TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE
PÔLE CIVIL
8ème chambre
JUGEMENT RENDU LE 05 Mars 2025
N° RG 21/05944 – N° P o r t a l i s DB3R-W-B7F-WZGG
N° Minute : 25/
AFFAIRE
Société IDVERDE
C/
S o c i é t é N A M I INVESTMENT
Copies délivrées le :
DEMANDERESSE
Société IDVERDE […]
représentée par Maître Judith VUILLEZ de l’AARPI CBR & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R139
DEFENDERESSE
Société NAMI INVESTMENT […]
représentée par Maître Morgan GIZARDIN de la SELARL MORGAN GIZARDIN AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K116
L’affaire a été débattue le 14 Mars 2023 en audience publique devant le tribunal composé de :
Elisette ALVES, Vice-Président Sonia ELOTMANY, Juge Elsa CARRA, Juge
qui en ont délibéré.
Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier.
JUGEMENT
prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats, prorogée au 06 mars 2025.
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EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous signature privée du 31 janvier 2018, la société NAMI INVESTMENT a donné à bail commercial à la société IDVERDE, pour une durée de dix années à compter du 1er mai 2018, des locaux à usage exclusif de bureaux d’une surface de 1.331m² et vingt emplacements de stationnement au sein de l’immeuble […] situé 122, rue Edouard Vaillant à LEVALLOIS-PERRET (92300), moyennant le règlement d’un loyer annuel fixé à la somme de 418.645 euros en principal, payable trimestriellement et d’avance.
Une franchise de 24 mois de loyers a été consentie au preneur, les accessoires et l’indexation restant dus, dans les conditions suivantes :
- à hauteur de 418.645 euros hors taxes et hors charges (soit douze mois de loyer) à compter de la prise d’effet du bail,
- à hauteur de 209.322,50 euros hors taxes et hors charges (soit six mois de loyer) à compter du premier jour de la deuxième année de la prise d’effet du bail,
- à hauteur de 209.322,50 euros hors taxes et hors charges (soit six mois de loyer) à compter du premier jour de la quatrième année de la prise d’effet du bail.
Se plaignant de dysfonctionnements du système de chauffage-ventilation-climatisation (CVC), la société IDVERDE a fait assigner la bailleresse devant le juge des référés de ce tribunal le 3 août 2020, afin d’obtenir la désignation d’un expert chargé de rechercher l’origine des désordres, les responsabilités encourues, et de donner son avis sur les travaux de réfection nécessaires ainsi que sur les préjudices subis. Elle a également sollicité l’autorisation de procéder à la consignation de 50% du montant des loyers à compter de janvier 2021 dans l’attente de la réalisation des travaux réparatoires, outre le versement d’une somme provisionnelle de 100.000 euros à valoir sur l’indemnisation des préjudices subis. La société NAMI INVESTMENT s’est opposée aux demandes formées à son encontre et a, reconventionnellement, réclamé le paiement d’un arriéré locatif.
Alors que cette instance était pendante, par acte extrajudiciaire du 27 octobre 2020, la société IDVERDE a délivré congé des lieux loués à effet du 30 avril 2021, fin de la première échéance triennale, se réservant « d’agir en réparation des différents troubles de jouissance dont elle a été victime, qui ont perturbé sa jouissance et qui justifient le présent congé ».
De son côté, la société NAMI INVESTMENT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail à la société IDVERDE par exploit d’huissier du 2 novembre 2020, afin d’obtenir le règlement de la somme de 96.972,79 euros au titre des loyers et accessoires portant sur la période du 1er août 2019 au 19 octobre 2020, ainsi que la somme de 9.697 euros au titre de la clause pénale et le coût de délivrance de l’acte.
Par ordonnance en date du 27 mai 2021, le juge des référés de ce tribunal a notamment :
- ordonné une expertise judiciaire aux frais avancés de la société IDVERDE, confiée à M. X Y,
- dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de consignation des loyers et provision à valoir sur les dommages et intérêts devant lui revenir, formées par la société IDVERDE,
- condamné la société IDVERDE à verser à la société NAMI INVESTMENT une provision d’un montant de 152.921,97 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 22 mars 2021.
C’est dans ce contexte que la société IDVERDE a fait assigner la société NAMI INVESTMENT devant ce tribunal par acte d’huissier du 29 juin 2021, afin essentiellement de la voir condamner à l’indemniser des différents préjudices qu’elle estime avoir subis en raison du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance.
En cours de procédure, M. Y a établi son rapport le 16 janvier 2022.
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Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 novembre 2022, la société IDVERDE demande au tribunal, de :
DECLARER IDVERDE recevable et bien fondée en ses demandes et y faire droit,

A TITRE PRINCIPAL :
DIRE ET JUGER que NAMI a manqué à ses obligations essentielles au titre du Bail,
En conséquence :
DECLARER NAMI seule et entièrement responsable du préjudice subi par IDVERDE,

CONDAMNER la société NAMI INVESTMENT à rembourser à IDVERDE la somme de 209.322,5 euros hors taxes dont dépendait la validité de son congé,

CONDAMNER la société NAMI INVESTMENT à verser à IDVERDE la somme de 554.019,95 euros, sauf à parfaire, au titre de son préjudice financier,

CONDAMNER la société NAMI INVESTMENT à verser à IDVERDE la somme de 50.000 euros au titre de son préjudice moral,

DIRE ET JUGER qu’IDVERDE n’est redevable d’aucune somme au titre de remise en état des locaux,

DIRE ET JUGER subsidiairement, si par extraordinaire le Tribunal devait juger qu’IDVERDE était redevable d’une somme au titre de la remise en état des Locaux, que la condamnation d’IDVERDE sera limitée à la valeur retenue par Monsieur l’Expert dans son Rapport d’Expertise, soit la somme de 5.339,14 euros H.T.,

DIRE ET JUGER qu’IDVERDE n’est redevable d’aucune somme au titre des arriérés de loyers et charges,

CONDAMNER la société NAMI INVESTMENT à lui rembourser la provision de 152.921,97 euros qu’IDVERDE lui a versé en exécution de l’Ordonnance du 27 mai 2021,

A TITRE SUBSIDIAIRE :
DIRE ET JUGER que NAMI s’est rendue coupable d’une réticence dolosive à l’égard d’IDVERDE,

En conséquence
DIRE ET JUGER qu’IDVERDE n’aurait jamais accepté de souscrire à l’indemnité de résiliation lors de la conclusion du Bail sans la réticence dolosive dont NAMI s’est rendue coupable,

CONDAMNER en conséquence NAMI à rembourser à IDVERDE la somme de 209.322,5 euros hors taxes au titre de la perte de chance,

DIRE ET JUGER qu’IDVERDE n’est redevable d’aucune somme au titre de remise en état des Locaux,

DIRE ET JUGER subsidiairement, si par extraordinaire le Tribunal devait juger qu’IDVERDE était redevable d’une somme au titre de la remise en état des Locaux, que la condamnation d’IDVERDE sera limitée à la valeur retenue par Monsieur l’Expert dans son Rapport d’Expertise, soit la somme de 5.339,14 euros H.T.,

DIRE ET JUGER qu’IDVERDE n’est redevable d’aucune somme au titre des arriérés de loyers et charges,

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CONDAMNER la société NAMI INVESTMENT à lui rembourser la provision de 152.921,97 euros qu’IDVERDE lui a versé en exécution de l’Ordonnance du 27 mai 2021,

En tout état de cause

CONDAMNER la société NAMI INVESTMENT aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 20.000 euros ainsi que les frais d’expertise au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 septembre 2022, la société NAMI INVESTMENT demande au tribunal, de :
A TITRE PRINCIPAL :
DIRE ET JUGER que la société Nami Investment n’a pas manqué à ses obligations au titre du contrat de bail conclu le 31 janvier 2018 avec Idverde ;
DIRE ET JUGER que la société Idverde n’a jamais été placée dans l’impossibilité d’exploiter les lieux loués au titre du contrat de bail conclu le 31 janvier 2018 avec Idverde ;
DIRE ET JUGER qu’il n’existe pas de lien de causalité entre les désordres allégués et les préjudices avancés par la société Idverde ;
En conséquence,
DEBOUTER la société Idverde de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
LIMITER la condamnation de la société Nami à indemniser la société Idverde à la somme de 12.715,21 euros correspondant à son trouble de jouissance ;
A TITRE RECONVENTIONNEL ET PRINCIPAL :
CONDAMNER la société Idverde à verser à la société Nami la somme de 129.802,25 euros au titre des frais de remise en parfait état des locaux pris à bail par la société Idverde aux termes du contrat de bail conclu le 31 janvier 2018 ;
CONDAMNER la société Idverde à verser à la société Nami la somme de 79.131,72 euros au titre des arriérés de loyers et charges ;
En tout état de cause ;
CONDAMNER la société Idverde au paiement de la somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.
La clôture est intervenue le 15 décembre 2022.
MOTIFS
A titre liminaire
Il sera préalablement rappelé que les demandes tendant à voir « déclarer » et «dire et juger » telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.
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Les demandes de la société IDVERDE relatives à l’arriéré locatif et aux travaux de mise en état constituent, quant à elles, de véritables prétentions en dépit de l’emploi erroné des termes « dire et juger ». Il sera donc statué sur celles-ci, qui tendent en réalité à voir « débouter la bailleresse de ses demandes reconventionnelles au titre de l’arriéré locatif et des travaux de mise en état, ou, à titre subsidiaire, à « limiter » les sommes dues au titre desdits travaux.
Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes de la société IDVERDE, celle-ci n’étant pas contestée.
I- Sur les demandes formées par la société IDVERDE
La société IDVERDE sollicite que la société NAMI INVESTISSEMENT soit condamnée à l’indemniser des préjudices résultant du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance en lui remboursant la somme de 209.322,5 euros hors taxes dont dépendait la validité de son congé, en lui versant la somme de 554.019,95 euros au titre de son préjudice financier et la somme de 50.000 euros au titre de son préjudice moral. Elle demande aussi la restitution de la somme de 152.921,97 euros qu’elle versée à la société IDVERDE en exécution de l’ordonnance de référé rendue le 27 mai 2021.
Elle expose qu’en application de l’article 1719 du code civil et de la jurisprudence afférente, tout bailleur est tenu d’une obligation de délivrance des lieux loués en état de servir à l’usage contractuellement prévu, laquelle est d’ordre public, de sorte que les parties ne peuvent y déroger conventionnellement. Elle soutient que la bailleresse a manqué à son obligation essentielle de délivrance en raison des désordres récurrents qu’elle a subis, auxquels la société NAMI INVESTMENT n’a pas remédié, et qui ont rendu les locaux impropres à leur destination.
Elle fait état de dysfonctionnements du système CVC (chauffage-ventilation-climatisation), qui ont, dès son entrée dans les lieux en mai 2018, provoqué des températures trop élevées en été et insuffisantes en hiver, ce qui a lourdement perturbé son activité. Elle invoque la jurisprudence pour dire que le bon fonctionnement du système CVC constitue un élément essentiel de l’activité de bureaux prévue au bail. Elle déclare qu’en réponse à sa mise en demeure, la société BNP PARIBAS REAL ESTATE, mandataire de la société NAMI INVESTMENT, a reconnu le 7 décembre 2018 la réalité des dysfonctionnements du système CVC, dus à une vanne TA défectueuse sur le réseau de chauffage et à plusieurs ventilo-convecteurs hors service, l’installation étant vétuste. Elle indique que des travaux de rénovation du système CVC ont été annoncés courant 2019, mais qu’aucune proposition d’attente ne lui a été faite pour lui permettre de travailler dans des conditions normales. Elle ajoute que si la société BNP PARIBAS REAL ESTATE lui a transmis en avril 2019 le livret de présentation du projet des travaux, lesquels ont débuté en juillet 2019, ceux-ci n’avaient pas permis de résoudre les dysfonctionnements du système CVC à la date de son départ, ce qu’elle estime établir par les différents procès-verbaux de constat qu’elle a fait dresser par voie d’huissier, les correspondances échangées avec la société BNP PARIBAS REAL ESTATE au cours de l’année 2020 et le rapport d’expertise judiciaire du 16 janvier 2022. Elle déclare aussi que ces désordres ont été aggravés par des infiltrations d’eau à répétition à la suite d’interventions sur le système de chauffage situé à l’étage supérieur, et du fait des nuisances sonores quotidiennes dues aux travaux diligentés dans l’immeuble, alors qu’il avait été convenu que les percements interviendraient en dehors des horaires de bureaux. Elle affirme qu’en raison des conditions de travail « impraticables », les salariés ont provoqué une séance extraordinaire du Comité social et économique de la société IDVERDE le 23 octobre 2020 et imposé un déménagement des locaux.
La société NAMI INVESTMENT s’oppose aux demandes formées à son encontre en se prévalant des clauses de souffrance et de renonciation à recours stipulées au bail. Elle rappelle que de telles clauses sont valables tant qu’elles n’ont pas pour effet de décharger le bailleur de son obligation de délivrance et que le preneur n’est pas placé dans une impossibilité totale d’exploiter les lieux loués.
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Elle fait valoir que la société IDVERDE a, aux termes de l’article 27.11.6 du bail, accepté de « souffrir et laisser faire » tous travaux de réparation et d’amélioration sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ni diminution du loyer, et qu’elle a renoncé aux termes de l’article 27.11.7 à tout recours en responsabilité ou réclamation contre le bailleur notamment en cas d’interruption même prolongée de la climatisation ( à charge pour le bailleur de faire toutes diligences pour rétablir le fonctionnement des équipements concernés), ou en cas de dégâts des eaux, sauf faute grave ou avérée de celui-ci. Elle ajoute que le preneur s’est expressément engagé à faire son affaire personnelle des cas prévus par la clause de non recours, et à se retourner contre « qui de droit en dehors du bailleur ». Elle considère que les clauses de souffrance et de non recours s’appliquent en l’espèce, la demanderesse ne démontrant pas qu’elle aurait été dans l’impossibilité totale d’exploiter les lieux loués, même si elle a subi une gêne résultant d’une interruption temporaire de la climatisation, de nuisances sonores ponctuelles liées aux travaux de rénovation du système CVC et de deux dégâts des eaux. Elle en déduit que la société IDVERDE ne peut rechercher sa responsabilité, ni prétendre à une indemnisation de sa part.
S’agissant des désordres affectant la climatisation, elle réfute le fait que les locaux n’auraient pas eu de climatisation à compter du mois de mai 2018. Selon elle, la société IDVERDE n’a jamais subi d’interruption totale de la climatisation, mais des coupures ponctuelles en date des 31 mai, 4, 7, 27 et 28 juin 2018, tel que récapitulé dans le rapport d’activités de l’immeuble établi pour l’année 2018, lesquelles ont justifié l’engagement de travaux de remplacement du système CVC qui s’est avéré vétuste. Elle conteste aussi le fait que l’installation n’aurait pas fonctionné durant les mois de juin à septembre 2020. Elle indique qu’après une interruption au cours du mois de juin 2020, le fonctionnement en a été rétabli le 6 juillet 2020 jusqu’au 15 septembre 2020. Elle indique aussi que la société VINCI FACILITIES a dû intervenir le 16 septembre 2020 mais pour un dysfonctionnement ponctuel, précisant que la coupure annuelle est ensuite intervenue le 17 septembre 2020 en raison de la fin de la période estivale. Elle in[…]te sur le fait que ses mandataires ont fait leurs meilleurs efforts pour rétablir la situation à chaque coupure, ce que l’expert judiciaire a reconnu dans son rapport. Elle se prévaut également des termes de l’ordonnance de référé qui a notamment retenu que les interruptions n’ont affecté que certains bureaux, et du courrier de la société IDVERDE en date du 15 juin 2020, manifestant sa volonté d’étendre ses locaux au troisième étage de l’immeuble à compter du mois de septembre 2020, pour soutenir que la demanderesse n’a jamais été placée dans l’impossibilité totale d’exploiter les lieux loués de ce chef.
Concernant les désordres relatifs au système de chauffage, elle dément que la société IDVERDE aurait subi une privation de chauffage au début de l’hiver 2018, d’une part, et au cours de l’hiver 2020, d’autre part. Elle explique qu’à la suite d’une interruption temporaire du chauffage au cours du mois de novembre 2018, ses mandataires ont fait installer des radiateurs d’appoint dans les bureaux dès le 11 décembre 2018, ce dont l’expert judiciaire a tenu compte, et que la demanderesse a reconnu dans son courrier du 17 juin 2020. Elle tire également argument du procès-verbal de constat que la demanderesse a fait dresser par voie d’huissier le 17 décembre 2020, qui fait état de moyens de chauffage de substitution et d’une température de 23°C dans les locaux. Elle en conclut que, là encore, ses mandataires ont fait diligence pour limiter les gênes résultant de l’absence limitée de chauffage, et qu’aucun manquement ne peut donc lui être reproché sur ce point, compte tenu des clauses de souffrance et de non-recours prévues au bail.
S’agissant des dégâts des eaux à répétition allégués, elle rétorque que la société IDVERDE n’a subi que deux sinistres survenus, pour le premier, le 3 juin 2020 consécutivement à de fortes pluies, qui trouvait son origine dans le fait qu’un préposé de la société GUERLAIN, preneur à bail des locaux situés au cinquième étage, avait laissé une fenêtre ouverte et, pour le second, les 11 et 14 novembre 2020 en raison d’une fuite d’eau provoquée par des travaux réalisés à l’étage supérieur. Elle souligne que ses mandataires sont intervenus immédiatement dans les deux cas, et que la demanderesse a signé un constat amiable le 20 juillet 2020 avec la gestionnaire aux termes duquel elle a déclaré n’avoir subi aucun dommage au titre du premier dégât des eaux. Elle ajoute que les locaux ont été nettoyés et les faux plafonds endommagés, qui étaient tombés, changés à la suite du second dégât des eaux à l’initiative de la société BNP PARIBAS REAL ESTATE. Elle considère que sa responsabilité ne peut davantage être engagée sur ces points.
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Concernant enfin les nuisances sonores quotidiennes prétendues durant les travaux réalisés dans l’immeuble, la société NAMI INVESTMENT oppose que toutes les dispositions ont été prises pour que les percements soient réalisés en dehors des horaires de bureaux, suivant note de service en date du 22 octobre 2019 et que l’expert judiciaire a relevé que la bailleresse avait fait diligence pour limiter la gêne occasionnée par lesdits travaux. Elle estime qu’en tout état de cause ces nuisances ont été occasionnelles et relèvent ainsi de la clause de souffrance.
En plus d’affirmer qu’elle n’a commis aucun manquement à ses obligations résultant du bail, la bailleresse considère qu’aucun élément probatoire ne vient justifier le quantum des préjudices invoqués au titre de la récurrence des désordres dont se plaint la demanderesse « pendant presque trois ans ». Elle réitère qu’à la date de délivrance du congé, le 27 octobre 2020, aucune impossibilité d’exploiter l’activité stipulée au bail n’était caractérisée, ce que confirme selon elle le fait que, le 15 juin 2020, la demanderesse s’était même déclarée intéressée pour étendre ses locaux à « ½ plateau au plus vite, soit le R+3 pour fin septembre prochain ». Elle soutient que le paiement de l’indemnité de résiliation due en cas de départ à la première échéance prévue par le bail et les frais de déménagement résultent du choix de la société IDVERDE, tel que relevé par l’expert, de résilier le bail à effet du 30 avril 2021 et qu’aucun lien de causalité ne les rattache aux désordres contestés. Elle invoque la jurisprudence pour conclure au rejet des demandes formulées à son encontre de ces chefs dans la mesure où la demanderesse a maintenu son exploitation dans les lieux jusqu’à son départ. Elle explique en outre qu’une indemnité de résiliation vise à compenser le préjudice du bailleur consécutif à la perte des loyers et à l’augmentation des charges résultant pour lui du fait qu’il doit également rechercher un nouveau locataire en cas de résiliation anticipée. Elle considère que la stipulation d’une telle indemnité dans le bail était d’autant plus justifiée que la société IDVERDE avait bénéficié d’une mise à disposition des locaux à titre gratuit du 1er février 2018 au 30 avril 2018 pour réaliser ses travaux d’aménagement intérieur et de dix-huit mois de franchise de loyers ( du 1er février 2018 au 30 octobre 2019).
Sur le manquement de la société NAMI INVESTMENT à son obligation de délivrance
En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L’article 1104 du même code dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.
L’article 1217 du même code précise que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :
- refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.
Selon l’article 1719 du même code le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
L’obligation de délivrance prise au sens restreint de remise au preneur de la chose louée, s’impose au bailleur sans qu’il ne puisse s’en affranchir. Elle est de l’essence même du contrat et porte sur un local permettant d’exercer l’activité stipulée au bail. Elle perdure pendant toute la durée du bail.
Les juges du fond doivent rechercher, lorsque cela leur est demandé, si, du fait de l’inexécution par le bailleur de ses obligations, le locataire ne s’était pas trouvé, après la prise de possession des lieux, dans l’impossibilité d’y exercer l’activité conventionnellement prévue dans le bail (Pourvois n°86-13.861, n°89-16189, n°89-18372, n°99-19457 et n°17-17712).
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L’article 1720 du même code ajoute que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
L’article 1721 du même code prévoit qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.
Aux termes de l’article 1724 du même code, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.
Il résulte de la lecture combinée des articles 1719 – 3° et 1724 du code civil que si les parties peuvent exclure toute indemnisation du locataire en cas de réparations urgentes menées par le bailleur ne lui permettant plus de bénéficier de la jouissance paisible des locaux pris à bail, cette clause de souffrance ne peut trouver application s’il est démontré par le preneur que les inconvénients causés par les travaux ont été anormaux et excessifs.
Ainsi, même en présence d’une clause de souffrance, le bailleur ne peut s’exonérer de toute responsabilité du fait de l’exécution de travaux si la gêne occasionnée est anormale (Pourvoi n°12-28333) ou s’il ne fait pas d’efforts suffisants pour pallier le trouble anormal subi (Pourvoi n°98-11300) ou lorsque les travaux ont entraîné une impossibilité totale d’utiliser les locaux loués (Pourvoi n°92-16675). Il ne faut donc pas que les travaux privent le preneur du local objet du contrat.
Le preneur, qui est le seul à même de constater la survenance de désordres ou vices apparus en cours de bail, ne peut engager la responsabilité du bailleur que s’il l’a informé de leur survenance et que celui-ci n’a pris aucune disposition pour y remédier.
Les juges du fond apprécient souverainement la gravité des manquements susceptibles d’être sanctionnés et donc le respect des obligations mises à la charge des parties.
En l’espèce, le bail liant les parties prévoit que les locaux mis à disposition sont à usage exclusif de bureaux (article 4.1). Il contient une clause de souffrance et une clause de non-recours ainsi rédigées :
«27.11.[…] (…) Par dérogation à l’article 1724 du Code Civil, le Preneur devra souffrir et laisser faire sans pouvoir prétendre à aucune indemnité, ni diminution de loyer : (…)
- tous travaux de réparation et d’amélioration (…) que le Bailleur ou toute entité en charge du foncier (…) serait amené à faire exécuter dans les Locaux et/ou les Parties Communes de l’Ensemble Immobilier qu’elles qu’en soient la nature et la durée, cette dernière excédât-elle vingt et un jours, pour autant toutefois que la durée de ces travaux n’excède pas soixante (60) jours. Il est toutefois précisé que pour les travaux qui ne seraient pas liés à l’urgence, la solidité ou la sécurité de l’Ensemble Immobilier ou imposés par une règlementation, la renonciation ne sera valable que pour autant que les travaux durent moins de trente (30) jours.
Le Preneur devra par ailleurs laisser le Bailleur ou toute entité en charge du foncier faire toute modification des Parties Communes, ceci dans recours contre le Bailleur et sans baisse de loyer, ni indemnité. A cet égard le Bailleur ou les propriétaires de l’Ensemble Immobilier, ou leurs substitués, conservent la faculté de réaliser toute construction, addition, surélévation, toutes modifications des accès et liaisons, toute modification ou extension des Parties Communes et privatives (à l’exception des Locaux), ainsi que, le cas échéant, toute modification du ou des états descriptifs de division en volume et/ou règlements de copropriété.
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Le Preneur déclare renoncé en conséquence au bénéfice des dispositions de l’article 1723 du Code civil. Il est précisé que les modifications apportées aux Parties communes ne devront pas avoir pour effet d’empêcher l’accès aux Locaux ou la poursuite par le Preneur de son activité dans le cadre d’une jouissance paisible. (…) Le Bailleur s’engage pour sa part à mettre tous les moyens en œuvre pour gêner le moins possible l’activité du Preneur pendant les travaux. En outre, sauf urgence, le Bailleur informera le Preneur des travaux touchant les Locaux préalablement à leur réalisation. (…) ».
« 27.11.7 Renonciation à recours
Le Preneur renonce à tous recours en responsabilité ou réclamation contre le Bailleur et les mandataires du Bailleur chargés de la gestion de l’Ensemble Immobilier, pour les cas suivants : (…)
- Sauf faute grave avérée du Bailleur, en cas d’irrégularités ou d’interruption, même prolongée, des ascenseurs, du service de l’eau, de l’électricité, du téléphone, de la climatisation, des groupes électrogènes, et tous systèmes automatiques d’accès et systèmes informatiques dépendant de l’Ensemble Immobilier. Par ailleurs, toute suppression d’un service, collectif ou non, ne pourra donné lieu à aucune indemnisation ni réduction de loyer au bénéfice du Preneur. Le Bailleur s’engage de son côté à faire toutes diligences pour faire rétablir le fonctionnement desdits équipements et la fourniture desdits fluides pour autant qu’il conserve la charge de la gestion desdits équipements ou soit titulaire des contrats de fourniture desdits fluides ;
- Sauf faute grave avérée du Bailleur, en cas de dégât causés aux Locaux et/ou à tous éléments mobiliers s’y trouvant par suite de fuites, d’infiltrations, d’humidité, remontées d’eau ou autres circonstances ;
- En cas d’agissements générateurs de dommages des autres occupants de l’Ensemble Immobilier, de leur personnel, fournisseurs et clients, ou de tous tiers en général ; (…)
- En cas de vice ou défaut de la chose louée, apparent ou caché, le Preneur renonçant particulièrement à se prévaloir de l’article 1721 du code civil.
Le preneur fera son affaire personnelle des cas ci-dessus et généralement de tous autres cas fortuits et imprévus, sauf son recours contre qui de droit en dehors du Bailleur ».
Les termes des clauses de souffrance et de non-recours stipulées au bail signé le 31 janvier 2018 ont une portée générale et tendent à exclure tout recours contre la bailleresse à quelque titre que ce soit, empêchant ainsi toute action, y compris pour manquement de celle-ci à ses obligations essentielles, telle que l’obligation légale de délivrance dont elle ne peut pourtant s’exonérer.
Or, ainsi que rappelé plus avant, si les clauses limitatives ou élusives de responsabilité sont, en principe, valables dès lors qu’elles sont connues et acceptées des cocontractants, cette validité connaît toutefois certaines limites, et notamment de telles clauses ne doivent pas porter sur l’obligation essentielle du contrat puisque cela équivaudrait à vider celui-ci de sa substance.
Les clauses précitées ne peuvent donc priver la société IDVERDE de la faculté de rechercher la responsabilité de la bailleresse, laquelle ne peut contractuellement s’exonérer de son obligation de délivrer les lieux loués et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail à destination de bureaux et le tribunal doit rechercher si la société NAMI INVESTISSEMENT a manqué à son obligation de délivrance.
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La société IDVERDE se prévaut des termes du rapport d’expertise judiciaire et produit les éléments suivants pour démontrer les dysfonctionnements récurrents du système CVC dans les locaux du quatrième étage de l’immeuble […] 122, rue Edouard Vaillant à LEVALLOIS- PERRET :
- une mise en demeure du 14 novembre 2018, évoquant des problèmes de climatisation au mois de juin précédant, de multiples relances et indiquant que le chauffage ne fonctionne pas dans la majorité des bureaux alors que certaines salles subissent une surchauffe (pièce n°2) ;
- une mise en demeure du 17 juin 2019, se plaignant d’une température de 30°C dans les locaux et rappelant les difficultés rencontrées lors de la mise en service du système CVC en juin 2018 et novembre 2018 (pièce n°21) ;
- un courriel du 26 mai 2020 précisant qu’il fait très chaud dans les bureaux (pièce n°40) ;
- une mise en demeure du 3 juin 2020, faisant état d’échanges saisonniers devenus récurrents concernant le système CVC et se plaignant d’une température de 30°C dans les locaux (pièce n°5) ;
- un courriel du 17 juin 2020 sollicitant la mise en place de climatiseurs d’appoint, une période de canicule étant annoncée pour la semaine suivante (pièce NAMI n°32) ;
- un procès-verbal dressé par voie d’huissier le 24 juin 2020 constatant des températures de 28 à 31°C dans six bureaux, la zone comptabilité, la salle des serveurs et la cafétéria, ainsi qu’un flux d’air faible sortant des climatiseurs d’une température proche de celles relevées (pièce n°7) ;
- un courriel du 10 juillet 2020 reprochant la per[…]tance du dysfonctionnement du système CVC et dénonçant des températures intenables du 22 au 26 juin 2020 contraires aux dispositions de l’article R4213-7 du code du travail (pièce n°8) ;
- une analyse des effets sur la santé de l’exposition à la chaleur issue du site du Centre canadien d’hygiène et de sécurité au travail (pièce n°9) ;
- un procès-verbal dressé par voie d’huissier le 16 septembre 2020 constatant des températures de 27 à 30°C dans les locaux et un flux d’air faible sortant des climatiseurs d’une température proche (pièce n°10) ;
- un courriel du 21 septembre 2020 mentionnant des températures intenables et la survenance d’un malaise dans les locaux suite à la coupure de la climatisation (pièce n°11) ;
- un courriel du 07 octobre 2020 faisant état d’une température insuffisante de 18°C (pièce n°32)
- un procès-verbal dressé par voie d’huissier le 17 décembre 2020 constatant que les ventilo- convecteurs soufflent de l’air froid ou ne fonctionnent pas dans certains bureaux où des convecteurs d’appoint sont installés (pièce n°14) ;
- une lettre recommandée du 06 novembre 2020 faisant l’historique des dysfonctionnements du système CVC et mentionnant en outre des nuisances sonores liées aux travaux réalisés dans l’immeuble ainsi que des dégâts des eaux récurrents, ayant conduit à une réunion extraordinaire du Comité social et économique en date du 23 octobre 2020 à l’issue duquel la société IDVERDE a soumis un projet de réinstallation sur un site voisin (pièce n°17) ;
- dix attestations de salariés (dont six dactylographiées) témoignant notamment de températures trop froides en hiver (de l’ordre de 16 à 18°C) et trop chaudes en été (de l’ordre de 30 à 33°C) (pièces n°34 et 25).
Elle se prévaut par ailleurs des termes du rapport d’expertise judiciaire et produit, concernant les nuisances sonores dénoncées, des courriels en date des 12 mars 2020, 24 juillet 2020, 22 et 23 septembre 2020 (pièces n°13 et 41), des photographies prises par elle-même au mois de septembre 2020 sont enfin communiquées concernant les auréoles en plafond et au sol consécutives aux dégâts des eaux survenus du fait des travaux de l’immeuble, d’une part, et en provenance des locaux loués par la société GUERLAIN, d’autre part, en juin/juillet 2020.
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Sans contester la réalité des dysfonctionnements du système CVC, la société NAMI INVESTISSEMENT réfute leur caractère récurrent et que la totalité des locaux aurait été affectée par ceux-ci. Elle estime avoir fait diligence pour y mettre un terme en répondant aux réclamations de élevées par la société IDVERDE (par courrier en date du 07 décembre 2018, courriel du 4 juin 2020, courrier du 27 juillet 2020, courriels des 15 et 17 septembre 2020) et en commandant les travaux réparatoires, puis de remplacement lorsqu’il est apparu que le système CVC de l’immeuble était vétuste, dont la demanderesse a été informée par courriel du 26 avril 2019 auquel était annexé le livret de travaux de réhabilitation globale prévus. Elle fait aussi état des réunions organisées dans le cadre de la mise en œuvre des travaux pour lui faire part des derniers ajustements et répondre à ses questions (courriels du 08 juin 2019, 15 juin 2020).
Elle établit également que le planning desdits travaux a été concentré sur la période estivale en raison des congés des occupants et que la gestionnaire a expressément demandé aux entreprises en charge de les exécuter de procéder aux percements susceptibles d’engendrer des nuisances sonores en dehors des horaires de bureau, après 17 heures à l’issue de la réunion de chantier du 12 novembre 2019 (Pièce n°47).
Enfin, elle communique le constat amiable établi le 20 juillet 2020 suite au dégât des eaux survenu dans les locaux de la société GUERLAIN où une fenêtre était restée ouverte aux termes duquel la demanderesse indique n’avoir constaté aucun dommage et la gestionnaire de la société NAMI INVESTISSEMENT signale des désordres affectant la moquette, le faux-plafond et le soubassement menuisé (pièce n°46). Et, concernant l’incident de chantier survenu dans le cadre des travaux réalisés dans l’immeuble, elle démontre qu’un remplacement des dalles de moquette dans trois bureaux a été prévu (50 m²) selon devis du 11 novembre 2020 (pièces n°13 et 34).
L’analyse de l’ensemble des échanges entre les parties et des procès-verbaux produits permet d’établir que la demanderesse a rencontré des problèmes saisonniers liés à la température des locaux en été (2018, 2019 et 2020) et en hiver (2018) en raison des dysfonctionnements réguliers du système CVC. A l’inverse, les quatre courriels adressés ponctuellement par la société IDVERDE sont insuffisants à démontrer qu’elle aurait subi des nuisances sonores récurrentes en raison des travaux mis en œuvre dans l’immeuble à compter de l’année 2020. De même, les photographies prises par l’un de ses préposés en septembre 2020 ne caractérisent pas la multiplication de dégâts des eaux dans les locaux.
L’expert judiciaire a fait la même analyse dans son rapport en date du 16 janvier 2022 : il estime que la bailleresse a pris des mesures pour limiter les nuisances sonores générées par les travaux exécutés dans l’immeuble et qu’il ne peut être retenu de nuisances sonores répétitives sur les années 2019 et 2020 et que, faute d’élément probant, la récurrence alléguée par la société IDVERDE des dégâts des eaux n’est pas avérée (page 22).
En revanche, s’agissant des nuisances liées aux températures extrêmes dénoncées, il précise que la règle TH K77 et le code de la construction définissent, pour la région parisienne, une température intérieure de base des locaux en hiver de 19°C, et que les règles de l’art imposent un écart de 5°C entre la température ambiante de locaux à usage de bureau et la température extérieure, pour répondre aux dispositions du code du travail et aux recommandations de l’INRS, soit 27°C maximum (page 16). Il a relevé vingt-huit interventions correctives du système CVC concernant les locaux de la société IDVERDE au cours de l’année 2018, seize interventions au cours de l’année 2019 et cinq au cours de l’année 2020. La fréquence des dysfonctionnements est, selon lui, particulièrement significative au cours de l’année 2018 : tous les 9,28 jours au sein des locaux de la demanderesse et même tous les 1,88 jours dans l’immeuble, générant un inconfort pour les occupants (page 20). Il souligne que des moyens de substitution de chauffage par convecteurs électrique ont été mis en place dès 2019, mais qu’il n’y a pas eu de moyens de contournement pour rafraîchir les locaux en période de fortes chaleurs. Il est d’avis que les désordres subis du fait de la défaillance du système CVC sont caractérisés et que, malgré les actions de maintenance engagées le nombre des interventions correctives est demeuré significatif.
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Il impute l’origine de ces désordres à la vétusté du système CVC. Il considère que la bailleresse, qui a fait réaliser un audit technique préalable par la société SIENA INGENIERIE mandatée en décembre 2010, aurait dû prévoir son remplacement dès l’acquisition de l’immeuble en date du 18 mars 2011, eu égard à la durée de vie technique de vingt ans admise concernant ce type d’installation. Il en déduit que les locaux étaient impropres à leur destination.
Contrairement aux dires de l’expert judiciaire, la société NAMI INVESTISSEMENT, investisseur immobilier, ne peut être considérée comme un sachant ayant une parfaite connaissance des durées de vie des éléments d’équipement d’un bâtiment. Elle justifie avoir mandaté un ingénieur pour procéder à un audit, et que la société SIENA INGENIERIE ne préconisait pas de travaux sur les radiateurs de l’immeuble, ni sur le système de production de froid et la ventilation des bureaux (pages 20, 36 et 28) dans son audit en date du 24 janvier 2011. La bailleresse ne peut donc se voir reprocher de ne pas avoir procédé au changement du système CVC lors de son achat.
La vétusté de l’installation n’a été diagnostiquée qu’en décembre 2018, consécutivement aux dysfonctionnements à répétition dénoncés notamment par la société IDVERDE et il n’est pas contesté que la défenderesse a, d’une part, mandaté des professionnels pour résoudre ces problèmes à chaque demande du preneur, et commandé les travaux réparatoires, d’autre part, dont la mise en œuvre a été nécessairement retardée par la survenance de la crise sanitaire dont les conséquences ont perduré de longs mois, ainsi que celle-ci le soutient, en raison des difficultés à obtenir la livraison des éléments techniques et installations en l’absence de reprise immédiate de l’activité économique des pays producteurs.
Néanmoins, la récurrence établie des dysfonctionnements du système CVC, spécialement au cours de l’année 2018 et leur ampleur est de nature à caractériser un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, les locaux ayant été donnés à bail pour une activité de bureaux, où les températures doivent être maintenues aux alentours de 19°C en hiver, et atteindre au maximum 27°C en cas de canicule.
Par conséquent, les éléments du dossier démontrant que les dysfonctionnements ont impacté l’activité de la société IDVERDE au cours de l’été (juin à septembre) 2018, 2019, 2020 et de l’hiver (novembre et décembre) 2018 puisque des convecteurs ont ensuite été installés, et que la demanderesse a continué d’exercer son activité sans discontinuer dans les lieux loués, il convient de retenir un manquement partiel de la bailleresse à son obligation de délivrance, ouvrant droit pour la demanderesse à l’indemnisation des préjudices en découlant.
Sur la demande de remboursement de l’indemnité de résiliation
La société IDVERDE indique qu’elle a été contrainte de faire signifier le 27 octobre 2020 un congé à la bailleresse pour la fin de la première période triennale, en raison des conditions de travail « impraticables », qui ont été à l’origine d’une séance extraordinaire du Comité social et économique tenue le 23 octobre 2020 au cours de laquelle les salariés ont imposé un déménagement des locaux. Elle déclare que pour assurer la régularité dudit congé, elle a réglé à la société NAMI INVESTISSEMENT la somme de 209.322,50 euros hors taxes au titre de l’indemnité de résiliation convenue. Elle soutient qu’elle est fondée à en obtenir le remboursement de cette indemnité dès lors que son départ est imputable au manquement à son obligation de délivrance.
La défenderesse ré[…]te à cette prétention en faisant valoir que le déménagement résulte d’une décision de gestion propre de son ancienne locataire, tel que retenu par l’expert judiciaire, et non pas des dysfonctionnements du système CVC. Selon elle, les échanges qu’elle a eus avec la société IDVERDE au cours de l’année 2020 témoignent de la volonté de celle-ci de prendre un demi-plateau supplémentaire pour accueillir de nouveaux salariés, alors même que lesdits dysfonctionnement étaient connus et en nette diminution. Elle affirme que les parties ne se sont pas accordées sur les modalités financières, ce qui a motivé la décision de la demanderesse de mettre un terme au bail à effet du 30 avril 2021.
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Elle rappelle que le bail stipulait expressément qu’en cas de congé délivré pour la fin de la première période triennale, la société IDVERDE devrait régler l’indemnité de résiliation contractuelle. Elle déclare que cette indemnité avait été prévue pour tenir compte des importantes franchises de loyer consenties, légitimant la pérennisation de la relation contractuelle. Elle ajoute que la somme perçue est aussi destinée à compenser la perte de revenus liée au départ du preneur et dans l’attente de l’issue de la recherche d’un nouveau locataire.
En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L’article 1104 du même code dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.
En l’espèce, le bail contient un article 27.11.1 dont l’alinéa 3 qui stipule « que si le Preneur exerce sa faculté de donner congé afin de résilier le Bail à l’issue de la première échéance triennale, soit pour le 30 avril 2021, il sera redevable envers le Bailleur, en plus des autres sommes dues au titre des obligations du Bail, du paiement de la somme de 209.322,5 € hors taxes. Le versement de cette indemnité par le Preneur conditionnera la validité du congé et elle devra, en conséquence, être payée au plus tard deux mois avant la date d’effet du congé, ce que le Preneur reconnaît expressément. A défaut de paiement au plus tard à cette date, le congé sera réputé nul et non avenu ».
Les termes clairs et précis de cette clause constituent la loi des parties et s’imposent au tribunal.
La société NAMI INVESTISSEMENT produit aux débats un courriel, en date du 19 décembre 2019, attestant de la demande de locaux supplémentaires par la société IDVERDE correspondant à un « demi du 3ème étage ». Celle-ci a relancé la bailleresse le 07 janvier 2020 en ces termes : « les équipes IDVERDE se renforcent en ce début d’année et nous sommes maintenant très à l’étroit dans nos locaux. Avez-vous pu avancer sur la mise à disposition d’un demi plateau pour nous ? »
En réponse, la société IDVERDE lui a adressé par courriel du 08 janvier 2020 une proposition d’extension par la prise à bail de 640 m² environ à usage de bureaux au troisième étage de l’immeuble et d’un parking supplémentaire, pour la période du 1er mars 2020 au 31 octobre 2020, moyennant le règlement d’un loyer annuel de 214.500 euros en principal puis, à compter du 1er novembre 2020 et jusqu’au 30 avril 2028 au deuxième étage.
La société IDVERDE a, par courriel du 15 juin 2020, réitéré sa demande à l’occasion des échanges concernant le déplacement des salariés au deuxième étage durant les travaux de réhabilitation prévus dans les locaux du quatrième étage, être « intéressés pour prendre ½ plateau au plus vite, soit le R+3 pour fin septembre prochain. Je vous remercie de me faire suivre votre proposition ». Elle a ensuite relancé la bailleresse par courriel du 02 juillet 2020 précisant que « sans réponse (…) sous 8 jours, nous serions contraints de rechercher des locaux aux alentours », puis de nouveau en date du 17 juillet 2020.
Le même jour, « l’offre concernant une extension de votre Bail sur le R+3 au 1er septembre prochain » lui a été adressé par courriel.
En réponse, par courriel en date du 30 juillet 2020, la société IDVERDE a formulé une contreproposition, souhaitant renégocier la durée ferme du bail pour être libre de dénoncer le bail aux échéances triennales, le montant du loyer au prix unitaire de 285 euros HT HC/m²/an au lieu et place du montant proposé de 320 euros HT HC/m²/an, une franchise d’un an de loyer.
Il est acquis et non contesté que les parties ne se sont pas entendues sur les nouvelles conditions revendiquées.
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Le procès-verbal de la réunion du Comité social et économique extraordinaire de la société IDVERDE tenue le 23 octobre 2020 fait, quant à lui, état de nuisances sonores, thermiques et les dégâts des eaux qui ont été abordées en point 1. Mais, les salariés se sont ensuite inquiétés du « basculement à compter de janvier en open-space » dans le contexte de crise sanitaire en point 2 et du « manque de place » en point 3 face à la croissance et au renforcement corrélatif des services de la société IDVERDE. Celle-ci leur a alors soumis un projet de réinstallation sur un site voisin, avec photographies à l’appui, portant sur la prise à bail d’une surface de 1865 m² (contre 1.331m² dans le bail en cours), dans un immeuble rénové en 2018 disposant d’un restaurant d’entreprise et d’espaces de travail mais aussi de détente pour les salariés, qui a été « accepté à l’unanimité par l’ensemble des membres titulaires présents ».
Il se déduit de l’ensemble de ce qui précède que malgré les dysfonctionnements du système CVC, la société IDVERDE avait pour objectif d’étendre la surface de ses locaux dans l’immeuble propriété de la société NAMI INVESTISSEMENT, et que ce n’est qu’en raison de l’échec des négociations menées à l’été concernant la prise à bail du demi plateau supplémentaire que la demanderesse a décidé de quitter les lieux, après avoir recherché d’autres locaux à proximité.
Elle soutient vainement que les salariés auraient, lors du comité précité, imposé le départ des lieux loués. Cette décision constitue, ainsi que l’a retenu l’expert judiciaire, une décision de gestion de la part de la demanderesse qui a organisé ledit départ avant même la tenue du comité.
Par conséquent, sa demande de remboursement de la somme de 209.322,50 euros hors taxes au titre de l’indemnité contractuelle de résiliation convenue, sera rejetée.
Sur la demande de dommages et intérêts
Pour les mêmes raisons, tirées de ce qu’elle estime avoir été contrainte de faire signifier le 27 octobre 2020 un congé à la bailleresse pour la fin de la première période triennale, en raison des conditions de travail « impraticables » qui ont été à l’origine d’une séance extraordinaire du Comité social et économique tenue le 23 octobre 2020 au cours de laquelle les salariés ont imposé un déménagement des locaux, sollicite le versement de la somme de 554.019,95 euros au titre du préjudice financier subi, correspondant aux frais de recherches de nouveaux locaux (26.000 euros), de déménagement et d’installation dans ses nouveaux locaux( 317.589,78 euros H.T) et au titre de l’état d’entrée dans les lieux, outre la somme de 50.000 euros au titre de son préjudice moral qu’elle déclare résulter de la perte de productivité de ses salariés et des désagréments résultant du manquement de la bailleresse à son obligation légale de délivrance. A l’appui de ses prétentions, elle se prévaut des termes du rapport d’expertise judiciaire.
La société NAMI INVESTISSEMENT réitère que la décision de départ de la demanderesse constitue une décision de gestion et n’est pas la conséquence des désordres dénoncés. Elle estime aussi que la réalité et le quantum des préjudices n’est pas démontré ne s’oppose donc aux demandes d’indemnisations formées à son encontre.
En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment demander la réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.
Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l’espèce, il résulte de ce qui précède, que le départ des lieux loués résulte d’une décision de gestion de la société IDVERDE.
Partant, elle n’est pas fondée à obtenir la condamnation de la défenderesse à lui payer des dommages et intérêts au titre des frais qu’elle a exposés pour se rétablir à proximité.
Concernant l’indemnisation du préjudice moral invoqué à hauteur de 50.000 euros à raison de la perte de productivité des salariés et des désagréments subis, l’expert judiciaire a relevé que ce préjudice immatériel n’était ni détaillé et justifié et qu’il était indépendant des dysfonctionnements analysés dans son rapport.
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La société IDVERDE ne produit aucune pièce pour étayer la perte de productivité de ses salariés, excluant que ce chef de préjudice puisse être accueilli.
Les désagréments sont, quant à eux, objectivés dans leur principe par les différentes réclamations élevées tout au long de la relation contractuelle auprès de la bailleresse ou de sa gestionnaire, par la société IDVERDE. Même si le montant du préjudice invoqué n’est pas explicité, au regard des pièces produites, il sera donc alloué une somme de 5.000 euros à la demanderesse, somme à laquelle le tribunal est en mesure de chiffrer le préjudice subi résultant du temps passé à gérer la situation durant près de trois années.
La société NAMI INVESTISSEMENT sera donc condamnée à payer à la société IDVERDE la somme de 5.000 euros au titre de son préjudice matériel.
Sur la demande de remboursement de la provision versée en exécution de l’ordonnance de référé
La société IDVERDE sollicite que la somme de 152.921,97 euros qu’elle a réglée en exécution de l’ordonnance de référé en date du 27 mai 2021 lui soit remboursée. Elle fait aussi valoir que pour la condamner à verser cette somme provisionnelle, à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 22 mars 2021, à la société NAMI INVESTISSEMENT n’a pas tenu compte du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance et de l’ensemble des nuisances subies. Elle demande au tribunal de revenir sur cette condamnation rappelant que la décision du juge des référés n’a pas autorité de la chose jugée au principal.
La société NAMI INVESTISSEMENT s’oppose à cette prétention, arguant que l’ordonnance de référé est définitive puisque la demanderesse n’en a pas interjeté appel. Sur le fond, elle reprend les arguments développés pour contester toute responsabilité, résultant des clauses de non- recours et de souffrance, d’une part, et de l’absence de manquement à son obligation légale de délivrance, d’autre part.
Selon l’article 488 du code de procédure civile, une ordonnance de référé ayant un caractère provisoire, cette décision n’est pas revêtue de l’autorité de la chose jugée et ne saurait trancher le principal dont les parties peuvent toujours saisir le juge du fond.
L’article 1217 du code civil précise que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment obtenir une réduction du prix et demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.
L’article 1719 du même code ajoute que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
En l’espèce, l’ordonnance de référé en date du 27 mai 2021 n’ayant pas autorité de la chose jugée au principal, la demanderesse peut demander au tribunal de la mettre à néant après analyse du dossier sur le fond.
Aussi, dans la mesure où il a été jugé plus avant que la bailleresse avait manqué partiellement à son obligation de délivrance au cours de l’été (juin à septembre) 2018, 2019, 2020 et de l’hiver (novembre et décembre) 2018 et que les clauses de non-recours et de souffrance ne trouvaient pas à s’appliquer, il convient d’accueillir la demande de la société IDVERDE en son principe et de dire qu’elle est fondée à obtenir une réfaction du loyer.
S’agissant du quantum, au vu des éléments du dossier, la diminution sera appliquée à raison de 30% du loyer en principal, proportion à laquelle le tribunal est en mesure d’évaluer la dégradation des conditions d’exploitation des locaux durant les mois concernés, étant rappelé qu’il a aussi été jugé ci-dessus que la société IDVERDE avait exploité les locaux sans discontinué.
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Il résulte de l’analyse de l’historique produit par la bailleresse en pièce n°49, d’une part, que la provision mise à sa charge par l’ordonnance de référé correspondait à l’arriéré locatif dû pour la période du 21 février 2018 au 22 mars 2021 et, d’autre part, que les loyers en principal, objet de la réfection de 30% admise, n’ont pas été facturés pour les mois de juin à septembre 2018, novembre et décembre 2018, juin à septembre 2019, ayant bénéficié de la franchise convenue au titre des deux premières années du bail.
Au titre des loyers en principal, la demanderesse a acquitté pour les mois de juin à septembre 2020 la somme totale de 173.000 euros TTC (35.247,81+ 108.919,39 outre la TVA au taux de 20%).
Il convient donc d’accueillir la demande de remboursement formée par la société IDVERDE pour un montant de 51.900,19 euros TTC (173.000 X 30%).
En conséquence, la société NAMI INVESTISSEMENT sera condamnée à à la société IDVERDE la somme de 51.900,19 euros au titre du remboursement de la provision versée en exécution de l’ordonnance du 27 mai 2021, fondée sur le manquement partiel de la bailleresse à son obligation de délivrance.
Sur les demandes reconventionnelles formées par la société NAMI INVESTISSEMENT
Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif
Reconventionnellement, la société NAMI INVESTISSEMENT demande au tribunal de condamner la société IDVERDE à lui régler la somme de 79.131,72 euros au titre des arriérés de loyers et charges. Elle explique que cette somme correspond au solde débiteur du compte de la demanderesse conformément aux clauses du bail, après paiement de la somme provisionnelle de 152.921,97 euros acquittée en exécution de l’ordonnance de référé du 27 mai 2021 et reddition des charges. En réplique au moyen fondé sur le départ imposé en raison du manquement à l’obligation de délivrance qui lui est opposé, elle réitère qu’il résulte d’une décision de gestion qui lui est inopposable.
La société IDVERDE conteste être redevable de l’arriéré locatif réclamé qui, selon elle, correspondent à la période courant entre le 1er janvier 2021 et le 16 avril 2021, arguant qu’elle n’a pas eu d’autre choix que de donner congé pour la première échéance triennale par acte extrajudiciaire du 27 octobre 2020 car elle n’était pas en mesure d’assurer pour ses salariés des conditions de travail conformes.
L’article 1103 code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L’article 1728 alinéa 2 du même code précise que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
En application de l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
En l’espèce, il est établi et non contesté que la société IDVERDE n’a pas acquitté les loyers contractuels dus avant son départ des locaux, estimant qu’elle n’avait pas à les supporter puisque la bailleresse était à l’origine de son déménagement.
Le tribunal a toutefois jugé ci-dessus que le départ de la demanderesse des lieux loués résultait d’une décision de gestion propre et n’était pas la conséquence d’un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, indemnisée par ailleurs par une réfaction à hauteur de 30% des loyers de l’été (juin à septembre) 2018, 2019, 2020 et de l’hiver (novembre et décembre) 2018.
La société IDVERDE ne peut donc se soustraire au paiement de l’arriéré locatif restant dû, dont elle ne conteste pas autrement le quantum réclamé.
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Partant, la société IDVERDE sera condamnée à payer à la société NAMI INVESTISSEMENT la somme de 79.131,72 euros au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés en fin de bail, au 30 avril 2021, après reddition des charges.
Sur la demande de paiement des frais de remise en état
Reconventionnellement, la société NAMI INVESTISSEMENT demande au tribunal de condamner la société IDVERDE à lui régler la somme de 129.802,25 euros au titre des frais de remise en parfait état des locaux, selon devis établi par le cabinet LLPS de conseil et d’ingénierie. Elle invoque les termes de l’article XVI du bail pour affirmer que les locaux devaient être restitués en parfait état et estime que tel n’a pas été le cas.
La société IDVERDE s’oppose à cette demande qu’elle estime fantai[…]te. Elle soutient essentiellement que la comparaison des photographies jointes aux états des lieux d’entrée et de sortie doivent conduire à débouter la bailleresse. Elle déclare que l’état général des locaux à son départ était incontestablement bien meilleur à celui qu’il présentait à l’origine. Selon elle, les points d’usure ou de « dégradation » relevés par l’huissier constatant concernent des dalles de plafond et quelques salissures sur la moquette liées au dégât des eaux survenu à l’étage supérieur du fait des travaux sur le système CVC et/ou de la fenêtre restée ouverte durant le week-end dans les locaux de la société GUERLAIN. Elle conteste en tout état de cause le quantum des travaux de remise en état réclamé. Subsidiairement, elle demande que les sommes qui pourraient être mises sa charge soient limitées à l’évaluation expertale à 5.339,14 euros H.T.
L’article 1730 du code civil dispose que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.
L’article 1732 du même code précise que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.
Le bailleur, qui forme une prétention au titre de la remise en état des locaux sur le fondement de ces dispositions légales, n’est tenu de démontrer ni l’exécution de réparations, ni l’engagement effectif de dépenses, ni l’existence d’un préjudice tel qu’une perte de valeur des locaux.
Ces dispositions n’étant pas d’ordre public, il est permis aux parties d’y déroger par des clauses contractuelles expresses.
Selon l’article 1103 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Le bailleur, qui forme une prétention au titre de la remise en état des locaux sur le fondement des stipulations du bail, doit rapporter la preuve d’une faute contractuelle et du préjudice en découlant.
En l’espèce, l’article XVI du Bail stipule que « Le Preneur devra rendre les Locaux en parfait état d’entretien, de propreté et de réparations, en parfaite conformité avec les obligations issues du Bail, les Parties entendant déroger à l’article 1755 du code civil. Le Preneur restituera les Locaux libres de tout mobilier, agencement, câblage et cloisonnement, même ayant fait accession au Bailleur ».
Les termes clairs et précis de cette clause constituent la loi des parties et s’imposent au tribunal.
La société NAMI INVESTISSEMENT, qui supporte la charge de la preuve, se contente d’affirmer que les locaux n’ont pas été rendus dans le parfait état convenu, sans procéder à aucune démonstration.
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L’analyse de l’état des lieux de sortie permet, ainsi que l’indique la demanderesse, de constater les traces per[…]tantes des dégâts des eaux survenus à l’étage supérieur à l’été précédant son départ, que la bailleresse s’était engagée à prendre en charge par la voie de sa gestionnaire. Or, les éléments produits n’établissent pas qu’elle aurait fait exécuter le devis de changement de moquette obtenu en novembre 2020, ni que les dalles abîmées auraient été remplacées, même si la société NAMI INVESTISSEMENT affirme le contraire dans ses écritures.
De plus, il est établi que la bailleresse a fait réaliser, au cours du premier trimestre 2021, des travaux de réhabilitation des locaux du quatrième étage pour mettre un terme aux dysfonctionnement du système CVC notamment, comme elle l’a fait pour les autres niveaux du bâtiments ce, sans lien avec le départ de la société IDVERDE.
Enfin la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie conduisent à retenir, qu’ainsi que l’a relevé l’expert judiciaire dans son rapport (page 27), « seuls les travaux modificatifs de l’état d’origine des locaux sont à prendre en considération :
• Suppression de sas d’entrée à l’étage.
• Suppression des douches et remplacement par des WC et reprise du carrelage au droit des douches.
En effet, la création des douches en lieu et place de WC diminuent de fait la capacité d’accueil possible du nombre de personne à l’étage au regard du code du travail. Ces douches n’existaient pas avant l’entrée de la Sté IDVERDE dans les locaux. Le sas d’entrée bien que sécurisant pour les occupants, constitue une modification de la configuration des locaux loués avant l’arrivée de la Sté IDVERDE » (Rapport, page27)
Par conséquence, la société IDVERDE sera condamnée à payer à la société NAMI INVESTISSEMENT la somme de 5.339,14 euros H.T. au titre des travaux de remise en état contractuellement prévus, sur la base du chiffrage proposé par l’expert judiciaire, qui apparaît adapté. La demande de la défenderesse, qui tend à faire prendre en charge par son ancienne locataire une remise à neuf des locaux, sera rejetée pour le surplus.
III- Sur les mesures accessoires
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.
En l’espèce, la société IDVERDE, qui succombe principalement, sera condamnée aux dépens de l’instance.
Sur l’article 700 du code de procédure civile
Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
Les circonstances d’équité justifient de ne pas laisser à la charge de la société NAMI INVESTISSEMENT la totalité des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer dans le cadre de la présente instance pour faire valoir ses droits.
La société IDVERDE sera donc condamnée à lui régler une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
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Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
L’article 514-1 du code de procédure civile ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.
En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature du présent contentieux, il n’y a pas lieu de l’écarter.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE la société NAMI INVESTISSEMENT à payer à la société IDVERDE :
- la somme de 51.900,19 euros au titre du remboursement partiel de la provision versée en exécution de l’ordonnance du 27 mai 2021, fondée sur le manquement partiel de la bailleresse à son obligation de délivrance,
- la somme de 5.000 euros au titre de son préjudice matériel,
DEBOUTE la société IDVERDE du surplus de ses demandes,
CONDAMNE la société IDVERDE à payer à la société NAMI INVESTISSEMENT :
- la somme de 79.131,72 euros au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 30 avril 2021, après reddition des charges,
- la somme de 5.339,14 euros H.T. au titre des travaux de remise en état,
- la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
DEBOUTE la société NAMI INVESTISSEMENT du surplus de ses demandes,
CONDAMNE la société IDVERDE aux dépens,
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires,
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé .
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
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