TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

■

N° RG 24/55080 – N° Portalis 352J-W-B7I-C445M

N° :

Assignation du :

02 et 16 Juillet 2024

[1]

[1] 3 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 10 novembre 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2]) représenté par son syndic, la société MALESHERBES GESTION SARL

[Adresse 6]

[Localité 11]

représenté par M^e Cyrille TCHATAT, avocat au barreau de PARIS – #G0501

DEFENDERESSES

La S.C.I. YOHAN

[Adresse 3]

[Localité 10]

et encore chez GTF

[Adresse 7]

[Localité 9]

représentée par M^e Elisabeth BENSAID, avocat au barreau de PARIS – #A0841

La S.C.I. 145 MAGENTA

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par M^e Denis BRACKA, avocat au barreau de PARIS – #D2139

DÉBATS

A l’audience du 06 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Selon acte en date du 31 mars 2022, la société SCI 145 Magenta a acquis un bien situé au 1 er étage de l’immeuble du [Adresse 4], lequel est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par actes délivrés les 2 et 16 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] a assigné la société SCI Yohan et la société SCI 145 Magenta devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé afin notamment de leur ordonner :

— de ne pas poursuivre les travaux dans ces appartements, en violation de l’interdiction claire du règlement de copropriété ;

— de ne pas exercer une quelconque activité de location saisonnière et/ou meublée touristique au sein de ces appartements ;

— de retirer les boîtes à clé pour ce type d’activité qui ont été installées sur les portes d’accès à ces appartements ;

— de restituer à ces appartements situés au 1 er étage de l’immeuble leur usage en location classique ;

sous astreinte de 1 500 euros par jour par infraction constatée.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 6 juillet 2025, soutenues et régularisées à l’audience du 6 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son conseil, demande au juge des référés de :

« Vu l’article 835 du code de procédure civile

Vu les articles 2, 9, 8, 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965

Vu les pièces versées aux débats,

— Constater l’exercice d’une activité de location saisonnière et/ou meublée touristique par la SCI 145 Magenta au sein de ses appartements en violation du règlement de copropriété ;

— Ordonner à la SCI 145 Magenta de ne pas poursuivre les travaux dans ses appartements, en violation de l’interdiction claire du règlement de copropriété ;

— Ordonner à la SCI 145 Magenta de ne pas exercer une quelconque activité de location saisonnière et/ou meublée touristique au sein de ses appartements ;

— Ordonner à la SCI 145 Magenta de retirer les boîtes à clé pour ce type d’activité qui ont été installés sur les portes d’accès à ses appartements ;

— Ordonner à la SCI 145 Magenta de restituer à ces appartements situés au 1er étage de l’immeuble leur usage en location classique;

— Retirer la SCI Yohan de la cause dès lors qu’elle a été assignée à tort ;

— Assortir ces mesures d’une astreinte de 1 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir par infraction constatée ;

— Ordonner la décision exécutoire au seul vu de la minute ;

— Condamner la SCI [Adresse 1] Magenta à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]) la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner la SCI [Adresse 1] Magenta aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Tchatat, avocat au Barreau de Paris, dans les formes de l’article 699 du code de procédure civile ».

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 2 mai 2025, soutenues et régularisées à l’audience du 6 octobre 2025, la société SCI 145 Magenta, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

« Constater qu’il existe une contestation sérieuse

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]) représenté par son Syndic de la Société Malesherbes Gestion de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]) au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entier dépens ».

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 6 septembre 2024, soutenues et régularisées à l’audience du 6 octobre 2025, la société SCI Yohan, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

« Recevoir la SCI YOHAN en l’ensemble de ses prétentions.

En conséquence,

Vu les pièces versées aux débats,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la société MALESHERBES GESTION de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de la SCI YOHAN ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la société MALESHERBES GESTION à payer à la SCI YOHAN la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ».

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance ainsi qu’à la note d’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 novembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la mise hors de cause de la société SCI Yohan

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] se désiste de ses demandes à l’encontre de la société SCI Yohan, dès lors qu’elle n’est pas propriétaire des trois appartements situés au 1er étage en cause dans le présent litige.

La société SCI Yohan fait valoir que le syndicat des copropriétaires était informé avant même d’assigner qu’elle n’était pas propriétaire des appartements litigieux.

Elle sollicite sa mise hors de cause et la condamnation du syndicat des copropriétaires à 3.000 euros de frais irrépétibles.

La société SCI Yohan n’étant pas propriétaire des appartements litigieux et plus aucune demande n’étant formulée à son encontre, il y a lieu de donner acte au syndicat des copropriétaires qu’il se désiste de ses demandes à l’encontre de la société SCI Yohan et de prononcer sa mise hors de cause.

Il sera statué ci-après sur les frais irrépétibles.

Sur la demande de condamnation de la société SCI 145 Magenta à l’arrêt des travaux

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] fait valoir qu’il existe un trouble manifestement illicite dès lors que, en contrariété totale avec le règlement de copropriété précité, la société SCI 145 Magenta a entrepris, sans en aviser le syndicat des copropriétaires et son syndic, des travaux d’aménagement de ses appartements situés au 1er étage pour y exercer une activité de location saisonnière.

La société SCI 145 Magenta oppose que les travaux ont été effectués, ce qui n’est pas contesté par le syndicat des copropriétaires.

Il en résulte que la demande d’arrêt des travaux n’a plus d’objet. Il n’y a plus lieu de statuer à cet égard.

Sur la demande de condamnation de la société SCI 145 Magenta à cesser activité de location saisonnière et/ou meublée touristique au sein de ses appartements

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] explique que en contrariété totale avec le règlement de copropriété, la société SCI 145 Magenta exerce dans ses appartements situés au 1er étage une activité de location saisonnière, qui est source de nuisances excessives pour les copropriétaires de l’immeuble.

La violation du règlement de copropriété et le trouble anormal de voisinage permettent de caractériser un trouble manifestement illicite au sens des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile.

Il fait valoir que :

— la résolution litigieuse n’est pas venue poser une interdiction stricte et absolue de la location de courte durée, elle n’a fait que reprendre la clause d’habitation bourgeoise dite mixte du règlement de copropriété qui n’interdit pas purement et simplement la location de courte durée, mais la conditionne au fait qu’elle n’engendre pas de nuisances pour les autres copropriétaires,

— cette clause soumet la location meublée à l’autorisation du syndicat des copropriétaires, afin que ce dernier s’assure que le commerce envisagé n’entre pas dans les cas d’exclusion, ce qui est le cas des commerces qui, par leur bruit, pourraient incommoder les voisins,

— le trouble manifestement illicite est caractérisé par les troubles de jouissance qu’a engendré l’activité de location de courte durée,

— en application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, si tout copropriétaire peut changer librement l’usage de son lot, c’est sous réserve de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l’immeuble,

— la clause d’habitation bourgeoise mixte, qui tolère l’activité commerciale, n’emporte pas pour autant une autorisation générale compte tenu de la destination bourgeoise d’un immeuble,

— si le règlement de copropriété, autorise les activités commerciales, c’est à la condition que celles-ci ne nuisent pas « à la bonne tenue de la maison », ,

— le règlement de copropriété ne pose aucune autorisation générale d’exercer une activité commerciale et à l’inverse, il stipule une interdiction formelle d’exercer une activité qui, par son bruit, pourrait incommoder les voisins,

— les copropriétaires signalent des nuisances sonores importantes et régulières,

— l’encombrement des parties communes et les allers-venus incessantes de différents prestataires sont également rapportés par les copropriétaires,

— un état permanent de saleté à l’étage des locations est également déploré,

— les copropriétaires doivent en plus subir de nombreuses incivilités.

La société SCI 145 Magenta oppose que :

— elle a acheté un bien dont la fiche de révision indique qu’il s’agit d’un local commercial (précédemment loué en bureaux),

— les lots 10, 11, 103,104, 105, 111 et 133 appartenant à la défenderesse étaient loués depuis l’origine en tant que locaux commerciaux et biens divers (cf. fiche de révision foncière), sauf le lot n°133,

— la destination de l’immeuble est mixte et ne fait donc pas obstacle à son activité,

— en ce qui concerne la destination générale de l’immeuble, aucune interdiction n’est prévue dans le règlement de copropriété, l’activité de locations de courte durée n’est pas contraire à la destination de l’immeuble ou à ses conditions de jouissance, sous réserve de respecter la tranquillité de l’immeuble et les droits des autres copropriétaires,

— le règlement de copropriété stipule que les appartements pourront être occupés bourgeoisement, commercialement ou pour l’exercice d’une profession. Il s’agit d’une destination mixte,

— l’assemblée générale ne peut pas, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou des modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété,

— à travers une série d’assemblées générales, et notamment l’assemblée générale ordinaire du 21/06/23 qui seule prévoyait expressément l’interdiction des locations de courte durée, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a modifié les dispositions du règlement de copropriété afin de faire interdire le type d’activité exercé par la SCI 145 Magenta,

— aucune de ces délibérations n’a été votée à l’unanimité ni même à la majorité de l’article 26 de la loi de 1965,

— l’interdiction de location de courte durée votée par l’assemblée générale des copropriétaires est entachée d’irrégularité et une assignation visant à l’annuler a été diligentée.

*

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste. Le juge des référés apprécie l’existence d’un tel trouble au moment où il statue.

Nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, troublant la jouissance de son bien.

Selon l’article 8, I, de la loi du 10 juillet 1965, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

Selon l’article 9, I, de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Aux termes de l’ancien article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 s’agissant d’un règlement de copropriété établi le 5 décembre 1949, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En cas de changement de la destination générale de l’immeuble ou des dispositions contractuelles du règlement de copropriété, une décision unanime de l’assemblée générale est requise conformément à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Au cas présent, les parties s’opposent sur la régularité, le sens et la portée de la résolution prise par l’assemblée générale ordinaire du 21 juin 2023.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] soutient qu’elle ne pose pas une interdiction stricte et absolue de la location de courte durée et qu’elle ne fait que reprendre la clause d’habitation bourgeoise dite mixte du règlement de copropriété qui n’interdit pas purement et simplement la location de courte durée, mais la conditionne au fait qu’elle n’engendre pas de nuisances pour les autres copropriétaires.

La société SCI [Adresse 1] Magenta soutient que cette résolution a modifié les dispositions du règlement de copropriété afin de faire interdire le type d’activité qu’elle exerce qu’elle n’a pas été votée à l’unanimité ni même à la majorité de l’article 26 de la loi de 1965 et que cette interdiction de location de courte durée votée par l’assemblée générale des copropriétaires serait donc entachée d’irrégularité, une assignation visant à l’annuler ayant été diligentée.

En l’état, il existe un litige sur cette résolution et donc une contestation sérieuse qui s’oppose à ce que le juge des référés interdise l’activité litigieuse sur le fondement de celle-ci.

Le règlement de copropriété du [Adresse 3] comporte une clause en page 11 rédigée comme suit :

« 2° les appartements pourront être occupés bourgeoisement, commercialement ou pour l’exercice d’une profession, chacun des co-propriétaires devra veiller à ne rien faire (ni laisser faire) qui puisse nuire à la bonne tenue de la maison, tel que, notamment, leçons de chant ou de musique, sous-location meublée à caractère de pension de famille, etc… Il devra, notamment se conformer à l’usage des lieux qui régit les locations à [Localité 12].

Lorsqu’un propriétaire décidera d’exercer ou de permettre d’exercer dans les lieux lui appartenant un commerce ou une profession, il devra en référer au syndic (chapitre dixième, paragraphe six) en lui justifiant que son commerce (ou cette profession) n’entre pas dans l’un des cas ci-après exclus et ne peut faire concurrence à un commerce (ou à une profession) déjà établi dans la maison […].

Sont formellement exclus : tous commerces et tous établissements dangereux, insalubres ou incommodes, tout établissement qui, par le bruit, l’odeur ou les émanations, pourrait incommoder les voisins ; […] » (pièce n°3 de la société SCI 145 Magenta).

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] fait valoir que la clause dite d’habitation bourgeoise du règlement de copropriété s’oppose toutefois à ce que soit exercée une activité qui engendre des nuisances et que le trouble manifestement illicite serait caractérisé par les troubles de jouissance engendrés par l’activité de location de courte durée.

Toutefois à l’appui de sa demande, il produit les 8 pièces suivantes :

Pièce n° 1 : Photographies des portes d’accès des appartements

Pièce n° 2 : procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 11 juin 2018

Pièce n° 3 : procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 4 juin 2020

Pièce n° 4 : procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 21 juin 2023

Pièce n° 5 : Preuves des convocations

Pièce n° 6 : Règlement de copropriété du 5 décembre 1949

Pièce n° 7 : Lettre du syndic du 4 décembre 2023

Pièce n°8 : Annonce de location.

En l’état de ces éléments, les nuisances et troubles de jouissance engendrés par l’activité de la société SCI 145 Magenta, ne sont pas établis.

Il y a lieu de rejeter la demande formulée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de condamnation de la société SCI 145 Magenta à cesser son activité de location saisonnière et/ou meublée touristique au sein de ses appartements.

Pour les mêmes raisons, il y a lieu de rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires d’ordonner à la société SCI 145 Magenta de retirer les boîtes à clé et de restituer à ses appartements leur usage en location classique, qui reposent sur les mêmes éléments de fait et de droit, seront rejetées.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance.

Il sera également condamné à verser à la société SCI 145 Magenta la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la somme de 1.000 euros à la société SCI Yohan.

Il est rappelé que la présente ordonnance de référé est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire,

Donnons acte au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] qu’il se désiste de ses demandes à l’encontre de la société SCI Yohan ;

Mettons hors de cause la société SCI Yohan ;

Disons n’y avoir plus lieu de statuer sur la demande d’arrêt des travaux ;

Rejetons toutes les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à l’encontre de la société SCI 145 Magenta ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] aux dépens de l’instance ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] verser à la société SCI 145 Magenta la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la somme de 1.000 euros à la société SCI Yohan ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 12] le 10 novembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON