TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître Fabrice TOURNIER-COURTES

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/07649

N° Portalis 352J-W-B7H-CZ743

N° MINUTE :

Assignation du :

05 Juin 2023

JUGEMENT

rendu le 19 Septembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] – [Localité 4], représenté par son syndic, le Cabinet CHAMORAND, S.A.R.L

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par Maître Fabrice TOURNIER-COURTES de la SAS LAWFIELDS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0636

DÉFENDEUR

Monsieur [H], [I] [K]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non-représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente Adjointe,

Madame Céline CHAMPAGNE, Juge,

Madame Virginie SURET, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 19 Septembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/07649 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ743

DÉBATS

A l’audience du 13 Juin 2024 tenue en audience publique devant Madame Virginie SURET, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [H] [I] [K] est propriétaire du lot n°11 dans un immeuble soumis au statut de la copropriété situé au [Adresse 1] à [Localité 4].

Par exploit délivré le 19 avril 2022, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice le cabinet CHAMORAND a assigné M. [K] devant la présente juridiction afin d’obtenir le paiement d’un arriéré de charges et, de :

CONDAMNER M. [K] [H] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires demandeur les sommes suivantes :

—  6.997,10 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 24 mai 2023, majorés des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;

—  829,20 euros au titre des frais de relance et de recouvrement ;

—  3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;

CONDAMNER le débiteur aux entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris les frais de la présente assignation ;

RAPPELER que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Régulièrement cité, M. [K] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue par le juge de la mise en état le 14 mars 2024. L’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 13 juin 2024 et mise en délibéré au 19 septembre 2024.

MOTIF DE LA DECISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

Aux termes des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges».

Par ailleurs aux termes des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 : « lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans le délai de deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation des comptes, ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

• La matrice cadastrale établissant la qualité de propriétaire de M. [K],

• Le commandement de payer ,

• Les appels de fonds pour charges courantes et travaux afférents à la créance sollicitée démarrant au 1er janvier 2021 et arrêtés au 24 mai 2023,

• Les procès-verbaux des assemblées générales des années 2020 à 2022 portant approbation des comptes des exercices afférents ainsi que des budgets prévisionnels et des appels pour les comptes travaux votés,

• L’attestation de non recours des assemblées visées ci-dessus,

• Le contrat de syndic.

Lors des assemblées générales ci-dessus, les copropriétaires ont approuvé les comptes et voté les travaux.

Il résulte de l’examen des décomptes et des appels de fond produits que M. [K] reste débiteur de la somme de 6.997,10 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 24 mai 2023 (appel du 1er avril 2023 inclus), déduction faite des frais de recouvrement d’un montant de 829,20 euros.

L’obligation à la dette existe dès lors que les assemblées générales ont approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal ce qui est le cas en l’espèce. Le syndicat justifie en conséquence en vertu des dispositions de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 d’une créance certaine, liquide et exigible.

M. [K] sera donc condamné au paiement de la somme de 6.997,10 euros avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation en date du 5 juin 2023.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 829,20 euros au titre des frais de recouvrement, qui correspondent à des frais de mise en demeure, commandement de payer, et « honoraires de remise dossier huissier et avocat ».

Le syndicat justifie en l’espèce avoir fait signifier au demandeur un commandement de payer le 9 février 2023 dont le coût, soit 157,20 euros, lui sera accordé sur ce fondement.

En revanche, les honoraires “dossier huissier” ou d'“envoi de dossier” à l’avocat ou de prise d’hypothèque constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété. Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étant donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat sera par conséquent débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par la mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort des écritures et pièces produites par le syndicat qu’il n’établit pas que la carence du défendeur a seule mis en péril la trésorerie de la copropriété.

Faute de justifier tant de sa mauvaise foi que de l’existence et de l’étendue d’un préjudice en lien de causalité avec son défaut de paiement, distinct de celui réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation

Aux termes de l’article 1343-2 du même code, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il y aura lieu en conséquence d’ordonner la capitalisation des intérêts en vertu de l’anatocisme.

Sur les demandes accessoires

Partie succombante au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, le défendeur sera condamné aux dépens.

Eu égard à sa condamnation aux dépens, il sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, en premier ressort par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE M. [H] [I] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] :

— la somme de 6.997,10 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 24 mai 2023 (appel du 1er avril 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2023,

— la somme de 157,20 euros au titre des frais de recouvrement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans le cadre de l’anatocisme ;

CONDAMNE M. [H] [I] [K] aux entiers dépens ;

CONDAMNE M. [H] [I] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes dont celle au titre des dommages et intérêts ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à Paris le 19 Septembre 2024

La Greffière La Présidente