TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 21/15961 -

N° Portalis 352J-W-B7F-CVYUX

N° MINUTE :

Assignation du :

21 Décembre 2021

JUGEMENT

rendu le 15 Avril 2026

DEMANDERESSE

Madame [X] [P]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Jacques DESGARDIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1283

DÉFENDEURS

Madame [N] [J] épouse [T]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Yves HOLLIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0458

Monsieur [S] [G] es qualité de tuteur de Monsieur [C] [J]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Martine LOMBARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B1166

Décision du 15 Avril 2026

2ème chambre 2ème section

N° RG 21/15961 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVYUX

***

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Laure BERNARD, Vice-Président, statuant en juge unique.

assistée de Madame Chloé GAUDIN, Greffière lors des débats et de Madame Océane GENESTON, Greffière lors de la mise à disposition,

DÉBATS

A l’audience du 10 Février 2026

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

Le 24 juin 2021, Mme [N] [T] épouse [J] et M. [C] [J] signé un mandat exclusif de vente avec le cabinet Enghien Immobilier pour la vente en viager de leur bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 5], constitué des lots n°105 et 183 de l’immeuble soit un appartement au premier étage à droite, bâtiment A, et en une cave au sous-sol.

Le 24 juin 2021, les époux [J] ont signé un mandat exclusif de vente avec le Cabinet Enghien Immobilier sis [Adresse 4] pour la vente en viager de leur appartement.

Le 26 juillet 2021, Mme [X] [P] a fait une offre d’achat écrite du bien, au prix mentionné dans la publication de l’annonce (bouquet 230.000 € et rente mensuelle de 571 €), sans condition suspensive.

Les époux [J] ont contresigné cette offre le 27 juillet 2021.

Alors que les discussions étaient en cours entre les notaires mandatés par les parties pour la régularisation de la vente, Me [V], notaire de Mme [P], a été informé le 4 octobre 2021 par, Me [M], notaire des vendeurs, que Mme [J] n’était plus « prête à signer ».

Malgré divers échanges, aucune vente n’a pu être réitérée entre Me [P] et les époux [J].

Par acte délivré le 21 décembre 2021, Mme [P] a assigné les époux [J] devant la juridiction de céans, afin de les voir condamner à réitérer devant notaire la vente en viager du bien précité.

Par jugement du 23 octobre 2024, le tribunal a :

– constaté que l’instance était interrompue par le jugement du 12 octobre 2023 ayant placé M. [J] sous mesure de tutelle ;

– ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture en date du 5 juillet 2023 ;

– renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 20 janvier 2025 à 13h30 pour reprise d’instance par intervention volontaire ou forcée du tuteur de M. [J], et conclusions récapitulatives des parties.

M. [S] [G], tuteur de M. [J] est intervenu volontairement à la procédure par conclusions signifiées le 02 avril 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 26 septembre 2025, Mme [P] demande au tribunal de :

« Vu les articles 1582 et suivants du code civil,

Condamner M. et Mme [J] à réitérer devant Notaire la vente en viager occupé par une tête, à savoir Mme [J], des biens suivants :

Dans un immeuble sis [Adresse 5], cadastré Section AZ, numéro [Cadastre 1], les lots de copropriété n° 105 et n° 183 à savoir :

Dans le bâtiment A, au premier étage à droite, un appartement composé de : entrée, salon, salle à manger, cuisine, cabinet noir, water-closets, chambre dont la désignation actuelle est : entrée, salle de séjour avec cuisine américaine, deux chambres, une salle de bains avec water-closets, water-closets séparés.

Dans le bâtiment A, au sous-sol, une cave portant le numéro quatre.

Moyennant le prix de vente décomposé comme suit :

— Un bouquet de 230.000 €

— Une rente viagère mensuelle de 571 €

Dire qu’à défaut de réitération le jugement vaudra vente et sera publié à la conservation de hypothèques de [Localité 1].

Il serait inéquitable de laisser supporter par Mme [P] la charge des frais irrépétibles qu’elle a exposés et M. et Mme [J] seront condamnés à lui verser une somme de 5.000 € par application des dispositions de l’article 700 du CPC.

Ils seront également condamnés en tous les dépens de l’instance ».

Au soutien de sa prétention principale, Mme [P] se prévaut de ce que la vente entre elle et les époux [J] est parfaite depuis leur acceptation de son offre, par écrit en juillet 2021, ladite offre étant suffisamment claire quant au bien concerné et quant au prix d’achat.

Elle rappelle que cette offre avait été faite sans condition suspensive, et que dès lors ce n’est que par la faute des époux [J] que la vente n’a pu être réitérée.

Elle estime que les arguments en défense tenant aux conditions de signature du mandat de vente afférent au bien sont inopérants en ce que cela ne saurait affecter la vente conclue.

Elle conteste la prétendue situation de faiblesse dans laquelle les défendeurs affirment qu’ils étaient au moment de la signature de la vente, soulignant que le jugement plaçant M. [J] sous mesure de protection est intervenu près de deux ans après la signature de l’offre, d’une part, et la carence probatoire de Mme [J] quant à la réalité de la dégradation de son état de santé à ce moment là, d’autre part.

Elle en déduit qu’en l’absence de caractérisation d’un vice de leur consentement, la vente est valable et doit être réitérée.

Elle conteste également la prétendue vileté du prix du bien, soutenant que les calculs de Mme [J] sur ce point sont erronés.

Enfin, Mme [P] s’oppose au sursis à statuer sollicité en défense, excipant de l’ordonnance de non-lieu rendue par le juge d’instruction le 27 septembre 2024 et de l’absence d’élément nouveau depuis cette date.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 03 octobre 2025, Mme [J] demande au tribunal de :

« Vu l’article 4 du Code de procédure pénale,

Vu l’article 378 du Code de procédure civile,

Vu les articles 1109, 1114, 1130, 1143 du Code civil,

Vu l’article 414-1 du Code civil,

Vu l’ article 803 du Code de procédure civile,

SURSEOIR à statuer dans l’attente de la possible réouverture de l’instruction en raison de faits nouveaux communiqués par le Conseil de Madame [T] au Doyen des juges d’instruction le 12 novembre 2024

JUGER nulle la vente en viager de l’appartement sis [Adresse 6]

REMETTRE les parties dans l’état où elles se trouvaient avant la vente

CONDAMNER Madame [P] à verser à Madame [T] épouse [J] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

DEBOUTER Madame [P] et Monsieur [J] de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNER Madame [P] et Monsieur [J] aux entiers dépens de l’instance. »

Mme [J] sollicite à titre principal le sursis à statuer, au visa de l’art 4 du code de procédure civile, soutenant qu’il serait de bon interêt de la justice d’attendre le resultat de la procedure penale engagée par ses soins, afin d’eviter une contrariete de jugement.

Elle rappelle avoir déposé une plainte en escroquerie et abus de confiance aupres du Procureur de la Republique du tribunal judiciaire de PARIS le 12 janvier 2022, puis s’être constituée partie civile devant le doyen des juges d’instruction en juin 2022.

A la suite d’une ordonnance de non-lieu rendue le 27 septembre 2024, Mme [J] indique avoir sollicité par courriel de son conseil du 12 novembre 2024, la reprise de l’instruction en raison d’éléments complémentaires, notamment liés à l’état de santé altéré de son ex-époux et aux manipulations de l’agent immobilier.

Sur le fond, Mme [J] conclut à la nullité de la vente, excipant de l’absence de précision quant à la duree de validite de l’offre, et quant au delai de retractation, ainsi que d’une erreur sur le prix, manifestement vil, la surface du bien ayant été minorée et les arrérages fixés étant inférieurs aux revenus de l’immeuble.

Elle se prévaut par ailleurs de l’état de santé altéré de M. [J], faisant douter de sa capacite a signer en conscience l’accord de l’offre d’achat de leur appartement, ainsi que de sa propre vulnérabilité, et de l’influence de l’altération des facultés mentales de son ex-époux sur son discernement, pour conclure que leur consentement a été vicié et que Mme [P] a profité de leur état de faiblesse pour obtenir une vente à des conditions manifestement déséquilibrées.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 22 septembre 2025, M. [G] es qualité de tuteur de M. [J], demande au tribunal de :

« Débouter Mme [P] de toutes ses demandes.

Condamner Mme [P] à verser à M. [G] prise en qualité de tuteur de M. [C]

[J] à la somme de 3000 € par application des dispositions de l’article 77 du Code de procédure civile.

Condamner Mme [P] aux entiers dépens qui seront distraits conformément à l’article 696 du code de procédure civile. »

M. [J] soutient que ses facultés mentales étaient altérées au jour de la signature de l’acte du 27 juillet 2021.

Il soutient également que les montants du bouquet et de la rente prévue à cette offre ne correspondent pas à la valeur locative du bien, pour conclure à la vileté du prix.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 08 décembre 2025.

L’affaire, appelée à l’audience du 10 février 2026, a été mise en délibéré au 15 avril suivant, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, « Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

Or en l’espèce, si M. [J] évoque dans le corps de ses dernières écritures le vice du consentement et la vileté du prix, force est de constater qu’il ne forme, aux termes du dispositif des mêmes écritures, aucune prétention tendant à la nullité de la vente litigieuse, de sorte que ces moyens ne seront pas examinés par le tribunal.

Sur la demande de sursis à statuer

Aux termes de l’article 378 du code de procédure civile, « la décision de sursis à statuer suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine ».

L’article 4 du code de procédure pénale prévoit que « l’action civile en réparation du dommage causé par l’infraction prévue par l’article 2 peut être exercée devant une juridiction civile, séparément de l’action publique. Toutefois, il est sursis au jugement de cette action tant qu’il n’a pas été prononcé définitivement sur l’action publique lorsque celle-ci a été mise en mouvement. La mise en mouvement de l’action publique n’impose pas la suspension du jugement des autres actions exercées devant la juridiction civile, de quelque nature qu’elles soient, même si la décision à intervenir au pénal est susceptible d’exercer, directement ou indirectement, une influence sur la solution du procès civil. »

Dans la deuxième hypothèse visée par l’article précité, il appartient au juge d’apprécier souverainement l’opportunité du sursis à statuer dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, notamment au regard du caractère déterminant ou non sur l’issue du litige de l’événement dans l’attente duquel il lui est demandé d’ordonner un tel sursis.

Sur ce,

Il ressort des éléments produits que la plainte avec constitution de partie civile formée par Mme [J] à l’encontre de l’agent immobilier et de Mme [P], pour abus de faiblesse notamment, a fait l’objet d’une ordonnance de non-lieu le 27 septembre 2024, de sorte qu’en l’état l’instruction est close.

Si elle le prétend, Mme [J] ne fournit aucun élément suffisamment probant établissant la reprise de cette instruction.

Par conséquent sa demande de sursis à statuer sera rejetée.

Sur les demandes en réitération et en nullité de la vente

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1583 du même code dispose que la vente est parfaite entre les parties dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Les articles 1113 et 1193 du code civil disposent respectivement que « Le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur. » et « Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise. ».

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges ou encore la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Selon l’article 1130 du même code, le dol vicie le consentement lorsqu’il est de telle nature que, sans lui, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

L’article 1131 du code civil dispose que le dol, qui ne se présume pas et doit être prouvé, est une cause de nullité de la convention.

L’article 1658 du code civil énonce par ailleurs qu'« Indépendamment des causes de nullité ou de résolution déjà expliquées dans ce titre, et de celles qui sont communes à toutes les conventions, le contrat de vente peut être résolu par l’exercice de la faculté de rachat et par la vileté du prix. ».

Selon l’article 1591 du code civil, « Le prix de vente doit être déterminé et désigné par les parties ».

L’article 1976 du même code, applicable aux ventes viagères, précise que « La rente viagère peut être constituée au aux qu’il plaît aux parties contractantes de fixer ».

Il convient pour apprécier la vileté du prix de comparer les revenus de la propriété et des intérêts du capital qu’elle représente avec la valeur des prestations fournies ( Cass. 1re civ., 4 juill. 1995, n° 93-12.749 ; Cass. 3e civ., 16 juill. 1998, n° 96-12.720 ).

La vente doit être annulée si la rente est inférieure à l’intérêt du capital représentant la valeur des biens vendus ( Cass. 1re civ., 5 févr. 1964).

Sur ce,

Il ressort des éléments produits au débat que par écrit manuscrit daté du 26 juillet 2021, Mme [P] a fait aux époux [J] une offre d’achat de leur bien, précisément désigné, sous des conditions de prix, clairement fixées, d’un bouquet de 230.000 euros et d’une rente mensuelle de 571 euros, sans recours à un prêt bancaire.

Ladite offre a été contresignée par chacun des époux [J] le lendemain, 27 juillet 2021, ce qui n’est pas contesté.

S’agissant du moyen tenant à l’état de faiblesse et de vulnérabilité de Mme [J], force est de constater que si elle s’en prévaut, celle-ci ne produit aucune pièce de nature à venir caractériser qu’elle présentait, au moment d’apposer sa signature en bas de l’offre précitée, une altération de ses facultés mentales et de son état de santé telle qu’elle a eu son consentement vicié.

Rappelons d’abord que la plainte avec constitution de partie civile déposée par celle-ci à l’encontre, notamment de la venderesse, a fait l’objet d’une ordonnance de non-lieu, comme précédemment exposé.

Le certificat médical communiqué par Mme [J], daté du 10 février 2022, mentionne « un état de santé préoccupant : insomniaque, dépressive, mélancolique… (…) céphalées, vertiges, malaises.. Elle me dit que les problèmes qu’elle rencontre aujourd’hui sont responsables de son état », ce qui ne caractérise nullement la vulnérabilité dont elle se prévaut au moment de la signature litigieuse, intervenue plus de six mois plus tôt.

Les trois attestations communiquées, émanant de proches du couple [J], ne sont pas davantage probantes en ce qu’elles ne font nullement état de constatations personnelles des rédacteurs quant à une fragilité de l’état de santé de Mme [J], de manière contemporaine à l’époque de signature de l’offre d’achat de Mme [P].

Il en est de même s’agissant de la prétendue influence de l’état de santé de M. [J] sur ses capacités intellectuelles et de discernement.

Si par ailleurs Mme [J] évoque l’état de santé de son ex-époux, rappelons que celui-ci a son propre conseil et de nul ne plaidant par Procureur, la défenderesse ne peut utilement s’en prévaloir.

Il ne saurait donc être retenu un quelconque vice du consentement au détriment de Mme [J].

S’agissant de la prétendue vileté du prix, s’il est évoqué une mauvaise évaluation de la superficie du bien, Mme [J] fait état dans ses écritures d’une « erreur sur le prix de vente de l’appartement, qui a été minoré de 210.000 euros ».

Or un tel écart, à le supposer avéré, est minime en comparaison du prix du bouquet de sorte qu’il ne saurait être considéré comme établissant un prix vil sur ce point.

Mme [J] se contente par ailleurs de procéder par affirmations dans le corps de ses écritures quant à l’infériorité alléguée de la rente par rapport aux revenus de l’immeuble.

Elle produit deux pièces sur ce point, à savoir un extrait d’un dossier de presse des notaires du grand [Localité 1] du 09 septembre 2021 quant aux prix du mètre carré dans le [Localité 6] ainsi qu’une estimation de la valeur locative d’un bien situé [Adresse 7], daté d’octobre 2025, qui ne permettent pas d’évaluer avec certitude la réalité de la valeur locative du bien litigieux en 2021, à l’époque de la vente, ni par voie de conséquence la prétendue vileté du montant de la rente fixée dans l’offre d’achat querellée.

Dans ces conditions, aucune vileté du prix ne saurait être retenue.

En conséquence, la vente était parfaite au profit de Mme [P] le 27 juillet 2021.

Le présent jugement constatant la perfection de la vente dans les conditions de l’offre du 26 juillet 2021, contresignée par les consorts [J] le 27 juillet suivant, il vaut lui-même vente et pourra être publié au service de la publicité foncière par toute partie intéressée.

Les demandes de Mme [P] tendant à voir condamner les défendeurs à la réitération par la signature d’un acte authentique de la vente sera donc rejetée comme étant sans objet.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

Succombants au litige, M. et Mme [J] doivent être condamnés aux dépens ainsi qu’à verser à Mme [P] une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

REJETTE la demande de sursis à statuer,

DECLARE parfaite la vente en viager occupé par une tête, à savoir Mme [N] [T] épouse [J], consentie par Mme [N] [T] épouse [J] et par M. [C] [J], au profit Mme [X] [P], dans les conditions de l’offre d’achat du 26 juillet 2021, contresignée le 27 juillet 2021, portant sur les lots de copropriété n° 105 et n° 183 de l’immeuble sis [Adresse 5], cadastré Section AZ, numéro [Cadastre 1], à savoir :

— Dans le bâtiment A, au premier étage à droite, un appartement composé de : entrée, salon, salle à manger, cuisine, cabinet noir, water-closets, chambre dont la désignation actuelle est : entrée, salle de séjour avec cuisine américaine, deux chambres, une salle de bains avec water-closets, water-closets séparés.

— Dans le bâtiment A, au sous-sol, une cave portant le numéro quatre.

Moyennant le prix de vente décomposé comme suit :

— Un bouquet de 230.000 €

— Une rente viagère mensuelle de 571 €

DIT que le présent jugement vaut vente,

REJETTE le surplus des demandes de Mme [X] [P],

CONDAMNE Mme [N] [T] épouse [J] et M. [C] [J] à payer à Mme [X] [P] une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [N] [T] épouse [J] et M. [C] [J] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction, et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 1], le 15 avril 2026

Le Greffier Le Président