Tribunal Judiciaire

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[Localité 6]

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Minute :

N° RG 25/00953 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76INF

JUGEMENT

DU : 04 Décembre 2025

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[G] [U]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 04 Décembre 2025

Jugement rendu le 04 Décembre 2025 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence à l’audience d'[R] [D] et d'[J] [M], auditeurs de justice ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Jean AUBRON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, lui-même substitué par M^e Romain BRONGNIART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER,

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [G] [U],

demeurant [Adresse 4]

comparant

DÉBATS : 02 Octobre 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00953 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76INF et plaidée à l’audience publique du 02 Octobre 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 04 Décembre 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 août 2024, M. [C] [P] a consenti un bail d’habitation à M. [G] [U] sur un logement meublé situé au [Adresse 5] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable d’avance de 500,00 euros et d’une provision pour charges de 45 euros.

Par acte sous seing privé conclu 27 août 2024, M. [C] [P] a souscrit auprès de la société par actions simplifiée Action Logement Services un contrat de cautionnement Visale n°A10394731433 en garantie des loyers et des charges de M. [G] [U].

Suite au non-paiement par M. [G] [U] des échéances de loyers et de l’actionnement de la garantie par M. [C] [P], par acte de commissaire de justice du 19 mars 2025, la société par actions simplifiée Action Logement Services a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2157,00 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [G] [U] le 19 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 3 juillet 2025, la société par actions simplifiée Action Logement Services a ensuite assigné M. [G] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et subsidiairement de prononcer la résiliation aux torts et griefs du défendeur ;

ordonner l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

condamner le défendeur au paiement :

*de la somme de 3290,00 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2157,00 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;

*d’une indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail, fixée au montant du loyer contractuel augmenté des charges, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

*d’une somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

*des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 juillet 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 2 octobre 2025, la société par actions simplifiée Action Logement Services, représentée par son conseil, s’en réfère aux termes de son assignation, valant conclusions et précise que la dette locative, actualisée au 23 septembre 2025, s’élève désormais à 4667 euros.

La société par actions simplifiée Action Logement Services déclare que le paiement des loyers n’a pas repris.

M. [G] [U] sollicite des délais de paiement avec effets suspensifs de la clause résolutoire.

Il indique qu’il perçoit 640 de ressources et qu’il a fait des démarches pour obtenir des aides financières.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées ainsi qu’aux déclarations orales tenues à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 25-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les articles 7 et 24 de cette loi s’applique aux logements meublés constituant la résidence principale du locataire.

Sur le droit de la société par actions simplifiée Action Logement Services de venir aux droits du bailleur

Conformément à l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Conformément à l’ordonnance n°2016-1408 du 20 octobre 2016, l’arrêté du 28 octobre 2016 relatif au retrait de l’agrément des comités interprofessionnels du logement à collecter la participation des employeurs à l’effort de construction et le décret n°2016-1769 du 19 décembre 2016 relatif à l’approbation des statuts d’action Logement Services, la société par actions simplifiée Action Logement Services est en charge du dispositif Visale.

La convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale en date du 24 décembre 2015 définit le dispositif Visale à son article 4 comme étant un « dispositif de garantie des loyers impayés, hors dégradation locative, pour les ménages entrants dans un logement du parc locatif privé dont le niveau de solvabilité est jugé suffisant ». Selon ce même article, « le dispositif Visale permet à un bailleur privé de bénéficier d’un contrat de cautionnement soumis à l’article 22 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, par Action Logement, lors de la signature d’un bail d’habitation avec un locataire bénéficiant d’un visa en cours de validité ».

L’article 7.1 de la convention susmentionnée stipule que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur ».

En l’espèce, au vu du contrat de cautionnement Visale conclu par M. [P] et des quittances subrogatives versées au débat, il y a lieu de constater que la société par actions simplifiée Action Logement Services est subrogée dans les droits et actions de M. [P].

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société par actions simplifiée Action Logement Services justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le contrat de location contenait une clause de résiliation pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 19 mars 2025 et visait un délai de deux mois. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2157,00 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La société par actions simplifiée Action Logement Services est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 mai 2025.

Toutefois, selon l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le locataire n’a pas repris le paiement des loyers courants à l’audience et il a un reste à vivre négatif, de sorte qu’il ne peut pas prétendre obtenir des délais de paiement – suspensifs ou non des effets de la résiliation du bail – conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société par actions simplifiée Action Logement Services à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le contrat de cautionnement Visale stipule que la société par actions simplifiée Action logement services est subrogée dans les tous les droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation lui permet notamment d’agir en fixation de l’indemnité d’occupation laquelle doit être fixée au montant du loyer contractuel, outre les charges.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre cause nécessairement un préjudice à la société par actions simplifiée Action logement services, si le propriétaire actionne le cautionnement. Il convient donc de condamner M. [U] à payer à la société par actions simplifiée Action Logement Services une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 545,00 euros, du 20 mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, dès lors que son paiement à M. [P] sera justifié par une quittance subrogative.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 20 mai 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société par actions simplifiée Action Logement Services verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 23 septembre 2025, M. [U] lui devait la somme de 4667,00 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance de septembre incluse.

M. [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme de 4667 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 2157,00 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [U], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la société par actions simplifiée Action Logement Services est subrogée dans les droits et actions de M. [C] [P] ;

CONSTATE que le contrat conclu le 30 août 2024 entre M. [C] [P] (bailleur), d’une part, et M. [G] [U] (locataire), d’autre part, concernant le logement meublé situé au [Adresse 5] à [Localité 7] est résilié depuis le 20 mai 2025 ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [G] [U], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE à M. [G] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, le logement meublé situé au [Adresse 5] à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE M. [G] [U] à payer à la société par actions simplifiée Action Logement Services une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 545,00 euros (cinq cent quarante-cinq euros) par mois, dès lors que le paiement par la société par actions simplifiée à M. [C] [P] sera justifié par une quittance subrogative ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 20 mai 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [G] [U] à payer à la société par actions simplifiée Action Logement Services la somme de 4667,00 euros (quatre mille six cent soixante-sept euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 23 septembre 2025, échéance de septembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2025 sur la somme de 2157,00 euros (deux mille cent cinquante-sept euros) et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DÉBOUTE la société par actions simplifiée Action Logement Services de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [G] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 mars 2025, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 3 juillet 2025 et de la notification à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision :

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 décembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,