.

Par acte de commissaire de justice du 30 décembre 2024, Monsieur [O] [F] et Madame [G] [Z] ont ensuite fait assigner Monsieur [H] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— déclarer la demande de Monsieur [O] [F] et Madame [G] [Z] recevable,

— débouter Monsieur [H] [T] de ses prétentions ;

— constater à titre principal l’acquisition de la clause résolutoire du bail avec résiliation du bail pour défaut de paiement des causes du commandement et défaut de production d’une assurance locative en cours de validité dans le délai d’un mois du commandement ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour inexécution du locataire de son obligation de paiement du loyer ;

— constater que le locataire est occupant sans droit ni titre et ordonner son expulsion immédiate en le déclarant de mauvaise foi au sens de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023 en disant que le délai de deux mois suivant commandement de quitter les lieux ne s’appliquera pas ;

— le condamner au paiement de la somme de 2.603,90 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, d’une indemnité mensuelle d’occupation en étant autorisé à une indexation équivalente au loyer conformément aux dispositions contractuelles et remboursement des charges locatives sur justificatifs après déduction des provisions versées, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir pour les indemnités échues et à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

— une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX, le coût de l’assignation et de sa dénonciation à la Préfecture et les frais nécessaires pour parvenir à l’expulsion.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 mars 2025.

A l’audience, Monsieur [O] [F] et Madame [G] [Z] comparaissent assistés

de leur conseil. Ils reprennent les termes de leur assignation avec dépôt d’un dossier de

plaidoirie par leur conseil, actualisant la dette locative à la somme de 2.557,80 euros arrêtée

au 18 février 2025.

Ils précisent s’opposer à la demande de délais de paiement formulée par le locataire du fait

que le dernier loyer courant versé date du 8 janvier 2025. Il réitèrent leur demande d’expulsion,

indiquant que le défendeur a produit un faux avis d’imposition à l’agence lors de la conclusion

du bail.

Le conseil des demandeurs s’engage à produire une note en délibéré, sur autorisation

du tribunal, pour confirmer les paiements avancés à l’audience par le locataire.

Monsieur [H] [T] comparaît en personne et reconnaît le principe et le montant de

la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux affirmant avoir soldé la

dette locative depuis une semaine.

Il affirme pouvoir produire l’attestation d’assurance au tribunal dans les prochains jours.

Concernant sa situation professionnelle, il indique avoir un emploi de directeur technique avec

des ressources mensuelles à hauteur de 2.850 euros et vivre avec sa fille à charge âgée de

20 ans, étudiante et occupant un emploi étudiant pour une rémunération mensuelle de 800

euros. Il précise être en cours de procédure de divorce, sa femme étant partie vivre au

Portugal.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2025, prorogé au 4 juin 2025 pour surcharge de

travail.

Par note en délibéré reçue au greffe du tribunal par courriel le 12 mars 2025, sur autorisation

du tribunal, le mandataire de gestion du bien a transmis les documents reçus du locataire, à

savoir un justificatif d’assurance du défendeur avec prise d’effet au 1er avril 2025 et ses

bulletins de salaire, et a produit un décompte de la dette locative d’un montant de de 2.553,90

euros arrêtée au 12 mars 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse).

Par note en délibéré reçue au greffe du tribunal par courriel le 17 mars 2025, sur autorisation

du tribunal, le mandataire de gestion du bien a confirmé l’absence de versement du loyer du

mois de mars 2025, actualisant la dette locative à la somme de 3.861,70 euros (échéance du

mois de mars 2025 incluse).

Par note en délibéré reçue au greffe du tribunal par courriel le 19 mars 2025, sur autorisation

du tribunal, le défendeur a transmis ses bulletins de salaire concernant les mois de novembre

et décembre 2024, ses justificatifs de prélèvement URSSAF ainsi que ses attestations

d’assurance concernant les années 2024-2025 et 2025-2026, confirmant que le bien était

assuré au moment de la délivrance du commandement de payer.

Par note en délibéré reçue au greffe du tribunal par courriel le 28 mars 2025, sur autorisation

du tribunal, le défendeur a transmis le justificatif d’un virement de la somme de 2.600 euros

effectué le 26 mars 2025 au bénéfice du bénéfice du mandataire de gestion du bien, indiquant

que le paiement correspond au loyer de février et de mars 2025.

Par note en délibéré reçue au greffe du tribunal par courriel le 2 juin 2025, sur demande du

tribunal en cours de délibéré au vu des éléments fournis par le débiteur, le conseil des

demandeurs confirme le versement de loyer, par virement bancaire d’une somme de 2.600

euros en date du 26 mars 2025.

Cependant, il précise qu’à nouveau l’échéance de loyer du mois d’avril 2025 n’a pas été versée

avec un rejet impayé du 10 avril 2025 et actualise la dette locative à la somme de 1.257,80

euros au 26 mai 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse).

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi

à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers

et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à

celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif

de la dette locative.

En l’espèce, Monsieur [O] [F] et Madame [G] [Z] produit un décompte

démontrant que Monsieur [H] [T] reste lui devoir, après déduction des frais (11,70

euros de frais d’impayés) la somme de 1.246,10 euros à la date du 26 mai 2025 (échéance du

mois de mai 2025 incluse).

Aucune contestation tant du principe que du montant de la dette n’est soulevée à l’audience.

L’actualisation de la demande formée au titre de l’arriéré locatif est possible compte tenu du

caractère déterminable de la créance demandée et de la précision du décompte produit qui

mentionne en outre des versements effectués par le locataire.

En conséquence, Monsieur [H] [T] sera condamné au paiement de la somme de

1.246,10 euros, au titre de l’arriéré locatif dû au 26 mai 2025 (échéance du mois de mai 2025

incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie

électronique le 31 décembre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément

aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s’assurer contre

les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des

clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, la justification de cette assurance résultant

de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

En l’espèce, un commandement de produire l’attestation d’assurance, rappelant expressément

la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 7 g) susvisé

a été signifié au locataire le 26 septembre 2024.

Néanmoins, le locataire a justifié en cours de délibéré du justificatif de souscription d’une

assurance sur la période 2024/2025 couvrant le délai d’un mois suivant le commandement

délivré pour défaut d’assurance.

Il y a donc lieu de débouter Monsieur [O] [F] et Madame [G] [Z] de leur

demande d’acquisition de clause résolutoire pour défaut d’assurance et de leur demande

d’expulsion pour ce chef de demande.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet

2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour

défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du

dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer

demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 20 mars 2024, avec prise d’effet au 24 avril 2024, contient une

clause résolutoire et un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions

légales et visant cette clause a été signifié le 26 septembre 2024, pour la somme en principal

de 2.603,90 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a

lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail

étaient réunies à la date du 8 novembre 2024.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du

locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa

dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de

l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au

délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de

régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision

du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément

constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article

6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une

procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce

sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement

intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de

plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les

conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier

impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon

les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent

affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des

charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le

juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire,

elle reprend son plein effet.

Le tribunal constate que bien que le locataire ait effectué un virement d’un montant de 2.600

euros à la date du 26 mars 2025 pour couvrir les loyers de février et de mars 2025 et que le

loyer courant d’avril 2025 ait été payé par virement du 9 avril 2025, il ressort du décompte

produit en délibéré que le défendeur est à nouveau débiteur d’une dette locative, le loyer

courant d’avril 2025 n’ayant pas été réglé avec un rejet de prélèvement dès le lendemain au

regard du décompte actualisé arrêté au 26 mai 2025 transmis le 2 juin 2025.

Du fait des nombreux prélèvements revenus impayés sur la période de location et de la date

de conclusion du contrat de bail récente du 20 mars 2024, avec prise d’effet au 24 avril 2024

s’agissant de bailleurs privés et de l’absence de demande de délais de paiement formulée par

le locataire qui avait indiqué à l’audience avoir soldé l’entière dette une semaine avant

l’audience, il n’y a pas lieu d’octroyer de délais de paiement d’office au locataire.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 8 novembre 2024.

Sur la demande d’expulsion et de dispense du délai légal d’expulsion

Il résulte de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution que, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

L’article L.442-4-1 du Code de la construction et de l’habitation dispose ainsi qu’en cas de non-respect de l’obligation prévue au troisième alinéa (b) de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, et mise en demeure se de conformer à cette obligation restée infructueuse, il peut être adressé au locataire une offre de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. En cas de refus du locataire ou, en l’absence de réponse de sa part, à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’envoi de l’offre par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

Il ressort des pièces versées aux débats que le locataire est entré dans les lieux en exécution d’un contrat de bail, et même si le loyer a été réglé irrégulièrement, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois. Par ailleurs, il convient de rappeler que la bonne foi est présumée. Or, en l’espèce, Monsieur [O] [F] et Madame [G] [Z] ne rapportent aucun élément de preuve de la mauvaise foi du locataire, cette mauvaise foi ne pouvant être caractérisée uniquement par un manquement aux obligations contractuelles.

Compte tenu des dispositions précitées et des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de réduire le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, les bailleurs seront donc déboutés de leur demande de ce chef.

Monsieur [H] [T] étant réputé occupant sans droit ni titre à compter de cette date, il convient d’autoriser Monsieur [O] [F] et Madame [G] [Z], à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

En outre, Monsieur [H] [T] sera condamné au paiement d’une indemnité

mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en

l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux

caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Les bailleurs seront déboutés de leur demande de majoration de l’indemnité d’occupation

future s’agissant de leur demande d’indexation au regard de sa nature indemnitaire et non

contractuelle, l’indemnité d’occupation fixée réparant suffisamment le préjudice découlant pour

les demandeurs concernant l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Le sort des meubles est régi par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles

d’exécution.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [H] [T],

partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires que Monsieur [O] [F] et Madame [G]

[Z] a dû accomplir, Monsieur [H] [T] sera condamné à leur verser une

somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1

du code de procédure civile. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la

présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement

contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de Monsieur [O] [F] et Madame [G] [Z] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le

20 mars 2024, avec prise d’effet au 24 avril 2024 entre Monsieur [O] [F] et Madame

[G] [Z], d’une part, et Monsieur [H] [T], d’autre part, concernant les

locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3] à [Localité 6] sont réunies à la

date du 8 novembre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DIT Monsieur [H] [T] occupant sans droit ni titre depuis le 8 novembre 2024 ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [H] [T] de libérer les lieux et de

restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire des lieux, Monsieur [O] [F] et Madame

[G] [Z] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [H] [T], ainsi que tous

occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire,

passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les

lieux ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DÉBOUTE Monsieur [O] [F] et Madame [G] [Z] de leur demande relative à

l’expulsion immédiate ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et

L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [H] [T] à verser à Monsieur [O] [F] et Madame

[G] [Z] la somme de 1.246,10 euros, au titre des loyers, charges et indemnités

d’occupation dus au 26 mai 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse), avec les intérêts

à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [H] [T] à payer à Monsieur [O] [F] et Madame

[G] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des

charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération

effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-

verbal d’expulsion ;

DÉBOUTE Monsieur [O] [F] et Madame [G] [Z] du surplus de leurs

demandes relative à l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Monsieur [H] [T] à verser à Monsieur [O] [F] et Madame

[G] [Z] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur [H] [T] aux dépens qui comprennent le coût du

commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure

nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs autres demandes ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La juge