TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/04174

N° Portalis DBX4-W-B7I-TPRJ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 05 juin 2025

La S.A. ALTEAL

C/

[W] [H]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

la SELARL DBA

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 05 juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. ALTEAL,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 7]

[Adresse 8]

Représentée par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [W] [H],

demeurant [Adresse 10]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 19 avril 2010, la SA COLOMIERS HABITAT, devenue la SA ALTEAL, a donné à bail à Madame [W] [H] un appartement à usage d’habitation n°104, situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 294,69 euros.

Le 14 mai 2024, la SA ALTEAL a fait signifier à Madame [W] [H] un commandement de payer les loyers et charges impayés et de justifier d’une assurance visant la clause résolutoire. La SA ALTEAL a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 mai 2024.

Par acte de Commissaire de justice en date du 30 octobre 2024, la SA ALTEAL a ensuite fait assigner Madame [W] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion sans délai et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, outre la disposition des meubles selon les modalités du code des procédures civiles d’exécution, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 1.481,69 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du 18 octobre 2024, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts selon les disposition du bail et pour le surplus au taux légal à compter de l’assignation ;

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, soit 404,92 euros, avec indexation telle que prévue au bail, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 765 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 31 octobre 2024.

A l’audience du 18 mars 2025, la SA ALTEAL, représentée par Maître [B] [R], maintient les demandes de son assignation, fondées sur l’absence d’effet du commandement de payer et de justifier d’une assurance et sur l’augmentation de la dette locative depuis le commandement de payer.

Convoquée par acte de Commissaire de justice signifié par remise à personne le 30 octobre 2024, Madame [W] [H] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 31 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA ALTEAL justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 octobre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire, ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 19 avril 2010 contient des clauses résolutoires reprenant les modalités de ces articles, laissant un délai d’un mois pour justifier d’une assurance et de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement.

Un commandement de payer la somme de 926,26 euros et de justifier d’une assurance reproduisant ces clauses a été signifié le 14 mai 2024.

Madame [W] [H] n’a pas justifié d’une assurance dans le délai d’un mois, ni réglé dans le délai de deux mois la somme visée dans le commandement.

A défaut de justification d’une assurance dans le délai d’un mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies dès le 15 juin 2024.

La résiliation est intervenue le 15 juin 2024 et Madame [W] [H] est depuis occupante sans droit ni titre. Il lui sera demandé de quitter les lieux dans les deux mois d’un commandement de quitter les lieux, rien ne justifiant de supprimer le délai légal, d’autant que celle-ci, âgée de 77 ans et bénéficiaire des aides sociales au logement, aura besoin de ce délai pour se reloger.

L’expulsion de Madame [W] [H] sera ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique, à défaut de départ volontaire.

S’agissant des meubles, leur sort est hypothétique à ce stade et il est par ailleurs déjà réglé par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution, sans que le juge n’ait à statuer sur celui-ci.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA ALTEAL produit un décompte du 18 octobre 2024 démontrant que Madame [W] [H] reste devoir la somme de 1.413,11 euros, mensualité de septembre 2024 comprise, après soustraction des frais de 7,62 euros facturés mensuellement et dont il n’est pas justifié. Madame [W] [H], non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.413,11 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil, le bail ne prévoyant aucune disposition sur les intérêts.

Madame [W] [H] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 15 juin 2024 au 30 septembre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [W] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA ALTEAL, Madame [W] [H] sera condamnée à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 avril 2010 entre la SA COLOMIERS HABITAT, devenue la SA ALTEAL, et Madame [W] [H] concernant un appartement à usage d’habitation n°104, situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 15 juin 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [W] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DEBOUTONS la SA ALTEAL de sa demande de suppression du délai légal de deux mois pour quitter les lieux ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [W] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA ALTEAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Madame [W] [H] à verser à la SA ALTEAL à titre provisionnel la somme de 1.413,11 euros (décompte arrêté au 18 octobre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2024 ;

CONDAMNONS Madame [W] [H] à payer à la SA ALTEAL à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [W] [H] à verser à la SA ALTEAL une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [W] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 05 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,