Tribunal Judiciaire de Libourne, 7 juillet 2022, n° 20/01145

TJ Libourne 7 juillet 2022

Arguments

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Accepté
Caractère dérisoire de la rente et absence de bouquet
Le Tribunal a constaté que la vente était dépourvue d'aléa, car les acquéreurs n'ont pris aucun risque financier, rendant ainsi le contrat nul.
Rejeté
Insanité d'esprit des vendeurs
Le Tribunal a jugé que l'annulation pouvait être fondée sur le défaut d'aléa, sans avoir besoin d'examiner l'insanité d'esprit des vendeurs.
Accepté
Conséquence de l'annulation de la vente
Le Tribunal a ordonné la réintégration des parcelles dans l'actif de la succession suite à l'annulation de la vente.
Rejeté
Absence de faute des défendeurs
Le Tribunal a estimé que les défendeurs avaient le droit de soulever cette fin de non-recevoir et n'avaient pas commis de faute.
Accepté
Droit aux frais non compris dans les dépens
Le Tribunal a condamné les défendeurs à payer une somme au titre des frais non compris dans les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Libourne, 7 juil. 2022, n° 20/01145
Numéro :	20/01145

Sur les parties

Avocat(s) :	Stéphanie TAMBODidier LE MARREC

Texte intégral

Extrait des minutes du Secrétariat

Greffe du TJ de LIBOURNE

JUGEMENT DU 07 JUILLET 2022

DOSSIER N° N° RG 20/01145 – N° Portalis DBX7-W-B7E-CXS2

AFFAIRE X Y C/ Z AA AB, AC AD AE

Zne AG

50A

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIBOURNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT: Valérie BOURZAI

Minute n°

ASSESSEURS : Julie MANLAY

221-454. Bertrand QUINT

GREFFIER: Xaviera LAGARDERE

QUALIFICATION:

- contradictoire

- prononcé par mise à disposition au Greffe

- susceptible d’appel dans le délai d’un mois

DÉBATS: Audience publique du 12 Mai 2022

SAISINE: Assignation en date du 03 Novembre 2020

copie exécutoire délivrée le 07 JUILLET 2022 DEMANDEUR: à M^e LE MARREC

Monsieur X Y, demeurant 12, les Bérard – 33220 […] copie certifiée conforme. délivrée représenté par M^e X LE MARREC, avocat au barreau de BORDEAUX, le 07 JUILLET 2022

à M^e LE MARREC

M^e TAMBO

DEFENDEURS :

Monsieur Z AA AB, demeurant 5 Les Paris 33220 LES

LEVES ET THOUMEYRAGUES

Madame AC AD AE Zne AG, demeurant […]

représentés par M^e AL TAMBO, avocat au barreau de LIBOURNE,

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 1er avril 2014, AH Y et son épouse AI AJ ont vendu à leurs voisins Z-AA AB et son épouse AC

AG des parcelles de vignes, pré, terres et bois-taillis d’une contenance totale de 9 ha 37 a 44 ca sur la […] […] (Gironde) moyennant une rente annuelle et viagère de 8.686,29 €.

AH Y est décédé le […] en laissant à sa veuve l’ensemble de ses biens par une donation entre époux au dernier vivant.

AI Y est quant à elle décédée le […] en laissant pour lui succéder son fils unique X Y.

Faisant valoir que cette vente en viager serait nulle en raison du caractère dérisoire de l’obligation du vendeur (une rente servie d’un faible montant et l’absence de bouquet), du défaut d’aléa, de la connaissance par les débirentiers du risque imminent du décès des crédirentiers ainsi que de l’insanité d’esprit des vendeurs,

X Y a, par actes d’huissier du 3 novembre 2020, assigné les époux AB devant le Tribunal Judiciaire de LIBOURNE.

Les époux AB ont soulevé un incident tenant à l’absence de publication de

l’assignation. Par ordonnance du 13 avril 2021, le Juge de la Mise en Etat a toutefois rejeté cette fin de non recevoir au motif que le demandeur avait justifié avoir publié ladite assignation au Service de la Publicité Foncière le 12 janvier

2021. Par ailleurs, le même juge a rejeté les demandes reconventionnelles de X

Y tendant à la condamnation des époux AB au paiement d’une amende civile et de dommages et intérêts pour procédure abusive en indiquant qu’il

n’avait pas le pouvoir de statuer à ce sujet.

Vu les dernières conclusions au fond signifiées le 1er décembre 2021 par M.

Y demandant au Tribunal, en application des articles 414-1, 894, 912, 1108 (ancien), 1591, 1964 et 1975 du Code Civil ainsi que des articles 32-1,700 et

789-6 du Code de Procédure Civile, de :

- à titre liminaire et en tout état de cause :

* constater l’absence de fondement de la demande d’irrecevabilité de l’action en justice de M. Y soulevée par les époux

AB;

* constater que le Juge de la Mise en Etat par ordonnance du 13 avril 2021 a déclaré M. Y recevable en ses demandes ;

* constater que la demande d’irrecevabilité soulevée par les époux AB est abusive ;

* rejeter en conséquence cette demande d’irrecevabilité ;

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* déclarer recevables les demandes de M. Y ;

* condamner les époux AB à payer à M. Y la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive;

- à titre principal:

* constater que le montant de la rente annuelle prévue aux termes du contrat de vente en viager présente un caractère dérisoire au regard de l’espérance de vie des époux Y ;

* constater qu’aucun bouquet n’a été prévu au titre de ladite vente en viager pour rétablir l’équilibre des chances de pertes ou gains des parties contractantes ;

* constater que les époux AB avaient connaissance du risque de décès imminent des époux Y au moment de la conclusion de ladite vente en viager;

* constater que le revenu net annuel de la propriété du bien litigieux est supérieur à la rente viagère annuellement servie aux époux

Y ;

* constater en conséquence le déséquilibre significatif dans les perspectives de gain ou de perte des parties contractantes aux termes de la conclusion du contrat de vente en viager;

* constater en conséquence le défaut d’aléa aux termes de la conclusion de ce contrat ;

* ordonner la nullité de la vente en viager ainsi consentie par les époux Y au profit des époux AB pour défaut d’aléa;

* ordonner la réintégration de l’immeuble litigieux à l’actif de la succession de AI Y ;

- à titre subsidiaire :

* constater que la souscription du contrat de vente en viager par les époux Y au bénéfice des époux AB constitue une donation;

* constater l’insanité d’esprit des époux Y au moment de la souscription de ladite donation ;

*prononcer en conséquence la requalification du contrat de vente en viager en donation;

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* ordonner la nullité de la libéralité ainsi consentie par les époux

Y au profit des époux AB pour insanité d’esprit ;

* ordonner la réintégration de l’immeuble litigieux à l’actif de la succession de AI Y ;

- en tout état de cause:

* rejeter l’ensemble des demandes des époux AB;

* les condamner à payer à M. Y la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens.

S’agissant de la fin de non recevoir, X Y indique que la formalité de publication de l’assignation pouvait être réalisée en cours d’instance jusqu’à la clôture des débats, que l’irrecevabilité a été soulevée bien trop en amont du procès et que les époux Y réitèrent encore cette demande au fond malgré

l’ordonnance rendue par le Juge de la Mise en Etat.

Sur le fond, X Y prétend que l’aléa de l’opération n’a pas été supporté de manière équivalente entre les crédirentiers et les débirentiers, que le déséquilibre est notable en faveur des époux AB, qu’ils ne se seraient acquittés de

l’entier prix de vente qu’après versement de 9 annuités alors que son père avait déjà 88 ans et sa mère 83 ans au moment de la souscription du contrat, que le montant de la rente n’a donc pas été déterminé en fonction de l’espérance de vie retenue par

l’INSEE, que son père est d’ailleurs décédé à peine deux mois et demi et sa mère un an et demi après la conclusion de la vente en viager au profit des époux AB, qu’en outre aucun bouquet n’a été convenú alors qu’il s’agit d’une pratique habituelle, que cette vente ne pouvait qu’être profitable aux époux AB, qu’ils connaissaient les époux Y depuis une quarantaine d’années, qu’ils savaient que leurs voisins avaient une santé fragile et qu’ils avaient besoin de leur aide pour la gestion de leurs papiers et de leur compte bancaire et que les défendeurs ont profité de la situation en s’engageant à verser une rente nettement inférieure aux revenus nets que l’immeuble procurait.

A titre subsidiaire, X Y soutient que ses parents ont utilisé in extremis le mécanisme de la vente en viager pour modifier la nature de leur patrimoine et tenter de le faire échapper à leur fils et héritier, que cette libéralité est entachée de nullité dans la mesure où les époux Y n’étaient manifestement pas sains

d’esprit au moment de la souscription de l’acte litigieux, qu’ils étaient sujets à de nombreux troubles du comportement sur leurs vieux jours, qu’ils ne disposaient plus de toutes leurs facultés mentales, qu’ils étaient facilement impressionnables, que AI Y tenait des propos confus ou incohérents, que dans ce contexte les époux Y ont été amenés à faire des libéralités au profit de personnes omniprésentes dans leur voisinage (deux instances étant également pendantes à propos d’un contrat d’assurance vie et d’un testament au bénéfice

d’autres voisins) et qu’une grande partie de leur patrimoine a ainsi été dilapidée.

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Vu les dernières conclusions au fond signifiées le 7 septembre 2021 par les époux AB demandant au Tribunal de :

- débouter X Y de toutes ses demandes ;

- en toute hypothèse :

* dire que ses demandes sont irrecevables et mal fondées ;

* constater le caractère aléatoire du contrat de vente en viager consentie par les époux Y aux époux AB ;

*juger en conséquence que le contrat de vente litigieux est valide et régulier ;

* condamner X Y à payer aux époux AB la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de

Procédure Civile ainsi qu’aux dépens.

Les époux AB déclarent qu’ils avaient déjà conclu un bail rural portant sur les parcelles de vignes avec les époux Y en mars 2009 et que X

Y a agressé verbalement le défendeur en mai 2009.

A titre principal, ils concluent encore à l’irrecevabilité de la demande pour cause de défaut de publication de l’assignation.

A titre subsidiaire, sur le fond et si le Tribunal considérait que les demandes présentées sont recevables, les époux AB soutiennent que les parties étaient dans l’incapacité d’apprécier l’avantage qu’elles retiréraient de leur accord, que la vente a été consentie moyennant un prix sérieux, que les conditions de validité requises par les articles 1974 et 1975 ont été respectées, que la rente n’a pas été constituée sur la tête d’une personne qui est décédée dans les 20 jours suivant la vente des suites d’une maladie préexistante, que les époux AB ne pouvaient savoir l’imminence du décès de AH Y alors que son insuffisance cardiaque et rénale remontait à 2011 d’après les comptes rendus hospitaliers, qu’il ne doit être accordé aucun crédit au témoignage de l’infirmière AL AM AN dès lors qu’elle a commis une fraude en matière de remboursement de ses actes de soins, que les autres attestations produites par X Y ne sont pas suffisantes pour établir l’insanité d’esprit de ses parents, que les attestions communiquées en défense démontrent au contraire que AI Y a conservé toute sa lucidité jusqu’à la fin de ses jours, que les époux AB entretenaient des relations droites, honnêtes et fidèles avec leurs voisins et que

l’action de X Y est uniquement dictée par le ressentiment qu’il éprouve à l’égard des époux AB du fait de la diminution de l’héritage qui devait lui revenir.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 avril 2022.

L’affaire a été retenue à l’audience du 12 mai 2022 et la décision mise en délibéré

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au 7 juillet 2022.

MOTIFS DU JUGEMENT

1°) SUR LA RECEVABILITÉ

Il n’appartient pas au Tribunal statuant au fond de revenir sur la fin de non-recevoir soulevée à propos du défaut de publication de l’assignation. En effet, en vertu de l’article 789 6° du Code de Procédure Civile, le Juge de la Mise en Etat était exclusivement compétent pour connaître de cette question et a d’ailleurs rendu une ordonnance en ce sens le 13 avril 2021. A cette occasion, le Juge de la Mise en Etat

a constaté que X Y justifiait bien de la publication de son assignation le 12 janvier 2021 auprès du Service de la Publicité Foncière. En l’absence de recours en temps utile à l’encontre de cette décision devant la Cour d’Appel de BORDEAUX, cette ordonnance doit être considérée comme définitive.

Néanmoins, le Juge de la Mise en Etat a dit qu’il n’avait pas le pouvoir de statuer ni sur la demande d’amende civile ni sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive présentées devant lui par X Y. Le Tribunal au fond est donc compétent sur ces deux points.

Force est de constater que X Y ne formule plus de demande de condamnation des époux AB au paiement d’une amende civile dans ses dernières conclusions. Cette prétention sera en conséquence réputée abandonnée en application de l’article 768 du Code de Procédure Civile. Il n’y a pas non plus lieu de prononcer une amende civile d’office.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, elle figure encore dans les dernières conclusions de X Y. Cependant, les époux AB avaient parfaitement le droit de soulever dès le début de l’instance une fin de non-recevoir tirée de l’absence de justificatif de la publication de l’assignation. Ils n’ont commis aucune faute en introduisant cet incident conformément à la réglementation prévue par les articles 28-4°-c et 30-5° du décret du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière. Leur fin de non-recevoir a uniquement été rejetée parce qu’entre temps X Y a produit le justificatif demandé. L’intéressé sera donc débouté de sa demande indemnitaire même si les époux AB font encore inutilement valoir la même irrecevabilité

à titre principal dans le corps de leurs conclusions.

20) SUR L’ANNULATION DE LA VENTE EN VIAGER

Selon l’ancien article 1964 du Code Civil, applicable au présent litige puisque la vente en cause a été conclue avant l’entrée en vigueur de la réforme du droit des contrats le 1er octobre 2016, le contrat aléatoire est une convention réciproque dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l’une ou plusieurs d’entre elles, dépendent d’un événement incertain. Tel est le cas du contrat de rente viagère assorti à une vente immobilière. Ce type de contrat suppose qu’une rente soit’servie au vendeur jusqu’à sa mort sans que les parties puissent savoir à l’avance si l’opération sera finalement bénéficiaire pour le

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vendeur ou l’acquéreur.

En l’espèce, plutôt que de fonder sa décision sur des éléments subjectifs

(notamment sur la qualité des relations des uns et des autres au regard des attestations produites ou sur l’appréciation de l’état de santé physique et psychique des vendeurs), le Tribunal préfère s’appuyer sur les données objectives de ce dossier dès lors qu’elle lui paraissent suffisantes, et moins contestables, pour apprécier la demande d’annulation de la vente litigieuse.

Parmi ces éléments objectifs, il convient d’abord de souligner que la vente conclue entre les époux AB et les époux Y se présentait très favorablement pour les acquéreurs dans la mesure où leurs cocontractants avaient un âge avancé:

- AH Y est né le […]. Il avait presque 88 ans au moment où le contrat de vente en viager a été conclu. Son espérance de vie était déjà largement dépassée d’après les informations publiées par l’INSEE (79,3 ans). Il y avait donc une forte probabilité qu’il décède peu de temps après la conclusion de ce contrat. Tel a d’ailleurs été le cas puisqu’il est mort le 25 juin 2021, soit moins de trois mois plus tard.

- son épouse AI Y est née le […]. Elle avait 83 ans

à la date de la vente si bien que son espérance de vie selon l’INSEE était déjà presque atteinte (85,4 ans). Même si les centenaires sont de plus en plus nombreuses, elle est décédée peu de temps après la vente (le […] soit un peu plus d’un an et demi plus tard et en deçà de l’espérance de vie moyenne des femmes de sa génération).

Certes, une telle vente avec des personnes âgées n’était pas en soi interdite puisque les articles 1974 et 1975 du Code Civil privent uniquement d’effet le contrat de rente viagère créée sur la tête d’une personne qui était morte au jour du contrat ou qui était atteinte de la maladie dont elle décédée dans les 20 jours de la date du contrat. Il n’en demeure pas moins que le risque pour les époux AB d’être perdants dans cette affaire était bien moindre que la chance de tirer un sérieux avantage de l’opération au regard de l’âge de leurs cocontractants.

Dans un tel contexte, il est généralement prévu, pour rééquilibrer la nature aléatoire de l’opération, qu’un bouquet, c’est-à-dire une somme d’argent payable immédiatement au moment de la conclusion de la vente, soit versé par les acquéreurs en plus de la rente mise à leur charge. Or, force est de constater qu’un tel bouquet n’a pas été convenu. Le contrat litigieux n’est donc pas conforme aux usages et l’aléa est beaucoup moins tangible.

Pire, X Y a communiqué des éléments financiers (le cahier des charges

2013 de l’AOC BORDEAUX et l’arrêté préfectoral du 18 décembre 2014 portant fixation du prix annuel des vins) laissant apparaître que les époux AB sont susceptibles de tirer de l’exploitation des vignes achetées un revenu annuel de 10.540,80 € tous frais déduits. Or, les époux AB n’ont absolument pas contesté ces données économiques. Ils avaient pourtant manifestement les connaissances et l’expérience pour le faire puisqu’ils exploitent ces vignes depuis

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des années. Ils avaient en effet conclu un bail à ferme le 30 mars 2009 avec AH

Y. En l’absence de la moindre remarque sur les revenus procurés par

l’exploitation desdites vignes, il sera tenu pour acquis que le chiffre avancé par X Y est fiable.

Il s’avère que la rente annuelle dont étaient redevables les époux AB ne

s’élevait qu’à la somme de 8.686,29 €, soit moins que les 10.540,80 € de revenus procurés par les vignes achetées. Dans ces conditions, l’opération était nécessairement profitable pour les vendeurs. Dès le début du contrat, ils ont fait

l’économie du fermage qu’ils payaient auparavant (8 hectolitre par hectare de vin rouge) sans avoir a réglé de bouquet aux vendeurs. En outre, quelle que soit la date du décès de leurs cocontractants, l’opération était rentable pour les époux

AB puisqu’ils n’avaient à débourser que 8.686,29 € par an alors qu’ils pouvaient gagner davantage sur une durée identique.

Au regard de ces informations, il y a donc lieu de retenir que le contrat litigieux était bien plus que déséquilibré mais purement et simplement dépourvu d’aléa. Les époux AB n’ayant pris aucun risque financier, cette vente en viager ne remplit pas la condition requise par l’ancien article 1964 du Code Civil. Il y a lieu en conséquence de l’annuler sans même qu’il soit besoin de s’interroger sur l’insanité d’esprit des époux Y ou l’importance de leurs maladies préexistantes. Partant, ce bien sera réintégré dans la succession de AI Y.

Même si personne n’a conclu à ce sujet, l’annulation de cette vente implique que les parties soient replacées dans la situation qui était la leur avant la conclusion de ce contrat. En sa qualité d’héritier de sa mère, X Y devra donc restituer aux époux AB les rentes que ces derniers ont versées à ses parents.

3°) SUR LES DEMANDES ANNEXES

Parties perdantes, les époux AB supporteront les dépens et seront déboutés de leur demande sur le fondement de l’article 700 du Code de

Procédure Civile.

L’équité et la situation économique des parties commandent au contraire de les condamner à payer à X Y la somme de 2.500 € au titre des frais non compris dans les dépens que le demandeur a été contraint d’exposer pour faire valoir ses droits.

Enfin, conformément aux articles 514 et 514-1 du Code Procédure Civile, le présent jugement est en principe de droit exécutoire à titre provisoire mais le juge peut écarter cette exécution provisoire, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il convient en l’espèce de déroger au principe de l’exécution provisoire s’agissant de l’annulation d’une vente immobilière impliquant une nouvelle publication auprès du service de la publicité foncière compétent pour être opposable aux tiers.

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PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

RAPPELLE que les demandes de X Y sont définitivement recevables en vertu de l’ordonnance du Juge de la Mise en Etat rendue le 13 avril 2021,

ANNULE la vente en viager conclue le 1er avril 2014 entre AH Y et

AI AJ épouse Y d’une part et Z-AA AB et AC AG épouse AB d’autre part portant sur des parcelles d’une contenance totale de 09 ha 37 a 44 ca situées sur la […] de LA

ROQUILLE (Gironde) et ainsi cadastrées :

- la parcelle section A […] (pré et vignes) d’une contenance de 01 ha 11 a 29 ca;

la parcelle section A n°607 […] (pré et vignes) d’une contenance de 32 a 35 ca;

la parcelle section A […] lieudit […]

(vignes) d’une contenance de 21 a 45 ca;

- la parcelle section A n°795 lieudit […]

(vignes) d’une contenance de 01 ha 36 a 45 ca;

- la parcelle section A n°804 lieudit […]

(vignes) d’une contenance de 57 a 00 ca;

la parcelle section A n°874 […] (terres) d’une contenance de 77 a 20 ca ;

- la parcelle section A n°1119 lieudit […]

(vignes) d’une contenance de 09 a 50 ca;

- la parcelle section A n°1188 lieudit […] (vignes, terres, pré et bois-taillis) d’une contenance de 04 ha 92 a 20 ca;

ORDONNE en conséquence la réintégration des parcelles susvisées à l’actif de la succession de AI Y aux droits de laquelle vient X Y,

DIT qu’en contrepartie X Y, en sa qualité d’héritier de AI Y, doit restituer à Z-AA AB et AC AG épouse AB toutes les sommes que les acquéreurs ont réglées au titre de la rente viagère mise à leur charge dans le cadre de la vente conclue le 1er avril

2014, et au besoin l’y condamne,

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AO Z-AA AB et AC AG épouse

AB aux dépens,

AO Z-AA AB et AC AG épouse

AB à payer à X Y la somme de 2.500 € sur le fondement de

l’article 700 du Code de Procédure Civile,

ÉCARTE l’exécution provisoire du présent jugement,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé et mis à disposition au Greffe le 07 juillet 2022.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Xaviera LAGARDERE Valérie BOURZAI

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN CONSEQUENCE, LA REPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE À TOUS LES HUISSIERS DE JUSTICE SUR CE REQUIS DE METTRE LA PRÉSENTE DÉCISION À EXÉCUTION

AUX PROCUREURS GENERAUX ET AUX PROCUREURS DE LA REPUBLIQUE PRES LES TRIBUNAUX JUDICIAIRES D’Y TENIR LA MAIN

À TOUS LES COMMANDANTS ET OFFICIERS DE LA FORCE PUBLIQUE DE PRÊTER MAIN FORTE LORSQU’ILS SERONT ÉGALEMENT REQUIS EN FOI DE QUOI, LA PRESENTE EXPEDITION CERTIFIEE CONFORME À LA MINUTE DE LA DECISION COLLATIONNÉE REVETUE DU SCEAU DE CE TRIBUNAL A ÉTÉ DELIVREE PAR LE DIRECTEUR DE GREFFE SOUSSIGNE E BO^U POUR EXPEDITION CERTIFIEE CONFORME REVETUE DE LA FORMULE EXECUTOIRE R D N E Y LEDIKE R BE GREFFE

TRIBUNAL

⭑