TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

N° RG 20/53587 – N°

Portalis

352J-W-B7D-CRKD

T

N° 10

Assignation du : 08 et 09 Janvier 2020

2 copies exécutoires délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 04 septembre 2020

par Marie DEBUE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

As[…]tée de Sophie PILATI, Greffier.

DEMANDERESSE

représentée par Maître Catherine DAUMAS de la SCP SCP d’Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD

BENSAHEL, avocats au barreau de PARIS – #P0056

DÉFENDERESSES

représentée par M^e Chantal ASTRUC, avocat au barreau de PARIS – A235

La S.C.P. THEVENOT PARTNERS prise en la personne de Maître X EL BAZE ès qualité de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la société

42 rue de Lisbonne

75008 PARIS

non comparante

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DÉBATS

A l’audience du 19 Juin 2020, tenue publiquement, présidée par Marie DEBUE, Vice-Présidente, as[…]tée de Sophie PILATI,

Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil,

Vu l’assignation en référé introductive d’instance, délivrée les 08 et 09 janvier 2020, et les motifs y énoncés,

Par acte sous seing privé du 1er octobre 2013, la a donné à bail commercial à la société des locaux situés dans l’immeuble […] […] correspondant aux lots […], pour qu’y soit exercée l’activité de « fabrication et commerce de vêtements en tous genres et accessoires de mode » pour une durée de 9 années à compter du 1er octobre 2013, et moyennant un loyer annuel de base de 42 590 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement et par avance (en quatre versements égaux les ler septembre, 1er décembre, 1er mars et 1er juin de chaque année selon le bail).

Par jugement du 7 novembre 2017, le Tribunal de Commerce de

Paris a placé la société en ^redressement judiciaire. Par jugement du 18 décembre 2018 le plan de redressement a été adopté, prévoyant notamment le versement en 9 annuités de 11% par an (12% la dernière années) des créances antérieures au jugement de redressement acceptées (une somme de 69 162 euros devant être versée au titre de la première annuité le 17 décembre 2019).

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer à la société visant la clause résolutoire, par acte d’huissier signifié le 14 novembre 2019, et au Commissaire à l’exécution du plan la SCP en date du 22 ^novembre 2019 pour une somme de 14 307 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif correspondant au troisième trimestre 2019.

Par acte d’huissier délivré le 13 décembre 2019 la société

a fait assigner son bailleur lat devant le Tribunal de Grande Instance de Paris en opposition à commandement de payer.

C’est dans ces conditions que par actes d’huissier délivrés en date des 8 et 9 janvier 2020 la a fait assigner la société et la société es qualité de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la société levant la juridiction des référés aux fins de voir notamment :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail au

14 décembre 2019,

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ordonner l’expulsion de la société DISES GRO ^dès ^le prononcé de l’ordonnance et de celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, condamner la société à payer à la SCI la somme provisionnelle de 28 615,20 euros au titre de l’arriéré locatif et de charges arrêté au mois de décembre 2019 à parfaire,

- condamner la société au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au double du loyer charges et taxes en sus à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’à la libération des locaux, et à tout le moins au montant des loyers charges et taxes dus aux termes du bail le tout majoré de 20%,

FOR au paiement d’uneà condamner la société somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 14 novembre 2019 et le coût des frais de dénonciation de l’assignation aux créanciers inscrits.

Le 24 janvier 2020, la société a déposé une demande de modification du plan de continuation, fixant la première annuité des créances à régler à hauteur de 2% de leur montant (soit 16084 euros au lieu de 69 162 euros), eu égard aux événements de 2018 et 2019 ayant impacté son activité. Par jugement du 9 avril 2020, le plan de redressement de la société été modifié conformément à sa demande "avec

l’engagement du débiteur de provisionner immédiatement la somme de 10 084 euros sur le compte CDC du commissaire à l’exécution du plan et de justifier, dans les meilleurs délais, de la régularisation de sa situation locative, soit par justification de paiement soit par l’obtention documentée de délais de paiement".

A l’audience de renvoi du 19 juin 2020, par conclusions écrites développées oralement, la SCI a réactualisé sa créance à la somme de 57 230,40 euros au titre des loyers impayés, deuxième trimestre 2020 inclus.

A titre subsidiaire la SCI a indiqué que la société pourrait s’acquitter du paiement de la dette locative en 12 mensualités en sus du loyer courant, mais que la déchéance du terme devra être prévue en cas de défaut de paiement à bonne échéance.

Par conclusions écrites complétées oralement la société

a demandé au juge des référés de juger nul et de nul effet le commandement de payer, à titre subsidiaire de dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI et en tout état de cause de:

- condamner la SCI à effecter les travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres survenus dans les lieux loués dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé ce délai,

- suspendre provisoirement le paiement des loyers et de toute autre somme due par la société en vertu du bail du ler juillet 2019 jusqu’à la complète réalisation des travaux de remise en état attestée par un procès verbal de réception sans réserve,

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— condamner la SCI à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure

Civile. réclame un délai deA titre subsidiaire la société paiement de 24 mensualités pour s’acquitter de sa dette et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant ce délai. Oralement elle a réclamé une franchise de trois mois de loyer correspondant à la période de mars à mai 2020.

Un état des créanciers inscrits a été produit faisant figurer la mention de Malakoff Médéric à qui l’assignation a été dénoncée en date du 23 janvier 2020.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIVATION:

A titre liminaire il y a lieu de relever qu’à la date de délivrance de l’assignation en référé de la SCI ^rien ⁿe ^vient démontrer que le juge de la mise en état avait déjà été saisi sur la demande au fond de la société tendant à

l’annulation du commandement et à la suspension du paiement de ses loyers. Le juge des référés est donc compétent pour statuer.

Sur la demande de nullité du commandement de payer et sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire:

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du Code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

Il ne relève pas en revanche du pouvoir du juge des référés de prononcer la nullité d’un acte, en ce compris d’un commandement de payer. Il y a seulement lieu dans le cas présent de déterminer si la régularité du commandement ou l’exigibilité des obligations dont il tend à obtenir l’exécution sont sérieusement contestables auquel cas la clause résolutoire ne peut produire d’effet de plein droit.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le juge des référés doit ainsi constater la résiliation de plein droit du bail au titre de la clause résolutoire si il n’existe aucune contestation sérieuse sur la nature et l’étendue de l’obligation du bail que le preneur n’a pas respectée, sur le contenu de la clause résolutoire en elle même, et sur la façon dont le bailleur la met en

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oeuvre. Il est par conséquent nécessaire que :

*le bailleur soit en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

*la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement, et prévoir explicitement les obligations dont elle représente la sanction en cas de violation,

*les obligations du bail dont la violation desquelles la clause résolutoire est la sanction ne soient l’objet d’aucune contestation sérieuse du preneur quant à leur charge et à leur étendue.

La société soutient en premier lieu que la SCI B e a délivré son commandement de mauvaise foi le 14 novembre 2019 alors qu’elle avait le 4 octobre 2019 adressé à son bailleur par lettre recommandée un courrier réclamant qu’il soit mis un terme aux infiltrations d’eau affectant son local de stockage du sous-sol depuis 2016.

Le commandement de payer a été délivré alors que la société ne réglait plus son loyer depuis le 1er juillet 2019. La société he conteste pas en effet ne pas avoir acquitté le paiement du loyer du troisième trimestre 2019 alors que le bail prévoit que chaque trimestre est payable à terme à échoir, soit d’avance. La SCI ☐ a attendu le 16 septembre 2019 pour lui adresser facturation de ce loyer, ce à quoi la société a répondu par son courrier recommandé du 4 octobre 2019 réclamant des travaux, qui lui permet désormais d’invoquer une exception d’inéxécution. Ce rappel chronologique suffit à écarter toute mauvaise foi du bailleur qui a attendu le mois de septembre 2019 puis de novembre 2019 pour réclamer un loyer exigible depuis le 1er juillet 2019, dans un contexte de redressement judiciaire qui a déjà figé une partie de ses créances de loyer, pour lesquelles la société a obtenu des délais de paiement sur 9 ans grâce au plan de redressement.

La régularité du commandement de payer n’est donc pas sérieusement contestable. En annexe du commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article

L.145-17 alinéa 1 du Code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

La société soutient en second lieu que l’exigibilité du loyer est sérieusement contestable puisqu’elle serait en capacité de faire valoir une exception d’inexécution, face à la carence de son bailleur pour engager les démarches de nature à faire cesser les infiltrations dans son sous-sol.

Il y a lieu sur ce point de relever que la société FoRAADLÝ a signalé par mail du 11 juillet 2016 à son bailleur que des infiltrations affectaient son sous sol où elle stocke ses vêtements.

La société ne justifie plus d’aucune démarche auprès de la SCI C entre le 11 juillet 2016 et le 4 octobre

2019.

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Elle soutient à ce jour que son local serait inexploitable car elle ne pourrait plus procéder au stockage de ses collections dans un lieu sentant le moisi. Si les photographies produites aux débats démontrent que l’humidité affecte sérieusement les murs du local, la SCI démontre qu’il ne s’agit qu’une d’une partie localisée du local commercial, située au sous-sol, qui n’affecte pas la boutique. Il y a lieu d’observer que la société

a continué l’exploitation de ses locaux comme en atteste la lecture de son plan de redressement et de ses bilans comptables, qu’elle ne démontre pas que ce désordre localisé a réellement impacté sa capacité d’exploitation, et qu’elle pourrait réclamer plus que l’indemnisation des préjudices qu’elle soutient avoir subi (déplacement de ses collections, financement d’un autre lieu de stockage). Son courrier du 4 octobre 2019 réclamant la réalisation des travaux s’inscrit dans un contexte de fortes difficultés financières qui a déjà conduit la société à ne pas régler son loyer du 3ème trimestre 2019 et l’a incitée à déposer une demande de modification de son plan de redressement en janvier 2020, alors qu’elle ne pouvait faire face à la première échéance de ce plan. Il lui est donc particulièrement opportun d’alléguer une exception d’inexécution au mois d’octobre 2019 alors qu’elle ne s’en est jamais prévalue pendant près de trois ans.

Les désordres dont la société se prévaut n’impactant en aucun cas son exploitation et pouvant tout au plus justifier l’allocation de dommages et intérêts ne peuvent légitimer sa demande et son obligation de régler ses loyers depuis le mois de juillet 2019 n’est par conséquent pas sérieusement contestable.

Les causes du commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit le 15 décembre 2019.

Selon les appels de loyers et de charges produits aux débats, la créance totale de loyer impayé s’élève désormais à la somme totale de 57230,40 euros, appel du 2ème trimestre 2020 inclus.

La société sollicite une franchise de loyer de trois mois en raison de la fermeture qui lui a été imposée pendant la période de confinement de la crise sanitaire.

Eu égard aux arguments pouvant être soulevés (force majeure ou manquement à l’obligation de délivrance du bailleur) pour contester l’exigibilité des loyers pendant cette période, il y a lieu de considérer qu’il existe une contestation sérieuse quant à l’obligation pour le locataire de s’acquitter de l’intégralité des sommes dues en exécution du bail sur la période ayant débuté le 17 mars 2020. La société TURTO indique que cette franchise est réclamée sur une période de trois mois, et qu’elle n’était pas en capacité de rouvrir le 11 mai 2020 date du déconfinement.

Aucune franchise de loyer ne lui sera accordée, qui n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés. La société M ož ne sera pas en revanche condamnée à régler à titre provisionnel son loyer sur une période de trois mois.

La créance de la SCI est donc non sérieusement contestable à hauteur de 42 922,80 euros, somme que la société sera condamnée à régler par provision.

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L’article L145-41 du Code de Commerce prévoit que les juges sai[…] d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du Code civil, n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

sollicite des délais que son bailleur La société accepte dans leur principe.

Elle s’est déjà octroyé de fait 12 mois de délais de paiement puisqu’elle ne verse plus aucun loyer depuis juillet 2019.

Ses difficultés ne sont cependant pas contestées et le Commissaire au plan a accepté sa demande de modulation du plan de redressement initial en date du 9 avril 2020 eu égard aux difficultés d’exploitation des exercices 2018 et 2019, et à sa volonté de continuer son commerce.

La bonne foi du preneur doit être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.

Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai de 12 mois à la société

☐ pour s’acquitter de l’intégralité sa dette en sus des loyers courants, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire, qui reprendra en revanche son plein effet si la société✔ manque à l’une seulement des échéances prévues relatives tant au remboursement de la dette ayant fait l’objet du commandement que du reste des loyers impayés arrêtés au 2ème trimestre 2020 et des loyers courants.

Une indemnité d’occupation sera prévue à titre provisionnelle à compter du 15 décembre 2019 si la clause résolutoire devait reprendre effet rétroactivement. Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au double du loyer contractuel en cas d’expulsion. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci ; la SCI Le sollicite l’application d’une pénalité lui attribuant 20% du montant des sommes retenues; cette pénalité apparaissant manifestement excessive, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

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Sur la demande de réalisation des travaux sous astreinte et de suspension des loyers:

Aux termes de l’article 835, alinéa ler, du code de procédure civile, le Président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire ^cesser ^un ^trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à

l’application de ces dispositions.

Le juge des référés saisi sur ce fondement doit constater soit l’imminence du dommage, afin, à titre préventif, de maintenir une situation existante, soit le caractère manifestement illicite du trouble, après réalisation d’un trouble pour y mettre fin.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Dans le cas présent, pour réclamer la condamnation du bailleur sous astreinte à faire réaliser les travaux, la société invoque un dommage imminent lié à l’impossibilité d’exploiter son commerce ainsi qu’un trouble manifestement illicite face à la carence du bailleur depuis 2016 pour réaliser des travaux lui incombant.

Il a été relevé qu’entre juillet 2016 et octobre 2019 la société justifiait d’aucune démarche auprès du bailleur pour réclamer la réalisation des travaux. Elle ne démontre pas en quoi l’humidité qui affecte son local du sous sol l’empêcherait à ce jour d’exploiter la totalité de son fonds de commerce, par ailleurs régulièrement exploité depuis la survenance du sinistre en juillet 2016. Il n’y a donc aucun dommage imminent.

La SCI elémontre que les infiltrations résultent de la non conformité d’une partie commune de l’immeuble, l’escalier de la cour, et que les travaux afférents ont été votés lors de

l’assemblée générale de copropriété du 9 juillet 2019 (courrier du syndic du 18 octobre 2019). Elle démontre également que les travaux tardent à être réalisés dès lors que cette assemblée générale a été attaquée et qu’il est encore nécessaire d’obtenir l’autorisation de la Ville de Paris (courrier du syndic du 19 décembre 2019). La SCI démontre enfin avoir fait des démarches auprès du syndic pour savoir si les travaux pouvaient être engagés de façon urgente malgré la contestation de l’assemblée générale (courriel du

17 février 2020 du syndic). Elle a effectué les diligences nécessaires à ce jour. Si trouble il y a pour la société qui subit les infiltrations dans ses locaux et pourra réclamer une indemnisation à ce titre, ce trouble ne résulte donc pas manifestement d’une violation par le bailleur de ses obligations.

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En tout état de c^ause ^la ^SCI ne peut procéder elle- même aux travaux qui incombent à la copropriété.

Il n’y a par conséquent pas lieu à référé sur la demande de condamnation sous astreinte.

Il n’y a pas non plus lieu à référé sur la demande de suspension des loyers en l’absence de toute impossibilité totale d’exploitation des locaux conformément aux dispositions du bail.

Sur les demandes accessoires

La société qui succombe sera condamnée à verser la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du

Code de Procédure Civile à la SCI ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 14 novembre 2019, et de la dénonciation de l’assignation aux créanciers inscrits et au commissaire à l’exécution du plan.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de nullité du commandement du 14 novembre 2019,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 1er octobre 2013 liant les parties sont réunies,

Condamnons la société à payer à la SCI la somme provisionnelle de 42922,80 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er juin 2020 échéance du deuxième trimestre 2020 incluse,

Disons que la société pourra s’acquitter de cette provision, en plus des loyers, charges et accessoires courants payés trimestriellement et d’avance comme indiqué au bail, en 12 mensualités consécutives de 3 576,90 euros, le premier versement devant intervenir le 1er octobre 2020 et le dernier le 1er septembre

2021;

Ordonnons la suspension rétroactive des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Disons que, faute pour la société de payer^à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule de ces mensualités ou le loyer courant et les charges et accessoires courants,

⚫ le tout deviendra immédiatement exigible, et les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

^°la clause résolutoire sera acquise, et produira donc son plein et entier effet à la date du 15 décembre 2019,

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° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société et à celle de tous occupants de son chef avec l’as[…]tance si nécessaire de la force publique des lieux loués,

^оen cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du Code des procédures civiles d’exécution,**

^оune indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges et taxes sera mise à sa charge à compter du 15 décembre 2019, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement de la clause pénale,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation de la SC^I à effectuer les travaux de réparation du local commercial, et sur la demande de suspension des loyers;

Condamnons la société à verser à la SCI Ca somme de 2000 euros sur le fondement de l’article

700 du Code de Procédure Civile,

aux dépens, quiCondamnons la société comprendront les frais du commandement de payer du 14 novembre 2019 et de la dénonciation de l’assignation aux quéanciers inscrits et au commissaire à l’exécution du plan,

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à Paris le 04 septembre 2020 畜

Le Greffier, Le Président,

Sophie PILATI Marie DEBUE

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