TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE […]

Extraits des minutes du greffe du 18° chambre tribunal judiciaire de Paris 1ère section

N° RG 19/02103

N° Portalis

352J-W-B7D-CPCV3 JUGEMENT rendu le 08 Juin 2021 N° MINUTE : 5

contradictoire

Assignation du : 18 Février 2019

DEMANDERESSE

S.A.S.U. CABINET X Y 24 rue de Prony

75017 […]

représentée par M^e Gérald BERREBI, avocat au barreau de […], vestiaire #G0289

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. […] […]

24-26, rue Ballu 75009 […]

représentée par Maître Christofer CLAUDE de la SELAS REALYSE anciennement SELAS CLAUDE & SARKOZY, avocats au barreau de […], vestiaire #R0175

Expéditions exécutoires délivrées le:

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Décision du 08 Juin 2021

18° chambre 1ère section

N° RG 19/02103 – N° Portalis 352J-W-B7D-CPCV3

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. an gbaisioibuj lend

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Yasmina BELKAID, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

DÉBATS

A l’audience du 15 Mars 2021, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocatd des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 18 mai 2021.

Puis le délibéré a été prorogé au 08 juin 2021.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort

Par acte sous seing privé du 13 novembre 2009, la société GECINA, aux droits de laquelle se trouve la société […] […], a donné à bail en renouvellement à la société Cabinet X Y des locaux commerciaux à usage de bureaux dépendant d’un immeuble situé […], pour une durée de 9 ans à compter du 28 décembre 2012.

Par acte extra judiciaire du 8 décembre 2017, la société Cabinet X Y a donné congé à la bailleresse pour le 31 août 2018.

Le preneur a été rendu destinataire d’une évaluation provisoire des réparations locatives à hauteur de la somme de 48 168 euros le 4 septembre 2018.

Les locaux ont été libérés par le preneur le 1er octobre 2018, date à laquelle un procès- verbal d’état des lieux a été dressé.

Par un courrier du 20 décembre 2018, la société Cabinet X Y a mis en demeure la bailleresse d’avoir à lui restituer le montant du dépôt de garantie, en vain.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier de justice du 18 février 2019, elle a assigné la société […] […] devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir condamner cette dernière à lui payer la somme de 57 308 euros avec intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2018 et celle de 7 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ce avec le bénéfice de l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Vu les dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 21 septembre 2020 par la société Cabinet X Y ;

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Vu les dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 21 septembre 2020 par la société […] […];

Vu l’ordonnance de clôture de la procédure du 17 novembre 2020;

Vu l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Pour s’opposer à la demande de restitution du dépôt de garantie formée par la société Cabinet X Y, la société […] […] invoque une compensation avec sa créance au titre des travaux de remise en état des locaux loués évalués à la somme de 42 942,80 euros et celle au titre de l’indemnisation du préjudice résultant de la restitution tardive des locaux à hauteur de la somme de 23 566,02 euros.

Selon l’article 1103 du Code civil, le contrat tient lieu de loi entre les parties. Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Sur les réparations locatives

Le bail commercial liant les parties prévoit que « le dépôt de garantie est fixé à une somme correspondant à trois de loyers en principal hors taxes; cette somme qui sera donc réajustée à chaque variation de loyer est stipulée non productive d’intérêts. En fin de location, le preneur ne pourra ne aucun cas imputer sur cette somme le paiement des derniers termes de loyer. Le dépôt de garantie sera remboursé en fin de bail, après déménagement et remise des clés après déduction des sommes dont le preneur pourrait être débiteur envers le bailleur pour quelque cause que ce soit et ce après justification du paiement de tous impôts ».

Il est constant que la locataire a versé à la bailleresse la somme de 57 308 euros au titre du dépôt de garantie conformément aux stipulations du bail.

Aux termes de la clause 7° du bail, le preneur est tenu d’entretenir la chose louée en bon état de réparations autres que celles visées par l’article 606 du Code civil. Il devra graisser et nettoyer régulièrement les fermetures extérieures notamment les volets roulants et autres.

Le bail stipule au chapitre réparation figurant en page 9 l’obligation du preneur de restituer les locaux en fin de location en bon état de réparations de toutes natures et ajoute qu’au départ du locataire, le compte des réparations, s’il en existe, sera dressé par l’architecte du bailleur ou son représentant, qui aura le droit de pénétrer à cet effet dans les lieux loués.

Il est acquis que l’indemnisation du bailleur, en raison de l’inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail, n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations et le préjudice du bailleur est établi par les constatations faites dans l’état des lieux de sortie.

Il est donc inopérant de soutenir que la preuve d’un préjudice subi par la bailleresse n’est pas rapportée.

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En revanche, aux termes du clauses du bail ci-dessus rappelées, le preneur s’engage à restituer les locaux ainsi que leur équipement en bon état par rapport à leur état d’origine et non à restituer des locaux refaits à neuf ou en très bon état de manière générale.

Les parties ont établi un état des lieux d’entrée le 11 septembre 2000 qui liste sur une page l’état du hall, des sanitaires, des bureaux et fait apparaître le bon état général des locaux sauf à relever les éléments suivants :

Hall manque une entretoise, 3 dalles épaufrées, 5 éclairages ne fonctionnent pas, 1 dalle cassée près alarme Sanitaires: fuite sur chasse d’eau

Bureaux: 3 coups sur 3 panneaux du revêtement mural, moquette tâchée à plusieurs endroits, éclairage: état d’origine, état d’usage.

Le procès-verbal de constat de l’état des locaux dressé contradictoirement le 1er octobre 2018 lors de la restitution des locaux par Maître CHERKI, huissier de justice, comporte 29 pages descriptives de l’état des locaux et des photographies en annexes. Il a été constaté ce qui suit :

-hall d’entrée, côté ascenseur : des fissurations sur des dalles de faux-plafond ; des traces de dépose sur la peinture des cloisons murales ; de nombreux trous de chevilles non rebouchés ; des dégradations du marbre recouvrant le sol (tâches et chocs);

- dans les sanitaires à droite de l’entrée : des dégradations du carrelage (comporte un manque, côté entrée); espace lavabo dalles de faux-plafond fissurées, percements chevilles, deux carreaux de sol cassés ; dans la cabine WC Dames à droite: des traces d’humidité sur les dalles de faux- plafond; dans le couloir de dégagement: quelques tâches sur la moquette et quelques chocs sur les dalles de faux-plafond;

- dans le premier bureau, à droite du couloir de dégagement: quelques épaufrures sur l’arête de la porte en partie basse ; coté intérieur : une légère rayure de peinture, des auréoles d’humidité sur six dalles de faux-plafond; peinture des cloisons murales défraîchies, traces de petits percements par endroit, une déchirure de papier-peint, quelques dalles de moquettes tâchées

- dans le deuxième bureau à droite du couloir de dégagement : auréoles et traces d’humidité ;

- dans le troisième bureau à droite du couloir de dégagement : traces d’enduit de rebouchage; une porte semble avoir été rebouchée traces de frottement noirâtres sur les cloisons ; dalles de moquette tâchées

- dans le quatrième bureau à droite du couloir de dégagement: quelques épaufrures au niveau de l’arête de la porte; dalles de moquette largement tâchées et usées à différents endroits grilles de caissons déboitées ;

- Dans le cinquième bureau à droite du couloir de dégagement : tâches noirâtres et grisâtres sur le revêtement des cloisons; dalles de moquette usées ; épaufrures sur la porte en bois ;

- Dans le sixième bureau à droite du couloir de dégagement : épaufrures au niveau des arrêtes de la porte ; frottements noirâtres sur les cloisons murales ; dalles de moquette tâchées et usées ;

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Dans le septième bureau à droite du couloir de dégagement: zy les dalles de moquette au sol sont tâchées et usées à différents endroits; Dans le huitième bureau à droite du couloir de dégagement :

-

épaufrures sur la peinture; un néon électrique ne fonctionne pas; traces grisâtres et jaunâtres à différents endroits sur les cloisons murales ; dalles de moquette tâchées et usées. Dans le neuvième bureau au fond du couloir de dégagement sur la droite:

-

légères traces de frottement grisâtres en partie basse par endroits ; les dalles de moquette au sol sont usées, avec traces de décoloration;

- Dans le dixième bureau à droite du couloir de dégagement sur la droite: traces marronnâtres sur les cloisons murales ainsi que traces de frottement noirâtres à différents endroits ; dalles de moquette tâchées et usées ;

- Dans le onzième bureau à droite du couloir de dégagement sur la droite : revêtement des cloisons murales tâché et noirci ; dalles de moquette tâchées et usées ;

- Espace lavabo : tâches noirâtres au pied du lavabo de gauche, sur le carrelage au sol.

- Dans le local électrique : une dalle de faux plafond déboitée avec épaufrures, une autre perforée ; les cloisons murales comportent des traces grisâtres ; en partie basse du mur face, l’ensemble est très fortement noirci ; les dalles de linoléum au sol sont très largement noircies;

- Sanitaires de gauche, espace lavabo : une tâche noirâtre sur le carrelage du sol ;

- premier bureau à gauche du couloir de dégagement: revêtement tâché et noirci des cloisons murales; dalles de moquette tâchées et usées par endroit ;

- deuxième bureau à gauche du couloir de dégagement: dalles de moquette en état d’usage; dalles de faux plafond comportant une perforation, fissures sur une autre ; épaufrures sur la porte ;

- troisième bureau à gauche du couloir de dégagement: épaufrures sur la porte d’entrée en bois ; traces de déposes et noircissures sur les revêtements des cloisons murales dalles de moquette tâchées et usées ;

- quatrième bureau à gauche du couloir de dégagement : traces de déposes et de noircissures sur les revêtements des cloisons murales ; dalles de moquette tâchées et usées ;

- cinquième bureau à gauche du couloir de dégagement: épaufrures sur la porte en bois ; dalles de moquettes tâchées et usées ;

- sixième bureau à gauche du couloir de dégagement : traces de déposes et de noircissures sur les revêtement des cloisons murales ; dalles de moquette tâchées et usées ;

- septième bureau à gauche du couloir de dégagement: chocs et éclats sur la porte en bois ; dalles de moquettes tâchées et usées ; tâches jaunâtres sur les cloisons murales et traces noirâtres ;

-huitième bureau mitoyen à gauche du couloir de dégagement :o quelques épaufrures sur la porte d’accès ; quelques traces grisâtres sur la cloisons murales ; dalles de moquettes tâchées ;

- espace détente situé tout au fond du couloir de dégagement: épaufrures sur la porte d’entrée ;

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percements sur les cloisons murales; un carreau fêlé au sol; grille d’aération voilée ainsi que des épaufrures sur le plaquage.

La société […] […] produit un devis descriptif des réparations locatives d’un montant total de 42 942,80 euros établi par la société ELEC’BEKEUR le 13 novembre 2018. Ce devis comporte les travaux de reprise de dalles de faux plafonds, de remise en peinture, de remplacement de papier peint, de nettoyage, de reprises de choc sur portes, de remplacement de spots électriques, de remplacement de la moquette, de remplacement d’un plan vasque et de travaux de reprise dans le local électrique.

Il est constant que la société Cabinet X Y a occupé les locaux pendant 18 ans.

Il ne saurait être mis à la charge de celle-ci la remise à neuf des sols et des murs des locaux.

Or, le devis produit comporte essentiellement des travaux de remise à neuf des locaux et le bailleur ne rapporte pas la preuve qui lui incombe d’une restitution en mauvais état des locaux par le preneur.

Les seules dégradations imputables au preneur résultent de l’état de cassure du carrelage au sol des sanitaires à droite de l’entrée, de la présence de trous de percement du carrelage dans l’espace lavabo et des traces de chocs sur portes, postes pour lesquels en l’absence de ventilation des sommes au devis produit, il sera fixé une indemnité totale de 500 euros.

Sur la demande indemnitaire au titre de la restitution tardive des locaux

La société […] […] réclame le paiement de la somme de 23 566,02 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de l’occupation indue des lieux pendant un mois.

Il n’est pas contesté que la société preneuse a acquitté le paiement du loyer du mois de septembre 2018 correspondant à la période de son maintien dans les lieux postérieurement à la date d’effet du congé.

Il est établi que par avenant n°2 au bail commercial du 1er décembre 2017 du 22 novembre 2018 avec prise d’effet au 1er décembre 2018, la bailleresse a consenti un bail commercial à la société STARDUST MEDIA AND COMMUNICATION aux termes duquel une franchise de loyer de deux mois a été consentie à cette dernière, à titre commercial et aux fins de l’accompagner dans son aménagement privatif et la réalisation de son cloisonnement étant précisé que les locaux donnés à bail constituent un plateau complémentaire à des locaux loués également par la bailleresse en vertu d’un bail du 1er décembre 2017.

La société […] […] ne saurait valablement prétendre qu’elle a accordé une franchise de loyer d’un mois correspondant au retard dans l’entrée en jouissance du nouveau preneur alors que l’avenant du 25 avril 2018 devait prendre effet au 1er novembre 2018 et que les locaux ont été libérés le 1er octobre 2018.

En l’absence de démonstration d’un lien de causalité entre le préjudice allégué et la restitution tardive des locaux, il ne sera pas fait droit à la demande indemnitaire formée par la société […] […].

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Sur la compensation

Selon les articles 1289 et suivants du Code civil, repris aux articles 1347 nouveaux, la compensation s’opère de plein droit entre deux dettes connexes au jour de leur exigibilité réciproque.

La dette de la société Cabinet X Y au titre des réparations locatives se compense de plein droit avec la dette de la société […] […] au titre de la restitution du dépôt de garantie d’un montant non contesté de 57 308 euros.

La société […] […] sera donc condamnée à payer à la société Cabinet X Y, après compensation, la somme de 52 108 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Eu égard à l’issue du litige et alors qu’il a été partiellement fait droit à la demande de la société Cabinet X Y, la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive n’est pas justifiée et sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société […] […], étant condamnée à restituer une partie du dépôt de garantie, sera condamnée à payer les dépens de l’instance.

L’équité commande de condamner la société […] […] à payer à la société Cabinet X Y la somme de euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Xis fo xumenep u itupeye’s noizinėl

L’exécution provisoire étant compatible avec la nature de l’affaire sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 515 du Code de procédure civile. lapia ha all’upenol.ahol nem beter of apildu sorel

PAR CES MOTIFS upon themelsp41

Le tribunal, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

Dit que la société […] […] est redevable de la somme de 57 308 euros au titre du dépôt de garantie relatif au bail du local commercial 7/13 rue de Buca^rest à […] ;

Dit que la société Cabinet X Y est redevable de la somme de 500 euros au titre des réparations locatives; TENO OSOS

Condamne la société […] […] à payer à la société Cabinet X Y la somme de 52 108 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

Rejette la demande de la société […] […] de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamne la société […] […] à payer les dépens de l’instance;

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Condamne la société […] […] à payer à la société Cabinet X Y la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

Rejette toute demande plus ample ou contraire ;

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement.

Fait et jugé à Paris le 8 juin 2021

Le Greffier Le Président

Christian GUINAND Yasmina BELKAID

En conséquence, la République française mande et ordonne

à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires

d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront

légalement requis. En foi de quoi la présente décision a été signée par

directeur de greffe

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