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Extraits des minutes du greffe du tribunal judiciaire de Paris Références à rappeler

RG N° 11-20-000936

Pôle civil de proximité

18/2020 Numéro de minute :

DEMANDEUR(S):

SOCIÉTÉ GRDF anciennement GDF-SUEZ

Représenté(e) par M^e BOYAJEAN PERROT Pascale

DEFENDEUR(S):

Monsieur X Y

Représenté(e) par M^e FRETEL Céline

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Copie conforme délivrée

^le: 16 SEP. 2020

à M^e BOYAJEAN PERROT Pascale

Copie exécutoire délivrée* le : 16 SEP. 2020

à M^e FRETEL Céline

JUGEMENT

DU 15 Septembre 2020

DEMANDEUR

Société GRDF anciennement GDF-SUEZ

6 rue Condorcet

75009 PARIS représenté(e) par M^e BOYAJEAN PERROT Pascale, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR

Monsieur X Y

103/109 rue Villiers-de-l’Isle-Adam bât E – 2ème étage gauche

75020 PARIS représenté(e) par M^e FRETEL Céline, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Juge des contentieux de la protection: FERRÉ Audrey

Greffier LEMARQUIS Coraline

DATE DES DEBATS

Audience publique du 9 juillet 2020

DÉCISION:

contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 15 Septembre 2020 par FERRÉ Audrey, Juge des Contentieux de la Protection, assisté(e) de

LEMARQUIS Coraline, greffier

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Le 13 septembre 1994, un logement situé 103/109 rue Villiers-de-l’Isle-Adam, Bâtiment E, 2ème étage gauche à Paris Xxème a été mis à disposition de Monsieur Y X, agent GDF affecté à EDF GDF SERVICES-PARIS PYRAMIDE, par son employeur, à compter du 23 septembre 1994, à titre d’accessoire de son contrat de travail, pour un loyer réduit par un abattement et un écrêtement, retenu directement de sa feuille de paye mensuelle.

Un second contrat de location a été formalisé le 3 janvier 1995 entre la GERANCE GENERALE

FONCIERE, propriétaire, et Monsieur Y X, sans référence au caractère accessoire à un contrat de travail.

Monsieur Y X a fait valoir ses droits à la retraite à compter du 1er juillet 2018. Par courrier en date du 3 octobre 2017, la SA GRDF a sollicité la libération du logement pour le 31 décembre 2018 et rappelant que le loyer ne pouvant plus être retenue sur la fiche de paye devait être réglé directement, sans que l’écrêtement ne puisse plus s’appliquer.

Monsieur Y X a contesté cela faisant valoir que le bail du 3 janvier 1995 ne lui avait pas été consenti en corrélation de ses qualités ou fonctions professionnelles et rappelant que le bail a plafonné le montant des loyers.

C’est dans ce contexte que par acte d’huissier en date du 7 janvier 2020, la SA GRDF a fait assigner Monsieur Y X devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : constater que le défendeur est occupant sans droit ni titre et autoriser à son expulsion à défaut de libération volontaire, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier et avec transport et séquestration des meubles à ses risques et frais, condamner le défendeur à une indemnité d’occupation mensuelle et à lui verser la somme de

5 914,88 euros au titre de l’indemnité d’occupation liquidée, augmentée des intérêts de droits, condamner le défendeur à lui verser 1 000 euros à titre de dommages et intérêts, condamner le défendeur à lui verser 1 000 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens, ordonner l’exécution provisoire.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour permettre aux parties de se mettre en état.

A l’audience du 9 juillet 2020, la SA GRDF, représentée par son conseil, a déposé des écritures, dont elle a sollicité le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle a sollicité de : constater la validité du congé donné au 18 juillet 2018, constater que le défendeur est occupant sans droit ni titre et autoriser à son expulsion à défaut de libération volontaire, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier et avec transport et séquestration des meubles à ses risques et frais, condamner le défendeur à une indemnité d’occupation mensuelle de 1 819,18 euros jusqu’à

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libération des lieux, soit la somme de 9 692,72 euros au titre de l’indemnité d’occupation arrêtée à la mensualité de février 2020 inclus, augmentée des intérêts de droits, condamner le défendeur à lui verser 1 500 euros à titre de dommages et intérêts, condamner le défendeur à lui verser 1 000 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, et de sa qualité à agir, la SA GRDF a entendu rappeler que la société GERANCE GENERALE FONCIERE (CGF) était propriétaire d’un ensemble de biens immobiliers mis à disposition de GDF qui les sous-louait à son personnel; que la société CGF a fait un apport

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d’une partie de son patrimoine en ce inclus le bien litigieux à la société C26 (qui deviendra Eurosic-

Garden puis Lagune-Garden) et que la qualité de preneur a été dévolue à GRDF, laquelle est donc bien le preneur employeur légitime à agir en résiliation du contrat de sous-location. Selon elle, le contrat du 3 janvier 1995 n’a visé qu’à actualiser les signataires de l’acte, compte tenu du changement de gestionnaire du bien, et qu’il en était de même du contrat envoyé le 18 octobre 1999 en ce qu’il permettait de se conformer aux prescriptions de la cour des comptes de réaliser un double contrat d’une part entre le propriétaire du logement et l’employeur et d’autre part entre l’employeur et le salarié bénéficiaire de la sous-location. La SA GRDF indique qu’il est ainsi avéré que le logement constituait un logement de fonction exclu des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et il conteste que le contrat du 3 janvier 1995 ait emporté novation en ce qu’il n’est pas détachable de l’acte fondateur du 13 septembre 1994 d’autant plus qu’il rappelle que la location est faite à compter du 23 septembre 1994 et précise à nouveau pareillement le taux d’abattement de 7,5% spécialement consenti sur le prix du loyer, ce qu’a reconnu le défendeur dans du courriel du 27 septembre 2017. S’agissant du montant de l’indemnité d’occupation, la SA GRDF indique que si elle a toléré les premiers mois le versement du loyer «net agent » résultant de son ancien statut, elle lui avait indiqué qu’il devait payer une indemnité d’occupation correspondant à la valeur du «loyer marché », qui corresponde à la somme qu’elle même paye au propriétaire du logement (1 681,98 euros en principal et 137,20 euros de charges).

Monsieur Y X, représenté par son conseil, a déposé des écritures, dont il a sollicité le bénéfice de lecture, aux termes desquelles il a sollicité que la SA GRDF soit déclarée irrecevable à agir et déboutée sur le fond. Il a sollicité reconventionnellement que le loyer soit fixé à la somme de 780,14 euros. Subsidiairement, il sollicite les plus amples délais pour s’acquitter des sommes qui seraient éventuellement mises à sa charge. En tout état de cause, il a demandé la condamnation de la demanderesse à lui verser 1 000 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur Y X rappelle que si son employeur lui a mis à disposition un logement locatif à titre d’accessoire, dès janvier 1995, sa direction proposait, afin de sécuriser sa situation et ses conditions d’habitation, de régulariser un contrat de location directement avec la société propriétaire des lieux, sans plus aucune référence à ses fonctions et ne prévoyant aucune disposition en cas de cessation des fonctions, qui a emporté novation du précédent acte de mise à disposition et soumission à la loi du 6 juillet 1989. Il souligne que le contrat de sous-location du 18 octobre 1999, qu’il n’avait jamais reçu, n’a jamais été signé de sa part ne lui est pas opposable sinon nul, lequel était en plus établi au nom de la société EDF et nullement

GRDF. Concernant le montant du loyer, il se prévaut du plafonnement contractuel du loyer par référence à la loi du 1er septembre 1948.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2020 par mise à disposition au greffe. Ž livo sloz

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir du demandeur

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

S’agissant d’une demande d’expulsion d’un occupant sans droit ni titre, l’action appartient au propriétaire ou au bailleur du bien.

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En l’espèce, trois contrats sont produits au soutien de l’action de la SA GRDF.

Le plus récent est un acte intitulé «< contrat de sous-location d’un logement par l’employeur EDF à son agent » entre d’une part EDF, et d’autre part Monsieur Y X, en date du 18 octobre 1999, lequel serait une « régularisation » selon la SA GRDF de la situation juridique liant les parties, à savoir d’une part l’existence d’un contrat de bail entre le propriétaire GERANCE GENERALE IMMOBILIERE et l’entreprise EDF (non produit) et d’autre part un deuxième bail entre le salarié et l’entreprise EDF (qui serait cet acte de 18 octobre 1999), étant précisé que la référence est une erreur matérielle et qu’il convenait de lire GDF. Toutefois, force est de constater que cet acte, envoyé à Monsieur Y X, n’a nullement été signé par ce dernier, de sorte que, nonobstant la question de savoir si la SA GRDF viendrait bien aux droits de l’entreprise

EDF ou s’il s’agissait d’une coquille, ce contrat n’est nullement opposable au défendeur et ne saurait être le fondement de la présente action.

Sont ensuite produits deux autres actes, eux bien signés. Un premier en date du 13 septembre 1994 liant EDF GDF SERVICES PARIS PYRAMIDE, aux droits de laquelle viendrait la SA GRDF, employeur du défendeur, et Monsieur Y X lequel est un bail d’habitation, à effet du 23 septembre 1994, liant expressément la mise à disposition du bien au contrat de travail de ce dernier, en prévoyant une cessation du bail à la cessation des fonctions et un loyer avec un abattement de 7,5% de précarité et un écrêtement avec prélèvement directement sur le salaire de l’employé.

Toutefois, le 3 janvier 1995, un second contrat de bail a été signé, cette fois-ci directement entre le propriétaire du bien, la GERANCE GENERALE FONCIERE, et Monsieur Y X, ici sans aucune référence à son contrat de travail ni à une mise à disposition en considération de ses fonctions, lesquelles ne sont d’ailleurs pas mentionnées dans l’acte, bail conclu pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, pour un loyer de même montant avec un abattement de 7,5% en contrepartie d’une domiciliation bancaire. Les conditions de résiliation sont celles du droit commun et là encore il n’est plus fait aucune référence à l’emploi occupé par le preneur. Ce contrat a prévu comme date d’entrée dans les lieux le 24 septembre 1994, ce qui couvre donc entièrement la période du premier contrat.

Les parties s’opposent quant à l’interprétation de ces deux contrats, Monsieur Y X prétendant que le second a emporté novation du premier, tandis que la SA GRDF considère qu’ils doivent être lus ensemble et que le second ne remet pas en cause le caractère accessoire du bail au contrat de travail, ce qu’aurait reconnu le défendeur lui même dans son courriel du 27 septembre

2017 en rappelant que le logement lui avait été attribué dans le cadre de son astreinte.

Sur ce point, il sera rappelé les règles suivantes découlant des anciens articles 1156 et suivants du code civil on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes ; toutes les clauses des conventions s’interprètent les unes par les autres, en donnant à chacune le sens qui résulte de l’acte entier ; dans le doute, la convention s’interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté

l’obligation. Par ailleurs, il a pu être dégagé en jurisprudence que lorsque, dans l’intention commune des parties, plusieurs contrats concourent à une même opération, ils s’interprètent en fonction de celle-ci.

On relèvera ici que les parties à ces deux contrats ne sont pas les mêmes et qu’ainsi même si le bien est identique, il n’est pas fait de lien entre la GERANCE GENERALE FONCIERE et EDF GDF SERVICES PARIS PYRAMIDE dans le second contrat. Par ailleurs, en ce qu’il couvre la période contractuelle du premier contrat, il semble bien s’y substituer par novation et changement de créancier. En ce qu’il ne contient strictement aucune référence au contrat de travail de Monsieur

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Y X, tout en étant précis et exhaustif sur les conditions particulières du bien tenant à sa durée, ses conditions de renouvellement et de résiliation, on ne saurait y voir un contrat incomplet et insuffisant en lui même nécessitant pour son application d’être combiné avec celui du 13 septembre 1994.

L’explication apportée par le demandeur quant à l’établissement de ce second acte qui n’aurait eu pour but que d’ « actualiser les signataires de l’acte, compte tenu du changement de gestionnaire du bien » est surprenant dans la mesure où un changement de gestionnaire d’un bien pour le compte du propriétaire n’est nullement une condition à la modification d’un contrat de bail et qu’au demeurant le contenu du contrat y a été substantiellement modifié.

Quant au courriel de Monsieur Y X du 27 septembre 2017 rappelant que le logement lui avait été initialement attribué dans le cadre de son astreinte ne saurait s’interpréter comme un aveu de qu’il s’agissait d’un accessoire à son contrat de travail, celui-ci interrogeant simplement son employeur, intermédiaire de fait dans la perception des loyers, sur les modalités de continuation du bail.

Il est regrettable que le demandeur n’est pas mis en cause le propriétaire du bien (la GERANCE GENERALE IMMOBILIERE, aux droits de laquelle viendrait la société LAGUNE GARDEN), lequel aurait été sans doute en mesure d’apporter plus d’éléments.

En tout état de cause, en l’état des pièces produites et explications fournies, il doit dès lors être considéré que le seul lien contractuel actuellement applicable est celui du 23 septembre 1994.

Or ce contrat de bail n’est pas conclu par la SA GRDF, laquelle n’est pas le propriétaire ni ne justifie être la bailleresse aux termes de ce contrat. En effet, si elle prétend être elle même devenue le preneur vis-à-vis du propriétaire du bien, et que le bail dont bénéficie Monsieur Y X serait en réalité une sous-location de sa part, elle n’en justifie nullement. Le seul document produit, en date du 8 juillet 2019, est une cession d’un droit au bail vis-à-vis de LAGUNE

GARDEN, entre ENGIE et elle même. Il est fait état plus précisément d’un droit au bail en date du 9 février 2006, objet d’une lettre-avenant du 24 octobre 2012, toutefois ces deux actes, au demeurant largement postérieurs au bail du 3 janvier 1995, ne sont pas produit. Au surplus, l’acte de cession du droit au bail, ne permet pas de faire un lien précis avec l’appartement occupée par Monsieur Y X en ce qu’il ne vise qu’un immeuble.

En ces conditions, la SA GRDF qui ne justifie pas de sa qualité à agir sera déclarée irrecevable en son action. ing edingle

Monsieur Y X sera pareillement déclaré irrecevable en s^es ^demandes reconventionnelles, celui-ci n’ayant pas non plus mis en cause son cocontractant pour porter à son encontre ses demandes.

Sur les mesures accessoires

La SA GRDF, partie perdante au principal, supportera la charge des dépens en application de

l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité justifie de ne pas faire droit aux demandes respectives des parties formées au titre de

l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

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PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SA GRDF irrecevable en son action ;

DECLARE Monsieur Y X irrecevable en ses demandes reconventionnelles ;

DIT n’y avoir lieu à paiement d’indemnités au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SA GRDF aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection supel

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En conséquence, la République française mande et ordonne

à tous huissiers de Justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires

d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision a été signée par le directeur de greffe

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