TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [C] [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Christine GALLON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/03833 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4R4F

N° MINUTE :

5

JUGEMENT

rendu le 12 décembre 2024

DEMANDERESSE

S.A. IN’LI,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0431

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [O],

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 12 décembre 2024 par Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 12 décembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/03833 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4R4F

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 2 août 2023, la SA IN’LI a donné à bail à Monsieur [C] [O] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2].

Des loyers étant demeurés impayés, la SA IN’LI a fait signifier par acte d’huissier un commandement de payer la somme de 6602, 56 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 8 janvier 2024.

Par acte d’huissier en date du 18 mars 2024, la SA IN’LI a fait assigner Monsieur [C] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner Monsieur [C] [O] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 9333, 56 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— rejeter tout délai de grâce,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SA IN’LI expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 8 janvier 2024, et ce pendant plus de six semaines.

A l’audience du 14 octobre 2024, après un renvoi accordé le 26 juin 2024, la SA IN’LI, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, indiquant que , certes, la dette a été soldée juste avant l’audience mais que le locataire n’a rien payé pendant une année depuis son entrée dans les locaux prétextant des nuisances sonores. Elle ajoute qu’elle demande également une résiliation judiciaire, le locataire manquant à ses obligations contractuelles.

Monsieur [C] [O] explique que son conseil ne s’est pas présenté car il a réglé toute la dette, que, certes, il n’a pas payé les deux premiers mois en raison de nuisances, mais qu’après il a rencontré des problèmes financiers faisant suite à son divorce.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 19 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA IN’LI justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 9 janvier 2024 , soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 18 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 2 août 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 janvier 2024, pour la somme en principal de 6602, 56 euros. Ce commandement correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines (aucune somme n’ayant été payée dans le délai), de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 février 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [C] [O] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

La SA IN’LI produit un décompte démontrant que Monsieur [C] [O] a payé la dette locative.

Sur les délais de paiement

Le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d’une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire rend sans objet une quelconque demande de délai de grâce mais ne saurait, sans priver le locataire des droits qu’il tient de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en le plaçant dans une situation moins favorable que s’il était resté débiteur de tout ou partie de la dette, entraîner la résiliation de plein droit du bail. L’on ne saurait en effet inciter le locataire à demeurer débiteur jusqu’au jour de la décision statuant sur la demande de résiliation du bailleur à la seule fin de lui permettre d’obtenir des délais de paiement et de sauvegarder l’existence du contrat.

En l’espèce, le décompte locatif produit aux débats par la SA IN’LI démontre que Monsieur [C] [O] a apuré l’entière dette locative et est à jour du paiement de son loyer.

Le paiement intégral à la fois de l’arriéré visé au commandement de payer, et des loyers en cours jusqu’à la date de l’audience, établit que le locataire était en mesure de satisfaire aux conditions précitées de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et il ne saurait lui être reproché, sauf à transgresser le sens de la loi précitée, et à pénaliser encore davantage inutilement le bailleur, de ne pas s’être abstenu d’apurer la totalité de la dette et de l’avoir réglée avant que la présente juridiction n’accorde les délais de paiement et n’ordonne la suspension de la clause résolutoire.

Il est rappelé que le mécanisme de la clause résolutoire ne suppose pas l’appréciation d’une faute dont l’intensité déterminerait ou non l’octroi de délais de paiement. Par ailleurs, la demande de résiliation judiciaire, qui, elle, suppose une appréciation du juge, a été faite à l’audience du 14 octobre 2024, alors qu’un renvoi a été opéré sans que la bailleresse n’ajoute cette demande, le défendeur n’étant pas en mesure de répondre sur cette nouvelle demande, aucun renvoi n’ayant de plus été sollicité par la société demanderesse pour mettre cette prétention aux débats. La société bailleresse sera ainsi déboutée de cette demande.

Dans ces circonstances, faute de dette actuelle, les délais de paiement qui aurait pu être accordés ont déjà été respectés. En conséquence, il sera constaté que la clause résolutoire est ainsi réputée n’avoir jamais jouée.

Il sera toutefois rappelé au locataire, que la dette n’est réglée qu’in extremis avant l’audience, et que s’il leur est encore aujourd’hui accordé une chance de poursuivre les relations contractuelles, il lui appartient désormais de payer leurs loyers à leur date d’exigibilité chaque mois, et sans retard. En cas de nouveaux manquements à leur obligation de paiement, la bailleresse serait en droit d’engager une action en résiliation judiciaire du bail pour faute et cette décision constituera un précédents dont il pourra être tenu compte. Il est également rappelé que le locataire n’a pas d’autres droits, particulièrement celui de répondre à une nuisance par une suspension du paiement des loyers. L’exception d’inexécution n’est en effet pas admise sauf en cas d’impossibilité totale d’habiter les lieux.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, dès lors que les défendeurs n’ont pas réglé leur dette locative dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer, l’instance s’est avérée nécessaire pour les contraindre à exécuter complètement ses obligations contractuelles. Monsieur [C] [O] succombe ainsi bien à l’instance et n’échappe au prononcé d’une condamnation en paiement et à l’acquisition de la clause résolutoire qu’en raison du paiement intervenu postérieurement à l’assignation. Il sera en conséquence condamné aux dépens de l’instance. Comprenant le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du la SA IN’LI les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens, s’agissant du 2ème commandement de payer délivré aux défendeurs. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement duquel le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 août 2023 entre la SA IN’LI et Monsieur [C] [O] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 21 février 2024 ;

CONSTATE que le principe de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire était acquis et que de tels délais de paiement ont déjà été respectés, la dette locative ayant été apurée ;

CONSTATE en conséquence que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise ;

DEBOUTE la société IN’LI de sa demande de résiliation judiciaire

CONDAMNE Monsieur [C] [O] à verser à la SA IN’LI une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [C] [O] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection