TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS ¹

2ème chambre civile JUGEMENT

rendu le 14 Juin 2021 N° RG 19/13891 – N° Portalis 352J-W-B7D-CRGYE

N° MINUTE :

Assignation du : 26 Novembre 2019

DEMANDERESSE

S.C.A. MANDAT IMMO I […] représentée par Maître Sabine DU GRANRUT de l’AARPI FAIRWAY, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #K0190

DÉFENDERESSES

S.N.C. SOPARIM ET COMPAGNIE […] représentée par Maître Guillaume YFÈVRE de la SELARL Lefèvre, société d’Avocats, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #B1085

S.C.P. X Y PYUX AA AB prise en la personne de Maître AE X, notaire associé […] non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monia TAYB, Juge, statuant en juge unique

assistée de Doris MARONI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 17 Mai 2021, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 14 juin 2021.

Expéditions exécutoires délivrées le : Copies certifiées conformes délivrées le :

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Décision du 14 Juin 2021 2ème chambre civile N° RG 19/13891 – N° Portalis 352J-W-B7D-CRGYE

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Réputé contradictoire En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 26 juin 2019 reçu par Maître Bastien AD, notaire à Paris, avec la participation de Maître AC, notaire du promettant, la société Soparim et Compagnie a consenti à la société Mandat Immo 1 une promesse unilatérale de vente portant sur un terrain à bâtir situé 119 avenue d’Italie à Paris 13 arrondissement au prix de^ème 4.866.000 euros.

La promesse était consentie pour une durée expirant le 15 octobre 2019 et prévoyait le versement par le bénéficiaire d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 486.600 euros, dont 243.300 euros versés le jour de la promesse entre les mains de Maître AC.

La promesse était soumise à plusieurs conditions suspensives, notamment une condition relative à la pollution ainsi stipulée : « Les Présentes sont soumises à la Condition Suspensive de la production par le Promettant d’un diagnostic de pollution des sols diligenté par ses soins et à ses frais auprès de la Société IDDEA dont l’offre technique figure au Dossier d’Information. Le diagnostic de la pollution des sols devra conclure :

- à la compatibilité du terrain d’assiette de l’Immeuble avec la destination qu’entend lui donner le Bénéficiaire, à savoir : la construction d’un ensemble immobilier collectif à usage d’habitation,

- et attestant que la pollution éventuelle détectée sur le terrain d’assiette de l’Immeuble n’engendrera pas de Surcoût au titre de l’opération de construction. Les Parties conviennent que par « Surcoût », il faut entendre les surcoûts qui résulteraient de la présence de pollution dans les terres dont l’excavation serait alors rendue nécessaire pour la réalisation du Projet de Construction. Ce Surcoût résultant de la différence entre les coûts normaux de terrassement, évacuation, transport et mise en décharge de classe III et les coûts résultant de la nécessité d’avoir recours, du fait de la pollution, à tout autre mode de transport et mise en décharges spécialisées (de classe II et/ou I) rendus nécessaires par la présence de pollution. Le Promettant a diligenté l’étude le 14 juin 2019, ainsi qu’il résulte du bon de commande figurant au Dossier d’Information. »

L’étude diligentée par le promettant et réalisée par la société IDDEA a conclu à l’existence d’une pollution par hydrocarbures et HAP, par présence mercure et dépassements en sulfates, et à l’existence de surcoûts en résultant.

Une étude complémentaire réalisée le 3 octobre 2019 par la société IDDEA a chiffré le surcoût entre 11.000 euros et 23.000 euros hors taxes.

Faisant valoir que la condition suspensive sus-visée n’était pas réalisée, la société Mandat Immo 1 n’a pas levé l’option.

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Par acte d’huissier du 17 octobre 2019, la société Soparim et Compagnie a fait sommation à la société Mandat Immo 1 de se présenter en l’étude de Maître AD en vue de signer l’acte de vente et d’en payer le prix.

Par acte d’huissier du 21 octobre 2019, la société Mandat Immo 1 a répliqué que la condition suspensive relative à la pollution des sols était défaillie.

Dans ces circonstances, par actes d’huissier des 26 et 27 novembre 2019, la société Mandat Immo 1 a fait assigner la société Soparim et Compagnie et la SCP AC Le Pleux Moisy Namand Duhamel prise en la personne de Maître AE AC aux fins d’obtenir la restitution de son indemnité d’immobilisation.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique le 11 décembre 2020, la société Mandat Immo I demande au tribunal de bien vouloir :

- ordonner la restitution à la société Mandat Immo 1 de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 243.300 euros conservée entre les mains de Maître AC, et condamner en tant que de besoin la société Soparim et Compagnie à cette restitution,

- assortir cette condamnation d’une astreinte de 500 euros par jour de retard,

- condamner la société Soparim et Compagnie au paiement de intérêts au taux légal sur cette somme depuis le 15 octobre 2019,

- condamner la société Soparim et Compagnie à lui payer la somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

- ordonner l’exécution provisoire.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique le 19 novembre 2020, la société Soparim et Compagnie demande au tribunal de :

- débouter la société Mandat Immo 1 de l’intégralité de ses demandes,

- ordonner le versement de la somme de 243.300 euros, conservée entre les mains de Maître AE AC, à la société Soparim et Compagnie au titre de l’indemnité d’immobilisation qui lui est due en exécution de la promesse conclue le 26 juin 2019,

- condamner la société Mandat Immo 1 à payer à la société Soparim et Compagnie la somme de 243.300 euros au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation qui lui est due en exécution de la promesse conclue le 26 juin 2019,

- condamner la société Mandat Immo 1 à payer à la société Soparim et Compagnie des intérêts au taux légal sur la somme de 486.600 euros à compter du 18 octobre 2019,

- assortir ces condamnations d’une astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

- condamner la société Mandat Immo 1 à payer à la société Soparim et Compagnie la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens,

- rappeler le caractère exécutoire de plein droit de la décision à intervenir.

Régulièrement assignée, la SCP AC Le Pleux Moisy Namand Duhamel prise en la personne de Maître AE AC n’a pas constitué avocat.

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La clôture a été prononcée le 1 février 2021 et l’affaire a été fixée à^er l’audience du 17 mai 2021.

La décision a été mise en délibéré au 14 juin 2021.

Il y a lieu, pour un exposé détaillé des moyens des parties, de se reporter à leurs dernières écritures signifiées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’indemnité d’immobilisation

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1992 du même code dispose par ailleurs qu’on ne peut interpréter les clauses claires et précises d’un contrat à peine de dénaturation.

En l’espèce, il est constant pour les parties que la société IDDEA a déposé deux rapports concluant à l’existence de sources de pollution du terrain de nature à générer un surcoût dans le cadre de l’opération de construction.

Or, la condition suspensive insérée par les parties sur ce point est très claire. Pour que la condition puisse être réalisée, le diagnostic de pollution des sols devait conclure que la pollution éventuelle détectée sur le terrain n’engendrerait pas de surcoût au titre de l’opération de construction.

Dès lors que le rapport a conclu à l’existence d’un tel surcoût, la condition a nécessairement défailli.

Le fait que le promettant ait proposé de prendre à sa charge ce surcoût est sans conséquence dès lors que les parties n’ont pas stipulé que la condition pourrait être considérée comme réalisée dans cette hypothèse.

Le promettant ne saurait par ailleurs invoquer la mauvaise foi du bénéficiaire, qui se contente d’invoquer un clause claire et précise du contrat pour solliciter la restitution de son indemnité d’immobilisation.

Par conséquent, en application du b) de la clause relative à l’indemnité d’immobilisation (page 10 de la promesse), la défaillance de la condition suspensive entraîne la restitution pure et simple au bénéficiaire de son indemnité d’immobilisation.

Il convient donc d’ordonner la restitution à la société Mandat Immo 1 de la fraction d’indemnité d’immobilisation d’un montant de 243.300 euros séquestrée entre les mains de Maître AE AC.

Le prononcé d’une astreinte n’est pas justifié en l’espèce, la somme étant séquestrée.

La société Soparim et Compagnie est condamnée, en application de l’article 1236-1 du code civil, à payer à la société Mandat Immo 1 l’intérêt au taux légal sur la somme de 243.300 euros à compter de l’assignation délivrée par la société Mandat Immo 1 le 27 novembre 2019, faute de production d’une mise en demeure antérieure à cette date.

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Décision du 14 Juin 2021 2ème chambre civile N° RG 19/13891 – N° Portalis 352J-W-B7D-CRGYE

La société Soparim et Compagnie est corrélativement déboutée de ses demandes.

Sur les frais irrépétibles

La société Soparim et Compagnie est condamnée à payer à la société Mandat Immo 1 la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

La société Soparim et Compagnie, qui succombe, est condamnée aux dépens.

Sur l’exécution provisoire

La solution du litige justifie le prononcé de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire susceptible d’appel, mis à disposition au greffe,

Ordonne la restitution à la société Mandat Immo 1 de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 243.300 euros résultant de la promesse de vente du 26 juin 2019 séquestrée entre les mains de Maître AE AC, notaire,

Dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

Condamne la société Soparim et Compagnie à payer à la société Mandat Immo 1 les intérêts au taux légal sur la somme de 243.300 euros à compter du 27 novembre 2019,

Déboute la société Soparim et Compagnie de toutes ses demandes,

Condamne la société Soparim et Compagnie à payer à la société Mandat Immo 1 la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Soparim et Compagnie aux dépens,

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement.

Fait et jugé à Paris le 14 Juin 2021

La Greffière La Présidente Doris MARONI Monia TAYB

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