TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Frédéric HOUSSAIS

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Virginie KOERFER BOULAN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/02967 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4KKV

N° MINUTE :

6 JCP

JUGEMENT

rendu le lundi 09 décembre 2024

DEMANDERESSE

SCI DU [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Frédéric HOUSSAIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1443

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [O], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Virginie KOERFER BOULAN de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0378

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 25 septembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 décembre 2024 par Clara SPITZ, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 09 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/02967 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4KKV

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 28 avril 2017, la SCI du [Adresse 1], constituée de Monsieur [T] [X] et de Madame [Z] [O], a donné à bail à Monsieur [R] [O], fils de Madame [Z] [O], un bail d’habitation portant sur un appartement situé au 1er étage d’un immeuble sis [Adresse 3] pour une durée de 6 ans à compter du 1er mai 2017, moyennant le versement d’un loyer mensuel de 1 800 euros.

Le même jour, le local commercial situé au rez-de chaussée de cet immeuble a été donné à bail par la SCI du [Adresse 1] à Monsieur [T] [X] et à Madame [Z] [O], laquelle a créé la SAS [M] CAFE, dirigée par son fils et à laquelle Madame [Z] [O] a apporté le fonds de commerce du [Adresse 1].

Déplorant des retards répétés dans le paiement des loyers afférents au local d’habitation, la SCI du [Adresse 1] a fait délivrer un congé pour motif légitime et sérieux à Monsieur [R] [O], par acte de commissaire de justice le 21 octobre 2022 à effet au 30 avril 2023.

Déplorant le maintien dans les lieux de Monsieur [R] [O] au-delà du 1er mai 2023, la SCI du [Adresse 1] l’a fait assigner par acte de commissaire de justice en date du 29 janvier 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

son expulsion,sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation fixée à la somme mensuelle de 1 800 euros à compter du 1er mai 2023 jusqu’à son départ effectif des lieux, avec intérêt au taux légal,sa condamnation à lui verser la somme de 2 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI du [Adresse 1] indique avoir valablement fait délivrer un congé sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 pour motif légitime et sérieux compte-tenu du retard répété avec lequel Monsieur [R] [O] s’acquitte de son loyer, contrevenant ainsi à l’obligation légale faite au locataire par l’article 7 de la même loi de le régler au terme convenu.

Lors de l’audience du 25 septembre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, la SCI du [Adresse 1], représentée par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement, aux termes desquelles il est également demandé le débouté de toutes les demandes contraires qui pourraient être formées par le défendeur.

Monsieur [R] [O], représenté par son conseil, a déposé des conclusions récapitulatives dont il a demandé le bénéfice et aux termes desquelles il sollicite :

A titre principal :

la nullité du congé,le débouté de l’ensemble des demandées formées par la SCI du [Adresse 1],A titre reconventionnel :

la condamnation de la SCI du [Adresse 1] à lui verser la somme de 5 000 euros en réparation des préjudices subis,En tout état de cause :

la condamnation de la SCI du [Adresse 1] à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [R] [O] expose qu’aucune provision sur charge n’a été contractuellement prévue dans le bail d’habitation signé entre les parties et que de ce fait, le congé délivré « pour retards répétés de paiement des loyers et charges » est nul. Il expose, par ailleurs, que le congé est également entaché de nullité en raison de son caractère frauduleux puisque la SCI du [Adresse 1] ne lui a jamais adressé une quelconque mise en demeure préalable de régler ses loyers à temps, que le congé a été délivré par la SCI du [Adresse 1] sans concertation entre les associés alors qu’un litige existe entre eux, qu’aucun congé de ce type n’a, par ailleurs, été délivré à la SAS [M] alors qu’elle a réglé ses loyers en retard et en même temps que ceux de Monsieur [R] [O] alors que les termes diffèrent, et qu’en tout état de cause la demanderesse ne justifie que de la date de dépôt des chèques et non de leur remise par le preneur.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 9 décembre 2024, date à laquelle elle a été mise à la disposition des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le congé et ses conséquences

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur qui donne congé à son locataire le bailleur doit justifier soit de sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit d’un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Il est de jurisprudence constante que le caractère frauduleux du congé est un motif d’annulation et que la caractérisation de l’intention frauduleuse est soumise à l’appréciation souveraine des juges du fond.

Il incombe, par ailleurs, au bailleur de prouver qu’à la date du congé pour motif légitime et sérieux, il pouvait justifier d’un intérêt légitime, né et actuel à délivrer ce congé. A cet égard, il a déjà été jugé que l’inexécution par le locataire de l’une de ses obligations, notamment, le défaut d’assurance et les retards répétés de paiement, pouvait constituer un motif légitime et sérieux de congé même si elle avait cessé à la date de la délivrance du congé.

Sur la régularité du congé

En l’espèce, la SCI du [Adresse 1] a, par acte de commissaire de justice du 21 octobre 2022, donné congé à son locataire pour le 30 avril 2023 à minuit, respectant ainsi le délai de préavis de six mois imposé. L’acte rappelle de motif du congé, délivré pour motifs sérieux et légitime.

Dès lors, le congé a été délivré dans les formes et délais légaux requis, apparaît régulier en la forme.

Sur la nullité du congé à raison de l’imprécision de son motif

En l’espèce, le motif du congé, délivré pour « retards répétés de paiement des loyers et charges » est précisé aux termes de l’acte. Dès lors, la nullité de l’acte ne saurait être encourue, sans préjudice de l’examen au fond de la légitimité et du sérieux de ce motif.

Sur la nullité du congé à raison de son caractère frauduleux

Monsieur [R] [O] sollicite l’annulation du congé en ce qu’il aurait été délivré par la SCI du [Adresse 1] avec une intention frauduleuse, caractérisée par un faisceau d’indices composé des éléments suivants

l’absence de toute mise en demeure préalable à la délivrance du congé,l’absence de congé délivré la SAS [M] CAFE qui pourtant a également été en retard du paiement de ses loyers,l’absence de concertation entre les associés de la SCI du [Adresse 1] préalable à la délivrance du congé à Monsieur [R] [O],les insinuations d’abus de biens sociaux auxquels se livrerait Monsieur [R] [O]la délivrance de l’assignation à Monsieur [R] [O] alors que depuis le début de l’année 2023 il était à jour de ses loyers qu’il règle au terme convenu.

Toutefois, Monsieur [R] [O] n’indique pas quelle aurait été l’intention réelle de la SCI du [Adresse 1] si bien qu’il échoue à rapporter la preuve du le caractère frauduleux de la délivrance du congé dont il semble davantage contester le motif légitime et le sérieux.

Sur la réalité du motif du congé

Il convient de rappeler que la dette de loyer, qui, au moment de la délivrance du congé était de 14 543,71 euros et qui est justifiée par Monsieur [R] [O] au regard de la crise sanitaire, n’est pas l’objet du congé, lequel ne vise que les retards répétés de paiement du loyer et des charges.

Or, ce motif manque effectivement de précision, en ce la SCI du [Adresse 1] n’a annexé, à cet acte, aucun décompte permettant de distinguer les loyers des charges, dont il est contractuellement prévu qu’elles sont payables sur justification du bailleur et ne donnent pas lieu à une quelconque provision.

Par ailleurs, il résulte des relevés de compte de la SCI du [Adresse 1] et du tableau récapitulatif versés au dossier que les loyers afférents au bail d’habitation et au bail commercial, réglés souvent simultanément depuis la prise à bail et jusqu’au mois d’octobre 2022, ont systématiquement été encaissés postérieurement au 1er de chaque mois, terme convenu dans le bail d’habitation, mais qu’en l’absence de production d’une copie des chèques, la demanderesse ne rapporte pas la preuve qu’ils lui ont été remis en retard par le locataire.

Au surplus, à considérer que les loyers aient été effectivement réglés en retard par Monsieur [R] [O], la circonstance que le congé pour ce motif ait été délivré le 21 octobre 2022 sans avoir jamais été précédé d’un quelconque rappel de ses obligations au preneur alors que depuis la prise à bail en 2017, ce fonctionnement entre les parties semblait être établi, est, au regard du contexte familial du litige, de l’imbrication des liens entre les membres de la SCI du [Adresse 1] et les preneurs des deux baux qu’elle a consentis et du conflit qui semble exister entre les associés de la SCI du [Adresse 1], de nature à remettre en cause le caractère sérieux et légitime du congé délivré.

Enfin, s’il n’est pas contesté que Monsieur [R] [O] a justifié de l’assurance de son logement postérieurement à la date du congé, il ne peut qu’être relevé que ce congé n’a pas été délivré pour ce motif et qu’il se contente de faire état du retard dans le paiement du loyer et des charges, à l’exclusion également d l’absence du versement du dépôt de garantie.

Par conséquent, le congé délivré à Monsieur [R] [O] par la SCI du [Adresse 1] n’apparaît pas valide et ne saurait avoir produit un quelconque effet au 1er mai 2023.

La requérante sera ainsi déboutée de l’ensemble de ses demandes qui découlent de la qualité d’occupant sans droit ni titre de Monsieur [R] [O], qu’elle échoue à démontrer.

Sur la demande reconventionnelle en indemnisation du préjudice subi

L’article 1104 du code civil dispose que Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Les articles 1217 et suivant du code civil prévoient qu’en cas de mauvaise exécution contractuelle, des dommages et intérêts peuvent être accordés au créancier auquel cette mauvaise inexécution a causé un préjudice.

En l’espèce, il a été démontré que le congé délivré par la SCI du [Adresse 1] n’est pas valide. De plus, la procédure initiée par la requérante s’est avérée particulièrement brutale puisque cette dernière, outre le fait qu’elle n’a justifié d’aucun acte préalable à la délivrance du congé, n’a justifié d’aucun acte préalable à l’assignation de Monsieur [R] [O], alors que neuf mois s’étaient écoulés entre la date d’effet du congé et l’introduction de l’instance qui n’a été précédée d’aucune mise en demeure ou sommation de quitter les lieux.

Ces éléments justifient que le préjudice moral nécessairement subi par Monsieur [R] [O] soit indemnisé à hauteur de 500 euros.

Sur les demandes accessoires

La SCI du [Adresse 1], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée à verser à Monsieur [R] [O] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Il sera rappelé que conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE Monsieur [R] [O] de sa demande de nullité du congé délivré par la SCI du [Adresse 1] le 21 octobre 2022,

DÉCLARE le congé délivré par la SCI du [Adresse 1] le 21 octobre 2022 non valide,

DÉBOUTE, par conséquent, la SCI du [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE la SCI du [Adresse 1] à verser à Monsieur [R] [O] la somme de 600 euros en indemnisation du préjudice subi,

CONDAMNE la SCI du [Adresse 1] à verser à Monsieur [R] [O] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI du [Adresse 1] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de PARIS à la date précitée.

La greffière Le juge des contentieux

De la protection