TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 25 Avril 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 15 Février 2024

GROSSE :

Le 26 avril 2024

à M^e Henri LABI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 26 avril 2024

à Mme [L] [I]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/07756 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4JYP

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société LOGIREM SA [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Henri LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [I] [L], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 29 octobre 1998, la société anonyme (SA) d’Habitation à loyer modéré (hlm) Logement et Gestion Immobilière pour la Région Méditerranéenne (Logirem), a donné à bail à Madame [I] [L] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 2], dans le [Localité 4] pour un loyer de 1.827,84 francs, outre 1.014,24 francs de charges.

Le 2 juin 2023, des loyers étant demeurés impayés, la SA Logirem a fait signifier à Madame [I] [L] un commandement de payer la somme en principal de 2.692,12 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 5 décembre 2023, la SA Logirem, prise en la personne de son représentant légal, a fait assigner Madame [I] [L] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et expulsion immédiate,

— condamnation au paiement de somme de 2.551,61 euros au titre de la dette locative décompte arrêté au 17 novembre 2023 et d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges,

— condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Un diagnostic social et financier a été établi le 5 décembre 2023.

A l’audience du 15 février 2024, la SA Logirem, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation. Elle a actualisé le montant de sa créance à la somme de 925,67 euros.

Comparant en personne, Madame [I] [L] a reconnu le principe de sa dette mais en a contesté le montant, faisant valoir une dette d’un montant compris entre les sommes de 380 et 400 euros. Elle a sollicité un délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a indiqué avoir convenu d’un échéancier avec sa bailleresse.

La requérante a donné son accord pour l’octroi d’un délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

La décision a été mise en délibéré au 25 avril 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 7 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA Logirem justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) le 6 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 5 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 29 octobre 1998 contient en son article 6.6 des conditions générales une clause de résiliation et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 juin 2023, pour la somme en principal de 2.692,12 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 15 juillet 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [I] [L] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Au vu des pièces versées aux débats, il y a lieu de déduire du montant de la créance la somme de 144,78 euros (7,62 X 19) correspondant aux frais de dossier et pénalités inscrites au titre des frais d’enquête sociale dues conformément à l’article L 442-5, premier alinéa du Code de la construction et de l’habitation au supplément de loyer de solidarité portées en débit du compte de la locataire, le bailleur ne justifiant pas lui avoir adressé le questionnaire d’enquête.

Madame [I] [L] conteste le montant de la dette mais ne communique aucun élément.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [I] [L] reste devoir la somme de 780,89 euros (925,67 – 144,78), à la date du 31 janvier 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de janvier 2024 inclus.

Madame [I] [L] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 780,89 euros.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte indique un virement de la somme de 800 euros le 9 janvier 2024.

Compte tenu de la reprise de paiement des loyers et charges par Madame [I] [L] et de l’ancienneté du bail, il convient de lui accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [I] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Madame [I] [L], devenue occupante sans droit ni titre, seront condamnés solidairement à verser à la SA Logirem une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, soit la somme de 690 euros,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Madame [I] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera en outre condamnée à payer à la SA Logirem la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 octobre 1998 entre la SA Logirem et Madame [I] [L] concernant le logement, situé [Adresse 2], dans le [Localité 4] sont réunies à la date du 15 juillet 2023 ;

CONDAMNE Madame [I] [L] à verser à la SA Logirem, à titre provisionnel, la somme de sept cent quatre-vingt-neuf euros et quatre-vingt-neuf centimes (780,89 euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2024 (loyers, charges et indemnités d’occupation), échéance de janvier 2024 incluse ;

AUTORISE Madame [I] [L] à s’acquitter de leur dette par 35 acomptes successifs et mensuels de vingt euros (20 euros) et une 36ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [I] [L] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [I] [L] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant de 690 euros jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [I] [L] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [I] [L] à payer à la SA Logirem la somme de cents euros (100 euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente