Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/02733 – N° Portalis DBY7-W-B7J-E2QT

NOV’HABITAT

C/

[O] [Z]

JUGEMENT DU 26 Janvier 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR:

NOV’HABITAT

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par Maître Barbara LEBAAD de la SELARL CTB AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, avocats plaidant

DEFENDEUR

Madame [O] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Irène PONCET-DUARTE

Greffier : B. DUFOREAU

DEBATS :

Audience publique du : 25 Novembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 26 Janvier 2026

par Irène PONCET-DUARTE, Présidente

assistée de B. DUFOREAU, GreffierCopie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 16 février 2023, la SA [Adresse 7] a donné à bail à Madame [O] [Z] un bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 1] (logement n°0016) à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 168,08 euros, outre les provisions mensuelles sur charges.

Se plaignant que des loyers demeuraient impayés, la société NOV’HABITAT a ensuite fait assigner Madame [Z] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de commissaire de justice du 28 juillet 2025 pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 novembre 2025.

A l’audience, la société NOV’HABITAT sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens. La société bailleresse indique que la dette s’élève désormais à 654,24 euros et s’oppose aux délais de paiement en indiquant que les échéanciers mis en place n’ont pas été tenus.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié le 28 juillet 2025 à étude, Madame [Z] ne comparait pas, n’est pas représentée et ne fait parvenir aucune pièce.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 26 janvier 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, le tribunal rappelle que l’exécution provisoire des décisions de première instance sont de droit exécutoire par provision conformément à l’article 514 du Code de procédure civile. Dès lors, toute demande visant à « rappeler que l’exécution provisoire est de droit » ou « dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire », en l’absence de toute demande de rejet de l’exécution provisoire ne constitue pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisit donc pas la juridiction.

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de l’action

La société NOV’HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 12 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 29 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

Sur le bienfondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail conclu le 16 février 2023 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 septembre 2024, pour la somme en principal de 369,61 euros, stipulant expressément d’avoir à régler cette somme dans un délai de deux mois.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 novembre 2024.

En conséquence, Madame [O] [Z] est devenue occupante sans droit ni titre à compter de cette date.

Il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Conformément à l’article 1240 du Code civil, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Madame [O] [Z] est tenue du paiement des charges et des loyers jusqu’à la date de résiliation soit le 12 novembre 2024. Elle se maintient depuis lors dans les lieux ce qui cause nécessairement un préjudice à la société NOV’HABITAT laquelle est privée de la jouissance du bien.

Il convient par conséquent de condamner Madame [O] [Z] à payer à la société demanderesse une indemnité d’occupation dont le montant doit être fixé à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer.

Sur la dette locative

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus.

Pour soutenir sa demande de paiement de la somme de 654,24 euros, la société bailleresse produit un décompte arrêté au 18 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse.

L’analyse de ce décompte permet d’établir que la locataire reste à lui devoir cette somme après déduction des frais de poursuite. Il apparaît en outre que la somme demandée laquelle comprend non seulement les loyers et charges impayés mais également les indemnités d’occupation dues à compter du 12 novembre 2024, date de la résiliation du bail.

Il convient néanmoins de retirer la somme de 7,62 euros qui apparait cinq fois sur le décompte, intitulée « frais non réponse enq. occup. » laquelle ne peut s’analyser comme faisant partie de la dette locative.

La dette locative représente donc la somme totale de 616,14 euros.

Madame [O] [Z], absente, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette.

Madame [O] [Z] sera donc condamnée à payer à la société NOV’HABITAT la somme de 616,14 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2025 sur la somme de 527,05 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [O] [Z], partie succombante, sera condamnée aux dépens en ce compris le commandement de payer et sa notification aux services du représentant de l’Etat.

Conformément à l’article 700 du Code de procédure civile, Madame [O] [Z] sera condamnée à payer à la société NOV’HABITAT la somme de 200 euros.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la SA D’H.L.M. NOV’HABITAT ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 février 2023 entre la SA D’H.L.M. NOV’HABITAT et Madame [O] [Z] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 1] (logement n°0016) à [Localité 5], sont réunies à la date du 12 novembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [O] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [O] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA D’H.L.M. NOV’HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à la demanderesse aux frais et risques de l’expulsée ;

DIT que concernant le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [O] [Z] à payer à la société D’H.L.M. NOV’HABITAT la somme de 616,14 euros (six cent seize euros et quatorze centimes) représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 18 novembre 2025, échéance d’octobre incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2025 sur la somme de 527,05 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

CONDAMNE Madame [O] [Z] à payer à la société D’H.L.M. NOV’HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er novembre 2025 et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [O] [Z] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

CONDAMNE Madame [O] [Z] à payer à la société D’H.L.M. NOV’HABITAT la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 26 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Irène PONCET-DUARTE, Juge des contentieux de la protection, et par Madame B. DUFOREAU, Greffière.

La Greffière………………………………………………………… La Présidente