TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre

N° RG 21/12599

N° Portalis 352J-W-B7F-CVGF5

N° MINUTE :

Assignation du :

30 Septembre 2021

JUGEMENT

rendu le 13 Novembre 2024

DEMANDERESSE

La société LES HESPERIDES

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par Maître Charlotte HILDEBRAND de la SCP Société Civile Professionnelle d’avocats HUVELIN & associés, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #R0285, et par Maître Gérald MALLE, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

DÉFENDEURS

Monsieur [V] [P]

[Adresse 1]

[Localité 8]

La société APYS 26

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentés par Maître François ELBERG, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1312

Décision du 13 Novembre 2024

2ème chambre

N° RG 21/12599 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVGF5

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sarah KLINOWSKI, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Adélie LERESTIF, greffière.

DÉBATS

A l’audience du 02 Octobre 2024, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 13 novembre 2024.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par courrier portant « lettre d’intention d’achat » en date du 3 mai 2021, Monsieur [V] [P] a fait part à la SCI LES HESPERIDES de son intention d’acquérir le bien situé [Adresse 5] à Le TOUQUET-PARIS-PLAGE (62520), au prix de 1.200.000 euros net vendeur.

Aux termes du courrier précité, Monsieur [V] [P] précisait que son offre était « ferme et irrévocable », « sans conditions suspensives » et qu’en cas de réponse positive de la part du vendeur, un compromis de vente devrait être signé dans un délai de 30 jours.

Par courriel du 4 mai 2021, la société LES HESPERIDES a accepté cette offre d’achat.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 8 juillet 2021, le notaire de la SCI LES HESPERIDES a convoqué la SAS APYS 26, représentée par Monsieur [V] [P], à un rendez-vous de signature du compromis de vente, laquelle ne s’est pas présentée au rendez-vous, si bien qu’un procès-verbal de carence a été dressé le 23 juillet 2021.

Soutenant que la rupture des pourparlers par la SAS APYS 26 était fautive, la SCI LES HESPERIDES l’a fait assigner par exploit d’huissier du 30 septembre 2021 devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de voir indemniser le préjudice subi du fait de l’échec de la vente. L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 21/12599.

Par exploit d’huissier du 14 juin 2022, la SCI LES HESPERIDES a fait assigner Monsieur [V] [P] en intervention forcée. L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 22/07480.

Par ordonnance en date du 25 janvier 2023, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à défendre de la SAS APYS 26 et ordonné la jonction des deux procédures.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 9 juin 2023, la SCI LES HESPERIDES demande au tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

Condamner Monsieur [V] [P] in solidum avec la société APYS 26 au paiement de la somme de 120.000,00 € à titre de dommages et intérêts.Condamner Monsieur [V] [P] in solidum avec la société APYS 26 au paiement de la somme de 216,69 € à titre de remboursement des frais d’acte engagés par la société LES HESPERIDES.Les condamner in solidum au paiement de la somme de 5.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.Les condamner in solidum aux entiers frais et dépens dont distraction au profit de la SCP HUVELIN & Associés pour ceux dont il aura fait l’avance.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 18 avril 2023, la SAS APYS 26 et Monsieur [V] [P] demandent au tribunal, au visa des articles 1112 et 1112-1 du code civil et de l’article L. 111-1 du code de la consommation, de :

Rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions de la SCI LES HESPERIDES à l’encontre de la SAS APYS 26 et à l’encontre de Monsieur [V] [P],Condamner la société SCI LES HESPERIDES à verser chacun des défendeurs, à savoir à la SAS APYS 26 et à Monsieur [V] [P], la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 octobre 2023 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 2 octobre 2024.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 13 novembre 2024.

Décision du 13 Novembre 2024

2ème chambre

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MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de dommages et intérêts pour rupture abusive des pourparlers et de remboursement des frais d’acte engagés

La SCI LES HESPERIDES soutient que la SAS APYS 26 et Monsieur [V] [P] ont rompu de manière abusive leurs pourparlers et engagent leur responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil dès lors que les négociations étaient achevées, un accord sur la chose et le prix étant intervenu. Sur les motifs légitimes de rupture des pourparlers qui lui sont opposés en défense, la demanderesse précise que la purge du droit de préférence du locataire s’effectue postérieurement à la signature du compromis de vente, qu’aucune demande relative à l’exploitation de la terrasse n’avait été formulée par les acquéreurs lors de la visite et qu’elle ne leur a en aucun cas fait croire qu’ils pourraient obtenir la cession de la terrasse par la copropriété, outre qu’elle n’a jamais prétendu que son bien mesurait 400 m², le bail communiqué aux défendeurs reprenant précisément la surface carrez de 253 m². En réparation de son préjudice, elle sollicite la condamnation in solidum des défendeurs à lui verser la somme de 120 000 euros, équivalente à l’indemnité d’immobilisation qui aurait été convenue, à titre de dommages et intérêts, rappelant que le bien a été immobilisé sur une période de 10 mois, qu’elle n’a pu avoir la disponibilité des fonds auxquels elle aurait eu accès si les acquéreurs n’avaient pas rompu les pourparlers et qu’elle a subi un préjudice lié à l’obligation de recommercialiser le bien et de payer des charges de copropriété sur 10 mois.

En défense, la SAS APYS 26 et Monsieur [V] [P], reprenant le courriel explicatif de leur notaire du 8 mars 2022, rappellent que la promesse de vente n’a jamais pu être régularisée en raison de l’absence de purge du droit de préférence du locataire, de la différence de surface entre celle qui leur a été annoncée lors de la visite et la surface carrez finalement transmise et de l’information erronée selon laquelle la terrasse pouvait être exploitée, les procès-verbaux d’assemblée générale depuis 2018 démontrant que la copropriété était toujours hostile à la création d’une terrasse. Considérant que leur venderesse a délibérément omis de leur communiquer des informations déterminantes de leur consentement à la vente, les défendeurs estiment que la rupture des pourparlers n’est pas fautive, outre qu’aucun préjudice indemnisable n’est selon eux établi.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1112 du code civil, l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi. En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages.

Décision du 13 Novembre 2024

2ème chambre

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La liberté est le principe dans le domaine des relations précontractuelles, y compris la liberté de rompre à tout moment les pourparlers, cette liberté comprenant le droit de commencer des négociations, de les mener selon son rythme, de changer d’avis dans leur déroulement, de ne pas souhaiter conclure. La rupture des pourparlers peut toutefois s’avérer constitutive d’un abus, c’est-à-dire d’une utilisation illicite, disproportionnée ou déraisonnable d’un droit.

Peuvent caractériser un abus le simple fait de débuter des pourparlers sans aucune intention de conclure ultérieurement un contrat, particulièrement lorsque les pourparlers s’éternisent, le fait d’entretenir l’illusion d’une volonté d’aboutir parfaitement absente dans les faits, le fait de rompre brutalement et unilatéralement des négociations très engagées, la veille de la promesse de vente, ou sans raisons sérieuses après plusieurs années de négociations.

N’est pas fautive la rupture de pourparlers lorsque le projet de contrat est devenu non viable, ou si le refus de contracter s’appuie sur des données économiques à l’examen desquelles il est compréhensible que le projet soit reconsidéré. N’est pas non plus fautive la rupture intervenue alors que les négociations n’ont été ni longues ni intenses et qu’il n’existait pas de relations d’affaires antérieures entre les parties.

Il est donc capital d’observer que la faute dans la rupture des pourparlers ne réside pas dans la décision de ne pas contracter, qui demeure libre, mais dans les circonstances entourant cette rupture. Soit les pourparlers sont peu avancés et ils peuvent être rompus librement, soit les négociations sont avancées et il faut justifier de motifs légitimes pour les rompre.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que :

par lettre d’intention d’achat du 3 mai 2021, adressée par voie électronique à la SCI LES HESPERIDES, Monsieur [V] [P] a manifesté son intention d’acquérir un bien sis [Adresse 4] à Le TOUQUET-PARIS-PLAGE (62520), au prix de 1.200.000 euros net vendeur, sans conditions suspensives, précisant que son offre était ferme et irrévocable et qu’en cas de réponse positive, un compromis de vente devrait être signé dans un délai de 30 jours,que par courriel du 4 mai 2021, Monsieur [C] [X] a accepté cette offre d’achat, communiqué les coordonnées de son notaire et précisé souhaiter signer le compromis de vente le 16 mai suivant,que par courriel du 5 mai 2021, Monsieur [V] [P] a déclaré transmettre ces éléments à son notaire,que par courriel du 17 juin 2021, le notaire de la SCI LES HESPERIDES a indiqué à son confrère que sa cliente était opposée à l’insertion d’une condition suspensive d’obtention d’une autorisation de la copropriété d’acquérir des parties communs pour y exploiter une terrasse, ayant elle-même essuyé un refus précédemment,que par courriel du même jour, le notaire de Monsieur [V] [P] et de la SAS APYS 26 a répondu à son confrère que ses clients ne souhaitaient pas poursuivre la vente au regard de la « difficulté potentielle d’obtenir une terrasse (premier refus en AG) et à défaut d’une condition suspensive en ce sens ».

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Est également produit en défense un courriel du 8 mars 2022 de Maître [H] [S], notaire de la SAS APYS 26 et de Monsieur [V] [P], laquelle précise que la renonciation de ses clients à la vente s’explique par la différence de surface entre ce que Monsieur [P] comptait acquérir et la surface carrez transmise et par l’impossibilité d’acquérir une terrasse auprès de la copropriété en raison d’un précédent refus. Le notaire de Monsieur [V] [P] ajoute : « il me semble que le projet de l’acquéreur était de faire un restaurant dans ce lieu. J’imagine qu’il a dû l’indiquer à l’agence. Mais en l’état du dossier, le bien ne pouvait être conforme à la destination qu’il entendait lui donner notamment eu égard à l’impossibilité d’avoir une terrasse ».

Si le 5 mai 2021 marque la rencontre des volontés entre Monsieur [V] [P] et la SCI LES HESPERIDES, non formalisée par un contrat, la rupture des pourparlers le 17 juin suivant n’apparaît pas, au terme des débats, fautive.

En effet, les futurs acquéreurs ont renoncé à leur acquisition moins de six semaines après l’acceptation de leur offre et n’ont donc pas rompu brutalement et unilatéralement des négociations longues et intenses.

En outre, ces derniers n’ont pas entretenu l’illusion d’une volonté d’aboutir parfaitement absente à l’origine ni n’ont débuté les pourparlers sans aucune intention de conclure ultérieurement le contrat dès lors qu’ils justifient d’un motif de rupture, à savoir l’impossibilité d’acquérir auprès de la copropriété une terrasse constituant parties communes.

Si la SCI LES HESPERIDES assure qu’elle n’avait au cours de la visite en aucun cas fait croire qu’une cession de la terrasse par la copropriété serait possible, à considérer que le sujet n’ait pas été évoqué lors de la visite, les défendeurs ont justifié d’un motif légitime de rupture qui n’a pas été créé pour les besoins de la cause puisque leur notaire a sollicité une condition suspensive d’obtention d’une autorisation de la copropriété en ce sens et a signifié le refus de ses clients de contracter après avoir essuyé le refus du vendeur d’insérer une telle condition suspensive dans l’acte de vente.

Le tribunal relève par ailleurs qu’il n’est pas soutenu par la demanderesse que les procès-verbaux des précédentes assemblées générales ayant refusé l’acquisition de la terrasse par la SCI LES HESPERIDES aient été communiqués aux acquéreurs avant la communication de leur lettre d’intention d’achat, de sorte que la SAS APYS 26 et Monsieur [V] [P] disposaient d’un motif légitime de rupture une fois ces documents portés à leur connaissance.

En définitive, si les négociations, de courte durée, étaient avancées en ce sens que les parties s’étaient mises d’accord sur la chose et le prix, la SAS APYS 26 et Monsieur [V] [P] disposaient de motifs légitimes pour les rompre et n’ont ainsi pas abusé de leur liberté de rompre les pourparlers.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts de la SCI HESPERIES sera rejetée, tout comme sa demande de remboursement des frais d’actes engagés, qui doivent être considérés comme un risque commercial librement assumé.

Sur les autres demandes

Succombant, la SCI LES HESPERIDES sera condamnée aux dépens ainsi qu’à payer à la SAS APYS 26 et Monsieur [V] [P] pris ensemble la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire n’apparait pas justifiée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de dommages et intérêts de la SCI LES HESPERIDES,

REJETTE la demande de remboursement des frais d’acte engagés de la SCI LES HESPERIDES,

CONDAMNE la SCI LES HESPERIDES aux entiers dépens,

CONDAMNE la SCI LES HESPERIDES à payer à la SAS APYS 26 et Monsieur [V] [P] pris ensemble la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 9] le 13 Novembre 2024

La Greffière La Présidente

Adélie LERESTIF Sarah KLINOWSKI