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EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY COURCOURONNES D’EVRY

1ère Chambre A

MINUTE N°21/00158

:

DU 21 Mai 2021

AFFAIRE N° RG 17/04934 – N° Portalis DB3Q-W-B7B-LQSC

NAC: 74C

Jugement Rendu le 21 Mai 2021

FE délivrées le : 27 MAI 2021

ENTRE:

Madame X Y Z, née le […] à ANNECY (74000), de nationalité française, demeurant 16 b route de Verrières – 91570 BIÈVRES

représentée par Maître Stéphanie BAUDOT de la SELARL EGIDE AVOCATS, avocats au barreau d’ESSONNE postulant, M^e Marc MONTI, avocat au barreau de CHARTRES plaidant

DEMANDERESSE

ET:

La S.C.I. LA PRAIRIE, dont le siège social est sis 16 route de Verrières le Buisson – 91570 BIÈVRES prise en la personne de ses gérants domiciliés en cette qualité audit siège,

défaillante

Monsieur AA AB, né le […] à VERSAILLES, (78000), de nationalité française, demeurant 14 route de Verrières – 91570 BIÈVRES

représenté par Maître Bertrand COUETTE de la SELEURL CBC Avocat, avocats au barreau de PARIS plaidant, M^e Noémie MEUBLAT, avocat au barreau d’ESSONNE postulant

Madame AC AD AE AF, veuve AG, née le 27 Janvier

1933 à PARIS (75004), de nationalité française, demeurant […]

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Monsieur AH AG, de nationalité Française, demeurant […],

en qualitée d’ayant droits de Monsieur AI AG, né le […] à […] et décédé le […],

défaillants

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Clément MAZOYER, Juge,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats;

Magistrats ayant délibéré :

Président Nadja GRENARD, Vice présidente, Assesseur Clément MAZOYER, Juge,:

Assesseur Chloé AGU, Juge,

Assistés de Mathilde REDON, Greffier lors des débats à l’audience du 19 Mars 2021 et lors de la mise à disposition au greffe

DÉBATS:

Vu l’ordonnance de clôture en date du 19 novembre 2020 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 19 Mars 2021 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 21 Mai 2021

JUGEMENT: Rendu par mise à disposition au greffe, Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte du 23 décembre 1983, Madame X Z et Madame

AJ Z ont acquis un ensemble immobilier situé […] (91), cadastré section H numéro […].

Suivant acte du 11 octobre 2005, Madame X Z et Madame

AJ Z ont par ailleurs acheté auprès de Monsieur AI AG la parcelle voisinè cadastrée section H numéro […].

Ensuite du décès de Madame AJ Z, Madame X Z est devenue seule propriétaire de ces biens immobiliers.

Alléguant l’existence d’une servitude de passage sur les parcelles cadastrées section H numéros 426, 437, 453 et 454 appartenant respectivement à Monsieur AA AB, la SCI LA PRAIRIE et Monsieur AI AG, Madame X Z a sollicité ces derniers au cours de l’année

2014 afin d’en assurer la régularisation par acte notarié.

Faute d’issue amiable trouvée entre les parties, Madame X Z a saisi le juge des référés du Tribunal de grande instance d’EVRY lequel a, par ordonnance rendue le 02 décembre 2014, ordonné une expertise judiciaire et commis aux fins d’y procéder Monsieur AK AL.

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L’expert judiciaire a déposé son rapport le 10 octobre 2016.

C’est dans ces conditions que Madame X Z a, par exploits d’huissier du 12 juillet 2017, assigné Monsieur AA AB, la SCI LA PRAIRIE et Monsieur AI AG devant le Tribunal de grande instance d’EVRY aux fins de revendication de la servitude de passage litigieuse.

Compte tenu du décès de Monsieur AI AG, Madame X Z a attrait en intervention forcée ses héritiers, Madame AC AF et Monsieur AH AG.

Le juge de la mise en état a prononcée la jonction des deux procédures le 28 mai 2020.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées en date du 10 septembre 2020, auxquelles il est expressément référé pour un plus ample exposé de ses moyens, Madame X Z sollicite de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

-A titre principal, fixer l’assiette de la servitude de passage conformément aux constatations de l’expert judiciaire comme s’exerçant via le chemin stabilisé d’une largeur de 2,80m sur les parcelles H437, H454, H426 et H453,

-A titre subsidiaire, en cas de fixation de l’assiette de la servitude sur la parcelle H454, condamner Monsieur AA AB à prendre en charge les frais d’aménagement nécessaires à leur coût actualisé, ainsi qu’à l’indemnisation éventuellement due aux consorts AG pour l’établissement de cette nouvelle assiette,

-En tout état de cause, condamner in solidum Monsieur

AA AB et toute autre partie succombante ou opposante à lui payer la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, Madame X Z fait valoir que :

-au regard du caractère manifestement insuffisant de l’accès à sa propriété, le Tribunal ne pourra que constater l’état d’enclavement de la parcelle lui appartenant,

-outre la servitude légale revendiquée et légitime, il est indéniable que la parcelle H[…] bénéficie à la fois d’une servitude conventionnelle sur la parcelle actuelle H437, mais également d’une servitude par destination du père de famille sur l’ancienne H266 ayant appartenu à la SCI PRAIRIE devenue les actuelles H426 et H454,

-il a été constaté par l’expert judiciaire que le chemin utilisé pour accéder à son fonds traverse successivement les parcelles appartenant aux défendeurs, et que cette utilisation est paisible et non équivoque depuis la date de son acquisition le 22 décembre 1983.

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Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées en date du 11 septembre 2020, auxquelles il est expressément référé pour un plus ample exposé de ses moyens, Monsieur AA AB sollicite de voir :

-A titre principal, débouter Madame X Z de l’ensemble de ses demandes,

-A titre subsidiaire, fixer l’assiette de la servitude sur la parcelle H 454 et lui donner acte qu’il s’engage à prendre à sa charge les frais induits liés notamment à la réalisation de travaux de viabilisation du nouveau chemin

d’abattage des arbres, et de réalisation d’un nouveau portail,

-En tout état de cause, condamner Madame X Z à lui payer la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de sa défense, Monsieur AA AB expose que :

-la propriété de Madame Z n’est pas en situation d’enclave dès lors qu’elle dispose d’une façade entière sur la voie publique, l’éventuelle desserte insuffisante du jardin situé de l’autre côté de la maison ne permettant pas de caractériser une situation d’enclave,

-aucune servitude n’a pu se constituer sur le fonds de Monsieur AB, tant par destination du père de famille que par prescription acquisitive,

-l’assiette de la servitude doit être fixée en l’emplacement le moins dommageable, à savoir sur la parcelle H454 afin d’éviter un cheminement par la parcelle H426 lui appartenant.

Bien que régulièrement assignés à personne et par dépôt en l’étude d’huissier de justice les 24 et 26 décembre 2019, Monsieur AH AG et Madame

AC AF n’ont pas constitué avocat.

La clôture est intervenue le 19 novembre 2020.

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MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

I. Sur l’existence d’une servitude tiré de l’état d’enclave

Selon les termes de l’article 639 du code civil, une servitude dérive ou de la situation naturelle des lieux, ou des obligations imposées par la loi, ou des conventions entre les propriétaires.

L’article 682 du même code dispose par ailleurs que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

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L’article 683 ajoute que le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins, il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

Enfin, aux termes de l’article 684 du code civil, si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes. Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l’article 682 est applicable.

Il est ainsi constant que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier, d’après l’état des lieux et les circonstances de la cause, si un fonds est ou non enclavé, et notamment si l’issue dont dispose un fonds sur la voie publique pour son exploitation est suffisante.

En l’occurrence, Madame X Z soutient que la parcelle litigieuse est enclavée dès lors qu’elle ne bénéficie que d’un seul accès sur la voie publique constitué d’une porte de service de 1,70 cm de haut sur 70 cm de large.

En défense, Monsieur AA AB estime que la situation du fonds, dont une façade entière est limitrophe de la voir publique, ne peut être considérée comme enclavée, et qu’une éventuelle desserte insuffisante du jardin situé de l’autre côté de la maison ne permet pas de caractériser une situation d’enclave.

Or, il ressort des documents produits aux débats, et notamment de l’expertise. judiciaire que la parcelle cadastrée section H numéro […] dont est propriétaire la demanderesse est entourée des parcelles cadastrées section H numéros 299 et 440 à l’Est, de la parcelle cadastrée H section H437 au Sud et à l’Ouest, et au Nord par la route de Bièvres.

A cet égard, l’expert judiciaire précise en page 16 de son rapport que l’habitation de Madame Z permet une sortie pédestre sur ladite route de Verrières par l’intermédiaire d’un escalier intérieur et une porte donnant directement sur un trottoir étroit de la rue >>.

Il est ainsi incontestable que l’unique accès à la voie publique dans la configuration actuelle des lieux est extrêmement limitée, et ne permet en tout état de cause aucune faculté d’accéder par cet intermédiaire au fonds litigieux au moyen d’un véhicule automobile, alors qu’il sera rappelé qu’il est constant que celle-ci correspond à l’usage normal d’un fonds destiné à l’habitation en sorte qu’en l’absence de tout accès aux véhicules un tel fonds doit être considéré comme enclavé.

En outre, il résulte du document descriptif des travaux communiqué par la demanderesse que l’agrandissement de cette porte pour assurer un accès suffisant nécessiterait une restructuration importante de son habitation, compte tenu particulièrement de la différence de niveau de 108 cm entre le niveau du rez-de-chaussée de l’habitation et le niveau de la route, impliquant notamment de surélever le plancher du couloir, la création d’un nouveau linteau, et une nouvelle organisation des pièces de l’habitation.

A ce titre, Madame X Z produit aux débats un devis n°2018D139 établi par la société RENOVATION 1400 le 12 septembre 2018 duquel il s’évince que l’ensemble des travaux de modification avec surélévation du plafond/plancher s’élève à la somme de 61.039 €.

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Aussi, compte tenu du fait que le simple rehaussement de cette porte entraînerait une restructuration substantielle de la façade et d’une partie de la maison pour un coût particulièrement élevé et ce faisant disproportionné, il doit en être déduit l’impossibilité pour la requérante de rendre son fonds suffisamment accessible par la voie publique en mettant en œuvre des moyens normaux et raisonnables.

L’état d’enclave est donc établi en considération des parcelles entourant celle appartenant à Madame X Z, ainsi que de l’absence de toute possibilité d’aménager un accès à la voie publique en raison de la configuration des lieux et de leur rendre suffisamment accessible pour son exploitation, à commencer par son entretien, et son utilisation normale notamment la nécessité de permettre un accès aux services de secours.

En revanche, il résulte tant de l’acte notarié du 23 décembre 1983 que des. conclusions expertales, que cet état d’enclave de la parcelle litigieuse cadastrée section H numéro […] résulte de la division de la parcelle mère cadastrée section H numéro 370 en deux parcelles cadastrées section H numéros […] et 372.

En d’autres termes, il est patent que l’état d’enclave revendiqué est la conséquence de la division d’une parcelle mère faisant suite à la vente du 23 décembre 1983, de telle sorte que, au regard des dispositions de l’article 684 du code civil sus-rappelées, le passage sollicité ne peut être demandé, par principe, que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes (à savoir l’autre parcelle cadastrée H numéro 372), sauf si ledit passage ne peut être établi sur ces derniers.

Or, à cet égard, il ressort de l’expertise judiciaire (page 43) que, ce n’est qu’en raison du refus opposé par la mairie de Bièvres pour des raisons de sécurité à la mise en place de la servitude de passage sur le fonds cadastré section H numéro 372 avec une sortie au Nord sur la route de Verrières, que Monsieur AI AG a accordé dès le 05 janvier 1984 le passage sans restriction sur la parcelle cadastrée section H numéro 266 appartenant à la SCI LA PRAIRIE dont il était le gérant, l’utilisation du numéro 268 ne constituant qu’une erreur de référencement commise par ce dernier ainsi que le souligne l’expert judiciaire.

En d’autres termes, l’accès à la voie publique de la parcelle cadastrée section H numéro […] par l’intermédiaire du fonds cadastré section H numéro 372 ayant été expressément interdit par l’autorité administrative compétente au motif de la dangerosité de l’accès direct sur la route de Verrières au Nord de cette dernière parcelle, il doit en être déduit l’impossibilité d’établir le passage contesté sur lesdites parcelles.

C’est pourquoi, il convient de fixer l’assiette de la servitude de passage sur la base de la voie stabilisée actuellement utilisée par Madame X Z pour rejoindre le domaine public depuis sa propriété, tel qu’elle résulte de l’autorisation donnée par Monsieur AI AG, laquelle traverse successivement les parcelles cadastrées section H numéros 437, 454, 426 et 453 sur une largeur de 2,80 mètres (page 46).

En tout état de cause, il convient de préciser que l’expert judiciaire souligne que la solution alternative proposée, consistant à contourner la parcelle cadastrée section H numéro 426 au détriment des parcelles cadastrées section H numéros 453, nécessite des travaux onéreux et constitue une solution plus dommageable au chemin actuellement en service, de sorte que cette possibilité doit être écartée, et par suite la demande formée par Monsieur AA AB rejetée.

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Enfin, il est constant qu’il ne suffit pas que l’accès à la voie publique soit subordonné à l’obtention d’une autorisation administrative, encore faut-il que la demande d’autorisation soit valablement refusée pour écarter l’assiette précise d’une servitude de passage. Or, s’il ressort du courrier de Madame le Maire de la commune de BIEVRES du 13 juin 2016 qu’au vu de la configuration des lieux, «< la solution proposant une ouverture au Nord du portail existant n°12 n’est pas réalisable au vu de sa dangerosité », il n’en reste pas moins qu’aucune décision définitive prise par l’autorité administrative n’interdit, en l’état des documents versés aux débats, un accès à la voie publique tel qu’il existe à ce jour.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur AA AB, succombant à l’instance, les dépens seront mis à sa charge.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Monsieur AA AB sera condamné à payer à Madame X Z la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur AA AB, partie tenue aux dépens et qui succombe, ne peut prétendre à une indemnité au titre des frais irrépétibles. Sa demande sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit par interdite par la loi.

L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.

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PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort, par voie de mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du Code de procédure civile, les parties en ayant été avisées,

DIT que la parcelle cadastrée section H numéro […] dont est propriétaire Madame X Z est enclavée ;

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En conséquence, FIXE l’assiette de la servitude de passage dont bénéficie ledit fonds conformément aux constatations et à la proposition de Monsieur AK AL en qualité d’expert judiciaire comme s’exerçant via le chemin stabilisé d’une largeur de 2,80 mètres sur les parcelles cadastrées section H numéros 437, 454, 426 et 453 appartenant respectivement à Monsieur AH AG et Madame AC AF venant aux droits de

Monsieur AI AG, la SCI LA PRAIRIE et Monsieur AA AB;

CONDAMNE Monsieur AA AB à payer à Madame X Z la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Monsieur AA AB de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur AA AB aux entiers dépens;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi fait et rendu le VINGT ET UN MAI DEUX MIL VINGT ET

UN, par Nadja GRENARD, Vice présidente, assistée de Mathilde REDON, :

Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

En conséquence,

La République Française mande at ordonne : LE PRESIDENT, LE GREFFER, À tous Huissiers de Justine ce requis, de mettre ladite décision à exécution, Aux Procureurs Generaux et au Procureurs de la République près les Tribunaux/Judiciairesy tenir la main,

A tous Commandants erofficiers de la Force Publique de prêter main-forte lorsque en scront fégalement requis.

En foi de quoi, la presente decision a été signée par le Président el le Greffier.

Pour copie certifiée conforme à la minule, revêtue de la formule exécutoire par le Greffier soussigné.

Le Greffier