TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copies

délivrées le :

■

18° chambre

1ère section

N° RG 24/07315

N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 6]

N° MINUTE : 1

Assignation du :

15 Mai 2024

réputé contradictoire

JUGEMENT

rendu le 28 Novembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [J], [K] [B]

[Adresse 1]

[Localité 8]

représenté par Maître Olivier PITON de l’AARPI PITON – GILLESPIE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #G0349, M^e Arnaud SARRAILHE, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #C0822

DÉFENDERESSE

S.A.S. ASIAN EAT

[Adresse 4]

[Localité 7]

défaillante

Décision du 28 Novembre 2024

18° chambre 1ère section

N° RG 24/07315 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 6]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

Rédacteur : Jean-Christophe DUTON

DEBATS

A l’audience du 08 Octobre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2024.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 12 avril 2021, Monsieur [J] [B] a donné à bail commercial à la SAS ASIAN EAT, des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 3] [Localité 9] dans le [Localité 2], pour une durée de neuf années, à compter du 1er avril 2021 avec échéance au 31 mars 2030, moyennant un loyer annuel au principal de 18.120 euros.

La destination est la suivante : restauration rapide sur place et à emporter sans cuisson sur place (uniquement réchauffage de plats).

Par courrier du 4 septembre 2022, Monsieur [J] [B] a réclamé au preneur le paiement des loyers impayés de février et mars 2022 pour un montant global de 3.100 euros.

Par courrier du 16 novembre 2022, Monsieur [J] [B] a fait état auprès du preneur d’un paiement irrégulier des loyers et du défaut de communication de l’attestation d’assurance 2021.

Par acte extrajudiciaire du 8 décembre 2022, Monsieur [J] [B] a fait délivrer à la SAS ASIAN EAT un commandement qui, nonobstant son intitulé, ne vise pas la clause résolutoire, d’avoir à justifier d’une attestation d’assurance, et de « stopper toute cuisson d’aliment interdite à la fois par l’article 3 [..] et par le règlement de copropriété ».

Par courrier du 7 juin 2023, Monsieur [J] [B] a attiré l’attention du preneur sur le fait que l’usage de cuisson dans le local n’était pas autorisé.

Par acte extrajudiciaire du 1er août 2023, Monsieur [J] [B] a fait délivrer à la SAS ASIAN EAT une sommation à d’avoir à cesser les nuisances sonores et la pollution lumineuse.

Par courrier du 12 septembre 2023, Monsieur [J] [B] a informé la SAS ASIAN EAT qu’elle lui était encore redevable de la somme de 2.340, 58 euros au titre des dettes locatives.

Par acte extrajudiciaire du 16 octobre 2023, Monsieur [J] [B] a fait délivrer à la SAS ASIAN EAT un commandement de payer visant la clause résolutoire, ayant pour cause une somme de 4.069,91 euros au titre d’une créance principale non spécifiée et la somme de 153,39 euros au titre du coût de l’acte.

Par requête du 30 avril 2024, Monsieur [J] [B] a sollicité du Président du tribunal judiciaire de Paris l’autorisation d’assigner à jour fixe.

Par ordonnance du 2 mai 2024, Monsieur [J] [B] a été autorisé à assigner à jour fixe, à charge pour lui de délivrer une assignation avant le 15 mai 2024 à 17h, à peine de caducité de l’ordonnance, l’audience de plaidoirie ayant été fixée le 8 octobre 2024.

Par exploit de commissaire de justice du 15 mai 2024 délivrée à 16h16, Monsieur [J] [B] a fait assigner la SAS ASIAN EAT devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

ordonner l’expulsion de la SAS ASIAN EAT et de tous occupants de son chef, du local commercial sis à [Adresse 5] dont le mois de la décision à intervenir, et ce, sous astreinte de trois cents euros par jour de retard ;condamner la SAS ASIAN EAT à lui payer la somme en principal de 2.808,70 augmentée des intérêts légaux de retard à compter du jour de la signification de la décision à intervenir ;fixer l’indemnité d’occupation de la SAS ASIAN EAT à la somme de 3.000 euros par mois mensuellement, à compter du 7 janvier 2023, date de la résiliation du bail commercial litigieux jusqu’à son départ effectif des lieux ;condamner la SAS ASIAN EAT à lui payer l’indemnité d’occupation, soit la somme de 13.977,37 euros pour la période du 7 janvier 2023 au jour de la signification de l’assignation, puis à 3.000 euros par mois à compter du jour de la décision à intervenir ;condamner la SAS ASIAN EAT à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 27 septembre 2024, Monsieur [J] [B] demande au tribunal judiciaire de Paris de :

ordonner l’expulsion de la SAS ASIAN EAT et de tous occupants de son chef, du local commercial sis à [Adresse 5] dont le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de trois cents euros par jour de retard;

condamner la SAS ASIAN EAT à lui payer la somme en principal de 12.000 euros augmentée des intérêts légaux de retard à compter du jour de la signification de la décision à intervenir ;

fixer l’indemnité d’occupation de la SAS ASIAN EAT à la somme de 3.000 euros par mois mensuellement, à compter du 7 janvier 2023, date de la résiliation du bail commercial litigieux jusqu’à son départ effectif des lieux ;

condamner la SAS ASIAN EAT à lui payer l’indemnité d’occupation, soit la somme de 13.977,37 euros pour la période du 7 janvier 2023 au jour de la signification de l’assignation, puis à 3.000 euros par mois à compter du jour de la décision à intervenir ;

condamner la SAS ASIAN EAT à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [J] [B] énonce :

que la SAS ASIAN EAT n’a pas cessé l’usage de la cuisson d’aliment dans le délai imparti par le commandement du 8 décembre 2022 ; que la résiliation paraît donc acquise au 7 janvier 2023 ; que la SAS ASIAN EAT n’a pas réglé intégralement sa dette locative dans le délai imparti par le commandement du 16 octobre 2023 visant la clause résolutoire, puisque la somme de 611, 25 restait due (décomposée comme suit : 396,65 euros pour le rappel des indexations du loyers d’avril à août 2023 et 214,60 euros pour le constat des lieux) ; que la SAS ASIAN EAT n’a pas cessé les nuisances sonores dans le délai imparti par la sommation du 1er août 2023; qu’il ressort du constat de commissaire de justice du 19 décembre 2023, que le local commercial litigieux était fermé pendant ses horaires d’ouverture habituelles, ce qui est contraire à l’article 4-7 du bail qui stipule que « le preneur maintient les locaux en état permanant et continu d’exploitation effective et normale, sans pouvoir cesser, sous aucun prétexte et même momentanément de les employer et de les exploiter dans les activités autorisées, hormis les périodes de congé usuelles » ; que la somme de de 611, 25 qui restait due à l’issue du commandement délivré le 16 octobre 2023 doit être augmentée de 20% de pénalités, en application de l''article 7 du bail qui stipule, dans son dernier alinéa «… en cas de non-paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer, charges, prestations et taxes, tous les frais, droits et honoraires d’huissiers, avocats ou autres pour parvenir au recouvrement desdits loyers, charges, prestations et taxes, seront supportés par le preneur lequel sera redevable en outre, à titre d’indemnité, d’une somme égale à 20 % des sommes à recouvrer. » ; que cette somme doit donc être portée à 733, 50 euros ; que le preneur n’a plus réglé le loyer depuis le mois de janvier 2024 et reste à devoir, en sus des sommes précitées, la somme de 6.917, 32 euros ; que cette somme devra être augmentée contractuellement de 20 % soit 1.383, 46 euros ; qu’en définitive, la SAS ASIAN EAT devrait être condamnée à lui payer la somme principale de « 2.808, 70 euros » [sic] augmentée des intérêts légaux de retard.

La SAS ASIAN EAT ne s’est pas constituée pour assurer sa défense.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 8 octobre 2024.

La décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2024.

A l’audience du 8 octobre 2024, le tribunal a demandé au bailleur à produire par note en délibéré un décompte actualisé, sous quinzaine. Ce décompte n’est pas parvenu dans le délai écoulé.

Par la suite, un décompte non daté qui ne distingue pas les loyers des charges locatives a été communiqué par le bailleur par RPVA le 28 octobre 2024.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne peut faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, le tribunal constate que si la résiliation de plein droit du bail est invoquée comme moyen au soutien de l’expulsion, elle n’est pas expressément sollicitée par le bailleur dans ses demandes. Toutefois, il ne peut être statué sur une demande d’expulsion sans examen préalable des moyens au soutien de la perte du titre locatif, de sorte que nonobstant cette omission, il y a lieu de considérer au cas d’espèce que la demande de constat de la résiliation de plein droit du bail est implicite, et découle de la demande d’expulsion. En revanche, le tribunal ne saurait être saisi de l’examen d’une résiliation judiciaire qui va au-delà d’un simple constat, sans demande expresse formée par une partie en ce sens.

Sur la demande d’expulsion

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. En outre, ce commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ne peut produire effet que s’il a été délivré de bonne foi, conformément à l’exigence de l’article 1134 devenu 1104 du code civil, les parties étant tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations.

Il est constant que la clause résolutoire insérée dans le bail est d’interprétation stricte.

En l’espèce, l’article 7 du bail stipule : « [..] à défaut d’exécution parfaite par le preneur de l’une quelconque si minime soit-elle, de ses obligations issues du présent contrat d’une seule des conditions du présent bail comme à défaut de paiement par le preneur à son échéance d’un seul terme de loyer, charges, taxes et/ou accessoires ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuites, du dépôt de garantie ou de tout complément, des frais et honoraires du présent bail et des avenants établis en suite des présentes et un mois après une simple sommation de s’y conformer ou un simple commandement de payer, reproduisant cette clause avec volonté d’en user, et signifié à personne ou au domicilie ci-après élu, resté sans effet, et qui de convention expresse constituera une mise en demeure suffisante, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur sans que ce dernier ait à faire preuve d’aucun préjudice ; sans qu’il soit besoin d’autre formalité ni de former une demande en justice, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration du délai ci-dessus. ».

Contrairement à ce qu’invoque le bailleur, seul le commandement de payer du 16 octobre 2023 vise la clause résolutoire. Les autres commandements pour lesquels les commissaires de justice n’ont nullement annexé la clause résolutoire stipulée à l’article 7 ne sauraient être considérés comme la visant et valent dès lors simples mises en demeure.

En l’absence de demande de résiliation judiciaire, ces simples mises en demeure ne peuvent produire aucun effet juridique utile quant à l’expulsion.

S’agissant du commandement de payer du 16 octobre 2023 visant la clause résolutoire, il a pour cause une dette non spécifiée de 4.069,91 euros et la somme de 153,39 euros au titre du coût de l’acte. Il est relevé que le quantum ainsi exposé dans l’acte extrajudiciaire ne précise ni la nature de la dette, présentée simplement comme étant principale, ni la période au titre de laquelle elle est devenue exigible. Au surplus, le quantum dont il est réclamé le paiement n’est étayé par aucun décompte annexé à l’acte.

La loi prévoyant une possibilité de régularisation faisant échec au jeu de la clause résolutoire, le commandement de payer doit, pour permettre cette régularisation, informer clairement le locataire du montant qui lui est réclamé et être suffisamment précis pour permettre au preneur d’identifier les causes des sommes réclamées et de vérifier la prise en compte des paiements effectués.

Or, tel n’est pas le cas dudit commandement. Dès lors, il y a lieu de le considérer comme étant insuffisamment précis pour produire un quelconque effet juridique au sens de l’article L.145-41 du code de commerce.

La demande d’expulsion de la SAS ASIAN EAT sollicitée par le bailleur qui se fondait sur le constat éventuel de l’acquisition de la clause résolutoire doit donc être rejetée.

Sur les demandes en paiement

Sur la dette locative

Au titre de l’article 1103 du code de commerce, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, si dans la partie « discussion » de ses écritures, le bailleur évoque des dettes locatives, force est de constater que ces éléments qui figuraient expressément en demande dans l’assignation ne sont pas repris dans le « par ces motifs » de ses conclusions récapitulatives qui seules saisissent le tribunal, à l’exception d’une somme réclamée à hauteur de 12.000 euros non explicitée dans le dispositif mais qui vise au regard des motifs des conclusions des indemnités d’occupation. Surabondamment, les calculs présentés dans la « discussion » à ce titre sont incohérents et non étayés par un décompte, la somme de 2.808,70 euros qui est certainement une reprise non actualisée de la somme figurant dans l’assignation, ne pouvant être, sans autre explication non rapportée, le solde du cumul des sommes de 733,50 euros, 6.917,32 euros et 1.383,46 euros. Ni la somme de 2.808,70 euros, ni le cumul des autres sommes citées n’apparaissent dans le « par ses motifs ».

En conséquence, en l’état des dernières écritures du demandeur, le tribunal n’est pas saisi d’une demande en paiement autre que l’indemnité d’occupation.

Sur l’indemnité d’occupation

Les demandes de fixation d’une indemnité d’occupation visent deux sommes distinctes couvrant curieusement en partie une même période – soit 12.000 euros pour la période du 7 janvier au 7 avril 2023 (4 mois) et 13.977, 37 euros pour la période du 7 janvier 2023 au 15 mai 2024 .

Ces demandes formées au titre de l’indemnité d’occupation doivent être rejetées, faute d’extinction du titre locatif, comme précédemment examiné.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [J] [B] ayant succombé dans ses demandes supportera la charge de ses dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, Monsieur [J] [B] ayant succombé dans ses demandes, sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré;

Déboute Monsieur [J] [B] de sa demande d’expulsion de la SAS ASIAN EAT;

Déboute Monsieur [J] [B] de ses demandes de condamnation de la SAS ASIAN EAT au paiement de la somme de 12.000 euros et de la somme de 13.977,37 euros au titre des indemnités d’occupation ;

Constate que les demandes en paiement au titre de la dette locative figurant dans l’acte introductif d’instance ne sont ni reprises, ni actualisées dans les dernières conclusions récapitulatives de Monsieur [J] [B];

Déboute Monsieur [J] [B] de sa demande de paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que Monsieur [J] [B] conservera la charge de ses dépens ;

Rejette le surplus des demandes ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 9] le 28 Novembre 2024.

Le Greffier Le Président

Christian GUINAND Sophie GUILLARME