TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
Loyers commerciaux
N° RG 21/07393 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUQWN JUGEMENT rendu le 27 Janvier 2022
N° MINUTE : 3
Assignation du : 01 Juin 2021
jugement en fixation du prix du loyer 1
DEMANDERESSE
Société HOTEL ASTOR Située à l’étuY du liquidateur amiable, Maître X CARRIERE, désigné par ordonnnance du présiYnt du Tribunal Y commerce Y […] du 17 octobre 20147 […]e, 50 rue Sylvabelle, 13006 MARSEILLE
représentée par M^e Tiphaine DE PEYRONNET, avocat au barreau Y PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2141
DEFENDERESSE
SOCIETE DE PARTICIPATIONS HOTELIERE PARIS ASTOR […]
représentée par M^e Mathieu DUCROCQ, avocat au barreau Y PARIS, avocat plaidant, vestiaire #T0001
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Audience u 29 septembre 2021 Loyers commerciaux JUG.N°3
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laurence AL, Vice-PrésiYnte Siégeant en remplacement Y Monsieur le PrésiYnt du Tribunal judiciaire Y […], conformément aux dispositions Y l’article R.145-23 du coY Y commerce ;
as[…]tée Y Sarah AK, Greffier
DEBATS
A l’audience du 29 Septembre 2021 tenue publiquement
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire et en premier ressort
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte notarié du 31 juillet 2014, la SAS PARIS ASTOR désormais dénommée la SOCIETE DE PARTICIPATION HOTELIERE DE PARIS ASTOR (ci-après la SAS) a consenti à la société HOTEL ASTOR un bail commercial portant sur un immeuble […] 11 rue d’Astorg à […] 8ème, Y 8 étages avec un niveau Y sous-sol, d’une superficie Y 6291 m² comprenant 128 chambres d’hôtel, un hall d’accueil, un bar, une salle Y restaurant, Ys salons et salles Y réunion, pour une durée Y 12 années à compter du […] août 2014 pour se terminer le 31 juillet 2026, à Ystination Y « l''usage monovalent d’hôtel à l’exclusion Y toute autre utilisation », moyennant un loyer annuel, en principal, Y 2 920 500 euros, soit 243 375 euros par mois, inYxable annuellement et révisable triennalement.
Par ordonnance du 23 octobre 2017, le PrésiYnt du tribunal Y commerce Y […] a désigné M^e X Y Z en qualité Y liquidateur amiable Y la société HOTEL ASTOR, immatriculée au registre du commerce et Ys sociétés Y […] sous le numéro 803 348 853 aux fins Y procéYr aux opérations Y liquidation Y la société. Par ordonnance du 18 novembre 2020, le présiYnt du tribunal Y commerce Y […] a renouvelé la mission Y M^e X Y Z en qualité Y liquidateur amiable Y la société HOTEL ASTOR, pour une durée expirant le 31 décembre 2022.
Par jugement du 25 octobre 2017, le tribunal Y commerce Y Marseille a prononcé l’ouverture d’une procédure Y redressement judiciaire à l’égard Y la société HOTEL ASTOR, désigné en qualité Y coadministrateurs la SCP Gilibert&Associés et la SELARL AJA Administrateur judiciaire avec mission d’as[…]tance et désigné en qualité Y comandataires judiciaires, la SCP LOUIS ET LAGEAT et la SCP BECHERET THIERRY SENECHAL GORRIAS.
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Audience u 29 septembre 2021 Loyers commerciaux JUG.N°3
Par jugement du 15 mai 2019, le tribunal Y commerce Y Marseille a mis fin à la périoY d’observation accordée à la société HOTEL ASTOR, fixé à 6 ans la durée du plan Y redressement conformément aux articles L.[…].631-19 du coY Y commerce, arrêté ce plan Y redressement, autorisé la substitution Y la SAS COLUN HISTO FRANCE dans les engagements pris par la COLONY CAPITAL en sa qualité Y repreneur, désigné M^e X Y Z en qualité Y mandataire judiciaire, désigné pendant la durée du plan la SCP Gilibert&Associés et la SELARL AJA Administrateur judiciaire en qualité Y co-commissaires à l’exécution du plan et maintenu en qualité Y comandataires judiciaires, la SCP LOUIS ET LAGEAT et la SCP BECHERET THIERRY SENECHAL GORRIAS, jusqu’à la fin Y la procédure Y vérification Ys créances.
Par avenant n°1 au bail précité, en date du 12 novembre 2019, la SAS et la société HOTEL ASTOR ont convenu Y substituer à la caution bancaire Yux garanties à première YmanY, précéYmment émises le 25 juin 2019.
Par ordonnance du 30 juillet 2020, le présiYnt du tribunal Y commerce Y […] a ouvert une procédure Y conciliation à l’égard Y la société HOTEL ASTOR et désigné la SCP Thévenot Partners, prise en la personne Y M^e Christophe Thévenot, en qualité Y conciliateur jusqu’au 30 novembre 2020, avec mission d’as[…]ter celle-ci dans les négociations, notamment, avec le bailleur afin d’assurer la pérennité Y la société HOTEL ASTOR.
Par actes du 21 septembre 2020, la société HOTEL ASTOR a assigné la SAS Yvant le tribunal judiciaire Y PARIS, d’une part, en opposition au commanYment Y payer visant la clause résolutoire du 25 août 2020 et, d’autre part, en condamnation Y celle-ci au paiement Y dommages et intérêts au titre, notamment, du tirage Y la garantie à première YmanY et du refus Y renégocier le contrat Y bail. Les Yux instances ont fait l’objet d’une jonction par ordonnance du juge Y la mise en état du 3 décembre 2020, sous le numéro Y répertoire général 20/09315. L’instance est toujours en cours Yvant le tribunal Y céans.
Par ordonnance du 16 octobre 2020, le présiYnt du tribunal Y commerce Y […] a ordonné la suspension Y l’exigibilité Ys créances dont la SAS serait titulaire à l’égard Y la société HOTEL ASTOR et interdit à la SAS d’engager toute action visant à la condamnation Y la société HOTEL ASTOR au paiement d’une somme d’argent ou à la résolution d’un contrat pour défaut Y paiement d’une somme d’argent, jusqu’au terme Y la conciliation, en application Y l’article 2, II Y l’ordonnance n°2020-596 du 20 mai 2020.
Par ordonnance du 26 novembre 2020, le présiYnt du tribunal Y commerce Y […] a étendu la mission du conciliateur à l’as[…]tance Y la société HOTEL ASTOR dans un processus Y recherche d’un acquéreur Y son fonds Y commerce, prorogé la procédure Y conciliation d’un mois, soit jusqu’au 30 décembre 2020 et constaté que la procédure Y conciliation était en tout état Y cause prorogée automatiquement pour une durée Y 5 mois à compter du 30 décembre 2020, conformément aux dispositions Ys articles 1 et 5 Y l’ordonnance n°2020-341 du 27 mars 2020, telle que modifiée par l’article 9 Y l’ordonnance n°2020-596 du 20 mai 2020.
Par ordonnance du 8 décembre 2020, le présiYnt du tribunal Y commerce Y […] a ordonné le report Y l’obligation Y reconstitution Y la garantie bancaire au terme d’une durée Y 9 mois à compter du jour Y la signification Y l’ordonnance.
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Par jugement du 25 mai 2021, le présiYnt du tribunal Y commerce Y […], saisi à cette fin par la société HOTEL ASTOR et statuant selon la procédure accélérée au fond, a reporté le paiement à la SAS Y la somme Y 2 920 649,10 euros jusqu’au 31 décembre 2022 et dit que le paiement Y cette somme à partir Y janvier 2023, se fera à raison Y 10% en janvier et en février 2023, 20% en mars et en avril 2023 et Y 40% en mai 2023. La SAS a interjeté appel Y ce jugement, l’audience Y plaidoirie étant fixée au 2 novembre 2021.
La procédure Y conciliation a subséquemment pris fn le 30 mai 2021.
Par acte du 4 août 2021, la SAS a assigné la société HOTEL ASTOR Yvant le tribunal Y commerce Y Marseille aux fins Y résolution du plan Y redressement Y celle-ci et d’ouverture Y la procédure Y liquidation judiciaire à son égard. L’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience Y ce tribunal du 8 décembre 2021.
C’est dans ce contexte que, par lettre recommandée avec accusé Y réception datée du 4 mars 2021, remise à la Poste le 5 mars 2021 et reçue par la SAS le 8 mars suivant, la société HOTEL ASTOR a sollicité la révision du loyer à la valeur locative et a Ymandé à voir ainsi fixer le loyer révisé à la somme annuelle Y 1 070 000 euros en principal, faisant valoir qu’une modification matérielle Ys facteurs locaux Y commercialité avait entraîné une variation Y plus Y 10 % Y la valeur locative Ys locaux.
Par courrier du 31 mars 2021, la SAS a indiqué s’opposer à la révision sollicitée.
Le 19 avril 2021, la société HOTEL ASTOR a notifié à la SAS, qui en a accusé réception le 21 avril suivant, un mémoire préalable sollicitant la fixation du loyer révisé à la somme Y 1 073 000 euros par an HT et HC à compter du 5 mars 2021, et à titre subsidiaire, la désignation d’un expert.
Par acte du […] juin 2021, la société HOTEL ASTOR a fait assigner la SAS Yvant le juge Ys loyers commerciaux du tribunal judiciaire Y […], auquel elle YmanY, sur le fonYment Ys articles L.145-33, L.145-38, L.145-57, R.145-10 et R.145-30 du coY Y commerce, Y:
-dire et juger que la YmanY Y révision Y la société HOTEL ASTOR du 5 mars 2021 est valable et recevable,
-dire et juger que la société HOTEL ASTOR apporte la preuve d’une modification matérielle Ys facteurs locaux Y commercialité ayant entraîné par elle-même une variation Y plus Y 10% Y la valeur locative Ys locaux loués,
-dire et juger que le loyer révisé au 5 mars 2021 doit être fixé à la valeur locative,
-fixer à 1 073 000 euros par an en principal le loyer révisé dû par la société HOTEL ASTOR à la SAS à compter du 5 mars 2021, pour le bail portant sur les locaux Y l’immeuble du […] à […] (75008),
-condamner la SAS au paiement Ys intérêts au taux légal sur les rappels Y loyers à compter du 5 mars 2021 puis à compter Y chaque échéance trimestrielle et ordonner la capitalisation Ys intérêts échus après un an,
-au cas où le juge Ys loyers commerciaux ne s’estimerait pas suffisamment informé, ordonner une expertise conformément à l’article L.145-30 du coY Y commerce,
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-en cas d’expertise, fixer le loyer provisionnel à 1 073 000 euros hors taxes par an en principal à effet du 5 mars 2021, charges et taxes en sus, jusqu’à la fixation définitive,
-condamner la SAS au paiement d’une somme Y 5000 euros sur le fonYment Y l’article 700 du coY Y procédure civile,
-condamner la SAS aux entiers dépens et notamment à rembourser à la société HOTEL ASTOR les frais Y l’expertise,
-dire et juger qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.
Aux termes Y son mémoire N°2 du 22 septembre 2021 notifié le 23 septembre suivant à la SAS, la société HOTEL ASTOR YmanY au juge Ys loyers commerciaux, au visa Ys articles L.145-33, L.145-38, L.145-57, R.145-10 et R.145-30 du coY Y commerce, Y:
-débouter la SAS Y l’ensemble Y ses YmanYs, fins et conclusions,
-dire et juger que la YmanY Y révision Y la société HOTEL ASTOR du 5 mars 2021 est valable et recevable,
-dire et juger que la société HOTEL ASTOR apporte la preuve d’une modification matérielle Ys facteurs locaux Y commercialité ayant entraîné par elle-même une variation Y plus Y 10% Y la valeur locative Ys locaux loués,
-dire et juger que le loyer révisé au 5 mars 2021 doit être fixé à la valeur locative,
-fixer à 1 073 000 euros par an en principal le loyer révisé dû par la société HOTEL ASTOR à la SAS à compter du 5 mars 2021 pour le bail portant sur les locaux Y l’immeuble du […] à […] (75008),
-condamner la SAS au paiement Ys intérêts au taux légal sur les rappels Y loyers à compter du 5 mars 2021 puis à compter Y chaque échéance trimestrielle et ordonner la capitalisation Ys intérêts échus après un an,
-au cas où le juge Ys loyers commerciaux ne s’estimerait pas suffisamment informé, ordonner une expertise conformément à l’article L.145-30 du coY Y commerce,
-en cas d’expertise, fixer le loyer provisionnel à 1 073 000 euros hors taxes par an en principal à effet du 5 mars 2021, charges et taxes en sus, jusqu’à la fixation définitive,
-se déclarer incompétent pour «ordonner à la société HOTEL ASTOR la poursuite Ys paiements Ys loyers tel que contractuellement fixé par le contrat Y bail du 31 juillet 2014 pendant la durée Y l’expertise », au profit du tribunal judiciaire Y […],
-condamner la SAS au paiement d’une somme Y 5000 euros sur le fonYment Y l’article 700 du coY Y procédure civile,
-condamner la SAS aux entiers dépens et notamment à rembourser à la société HOTEL ASTOR les frais Y l’expertise.
Aux termes Y son mémoire en réponse du 15 septembre 2021 notifié le 16 septembre suivant, la SAS YmanY au juge Ys loyers commerciaux, au visa Ys articles L.145-33, L.[…].145-6 du coY Y commerce, Y : juger qu’aucune modification matérielle Ys facteurs locaux Y commercialité n’est caractérisée en l’espèce, en conséquence :
-débouter la société HOTEL ASTOR Y sa YmanY Y révision Y loyer et Y l’ensemble Y ses YmanYs, si par extraordinaire, la mesure d’expertise était ordonnée :
-ordonner à la société HOTEL ASTOR la poursuite Ys paiements Ys loyers tel que contractuellement fixé par le contrat Y bail du 31 juillet 2014 pendant la durée Y l’expertise,
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en tout état Y cause :
-condamner la société HOTEL ASTOR au paiement Y la somme Y 10 000 euros au titre Y l’article 700 du coY Y procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
L’affaire a été plaidée le 29 septembre 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A l’appui Y ses YmanYs, la société HOTEL ASTOR soutient que la crise Ys « Gilets Jaunes » « laquelle a été marquée par Ys manifestations souvent violentes organisées au cœur Y […] et, notamment, sur les Champs Elysées et aux abords du Palais Y l’Elysées, c’est-à-dire à proximité immédiate Y l’hôtel ASTOR », le mouvement social contre la réforme Ys retraites « qui a été accompagné Y grèves et Y nombreuses manifestations, là encore aux abords Y l’hôtel ASTOR » et la crise sanitaire Y la Covid-19 ont entraîné une modification matérielle Ys facteurs locaux Y commercialité ayant eu une inciYnce sur son commerce dont elle fait valoir que, compte tenu Y sa localisation et du contrat Y franchise avec le groupe Hilton, sa clientèle principale est une clientèle d’affaires et une clientèle touristique très majoritairement étrangère et plus particulièrement américaine. Elle explique que son activité a ainsi été affectée par ces événements motifs pris Y ce que la clientèle principale Y l’hôtel ne se rend désormais plus à […] avec une perte, en 2020, pour l’hôtellerie parisienne Y 68% Y ses nuitées, dont une granY partie Y sa clientèle internationale et d’affaires avec une chute d’autant plus importante pour les hôtels haut Y gamme, comme l’est le sien, qui ont perdu 83% Y leur clientèle au cours Y cette même année, Y ce que le trafic aérien a chuté Y 75,6% en 2020 privant ainsi son hôtel Y sa principale clientèle, Y ce que la fermeture Ys musées, monuments historiques, restaurants … a également bouleversé sa commercialité, Y ce que concernant sa clientèle d’affaires, d’une part, les salons professionnels, séminaires et événements ont été annulés ou reportés à Ys dates encore indéterminées et, d’autre part, les grands groupes industriels et commerciaux pratiquent désormais le télétravail limitant ainsi au strict minimum les déplacements professionnels qui lui apportaient une granY partie Y sa clientèle, Y ce que ce recours au télétravail entraîne également la vacance Y locaux à usage Y bureaux à proximité immédiate Y son hôtel, Y ce qu’enfin la dépréciation Ys fonds Y commerce hôteliers situés à […] dans les quartiers hautement touristiques ou d’affaires, soit dans le quartier Y son hôtel (8ème arrondissement), constitue, aux termes du rapport Y son expert amiable, Ys « faits avérés, notables, factuels et tangibles ». En réponse aux moyens Y la SAS, la société HOTEL ASTOR fait valoir :
-qu’outre que l’article L.145-38 du coY Y commerce n’impose pas la preuve du caractère durable Y la modification Y la commercialité, la crise sanitaire liée au Covid-19 n’est plus ponctuelle,
-qu’elle a subi une dégradation Y sa commercialité durable sur la périoY à prendre en compte, dans le cadre Y la révision, soit entre la date Y la Yrnière fixation du loyer, intervenue, en l’espèce, le […] août 2014, et la date Y la YmanY Y révision, faite, en l’espèce, le 5 mars 2021, du fait également Ys attentats terroristes Y janvier et novembre 2015 ayant entraîné une désertification du centre Y […], du fait du mouvement Ys « Gilets Jaunes » entre octobre 2018 et l’automne 2020, très médiatisé et ayant dissuadé la clientèle étrangère Y se rendre à […], du fait, enfin, Ys manifestations au cours Y l’hiver 2019-2020, contre le projet Y réforme Ys retraites,
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-que, contrairement à ce que soutient la SAS, la commercialité du quartier d’implantation Y son hôtel a été concrètement modifiée par les éléments suivants :
. la désertification Ys clientèles touristiques et d’affaires engendrée par les différentes crises précitées et plus précisément par l’image détériorée Y la ville Y […], par la fermeture Ys frontières, par le recours au télétravail, par l’annulation Ys salons professionnels, Ys séminaires et Ys formations, par l’absence Y réunions Y travail physiques…,
. la fermeture Ys points d’intérêts, Ys musées, Ys monuments historiques et désormais la réduction Y leur capacité d’accueil en raison Ys mesures Y distanciation sociale,
. la vacance Y locaux à usage Y bureau et à usage commercial,
. la dépréciation Ys fonds hôteliers du quartier.
-que, contrairement à ce que soutient la SAS, elle peut invoquer Ys mesures gouvernementales nationales puisqu’elle démontre l’impact local Y ces mesures sur la commercialité Y son établissement et Y sa clientèle,
-que, contrairement à ce que soutient la SAS, son activité n’a pu reprendre dans Ys conditions économiques semblables à celles Y 2014, son expert amiable envisageant, à cet égard, un taux d’occupation Y 20% en 2021,
-qu’enfin, la SAS ne peut se prévaloir d’événements postérieurs à la date Y révision du loyer pour prétendre que la situation économique Y l’hôtel va s’améliorer prochainement. La société HOTEL ASTOR se prévaut du rapport Y « son expert », M. AA AB, du 19 février 2021 pour conclure à une baisse significative, Y plus Y 10%, Y la valeur locative Ys lieux loués entre 2014 et 2021, et au lien Y causalité entre cette baisse et les bouleversements Ys facteurs locaux Y commercialité du quartier d’implantation Y son hôtel du fait Ys événements précités. AC fait valoir, à titre subsidiaire, que le loyer provisionnel dû pendant le déroulement Y la mesure d’expertise qui serait ordonnée doit être fixé à la valeur locative Y renouvellement, hors petits-déjeuners, estimée par son expert amiable à 1 073 000 euros, motifs pris Y l’écart considérable entre cette valeur locative et le loyer actuel, qu’elle qualifie Y manifestement surévalué, Y 3 110 205,84 euros, Ys graves difficultés financières qu’elle rencontre dans l’exploitation Y son hôtel du fait Y la crise sanitaire qui a entraîné une baisse Y son chiffre d’affaires Y 82%, Y sorte que le loyer représente l’équivalent Y 188% Y ce chiffre d’affaires et est Yvenu insupportable et, enfin, Y la mauvaise foi et Y l’intransigeance Y la SAS à laquelle elle reproche Y n’avoir accepté aucun Ys aménagements sollicités et Y n’avoir fait aucune contre-propositions sérieuses.
La SAS réplique que la société HOTEL ASTOR ne rapporte pas la preuve que les conditions requises pour l’application Y l’article L. 145-38 du coY Y commerce sont réunies. Elle fait valoir, en premier lieu, qu’il n’existe pas Y modification matérielle Ys facteurs locaux Y commercialité aux motifs :
-que, contrairement à ce que soutient la société HOTEL ASTOR, la qualification Y facteurs locaux Y commercialité n’est pas applicable aux événements ponctuels que sont le mouvement Ys « Gilets Jaunes » , les manifestations contre la réforme Ys retraites et la crise sanitaire Y la Covid 19,
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-qu’alors que l’évolution Ys facteurs locaux Y commercialité ne peut être retenue que s’il y a eu un changement concret Ys éléments constituant la commercialité Y l’emplacement, au cours Y la périoY Y révision, il est indéniable, en l’espèce, que l’environnement et les conditions d’exploitation Y l’hôtel ASTOR Ymeurent inchangés Ypuis la conclusion du bail, dès lors que les facteurs locaux visés par l’article L.145-6 du coY Y commerce comme la situation géographique, la répartition Ys activités du voisinage, les transports et les attraits et sujétions Y l’emplacement n’ont pas été modifiés entre 2014 et 2021, les événements allégués par la société HOTEL ASTOR étant par nature immatériels et intangibles,
-qu’à cet égard, aucune modification matérielle Ys facteurs locaux Y commercialité n’est clairement iYntifiée par l’expert amiable Y la société HOTEL ASTOR qui procèY par suppositions subordonnées à la réalisation d’un « audit juridique », laissant ainsi supposer qu’en l’espèce, c’est une analyse juridique qui Yvrait compenser l’absence d’élément probant Y nature à caractériser la modification matérielle Ys facteurs locaux Y commercialité,
-qu’alors qu’à l’instar Y la révision qu’elle est susceptible d’entraîner, la modification matérielle doit s’inscrire dans l’environnement du locataire Y manière durable et pérenne, les mesures gouvernementales Y lutte contre la pandémie Y la Covid 19 alléguées par la société HOTEL ASTOR n’ont qu’un caractère temporaire et ne sont pas susceptibles Y modifier Y manière certaine un quelconque facteur local Y commercialité pouvant être rattaché aux conditions d’exploitation Y l’hôtel ASTOR,
-qu’alors que l’article R.145-6 du coY Y commerce impose Y retenir uniquement les facteurs locaux Y commercialité qui dépenYnt d’une zone géographique considérée, excluant ainsi la prise en compte d’événements nationaux, Y l’évolution générale du marché Ys loyers ou Y l’ensemble Y la localité ou Y l’agglomération, la société HOTEL ASTOR ne rapporte pas la preuve d’une modification matérielle Ys facteurs Y commercialité propre au quartier d’implantation Y son hôtel et ne démontre pas que c’est ce quartier qui est spécialement impacté par les événements nationaux, voire mondiaux, s’agissant Y la pandémie, dont elle se prévaut . La SAS fait valoir, en Yuxième lieu, sur la base notamment du rapport d’expertise du 17 mai 2021 établi à sa YmanY par M. AD AE, que la société HOTEL ASTOR ne démontre pas la variation Y plus Y 10% Y la valeur locative qui serait intervenue au cours Y la périoY Y révision, soit entre 2014 et 2021. Elle fait valoir, en Yrnier lieu, qu’il n’existe pas Y lien Y causalité entre la modification Ys facteurs locaux Y commercialité alléguée par la société HOTEL ASTOR et la variation Y la valeur locative dont elle se prévaut, dès lors que les événements (manifestations sociales et crise sanitaire) qu’elle invoque « n’étant que Ys facteurs ayant entraîné, pendant un certain laps Y temps, une évolution conjoncturelle Ys conditions Y commercialité Y l’hôtel ASTOR », ils « ne peuvent à eux seuls entraîner une variation Y plus Y 10% du loyer Y l’hôtel ASTOR ». La SAS sollicite, enfin, le rejet Ys YmanYs Y la société HOTEL ASTOR tendant, d’une part, à voir ordonner une mesure d’expertise injustifiée, selon elle, en application Y l’article 146 du coY Y procédure civile et en l’état Ys éléments produits par la société HOTEL ASTOR et, d’autre part, à voir fixer le loyer provisionnel.
L’article L.145-33 du coY Y commerce pose le principe selon lequel le montant du loyer Ys baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
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Aux termes Ys articles L.[…].145-20 du coY Y commerce, le prix ne peut être révisé qu’au moins trois ans après la Yrnière fixation du prix, amiable ou judiciaire, et la YmanY doit être formée par lettre, avant que soit notifié un mémoire en révision.
Il résulte Y l’application combinée Ys articles L.[…].145-38 du coY Y commerce, que si est rapportée la preuve d’une modification matérielle Ys facteurs locaux Y commercialité ayant entraîné par elle-même une variation Y plus Y 10 % Y la valeur locative Ypuis la Yrnière fixation judiciaire ou amiable du loyer, le prix du bail révisé doit être fixé à la valeur locative si celle-ci est inférieure au loyer contractuel et à défaut d’une telle preuve, le prix doit correspondre à la variation Y l’indice trimestriel Ys loyers commerciaux ou Y l’indice trimestriel Ys loyers Ys activités tertiaires mentionnés aux premier et Yuxième alinéas Y l’article L.112-2 du coY monétaire et financier, intervenue Ypuis la Yrnière fixation amiable ou judiciaire du loyer.
Aux termes Y l’article R.145-6 du coY Y commerce, « Les facteurs locaux Y commercialité dépenYnt principalement Y l’intérêt que présente pour le commerce considéré, l’importance Y la ville, du quartier ou Y la rue où il est situé, du lieu Y son implantation, Y la répartition Ys diverses activités dans le voisinage, Ys moyens Y transport, Y l’attrait particulier ou Ys sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et Ys modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire ».
L’article L.145-38 précise que la révision du loyer prend effet à compter Y la date Y la YmanY en révision. Il est Y principe que lorsque la YmanY est formée par lettre recommandée avec accusé Y réception, la date Y la YmanY s’entend Y celle Y l’expédition et non Y la réception du courrier.
En l’espèce, les parties sont liées par un bail du 31 juillet 2014, à effet du […] août 2014. Il n’est fait état d’aucune révision du loyer intervenue Ypuis cette Yrnière date et la YmanY Y révision triennale du loyer à la baisse à compter du 5 mars 2021, formée par la société HOTEL ASTOR, en application Ys dispositions Y l’article L.145-38 du coY Y commerce, par lettre recommandée avec YmanY d’avis Y réception datée du 4 mars 2021, expédiée le 5 mars 2021 et reçue par la SAS le 8 mars suivant.
Les parties s’opposent sur la nécessité d’une telle révision en application Ys dispositions Y l’article L.145-38 du coY Y commerce. Le juge Ys loyers doit donc fixer le loyer révisé et déterminer si, au 5 mars 2021, le preneur rapporte la preuve Y la réunion Ys conditions prévues par la loi pour un retour à la valeur locative ou si le prix doit être révisé en application Ys indices.
La périoY Y référence pour la révision, au cours Y laquelle cette modification doit être appréciée, se situe entre la date Y prise d’effet du bail, le […] août 2014, et la date Y YmanY Y révision du loyer, le 5 mars 2021.
En l’espèce, il n’est pas contestable ni d’ailleurs contesté qu’entre fin 2018 et début 2020, les manifestations organisées, en fin Y semaine, dans le cadre du mouvement dit Ys « Gilets Jaunes » ont conduit à Ys dégradations et à Ys vols parfois qualifiés Y « pillages » par les médias, touchant plus particulièrement l’avenue Ys Champs Elysées dont l’hôtel ASTOR est géographiquement proche.
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Audience u 29 septembre 2021 Loyers commerciaux JUG.N°3
Il n’est Y même pas contesté qu’entre mars 2020 et mars 2021, du fait Y la crise sanitaire liée à la pandémie Y la Covid 2019 et Ys mesures législatives et réglementaires (ci-après les mesures gouvernementales) prises pour aménager la vie collective, professionnelle, culturelle et sociale au cours Y cette périoY, l’hôtel exploité par la société HOTEL ASTOR a été fermé du 17 mars au 3 juillet 2020 puis du 15 octobre 2020 au 4 juin 2021.
Il est également constant que ces mesures gouvernementales ont notamment con[…]té, sur la périoY précitée, à instaurer un confinement général entre le 17 mars et le 11 mai 2020 puis à aménager, au besoin en les restreignant au travers, notamment, Y l’instauration Y jauge et Y couvre-feu, l’accès au territoire français, la circulation sur ce territoire et les modalités d’ouverture Ys lieux culturels, Ys débits Y boissons et Ys restaurants, à recommanYr et, le cas échéant, à imposer aux entreprises et aux administrations le recours au télétravail.
Il résulte, à cet égard, du mémoire Y la société HOTEL ASTOR non discuté par la SAS sur les points ci-après relevés ainsi que Ys pièces n° 23, 24, 25, 26, 27, 28 et 29 produites par la société HOTEL ASTOR : rapport d’expertise du 19 février 2021 établi par M. AA AB à la YmanY Y la société HOTEL ASTOR et non contestés sur ces mêmes points par la SAS, extraits du site internet Le MonY du 29 mars 2021, du site internet Le […]ien du 21 février 2021 et du site internet France Bleu du 3 février 2021 dont la SAS n’a pas discuté la teneur et photographies pareillement non contestées par la SAS, que, sur cette même périoY Y mars 2020 à mars 2021 :
-en Ile-Y-France, le trafic aérien a baissé Y 69,40% en 2020,
-« tous les salons professionnels, séminaires, événements ont été annulés / reportés à Ys dates encore imprécises », « la clientèle « corporate » Ys grands groupes industriels et commerciaux est aussi absente », «en d’autres termes, la clientèle Y toutes origines (« corporate », les séminaristes, touristique) en provenance Ys cinq continents est / a été concernée par cette crise sanitaire » et « toute la filière du tourisme parisien est affectée , et l’hôtellerie en particulier, face à Ys investissements extrêmement coûteux »,
-« Sans surprise, la baisse « est plus marquée pour la clientèle internationale avec – 78% Y séjours » contre «- 56 pour la clientèle française », soit 15,7 millions Y touristes hexagonaux en moins comparé à 2019 », « le tourisme à […] Ile-Y-France a pu ainsi bénéficier d’une périoY Y répit, notamment entre juillet et octobre avec une activité essentiellement portée par les Franciliens, les Français et quelques clientèles Y proximité – Allemagne, Royaume-Uni, Pays-Bas, Belgique, Italie », « Les hôtels Y la capitale ont particulièrement souffert Y l’absence Y clientèle internationale, « 70% Y leur chiffre d’affaires étant généré par celle-ci », notamment dans les établissements haut Y gamme, rappelle le CRT, tandis que la fréquentation Ys musées et monuments a fortement pâti Y « cent quarante jours Y fermeture exceptionnelle » » et « Le Musée du Louvre et le domaine Y Versailles ont ainsi vu leur fréquentation plonger respectivement Y 72% et Y 76%, »,
-« Même s’ils ont le droit d’ouvrir, contrairement aux restaurants, les hôtels sont « à l’agonie », pointe l’Umih, le premier syndicat professionnel », « Faute Y touristes internationaux, à cause du couvre-feu, Y la réduction Ys déplacements Y loisirs et professionnels, Y l’interdiction Y servir Ys repas ailleurs qu’en chambre ou du télétravail… les 18000 hôtels français vivent une véritable Yscente aux enfers », « selon les chiffres du syndicat, 60% Ys hôtels à […] sont fermés » et « le revenu par chambre (Revpar), mètre étalon Y la profession, enregistre Ys baisses vertigineuses : – 88% à
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[…] et – 59% en France. »,
-Ys locaux en nature Y bureaux sont vacants à proximité immédiate Y l’hôtel, rue d’Astorg et 437 m² rue Y la Ville l’Evêque,
-Y nombreux sites culturels : musées, monuments historiques ont été fermés et voient désormais leur capacité d’accueil réduite en raison Ys mesures Y distanciation sociale : fermeture Y la Tour Eiffel pendant 8 mois jusqu’au 6 juillet 2021, capacité d’accueil Y l’Opéra Garnier, à proximité Y l’hôtel ASTOR, réduite à 65%.
Dans ces conditions, s’agissant, en l’occurrence, d’un hôtel Y catégorie 4* franchisé Hilton, réputé haut Y gamme, situé dans le Quartier Central Ys Affaires et, plus particulièrement, dans un quartier à vocation tertiaire accueillant les sièges sociaux Y nombreuses sociétés, bénéficiant d’une situation centrale à proximité Y zones touristiques importantes : église Y la MaYleine, Palais Y l’Elysée, Palais Garnier, Place Y la ConcorY, Arc Y Triomphe, avenue Ys Champs Elysées, Grand Palais, musée du Louvre, Tour Eiffel, à proximité également Y nombreux axes commerciaux dont le Faubourg Saint Honoré, l’avenue Montaigne et la rue Royale, accueillant essentiellement une clientèle d’affaires « corporate » et une clientèle touristique avec prédominance Y clients américains, le mouvement dits Ys « Gilets Jaunes » et la crise sanitaire résultant Y la pandémie Y la Covid 19 constituent Ys événements susceptibles d’avoir une inciYnce sur les facteurs locaux Y commercialité au cours Y la périoY Y révision Y l’espèce ([…] août 2014 au 5 mars 2021).
Les pièces versées aux débats sont cependant insuffisantes pour permettre au juge Y déterminer la nature, l’ampleur et l’inciYnce sur la variation Y la valeur locative Y la modification matérielle Ys facteurs locaux Y commercialité alléguée par la société HOTEL ASTOR sur la périoY précitée. Il convient donc Y recourir avant dire droit à une mesure d’expertise en application Y l’article R.145-30 du coY Y commerce, aux frais avancés Y la société HOTEL ASTOR, YmanYresse à l’instance Y révision du loyer par elle dû au titre du bail du 31 juillet 2014.
En application Y l’article L.145-57 du coY Y commerce, pendant la durée Y l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu Y continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au montant fixé par le juge à titre provisionnel. En l’espèce, compte tenu, d’une part, Y ce qu’il est constant que le loyer initial Y 2 920 500 euros, par an excédait la valeur locative à la date Y conclusion du bail le 31 juillet 2014 et, d’autre part, du rapport d’expertise du 19 février 2021 établi par M. AF AG AB pour le compte Y la société HOTEL ASTOR, du rapport d’expertise du 17 mai 2021 établi par M. AD AE à la YmanY Y la SAS et Ys divers ordonnances et jugement produits, il convient Y fixer le loyer provisionnel dû par la société HOTEL ASTOR pendant la durée Y la présente instance à la somme annuelle Y 1 800 000 euros en principal.
La société HOTEL ASTOR sera, dès lors, déboutée Y sa YmanY tendant à voir « ordonner à la société HOTEL ASTOR la poursuite Ys paiements Ys loyers tel que contractuellement fixé par le contrat Y bail du 31 juillet 2014 pendant la durée Y l’expertise », YmanY que le juge Ys loyers commerciaux comprend, en l’espèce, comme une YmanY tendant à voir fixer le loyer provisionnel dû par la société HOTEL ASTOR, au cours Y l’instance en fixation du loyer révisé, au montant contractuel.
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La SAS sera concomitamment déboutée Y l’exception d’incompétence qu’elle soulève du chef Y la YmanY précitée.
La présente décision est Y droit exécutoire à titre provisoire en vertu Y l’article 514 du coY Y procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019.
Il convient Y réserver les dépens et l’application Ys dispositions Y l’article 700 du coY Y procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge Ys loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Avant dire-droit sur le prix du bail révisé,
Désigne en qualité d’expert judiciaire:
Monsieur AH AI […], rue Etienne AFel 75002 PARIS Tél : 01.[…].21.09.92 / fax : 01 […] 21 11 55 Email : l.AJ.com
avec mission :
* Y convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
* Y se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement Y sa mission,
* Y visiter les locaux litigieux situés 11 rue d’Astorg à […] 8ème et Y les décrire,
* d’entendre les parties en leurs dires et explications,
* Y procéYr à l’examen Ys faits qu’allèguent les parties, notamment en ce qui concerne une modification matérielle Ys facteurs locaux Y commercialité, ayant entraîné par elle-même une variation Y plus Y 10% Y la valeur locative, intervenue entre le […] août 2014 et le 5 mars 2021,
* Y rechercher la valeur locative Ys lieux loués au […] août 2014, d’une part, et au 5 mars 2021, d’autre part, en application Ys dispositions Ys articles L.[…].[…].145-8 du coY Y commerce
* Y donner son avis sur le montant du loyer révisé à la date du 5 mars 2021 suivant les indices applicables en précisant les termes et modalités Y son calcul,
* Y rendre compte du tout et donner son avis motivé,
* Y dresser un rapport Y ses constatations et conclusions,
Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions Ys articles 263 et suivants du coY Y procédure civile et qu’il déposera l’original Y son rapport au greffe Y la juridiction avant le 31 décembre 2022,
Fixe à la somme Y 4.500 euros la provision à valoir sur la rémunération Y l’expert, somme qui Yvra être consignée par la société HOTEL ASTOR à la régie du tribunal judiciaire Y […] (Tribunal Y […], atrium sud […] étage, Parvis du tribunal Y […], […] […]) au plus tard le 27 mars 2022 inclus, avec une copie Y la présente décision,
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Dit que l’affaire sera rappelée le 11 mai 2022 à 9h30 pour vérification du versement Y la consignation,
Dit que, faute Y consignation Y la provision dans ce délai, la désignation Y l’expert sera caduque et privée Y tout effet,
Désigne le juge Ys loyers commerciaux aux fins Y contrôler le suivi Ys opérations d’expertise,
Rejette l’exception d’incompétence soulevée par la société HOTEL ASTOR du chef Y la YmanY Y la SOCIETE DE PARTICIPATION HOTELIERE DE PARIS ASTOR tendant à voir « ordonner à la société HOTEL ASTOR la poursuite Ys paiements Ys loyers tel que contractuellement fixé par le contrat Y bail du 31 juillet 2014 pendant la durée Y l’expertise »,
Fixe le loyer provisionnel pour la durée Y l’instance à la somme annuelle Y 1 800 000 euros, outre les taxes et les charges,
Déboute la SOCIETE DE PARTICIPATION HOTELIERE DE PARIS ASTOR Y sa YmanY tendant à voir « ordonner à la société HOTEL ASTOR la poursuite Ys paiements Ys loyers tel que contractuellement fixé par le contrat Y bail du 31 juillet 2014 pendant la durée Y l’expertise »,
Réserve les dépens et les YmanYs formées au titre Y l’article 700 du coY Y procédure civile.
Fait et jugé à […] le 27 Janvier 2022.
Le Greffier Le PrésiYnt
S.AK L.AL
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