TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/02493 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4GHD

N° MINUTE : 11/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 16 août 2024

DEMANDERESSE

PARIS HABITAT- OPH, [Adresse 2] – [Localité 5], représenté par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 3] [Localité 4], Toque B 0096

DÉFENDEURS

Madame [Z] [C] [F], demeurant [Adresse 1] – [Localité 6], comparante en personne

Monsieur [Y] [I] [H], demeurant [Adresse 1] – [Localité 6], comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection

assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 31 mai 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée le 16 août 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 16 août 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/02493 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4GHD

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 17/05/2018, PARIS HABITAT-OPH avait donné en location à Madame [Z] [F] et à Monsieur [Y] [H] un appartement (3 pièces avec cave) situé [Adresse 1] à [Localité 6] ([Adresse 1]) moyennant le paiement d’un loyer mensuel actualisé de 669,71 €, provisions sur charges comprises.

Par acte du 09/08/2023, PARIS HABITAT-OPH a fait délivrer à Madame [Z] [F] et à Monsieur [Y] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d’impayés à hauteur de 2497,52 €.

Par acte du 14/02/2024, PARIS HABITAT-OPH a assigné Madame [Z] [F] et Monsieur [Y] [H] devant le Tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection), statuant en référés, aux fins d’obtenir :

— la constatation de la résiliation de plein droit du bail du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux loués dans un garde-meuble désigné par PARIS HABITAT-OPH aux frais, risques et périls de Madame [Z] [F] et de Monsieur [Y] [H] ;

— le paiement solidairement par les défendeurs de la somme provisionnelle de 5210,70 € au titre des loyers et charges impayés au 05/02/2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— le versement solidairement par les défendeurs d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges normalement exigibles jusqu’à la reprise effective des lieux.

Enfin, PARIS HABITAT-OPH a réclamé une indemnité de 400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le préfet de PARIS a été avisé de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 15/02/2024. La CCAPEX a été régulièrement saisie.

Régulièrement cités, Madame [Z] [F] et Monsieur [Y] [H] ont comparu. Ils n’ont pas contesté la créance et ont sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Ils ont proposé de verser la somme mensuelle de 100 € en plus du loyer courant.

A l’audience, PARIS HABITAT-OPH a actualisé sa créance, réduisant sa demande à 2811,11 € au titre des loyers et charges impayés, échéance d’avril 2024 comprise. Il accepté la demande de délais de paiement et en suspension des effets de la clause résolutoire.

MOTIVATIONS

Sur la résiliation en application de la clause résolutoire

Il est produit à l’instance :

— le contrat de bail dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable en cas de loyers et charges impayés ;

— un commandement de payer en date du 09/08/2023, faisant référence à cette clause résolutoire ;

— un décompte actualisé des loyers et charges impayés au 17/05/2024.

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, tel qu’applicable au présent litige, lorsque des loyers et charges sont impayés, la résiliation de plein droit du bail est acquise à raison de la clause résolutoire qui y figure, deux mois après le commandement de payer visant cette clause résolutoire, si celui-ci est demeuré infructueux.

Il apparaît en l’espèce d’une part, que les sommes visées au commandement étaient effectivement dues à la date de délivrance de l’acte, d’autre part que les locataires ne s’en sont pas acquittés totalement à la date du 09/10/2023.

Si en conséquence, au 10/10/2023, la clause résolutoire a été acquise de plein droit, la demande de délais de paiement formée par Madame [Z] [F] et Monsieur [Y] [H] doit être suivie d’effets, en application de l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

En effet, tout d’abord Madame [Z] [F] et Monsieur [Y] [H] ont repris le paiement du loyer courant. Par ailleurs, PARIS HABITAT-OPH a accepté l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire en conséquence. Enfin, la dette s’est considérablement réduite depuis l’assignation.

L’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 prévoit que :

— Le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le paiement du loyer courant, des délais de paiement dans la limite de 3 ans, dans les conditions prévues par l’article 1343-5 du code civil.

— Dans cette hypothèse, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire de plein droit sont suspendus si l’une des parties le demande.

— Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, reprenant son plein effet dans le cas contraire.

— En tout état de cause, il peut être dérogé à la condition de reprise du paiement du loyer courant si le bailleur consent aux délais de paiement demandés par le locataire ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire en conséquence, l’accord des parties, plus favorable au locataire, se substituant à l’exigence légale susvisée.

Il y a donc lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais de paiement, de surseoir à la résiliation du bail et à l’expulsion des locataires, la clause résolutoire reprenant néanmoins ses effets et entraînant toutes conséquences légales en cas de défaut de paiement tant des échéances fixées que du loyer et des charges courantes.

Sur les loyers et charges échus et les délais de paiement

A ce titre, PARIS HABITAT-OPH justifie d’une créance, hors frais, de 2811,11 €, arrêtée au 17/05/2024, somme non contestée (la dernière échéance comprise dans cette somme correspondant au loyer d’avril 2024, devenu exigible à terme échu le 01/05/2024).

La proposition de Madame [Z] [F] et de Monsieur [Y] [H] de s’acquitter de cette somme en échéances mensuelles de 100 € en plus des loyer et charges exigibles doit être retenue.

Sur l’indemnité d’occupation à échoir en cas de non respect des délais de paiement

Les locataires, s’ils ne s’acquittent pas des sommes dont ils seront redevables au principal au titre de la présente décision, deviendront occupants sans droit ni titre des lieux loués, le défaut de paiement entraînant la résiliation immédiate du bail. Il y aura lieu alors d’indemniser PARIS HABITAT-OPH du préjudice qui en résultera en fixant le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à complète libération des lieux au montant du loyer et des charges normalement exigibles.

Sur les demandes accessoires

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de PARIS HABITAT-OPH les frais irrépétibles de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort

Constate l’acquisition au 10/10/2023 de la clause de résiliation de plein droit figurant au bail consenti le 17/05/2018 par PARIS HABITAT-OPH à Madame [Z] [F] et à Monsieur [Y] [H], portant sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 6] ([Adresse 1]).

Condamne in solidum Madame [Z] [F] et Monsieur [Y] [H] à payer à PARIS HABITAT-OPH la somme provisionnelle de 2811,11 € au titre des loyers et appels de charges impayés au 17/05/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 14/02/2024.

Accorde à Madame [Z] [F] et à Monsieur [Y] [H] des délais de paiement et les autorise à s’acquitter de leur dette en 28 échéances mensuelles de 100 € et en une 29ème échéance mensuelle correspondant au solde, étant précisé que ces échéances seront exigibles à la date d’exigibilité du loyer, la première le 05/11/2024, et que la dernière sera majorée des intérêts et dépens.

Suspend l’effet de la clause de résiliation de plein droit pendant la durée des délais de paiement.

Dit que si Madame [Z] [F] et Monsieur [Y] [H] se libèrent de la dette au titre des loyers et charges impayés dans le délai et selon les modalités prévues par la présente décision, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dit qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance mensuelle ou du loyer à leur terme exact :

1/la clause de résiliation de plein droit retrouvera son plein effet ;

2/le solde de la dette deviendra immédiatement exigible;

3/à défaut par Madame [Z] [F] et Monsieur [Y] [H] d’avoir libéré le logement deux mois après le commandement d’avoir à quitter les lieux, délivré aux locataires, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin, le sort des meubles garnissant le logement loué étant régi selon les modalités des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

4/Madame [Z] [F] et Monsieur [Y] [H] seront condamnés in solidum au paiement, à titre de provision, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilité d’indexation du loyer, selon les dispositions du bail et de régularisation des charges, sur justificatif.

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Condamne Madame [Z] [F] et Monsieur [Y] [H] in solidum aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais de notification à la préfecture.

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Le Greffier Le Président