TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le:

■

2ème chambre

N° RG 22/10165

N° Portalis 352J-W-B7G-CXPRY

N° MINUTE :

Assignation du :

08 Août 2022

JUGEMENT

rendu le 13 Novembre 2024

DEMANDEURS

Monsieur [V] [P]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [K] [O]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentés par Maître Alain RAPADY, avocat plaidant et par Maître Florence BOUCHET, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #B0152

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [J] [E]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentés par Maître Mathilde ANDRE de l’AARPI AEVEN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0480

Décision du 13 Novembre 2024

2ème chambre

N° RG 22/10165 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXPRY

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sarah KLINOWSKI, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Adélie LERESTIF, greffière.

DÉBATS

A l’audience du 02 Octobre 2024, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 13 novembre 2024 .

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par acte notarié du 22 octobre 2021, Monsieur [V] [P] et Madame [K] [O] (ci-après les consorts [P]-[O]) ont consenti à Monsieur [D] [Z] et Madame [J] [E] (ci-après les consorts [Z]-[E]) une promesse unilatérale de vente portant sur un château situé à [Localité 5], lieu-dit [Localité 7], moyennant le prix d’un million d’euros hors frais sous condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant maximal de 1 120 000 euros au taux d’intérêt maximal de 1,50% l’an hors assurance.

La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 28 février 2022 à 16 heures et les parties ont convenu de fixer une indemnité d’immobilisation à hauteur de 35 000 euros, laquelle a été versée par les bénéficiaires de la promesse sur le compte du notaire des promettants, constitué séquestre.

Par courrier recommandé du 2 février 2022, le notaire des promettants a vainement mis en demeure les bénéficiaires et leur notaire de justifier sous 8 jours de la réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêt, puis par courrier recommandé du 28 février 2022, la vente n’ayant pas été réitérée, il a sollicité le versement de l’indemnité d’immobilisation.

Décision du 13 Novembre 2024

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En l’absence d’issue amiable, les consorts [P]-[O] ont, par exploit d’huissier du 8 août 2022, fait assigner les consorts [Z]-[E] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de les voir condamner à leur verser l’indemnité d’immobilisation.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 3 octobre 2023, les consorts [P]-[O] demandent au tribunal de :

DIRE ET JUGER les demandes de Monsieur [V] [P] et Madame [K] [O] recevables et bien fondées,CONSTATER le défaut de diligence de Monsieur [D] [Z] et Madame [J] [E],Et par conséquent,

CONDAMNER Monsieur [D] [Z] et Madame [J] [E] à payer à Monsieur [V] [P] et Madame [K] [O] à leur payer la somme de 35.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,CONDAMNER Monsieur [D] [Z] et Madame [J] [E] à verser à Monsieur [V] [P] et Madame [K] [O] la somme de 10.000 euros au titre de la résistance abusive des pièces justificatives,DEBOUTER Monsieur [D] [Z] et Madame [J] [E] de l’ensemble de leur demande, fin et conclusions,ASSORTIR le jugement à intervenir de l’exécution provisoire,CONDAMNER Monsieur [D] [Z] et Madame [J] [E] à payer à Monsieur [V] [P] et Madame [J] [E] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,CONDAMNER Monsieur [D] [Z] et Madame [J] [E] aux dépens.Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 15 septembre 2023, les consorts [Z]-[E] demandent au tribunal de :

Vu l’article 1304-3 du code civil,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

RECEVOIR Monsieur [D] [E] et Madame [J] [E] en leurs demandes et les en déclarer bien fondés ;En conséquence,

DÉBOUTER Monsieur [V] [P] et Madame [K] [O] de leur demande de paiement de 35.000 € correspondant à l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse du 22 octobre 2022 ;ORDONNER la restitution avec intérêt de la somme de 35.000 € versée à titre d’indemnité d’immobilisation, sur le fondement des articles 1304-6 et-7 du Code civil ;CONDAMNER Monsieur [V] [P] et Madame [K] [O] à payer à Monsieur [D] [Z] et Madame [J] [E] une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;CONDAMNER Monsieur [V] [P] et Madame [K] [O] à payer à Monsieur [D] [Z] et Madame [J] [E] une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;Décision du 13 Novembre 2024

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ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir dans l’hypothèse d’une condamnation de Monsieur [V] [P] et Madame [K] [O] ;REJETER l’exécution provisoire dans l’hypothèse d’une condamnation de Monsieur [D] [Z] et Madame [J] [E] ;CONDAMNER Monsieur [V] [P] et Madame [K] [O] à payer à Monsieur [D] [Z] et Madame [J] [E] la somme de 8.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 octobre 2023 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 2 octobre 2024.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 13 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Il est rappelé que les demandes des parties de « dire et juger » ou « constater », tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur la caducité de la promesse de vente et le sort de l’indemnité d’immobilisation

Les consorts [P]-[O] soutiennent que l’indemnité d’immobilisation leur est acquise dès lors que les consorts [Z]-[E] n’ont pas justifié des démarches nécessaires à l’obtention d’un prêt bancaire aux conditions visées à l’acte notarié ni levé l’option dans les délais qui leur étaient impartis. Ils relèvent que les défendeurs, qui ne sont sortis de leur mutisme qu’à réception de l’assignation devant le tribunal de céans, se contentent de verser aux débats des courriers lapidaires émanant de la franchise ARTEMIS COURTAGE, courtier en crédit immobilier, qui ne précisent aucunement les établissements auprès desquels une demande de prêt aurait été déposée, un courrier de refus de la BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 6] du 15 décembre 2021 dont il ressort que la demande de prêt des défendeurs n’était pas conforme aux conditions posée par la promesse de vente ou encore un courrier de refus de la BANQUE POPULAIRE du 14 septembre 2023 comprenant des informations contradictoires créé pour les besoins de la cause. Les consorts [P]-[O] soulignent enfin la mauvaise foi et la légèreté avec laquelle les défendeurs se sont lancés dans ce projet immobilier, élaborant un plan de financement irréalisable dès le départ, mettant en vente leurs biens immobiliers trop tardivement pour pouvoir bénéficier d’un prêt-relais, et les contraignant à mettre à leur disposition le château durant une semaine sans les dédommager des dépenses engagées.

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En défense, les consorts [Z]-[E] soutiennent ne pas avoir empêché la réalisation de la condition suspensive au sens de l’article 1304-3 du code civil dès lors qu’ils justifient avoir déposé une demande de financement le 22 septembre 2021, soit avant même la signature de la promesse de vente et essuyé un refus de financement de la BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 6] le 15 décembre 2021, outre que l’attestation de leur courtier précise les caractéristiques du prêt sollicité. Ils font également observer que les promettants ne les ont jamais mis en demeure de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive, le courrier recommandé du 2 février 2022 ayant été adressé à leur notaire, de sorte qu’ils ne peuvent se prévaloir du bénéfice de l’indemnité d’immobilisation. Sur la mauvaise foi qui leur est reprochée, ils répliquent qu’ils ont bien mis en vente leur résidence un mois avant la signature de la promesse de vente et qu’ils n’ont aucunement signer la promesse de vente pour pouvoir séjourner gracieusement dans le château. La défaillance de la condition suspensive sans qu’une quelconque faute de leur part, qui aurait conduit les établissements bancaires à refuser leur demande de financement, ne soit établie, ils estiment que l’indemnité d’immobilisation versée doit leur être restituée.

Sur ce,

Selon l’article 1103 du Code civil, le contrat fait la loi entre les parties.

L’article 1304-3 du même code dispose qu’une condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y a intérêt en a empêché l’accomplissement, et, dès lors, lorsqu’une promesse de vente est conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt par l’acquéreur, la condition suspensive est réputée accomplie si le bénéficiaire ne sollicite pas de prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente, mais elle est réputée défaillie si le bénéficiaire n’obtient pas son prêt après avoir présenté une demande différant des caractéristiques prévues mais que cette non-conformité n’a pas aggravé les conditions d’octroi du prêt.

En l’espèce, par acte notarié du 22 octobre 2021, les consorts [P]-[O] ont promis de vendre un bien immobilier aux consorts [Z]-[E], ces derniers ayant la possibilité de lever l’option et de manifester ainsi leur intention d’acheter au plus tard le 28 février 2022 à seize heures.

L’acte prévoit en page 9 que les parties entendent fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de 35.000 euros, que le bénéficiaire séquestrera au plus tard dans les huit jours entre les mains du notaire du promettant, et précise : « Le sort de cette somme, en ce compris celui des intérêts produits par elle le cas échéant, sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :

a) Elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix en cas de réalisation de la vente promise.

b) Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes.

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c) Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. »

En page 11, sous le chapitre « conditions suspensives particulières », l’acte comprend un paragraphe intitulé « condition suspensive d’obtention de prêt » qui stipule que :

« Le BENEFICIAIRE déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L 313-40 du Code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :

• Organisme prêteur : Tout organisme bancaire.

• Montant maximal de la somme empruntée : UN MILLION CENT VINGT MILLE EUROS (1 120 000,00 EUR).

• Durée maximale de remboursement : 24 mois.

• Taux nominal d’intérêt maximal : 1,50 % l’an (hors assurances).

• Garantie : que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le BIEN ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques ainsi que par une assurance décès invalidité.

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le BENEFICIAIRE d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 31 janvier 2022.

Le durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de signature de l’acte (article L.313-41 du Code de la consommation).

Le BENEFICIAIRE déclare qu’à sa connaissance :

• Il n’existe pas d’empêchement à l’octroi de ces prêts qui seront sollicités.

• Il n’existe pas d’obstacle à la mise en place d’une assurance décès-invalidité.

• Il déclare avoir connaissance des dispositions de l’alinéa premier de l’article 1304-3 du Code civil qui dispose que :

« La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. »

L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT et au notaire.

A défaut de cette notification, le PROMETTANT aura, à l’expiration du délai ci-dessus, la faculté de mettre le BENEFICIAIRE en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

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Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire.

Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la constatation de la réception, sans que le BENEFICIAIRE ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le BENEFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au PROMETTANT (…) ».

Les consorts [Z]-[E] versent aux débats :

Un courrier du courtier ARTEMIS COURTAGE du 22 septembre 2021 confirmant le dépôt d’une demande de prêt pour financer l’acquisition d’un château situé à [Localité 5], Lieu-dit [Localité 7],Une attestation de dépôt et de refus de demande de financement d’ARTEMIS COURTAGE du 31 janvier 2022, qui rappelle qu’une demande de prêt immobilier a été effectuée pour financer l’acquisition d’une résidence principale au Lieu-dit [Localité 7] à [Localité 5] pour un montant de 1 120 000 euros, à rembourser sur 24 mois à un taux débiteur de 1,50%, et qui indique ne pas pouvoir donner une suite favorable à cette demande de financement,Une attestation de refus de prêt immobilier de la BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 6] du 15 décembre 2021 adressée à Madame [J] [Z], lui indiquant ne pouvoir donner une suite favorable à sa demande de financement d’un bien immobilier situé à [Localité 5], Lieu-dit [Localité 7], pour un montant de 1 120 000 euros à rembourser sur 24 mois au taux nominal de 1,5%,Un courrier du 14 septembre 2023 du Directeur de l’agence « Jardin du Luxembourg » de la BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 6] venant préciser que les consorts [Z]-[E] n’ont pas souhaité assortir le prêt sollicité d’une garantie personnelle ou d’une assurance décès mais ont préféré être garantis par un organisme de cautionnement.

Il résulte du rapprochement de ces pièces que les consorts [Z]-[E] justifient avoir déposé leur demande de financement dès le 22 septembre 2021, soit en amont de la signature de la promesse de vente, dans les conditions prévues à la promesse, à savoir un prêt d’un montant de 1 120 000 euros à rembourser sur 24 mois au taux nominal de 1,5%, garanti par un organisme de cautionnement, à l’exclusion d’une garantie personnelle ou d’une assurance décès.

Ils justifient également avoir essuyé un refus de prêt le 31 janvier 2022, soit à la date butoir pour justifier de la réalisation de la condition suspensive, de la part de la BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 6], soit d’un établissement bancaire, étant précisé que la promesse de vente n’exigeait pas que les bénéficiaires justifient de deux refus de prêt.

Si les consorts [Z]-[E] n’ont pas justifié dans les huit jours de la réception du courrier recommandé du 2 février 2022 de la réalisation ou de la non-réalisation de la condition suspensive, il convient d’observer d’une part, que la mise en demeure du 2 février 2022 leur a été adressée par le notaire des promettants et non par les promettants eux-mêmes, comme le stipulaient pourtant les termes de la promesse de vente rappelés ci-avant, et d’autre part, que la promesse prévoyait que « Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la constatation de la réception, sans que le BENEFICIAIRE ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le BENEFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au PROMETTANT ». Aucun délai n’était donc fixé dans l’acte notarié pour la justification par les bénéficiaires des démarches accomplies pour l’obtention du prêt.

Or les bénéficiaires justifient bien dans le cadre de la présente instance avoir sans succès accompli les démarches nécessaires pour l’obtention d’un prêt conforme aux stipulations de la promesse et dans les délais qui leur étaient impartis, de sorte que la condition suspensive n’a pas défailli de leur fait et qu’il convient de rejeter la demande des consorts [P]-[O] en paiement de la somme de 35 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, sans qu’il ne soit par ailleurs nécessaire d’examiner leurs développements sur la supposée mauvaise foi des consorts [Z]-[E].

Par conséquent, la somme séquestrée entre les mains du notaire des promettants sera restituée à ces derniers.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

Les consorts [P]-[O] sollicitent la condamnation des consorts [Z]-[E] à leur verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour « résistance abusive des pièces », soulignant la production parcimonieuse de pièces par leurs adversaires tout au long de la procédure, et demandent au tribunal de rejeter la demande de dommages et intérêts formulée par ces derniers au titre de la procédure abusive, rappelant avoir été contraints d’engager la présente procédure pour faire valoir leur droit.

Les consorts [Z]-[E] sollicitent également à titre reconventionnel la condamnation des demandeurs à leur verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, soulignant avoir respecté leurs obligations et apporté les justifications nécessaires de nature à leur permettre de se voir restituer l’indemnité d’immobilisation indument séquestrée selon eux.

En l’espèce, le droit d’agir en justice n’est pas absolu et il dégénère en abus pouvant donner lieu à des dommages-intérêts pour procédure abusive lorsque les circonstances traduisent une intention de nuire, une légèreté blâmable ou une témérité dans l’introduction de l’action en justice.

Or d’une part, les demandeurs ne caractérisent nullement la résistance des consorts [Z]-[E] à produire les justificatifs de leur refus de prêt puisque ces derniers ont produit ces pièces par l’entremise de leur conseil par courriel du 9 août 2022, soit un jour après la délivrance de l’assignation.

D’autre part, les défendeurs ne caractérisent pas l’intention de nuire ou la légèreté blâmable des consorts [P]-[O], qui ont pu se méprendre sur l’étendue de leurs droits, outre que la vente ultérieure d’un bien immobilier ne fait pas obstacle à une action en justice du promettant aux fins de condamnation du bénéficiaire de la promesse de vente à se voir verser l’indemnité d’immobilisation.

Par conséquent, les parties seront déboutées de leurs demandes de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour préjudice moral

Les consorts [Z]-[E] sollicitent la condamnation de leurs adversaires à leur verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, exposant qu’ils ont décidé de saisir le tribunal afin de leur voir acquise l’indemnité d’immobilisation alors qu’ils avaient déjà trouvé un autre acquéreur et n’ont jamais restitué ladite indemnité d’immobilisation en dépit des justifications apportées, ce qui grève leurs projets immobilier et engendre des répercussions sur l’état de santé de Madame [J] [E].

Les consorts [P]-[O] s’opposent à cette demande.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 exige que les contrats soient exécutés de bonne foi.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

En l’espèce, les consorts [Z]-[E], qui ne versent aux débats aucune pièce relative au préjudice moral qu’ils soutiennent avoir subi du fait de la résistance des consorts [P]-[O] à leur restituer la somme séquestrée à titre d’indemnité d’immobilisation, lesquels ont pu légitimement se méprendre sur l’étendue de ses droits, seront déboutés de ce chef de demande en application des articles 1240 et 1353 combinés.

Sur les demandes accessoires

Les consorts [P]-[O], qui succombent, seront condamnés à payer aux consorts [Z]-[E] pris ensemble la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’exécution provisoire de la présente décision, à laquelle il n’y a pas lieu de déroger compte tenu de l’ancienneté et de la nature du litige, sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de Monsieur [V] [P] et de Madame [K] [O] en condamnation de Monsieur [D] [Z] et Madame [J] [E] au paiement de la somme de 35 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

ORDONNE la restitution à Monsieur [D] [Z] et à Madame [J] [E] de la somme de 35 000 euros séquestrée entre les mains du notaire des promettants augmentée des intérêts légaux depuis la mise en séquestre,

REJETTE la demande de Monsieur [V] [P] et Madame [K] [O] de dommages et intérêts au titre de la « résistance abusive des pièces justificatives »,

REJETTE la demande de Monsieur [D] [Z] et à Madame [J] [E] de dommages et intérêts pour procédure abusive,

REJETTE la demande de Monsieur [D] [Z] et à Madame [J] [E] de dommages et intérêts pour préjudice moral,

CONDAMNE Monsieur [V] [P] et Madame [K] [O] aux dépens,

CONDAMNE Monsieur [V] [P] et Madame [K] [O] à payer à Monsieur [D] [Z] et Madame [J] [E] pris ensemble la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à Paris le 13 Novembre 2024

La Greffière La Présidente

Adélie LERESTIF Sarah KLINOWSKI