TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS ¹
8ème chambre 2ème section
N° RG 19/13163 N° Portalis 352J-W-B7D-CRDJH
N° MINUTE :
Assignation du : 14 Novembre 2019
Expéditions exécutoires délivrées le:
JUGEMENT rendu le 25 Août 2022
DEMANDEUR
Monsieur X Y […]
représenté par Maître Z AA de l’AARPI KADRAN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire
#K0154
DÉFENDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] […], représenté par son syndic, le Cabinet CRAUNOT, SA […]
représenté par Maître Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1260
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Isabelle CHABAL, Vice-Présidente Frédéric LEMER-GRANADOS, Vice-président Georges DOMERGUE, Juge
as[…]tés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,
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Décision du 25 Août 2022 8ème chambre 2ème section N° RG 19/13163 – N° Portalis 352J-W-B7D-CRDJH
DÉBATS
A l’audience du 19 Mai 2022 tenue en audience publique devant Georges DOMERGUE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
JUGEMENT
Prononcé par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort
***
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 14 novembre 2019, M. X Y a assigné le syndicat des copropriétaires du […] en annulation de la résolution n°4 votée lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du […] en date du 12 mars 2019.
M. ZACL, propriétaire d’un lot au sein de cette copropriété, expose que, par cette résolution, l’assemblée des copropriétaires a approuvé à la majorité des présents et représentés la vente du lot n°68, issu des parties communes générales du 4ème étage du bâtiment C, à M^me AB pour la somme de 100 € ; qu’il a lui-même voté contre cette résolution ayant pour objet de céder une partie commune composée d’un bout de couloir et d’un palier avec fenêtre de toit à un copropriétaire pour un prix symbolique et dérisoire.
Le demandeur fait valoir que la résolution en question est le produit d’un abus de majorité et subsidiairement, qu’elle méconnait l’intérêt collectif des copropriétaires. le syndicat n’étant pas habilité à consentir des actes de disposition à titre gratuit ou à un prix dérisoire.
M. ZACL conteste que, comme le prétend le syndicat, la résolution n°24 de l’assemblée générale du 15 septembre 2020 a rendu sans objet son action en nullité dès lors que le procès-verbal de cette dernière assemblée indique que la résolution n°24 n’a pas été soumise au vote et est qualifiée « sans objet » ; qu’ainsi les copropriétaires ne sont pas revenus sur la résolution litigieuse.
Dans ses dernières conclusions signifiées le 8 mars 2021, M. Y demande au tribunal de :
« Vu notamment les articles 10-1 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,
- annuler la résolution n°4 telle que votée lors de l’assemblée générales des copropriétaires de du […] s’étant tenue en date du 12 mars 2019 en ce qu’elle a « approuvé la vente du lot n°68 issu des parties communes générales du 4 ème
étage du bâtiment C à Madame AB pour la somme de 100,00 euros » ;
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- dire en conséquence que ladite délibération en ce qu’elle a « approuvé la vente du lot n°68 issu des parties communes générales du 4 ème étage du bâtiment C à Madame AB pour la somme de 100,00 euros» sera purement et simplement rapportée et considérée comme nulle et non avenue ;
- condamner le syndicat des copropriétaires du […], représenté par son syndic, la société CRAUNOT SA, aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Z AA ainsi qu’à verser aux requérants la somme de 2 300,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- dispenser le requérant de toute participation à la dépense commune des frais irrépétibles et des dépens, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;
- ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. »
Dans ses conclusions en réponse, le syndicat allègue que, postérieurement au vote de la résolution litigieuse, par courrier du 18 décembre 2019, M^me AB, copropriétaire bénéficiaire de la vente du lot n°68, a écrit au syndicat pour indiquer que, compte tenu de la contestation de M. Y, elle renonçait à cette vente ; qu’ainsi, l’action en annulation exercée par M. Y est désormais sans objet et doit donc être rejetée.
Le syndicat précise que lors de l’assemblée générale du 15 septembre 2020, les copropriétaires ont pris acte du dé[…]tement de M^me AB et estimé que la ratification de la vente était devenue sans objet.
Sur la validité de la résolution n°4 votée lors de l’assemblée générale du 12 septembre 2019, le syndicat allègue qu’il appartient au copropriétaire prétendant que le vote de la résolution constitue un abus de majorité d’en rapporter la preuve ; que M. Y n’apporte pas la preuve que la résolution en question est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires et ne viserait qu’à favoriser l’intérêt personnel d’un copropriétaire.
Le défendeur argue que le vote de la résolution n°4 et la ratification de la vente du lot n°68 issu des parties communes avait pour but de régulariser la situation résultant de ce qu’en 1996, par une résolution mal rédigée imposant un nouveau vote, la vente du palier du 4ème étage du bâtiment C au propriétaire du logement donnant sur ce palier avait déjà été votée pour un franc symbolique. Il soutient qu’il ne peut donc être fait état d’un abus de majorité.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 décembre 2020, le syndicat demande au tribunal de :
« Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 (…) DECLARER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] 17 Avenue de Clichy à PARIS (75017), représenté par son syndic, le Cabinet CRAUNOT, recevable et bien fondé en ses demandes ;
En conséquence, DECLARER la présente procédure sans objet ;
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DEBOUTER Monsieur X Y de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; CONDAMNER Monsieur X Y à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] 17 Avenue de Clichy à PARIS (75017), la somme de 6.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER Monsieur X Y aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Nathalie BUNIAK et ce en application de l’article 699 du Code de procédure civile. »
L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 juin 2021.
MOTIFS DE LA DECISION
Lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé […] en date du 12 mars 2019 la résolution n°4 a été soumise au vote (pièce n°1 Y). Elle est intitulée et libellée ainsi qu’il suit : « Ratification de la vente du lot 68 issu des parties communes à Madame AB (article 26) » « L’assemblée, après en avoir délibéré, prend acte de la propriété du lot 73, lot précédemment créé et réunissant les lots appartenant à M^me AB (cf PV AGO 1996) et l’approbation du modificatif de l’assemblée générale du 19/09/2017 puis approuve à la majorité des présents et représentés soit 724è/1.011è POUR et 45è/1.011è CONTRE, la vente du lot n°68 issu des parties communes générales du 4ème étage du bâtiment C à M^me AB pour la somme de 100,00€. » L’assemblée générale prend acte que l’ensemble des dépenses liées à cette opération seront à la charge exclusive de Madame AB. »
M. X Y a voté contre cette résolution.
Sur la question de savoir si l’annulation de la résolution litigieuse est désormais sans objet
Par courrier du 18 décembre 2019, postérieur donc à l’assignation délivrée à la requête de M. Y, M^me AC AB a écrit au syndic, le cabinet CRAUNOT : « je renonce à l’achat effectué lors de l’AG et auquel M. Y s’oppose… » (pièce n°2 SDC).
Toutefois, M^me AB a émis ainsi la position, à un moment donné, de l’acquéreur, position qui pouvait ultérieurement redevenir favorable à la vente et rencontrer le consentement du syndicat donné par la résolution litigieuse, imposant la régularisation de la vente du lot n°68 au prix contesté de 100 €.
La lettre de M^me AB n’a donc pas rendu sans objet l’action en annulation exercée par M. Y.
Au cours de l’assemblée générale du 15 septembre 2020, le projet de résolution n°24 intitulée « Ratification de la vente du lot issu des parties communes à Madame AB » prévoyant « la vente du lot n°… » (sic) pour la somme de 5.442 € pour une surface de 4,5 m2 n’a finalement pas été soumis au vote, le procès-verbal mentionnant « sans objet ».
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En conséquence de ce qui précède, la présente action en annulation de la résolution n°4 votée lors de l’assemblée générale du 18 décembre 2019 n’est, précisément, pas sans objet.
Sur le bien fondé de la demande d’annulation
La vente du lot n°68, d’une surface de 4,5 m2, au prix de 100 €, très éloigné du prix du marché – dont une valeur approximative peut être trouvée dans le prix de 5.442 € mentionné dans le projet de résolution non soumis au vote lors de l’assemblée générale du 15 septembre 2020
– est nécessairement, par l’appauvrissement de la copropriété qu’il provoque, contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires et donc constitutif d’un abus de majorité.
La résolution n°4 votée lors de l’assemblée générale du 12 mars 2019 sera donc annulée en ce que celle-ci a approuvé la vente du lot n°68 issu des parties communes générales du 4 ème étage du bâtiment C à Madame AB au prix de 100,00 €.
Sur l’application de l’article 10-1 avant-dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 700 du code de procédure civile, la charge des dépens et l’exécution provisoire
La prétention de M. Y étant déclarée fondée, il convient de faire application de l’article 10-1 avant-dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 et de dispenser le requérant de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
Partie succombante, le syndicat supportera la charge des dépens avec distraction au profit de M^e Z AA, avocat.
En outre, il serait inéquitable de laisser à la charge de M. Y la totalité des frais irrépétibles. Le syndicat sera dès lors condamné à lui payer la somme de 2.300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
L’ancienneté du litige impose le prononcé de l’exécution provisoire du jugement.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, après débats publics suivant jugement mis à disposition au greffe
RECOIT M. X Y en son action;
ANNULE la résolution n°4 votée lors de l’assemblée générale du 12 mars 2019 du syndicat des copropriétaires du […] en ce que celle-ci a approuvé la vente du lot n°68 issu des parties communes générales du 4ème étage du bâtiment C à Madame AB au prix de 100,00 €;
DISPENSE M. X Y de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires;
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Décision du 25 Août 2022 8ème chambre 2ème section N° RG 19/13163 – N° Portalis 352J-W-B7D-CRDJH
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du […] à payer à M. X Y la somme de 2.300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du […] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Z AA, avocat;
ORDONNE l’exécution provisoire du jugement
Fait et jugé à Paris le 25 Août 2022
La Greffière La Présidente
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