TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 21] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 20/12678

N° Portalis 352J-W-B7E-CTMUZ

N° MINUTE :

Assignation du :

09 Décembre 2020

JUGEMENT

rendu le 05 Décembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [B] [G] [F] [X]

[Adresse 12]

[Adresse 9]

[Localité 15]

représenté par Maître Benoît LLAVADOR de la SELEURL LLAVADOR AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C1193

DÉFENDEURS

Le Syndicat secondaire des copropriétaires “LE [Adresse 18]” faisant partie de l’ensemble immobilier [Adresse 20] sis [Adresse 3] et [Adresse 11], représenté par son Syndic, la société LELIEVRE IMMOBILIER

[Adresse 13]

[Localité 15]

représenté par Maître Thomas BROCHE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #B1159

Décision du 05 Décembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 20/12678 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTMUZ

CHUBB EUROPEAN GROUP SE (ACE EUROPEAN GROUP LIMITED), prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 7]

[Localité 16]

représentée par Maître Julien COULET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0178

La Société SPVM, prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 2]

[Localité 14]

représentée par Maître Philippe LEGRAND de , avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #R054

Madame [T] [N]

[Adresse 12]

[Adresse 10]”

[Localité 15]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Anita ANTON, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 26 Septembre 2024 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

Le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 19] » fait partie de l’ensemble immobilier « [Adresse 20] » situé [Adresse 3] à [Localité 22], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La société SPVM a acquis, en viager, des époux [N], un appartement situé au 16ème étage de l’immeuble, qui comprend une terrasse à jouissance privative (dite terrasse « sud ») sur laquelle ont été construites des jardinières en ciment et deux vérandas. La terrasse est située à l’aplomb de l’appartement de M. [B] [X] situé au 15ème étage. Depuis le décès de son époux, Mme [T] [N] occupe seule cet appartement.

Se plaignant de plusieurs dégâts des eaux, M. [X] a, par acte d’huissier en date du 25 janvier 2018, assigné devant le juge des référés de [Localité 21] le syndicat des copropriétaires « LE DOME » situé [Adresse 12] et [Adresse 8] à [Localité 22], la société CHUBB EUROPEAN GROUP LIMITED en qualité d’assureur dudit syndicat, la société SPVM et Mme [T] [N], afin de solliciter une expertise judiciaire.

Par ordonnance rendue le 16 mars 2018, le juge des référés a désigné M. [O] [S] en qualité d’expert judiciaire.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 3 avril 2019, préconisant la réfection de l’étanchéité de la terrasse sud par le syndicat des copropriétaires et l’enlèvement des terres, plantations, bacs, édicules ainsi que la démolition des constructions édifiées sur ladite terrasse, par la société SPVM.

Lors de l’assemblée générale du 12 juin 2019, les copropriétaires ont voté les travaux de réfection de l’étanchéité de ladite terrasse, en choisissant notamment de faire effectuer ces travaux par l’entreprise COUVERTEX, à compter de septembre 2019, pour un montant de 80.151,21 € TTC avec un démarrage des travaux prévu au mois de septembre 2019.

Faute pour la société SPVM d’avoir fait réaliser préalablement les travaux lui incombant, la réfection de l’étanchéité n’a pu être entreprise par le syndicat des copropriétaires, qui, par acte du 2 décembre 2019, a fait assigner cette société et Mme [N] devant le juge des référés de [Localité 21], afin que soit ordonnée la dépose, sous astreinte, des installations privatives de cette terrasse.

Par ordonnance rendue le 2 juillet 2020, le juge des référés a :

— ordonné à la société SPVM de procéder à la dépose de ses installations privatives sur la terrasse sud du 16ème étage de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 22], telle que prévue dans le rapport d’expertise de M. [V], sous astreinte,

— rappelé qu’en qualité de crédirentière de l’appartement du 16ème étage de l’immeuble bénéficiant de l’usage privatif de la partie commune, Mme [T] [N] devra supporter la réalisation des travaux de dépose des installations privatives de la terrasse dudit appartement sans qu’il y ait lieu de l’y enjoindre à le faire.

Par acte d’huissier en date du 9 décembre 2020, M. [B] [X] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LE DOME » situé [Adresse 12] et [Adresse 8] à Paris 15ème, la société CHUBB EUROPEAN GROUP LIMITED, la société SPVM et Mme [T] [N] devant le tribunal judiciaire de Paris afin de demander la libération de la terrasse sud du 16ème étage de toute construction ou végétation, la réalisation des travaux d’étanchéité de ladite terrasse, ainsi que l’indemnisation de la réparation de ses préjudices matériel et immatériel.

L’ordonnance de référé précitée en date du 2 juillet 2020 a été confirmée en toutes ses dispositions par un arrêt de la cour d’appel de [Localité 21] en date du 11 février 2022. Dans ses motifs, la cour relève notamment que :

— « s’il résulte du procès-verbal de constat d’huissier de justice (en date du 22 avril 2021 et versé par la société PVVM) que « l’ensemble du sol de la terrasse (sud) a été curé » et que « les jardinières en périphérie du garde-corps et les aménagements spécifiques notamment d’arrosage ou d’éclairage, tout au long de cette terrasse, ont été retirées », il n’apparait toutefois pas de cette pièce que les deux constructions ont été retirées, alors que leur dépose avait été prévue par l’expert pour la reprise de l’étanchéité »,

— « selon le compte rendu de chantier du 29 avril 2021, il apparait que les murets de brique n’étaient pas encore démolis à cette date »,

— « le mail du 6 octobre 2021 (entre l’architecte de la société SPVM et celui de la copropriété) ne permet pas, à lui-seul, de démontrer de façon certaine que les travaux litigieux sont intégralement achevés ».

Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 février 2022, M. [B] [X] demande au tribunal de :

Vu les articles 1240 du code civil, l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Juger M. [X] recevable et bien fondé en son action,

Condamner la SPVM, sous astreinte de 1.000,00 € par jour de retard courant à compter d’un délai d’un mois depuis la signification de la décision à intervenir, à faire réaliser les travaux de nature à rendre la terrasse sud du 16ème étage libre de toutes constructions et aménagements, et notamment à procéder à :

— la démolition et l’enlèvement des bacs maçonnés construits sur cette terrasse,

— l’enlèvement des terres placées dans ces bacs et l’ensemble de la végétation plantée,

— le démontage des deux constructions édifiées sur cette terrasse sud,

Condamner en outre le syndicat des copropriétaires « Le Dôme », sis [Adresse 4] à [Localité 22], à faire réaliser les travaux de nature à assurer l’étanchéité de la terrasse sud, au besoin en faisant réaliser préalablement et aux frais avancés de la SPVM et de Mme [N], les travaux de nature libérer celle-ci, sous astreinte de 1.000,00 € par jour de retard courant à compter d’un délai de 4 mois depuis de la signification de la décision à intervenir,

Condamner Mme [N] à supporter les travaux du syndicat et de la SPVM sous astreinte de 5.000 euros par infraction constatée,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires « Le Dôme », sis [Adresse 4] à [Localité 22] et la société SPVM :

— à verser à M. [X] la somme de 3.334,71 € au titre de la réparation de ses désordres matériels,

— à indemniser M. [X] du préjudice de jouissance subi par ce dernier sur la base de la somme de 390 € par mois à compter du 13 novembre 2012 jusqu’à l’achèvement des travaux préconisés par l’expert,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires « Le Dôme », sis [Adresse 4] à [Localité 22] et la société SPVM à lui payer la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner in solidum les succombants aux entiers dépens de l’instance dont le recouvrement pourra être opéré par Maître Benoît LLAVADOR, avocat au barreau de Paris, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 novembre 2021, la société SPVM demande au tribunal de :

Débouter M. [X] de sa demande de condamnation sous astreinte de la SPVM à procéder à l’enlèvement des bacs maçonnées, des terres placées dans ces bacs, de l’ensemble de la végétation et des constructions édifiées sur la terrasse sud,

Débouter M. [X] de sa demande concernant la réalisation des travaux d’étanchéité de la terrasse qui est à ce jour sans objet, les travaux ayant été réalisés,

Débouter M. [X] de sa demande de condamnation solidaire de la SPVM et du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3.334,71 € au titre de la réparation de ses désordres matériels,

Débouter M. [X] de sa demande de condamnation solidaire de la SPVM et du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 37.4401 € au titre de la réparation de son préjudice de jouissance,

Débouter M. [X] de sa demande de condamnation formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile envers la société SPVM,

Condamner M. [X] à payer à la SPVM la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 16 mai 2022, le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 19] », faisant partie de l’ensemble immobilier « [Adresse 20] » situé [Adresse 3] à Paris 15ème, demande au tribunal de :

Vu les articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, vu l’article 4 du règlement de copropriété de l’immeuble,

Le juger recevable et bien fondé en son argumentation ;

A titre principal, débouter M. [X] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

Juger que la société SPVM a contribué à la réalisation des préjudices subis par M. [X],

Juger que la société SPVM devra assumer, le cas échéant, une condamnation in solidum,

Juger que le préjudice immatériel subi par M. [X] ne saurait excéder la somme de 6.000 €,

En tout état de cause, condamner in solidum M. [X] et la société SPVM à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Dôme », sis [Adresse 6] la somme de 6.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que le montant des dépens de l’instance.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 27 mars 2023, la société CHUBB EUROPEAN GROUP LIMITED SE (venant aux droits de la compagnie ACE EUROPEAN GROUPE LIMITED) demande au tribunal de :

Recevoir la compagnie CHUBB EUROPEAN GROUP SE – venant aux droits de la compagnie ACE EUROPEAN GROUP – en ses demandes,

Prendre acte du fait que M. [X], le syndicat des copropriétaires « LE DOME », la société SPVM ne formalisent aucune demande à l’encontre de la compagnie CHUBB EUROPEAN GROUP SE,

En conséquence, ordonner sa mise hors de cause,

En tout état de cause,

Débouter en tant que de besoins, les parties de toutes demandes qui pourraient être formalisées à l’encontre de la compagnie CHUBB EUROPEAN GROUP SE,

Condamner les parties défaillantes à verser à la compagnie CHUBB EUROPEAN GROUP SE la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Les condamner aux entiers dépens.

Mme [T] [N], régulièrement assignée à étude, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 27 juin 2023 et l’affaire a été fixée à l’audience du 26 septembre 2024 pour plaidoiries.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 26 septembre 2024, a été mise en délibéré au 5 décembre 2024.

Selon message adressé par voie électronique le 30 septembre 2014, le greffe a demandé à la SA SPVM de déposer son dossier de plaidoirie, au plus tard le 4 octobre 2024. Ce dossier n’a pas été transmis.

MOTIFS DE LA DECISION :

1 – Sur les désordres, leur matérialité, leur origine, leur qualification et les responsabilités

M. [B] [X] soutient qu’il ressort du rapport établi par l’architecte de la copropriété et du rapport d’expertise judiciaire que les désordres dénoncés depuis novembre 2012, qui avaient justifié une recherche de fuite par l’entreprise CIG en novembre 2012, ont pour origine la vétusté des parties communes de sorte qu’il est bien fondé à rechercher la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. En outre, il estime que le syndicat des copropriétaires est également responsable pour avoir tardé à exécuter les travaux votés en assemblée générale le 3 juin 2013, avant d’être annulés le 10 juin 2014, et de nouveau votés en assemblée générale le 9 juin 2016, avant d’être de nouveau annulés le 8 juin 2017. Il expose que si la société SPVM n’est pas responsable de la survenance des désordres, le refus qu’elle a opposé à la dépose effective des aménagements situés sur la terrasse a impliqué non seulement un défaut de traitement en temps utile des désordres mais également une aggravation de ces derniers.

Le syndicat des copropriétaires considère que les installations privatives de la terrasse et la vétusté de son revêtement ont contribué à la survenance des désordres dénoncés. Il considère que, en tout état de cause, la société SPVM n’a pas permis la réalisation rapide des travaux.

La société SPVM considère que seul le syndicat des copropriétaires est responsable des désordres dénoncés et du défaut de réalisation des travaux d’étanchéité votés pour la première fois le 10 juin 2014 après l’établissement du rapport de M. [D], architecte de l’immeuble, le 10 décembre 2013.

La société CHUBB EUROPEAN GROUP SE expose qu’il ressort de la chronologie des faits, et des conclusions de l’expert judiciaire, que l’origine des désordres est due à une vétusté de l’étanchéité qui est d’origine.

***

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes et il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. La responsabilité de plein droit du syndicat est donc susceptible d’être engagée en présence de dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute.

Il est par ailleurs constant qu’en application de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires est responsable des désordres ayant pour origine les parties communes, sans qu’il soit nécessaire de démontrer l’existence d’un comportement fautif donc même si aucun défaut d’entretien ne peut lui être reproché.

La démonstration d’un dommage ayant pour origine les parties communes est la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement.

Le syndicat ne peut s’exonérer de cette responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers (ex. : Civ. 3ème, 12 septembre 2012, n° 11-10.421 ; 9 mai 2019, n° 18-13.670).

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, s’agissant de la matérialité des désordres, les infiltrations situées dans l’appartement de M. [X], principalement au plafond du dégagement et de l’entrée de la cuisine mais aussi dans la salle à manger ont été constatées par M. [U] [W] [D], architecte DPLG le 26 avril 2013 et le 2 juillet 2013 (note d’information de M. [D] en date du 10 décembre 2013, pièce n° 3 de M. [X]). Cette note vise un rapport de recherche de fuite du 13 novembre 2012, un rapport d’inspection télévisée du 9 septembre 2012 et un rapport de M. [L], architecte, du 1er février 2013, de sorte que M. [X] fait à juste titre valoir que les désordres sont apparus, a minima, à compter de novembre 2012.

Les désordres ont de nouveau été constatés par un procès-verbal de constat d’huissier de justice réalisé le 7 janvier 2016 à la demande de M. [X] (pièce n° 8 de M. [X]) : peinture décapée laissant apparaître des traces de rouille au plafond du vestibule ainsi que taux d’humidité de 100 % à cet endroit et gouttes d’eau tombant depuis le pourtour du tampon en plastique de la boite de dérivation située au plafond ; taux d’humidité de 100 % au plafond de la salle à manger ; traces « jaunâtres d’humidité ancienne » au plafond de la chambre n°2,

Aux termes de son rapport d’expertise judiciaire déposé le 3 avril 2019 (rapport d’expertise, p. 17 et 18, p. 88), M. [S] constate, après s’être rendu sur les lieux les 23 mai, 2 juillet et 21 août 2018, sept désordres aux peintures avec micro-fissures au droit de la dalle béton situés :

— dans la cuisine, au droit de la descente des eaux pluviales n° 2 contre la cloison de la gaine ; en plafond, au droit d’un boitier électrique ; au plafond, dans le placard-entrée,

— dans le placard d’entrée contigu à la gaine,

— dans la salle à manger, au plafond,

— dans le couloir, au-dessus de la porte de l’accès aux chambres,

— dans la chambre 2.

Il ressort du rapport d’expertise judicaire et des pièces versées aux débats que les infiltrations sont « intermittentes » et liées aux épisodes de pluie. Ainsi, l’expert a relevé une augmentation des taux d’humidité, passant de 15 % le 23 mai 2018 à 99 % le 2 juillet 2018 dans la cuisine, au droit de la descente des eaux pluviales n° 2 et précisément au pourtour de la canalisation (p. 19) et à 40 % dans la salle à manger (p. 20). En outre, le 13 novembre 2018, le conseil de M. [X] a informé les parties de la survenance de nouvelles « infiltrations actives en raison des pluies récentes » (rapport d’expertise, p. 45). Enfin, après le dépôt du rapport d’expertise, M. [X] a fait constater par un huissier de justice, le 11 décembre 2019, la poursuite des désordres (pièce n° 8 de M. [X]) : sur toute la hauteur du mur du couloir, auréoles de couleur marron, traces de coulures présentant des suintements d’eau et peinture fortement écaillée ; dans ce couloir, lés du papier peint du mur séparatif avec la cuisine « fortement décollés, boursoufflés voire déchirés » ; dans le petit dégagement de la cuisine, peinture écaillée et boursouflée, entachée de traces d’humidité « noirâtres » avec gouttes d’eau en suspension ; peinture « fortement écaillée » sur la cloison de ce petit dégagement séparative d’avec le couloir et sur toute la hauteur de la porte ; peinture « fortement écaillée avec des traces de moisissures noirâtres, des boursoufflures » à l’aplomb du placard situé dans ce petit dégagement ; dans la cuisine, peinture fortement écaillée sur toute la hauteur de la cloison séparative, auréoles marron, peinture fortement écaillée au plafond de la cuisine ; dans la cuisine, au niveau d’un coffrage en bois au plafond dilaté et fissuré, traces de coulures d’eau et goutte à goutte visible à l’œil nu ; dans la salle à manger, dans la partie gauche du plafond, écoulement d’eau par un goutte à goutte et peinture cloquée et tachée d’auréoles marron ; dans le salon, trois petits bacs en plastique partiellement remplis d’eau ; dans le salon, au centre du plafond, peinture écaillée et traces de couleur rouille ; dans la salle à manger, dans l’angle du plafond à droite, auréoles de couleur marron, peinture écaillée ; dans la chambre au fond à gauche, traces de salpêtres et peinture écaillée à cinq endroits différents du plafond et bâches en plastique sur le sol et sur le lit.

La matérialité des désordres est donc établie, depuis novembre 2012.

S’agissant de l’origine des désordres, il convient de rappeler que, faute d’avoir obtenu du syndic la communication de certains documents (rapport de recherche de fuite CIG 13 novembre 2012, rapport d’inspection télévisée CIG du 9 septembre 12, rapport de M. [L], architecte, du 1 février 2013, compte rendu sur les constatations des trois sondages effectués au travers des supports de la terrasse), l’expert judicaire a exigé quatre sondages, réalisés par l’entreprise COUVERTEX le 21 août 2018, dont il ressort que la terrasse « sud » est infiltrante (« présence d’eau sous l’étanchéité », p. 61).

L’expert judiciaire retient :

— « une évacuation insuffisante des eaux de pluie de la terrasse en raison de diamètres trop petits des descentes EP et des prises d’eau des siphons, de diamètres de 50 mm d’entrée d’eau » (p. 34, p. 60),

— la « défaillance de l’étanchéité » de la terrasse (p. 31, p. 53).

Il précise le circuit d’infiltration suivant : « à certains moments, lors de pluies importantes, la terrasse se met en charge et l’eau s’infiltre à un certain niveau au droit des relevés situés contre les façades de l’appartement du 16ème étage occupé par Mme [N]. Une certaine quantité d’eau s’infiltre par ces relevés vétustes puis sous l’étanchéité, elle est absorbée partiellement par le lit de sable (conception des terrasses des années 60/70), pénètre par des micro-fissures de la dalle béton du plancher haut du 15ème étage là où l’eau s’accumule » (p. 61). Il ressort de ce rapport que l’eau n’a pu être absorbée par l’isolation thermique, dont l’inexistence a été constatée au cours des opérations de sondage réalisées pendant l’expertise (p. 61).

L’expert relève la relative urgence de la situation : « il faut faire vite car à un moment donné, les infiltrations seront répétitives et importantes et les appartements situés à l’aplomb seront inhabitables. Il y aura pour le syndicat le problème du relogement des occupants » (p. 35, p. 61).

Le rapport confirme donc les premières hypothèses retenues par M. [U] [W] [D], architecte DPLG, dans sa note d’information du 10 décembre 2013. Celle-ci mettait en cause le diamètre insuffisant des sorties EP de la terrasse et la vétusté du revêtement de la terrasse (pièce n° 3 de M. [X], p. 12).

L’expert judiciaire retient, au titre des travaux de nature à remédier aux désordres dénoncés (p. 88 et 89), la nécessité d’une réfection de la terrasse sud, et précisément :

— la mise à nue préalable de la terrasse sud, l’expert ayant relevé que la terrasse est partiellement recouverte de « terre entreposée sur une hauteur d’environ 70 cm avec murets de retenus en pierres sèches » (p. 55), de deux « constructions légères » (p. 57) : démolition et enlèvement des bacs maçonnés, enlèvement des terres et arbustes, démontage et enlèvement des deux constructions édifiées, suivant devis [A] et [K] en date du 17 octobre 2018 pour un montant de 30.259,35 € TTC, à la charge de la société SPVM (p. 88),

— la réfection de l’étanchéité de la terrasse sud : démolition du revêtement carrelage et de la protection de l’étanchéité, intégration de l’isolation thermique par panneaux de mousse PU de 100 mm d’épaisseur pour un montant de 64.664,23 € TTC selon le devis de l’entreprise COUVERTEX, avec une option démolition de la forme de pente pour un montant de 15.484,98 € TTC selon le devis de l’entreprise COUVERTEX (p. 89),

— outre, hors devis précités, la reprise des trois siphons de sol des entrées EP 1, 2 et 3 en diamètre 80, travaux à faire réaliser dans l’immédiat ; raccordement de ces trois syphons par une canalisation de diamètre 80 avec un raccordement conique sur les descentes EP de diamètre 75 (p. 89).

S’agissant des responsabilités, le règlement de copropriété qualifie de parties communes les terrasses (en ce compris le « gros œuvre et le dispositif d’étanchéité »), à l’exclusion de leur revêtement (page 9, article 3, 2° et page 10, article 4, paragraphe h du règlement de copropriété, pièce n° 16 de M. [X]). Il prévoit par ailleurs que les « canalisations et réseaux divers » sont des parties communes (page 8 du règlement de copropriété, article 3, 1°).

Il ne ressort d’aucun élément versé aux débats que les installations privatives situées sur la terrasse sud ont contribué à la survenance des désordres, sous l’effet de leurs poids ou d’une autre cause. Si l’expert judiciaire relève le mauvais état du revêtement de la terrasse, qui « comporte de nombreuses fissures et présente par endroits des gonflements de la dalle » (p. 57), il ne met pas en lumière une quelconque incidence de la qualité de ce revêtement sur l’état de l’étanchéité. A cet égard, comme relevé ci-dessus, l’expert note « l’inexistence » d’une isolation thermique et l’absorption de l’eau par un lit de sable, conformément à la « conception (des terrasses) des années 1960/1970 ». Il met donc en cause l’effet combiné de la défectuosité des conduits d’évacuation des eaux pluviales et de la vétusté des relevés d’étanchéité, appliqué à la conception originelle de la terrasse. La démolition du revêtement en carrelage n’est manifestement préconisée, au titre des travaux, que pour permettre les travaux d’étanchéité (p. 89 du rapport).

Le syndicat des copropriétaires est donc seul responsable, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, du préjudice matériel subi par M. [X].

S’agissant du préjudice de jouissance dénoncé par M. [X], il est établi que le syndicat des copropriétaires a, en sus de la responsabilité qui est la sienne sur le fondement des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 précitées, commis une faute en ayant tardé à exécuter des travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse identifiés depuis 2013 : la résolution n° 17 de l’assemblée générale du 10 juin 2014 a annulé la résolution n° 16 de l’assemblée générale du 3 juin 2013 (pièce n° 4 de M. [X]) ; la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 8 juin 2017 a rejeté la poursuite de l’étude relative à la réfection totale de l’étanchéité de la terrasse ainsi que le vote d’un budget complémentaire (pièce n° 7 de M. [X]) alors que la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 9 juin 2016 avait voté une enveloppe d’un montant de 78.100 € TTC pour ces travaux et donné mandat au syndic de retenir l’entreprise qui exécuterait ces travaux après présentation du résultat de l’appel d’offres que devait établir l’architecte désigné (pièce n° 6 de M. [X]).

En revanche, il est établi que l’exécution des travaux de nature à mettre fin aux désordres qui ont été votés par l’assemblée générale le 12 juin 2019 et qui devaient commencer en septembre 2019 (pièce n° 6 du syndicat des copropriétaires) a été retardée par le refus, opposé par la société SPVM, de procéder à la dépose des installations privatives situées sur la terrasse. Ces travaux n’ont pu être achevés que le 7 avril 2022 (pièce n° 12 du syndicat des copropriétaires) après l’engagement, par le syndicat des copropriétaires, d’une procédure de référé rappelée dans l’exposé des motifs du présent jugement (pièces n° 9 et n° 11 du syndicat des copropriétaires). La société SPVM ne produit pas son dossier de plaidoirie de sorte que le tribunal n’est pas en mesure de déterminer la date précise de libération de l’ensemble des installations privatives de la terrasse. Il ressort toutefois du rapport de chantier du 3 juin 2021 (pièce n° 10 du syndicat des copropriétaires) que la durée des travaux en parties communes étaient compris entre 4 à 8 semaines (hors intempérie).

La responsabilité in solidum de la société SPVM, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, et du syndicat des copropriétaires, sera donc retenue s’agissant du trouble de jouissance subi par M. [X] de septembre 2019 à janvier 2022 inclus. Le syndicat des copropriétaires est en revanche seul responsable du préjudice de jouissance subi par M. [X] de novembre 2012 à août 2019 et de févier 2022 au 4 avril 2022.

Enfin, aucune demande n’étant formée à l’encontre de la société CHUBB EUROPEAN GROUP LIMITED SE, il convient d’ordonner sa mise hors de cause.

2 – Sur les demandes de travaux

En l’espèce, il est constant que les travaux de libération de la terrasse, par la société SPVM, étaient un préalable à la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réaliser les travaux préconisés par l’expert.

Si la société SPVM ne produit pas son dossier de plaidoirie, le syndicat des copropriétaires expose dans ses conclusions qu’elle a procédé à la dépose de ses installations privatives, ce qui a permis au syndicat de réaliser les travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse. Surtout, le syndicat des copropriétaires produit une attestation de fin de travaux signée le 7 avril 2022 par M. [P] [I], architecte DESA, associé du cabinet 5-cinq Architecture, aux termes de laquelle il expose que « les travaux de rénovation de l’étanchéité de cette terrasse sont totalement terminés, y compris les raccordements des exutoires d’eaux pluviales desservant cette terrasse » (pièce n° 12 du syndicat des copropriétaires).

M. [X] ne produit aucune pièce aux débats qui permettrait au tribunal de retenir que les travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires ne sont pas conformes aux travaux préconisés par l’expert ou que la terrasse n’a pas été libérée des installations et constructions visées par sa demande de dépose.

Il convient donc de rejeter, comme étant devenues sans objet, les demandes de réalisation de travaux, sous astreinte, formées par M. [X] à l’encontre de la société SPVM et du syndicat des copropriétaires, ainsi que la demande visant à voir condamner Mme [N] à supporter les travaux du syndicat et de la SPVM, sous astreinte.

3 – Sur les demandes indemnitaires

3-1 Sur le préjudice matériel

M. [X] sollicite la réparation de son préjudice matériel, conformément au devis établi par la société MIPAULIO, à hauteur de 3.334,71 euros TTC. Il fait valoir que le recours à l’assureur est facultatif en cette matière et que, en tout état de cause, il n’est pas de nature à exonérer le syndicat de sa responsabilité.

Le syndicat des copropriétaires soutient qu’il ne lui n’appartient pas de se substituer à l’assurance de Monsieur [X].

En l’espèce, l’expert judiciaire retient le devis de l’entreprise MIPAULIO n° D2018-061 en date du 17 octobre 2018 (pièce n° 17 de M. [X]), pour un montant de 3.344,71 € TTC, relatif à la réfection des peintures du plafond et d’un mur de la cuisine, de l’office et du placard de l’entrée, du plafond et des murs de la salle à manger, du plafond de la chambre 3 (rapport d’expertise judiciaire, p. 90).

Décision du 05 Décembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 20/12678 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTMUZ

Il n’appartient pas au demandeur victime de produire la preuve négative du défaut d’indemnisation de son assureur, la charge de la preuve de la subrogation pesant sur celui qui l’invoque (ex. : Cour d’appel de Rennes, 12 mai 2009, n° RG 08/01775).

Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que le préjudice réclamé par M. [X] aurait déjà été indemnisé intégralement par son assureur, qui pourrait en tout état de cause agir en répétition de l’indu contre son assuré en cas de double indemnisation.

Eu égard aux responsabilités précédemment retenues et exclues (cf. paragraphe 1 du présent jugement), il convient de débouter M. [X] de sa demande de condamnation in solidum et de condamner le syndicat des copropriétaires secondaire « Le Dôme », situé [Adresse 4] à [Localité 22], seul, à payer à M. [X] la somme de 3.344,71 € TTC en réparation de son préjudice matériel.

3-2 Sur le préjudice immatériel

M. [X] conteste avoir subi un simple préjudice esthétique, en faisant valoir que, si l’appartement demeure « globalement habitable », certaines pièces, et notamment la chambre n° 2, ne le sont plus en raison des infiltrations ruisselantes. Il conteste également ne pas avoir subi un préjudice permanent, en exposant que les épisodes de pluie ont pour effet une humidité permanente en plusieurs endroits de l’appartement, notamment dans la salle à manger mais aussi et surtout dans la chambre du fond.

Il sollicite la réparation du préjudice de jouissance :

— depuis novembre 2012, date du rapport CIG mentionné dans la note de M. [D] et non produit par le syndicat des copropriétaires en dépit des demandes de l’expert,

— et jusqu’à l’achèvement des travaux préconisés par l’expert.

Il évalue son préjudice de jouissance, en considérant une perte de jouissance à hauteur de 15 % de la valeur locative de l’appartement, elle-même retenue à hauteur de 2.600 € par mois : 2.600 x 15%, soit 390 € par mois.

Le syndicat des copropriétaires conteste en premier lieu la justification du principe même du préjudice immatériel dénoncé, considérant que M. [X] ne démontre pas que son appartement, aurait été, du moins partiellement, inhabitable à hauteur de 15 % de sa valeur locative supposée.

A titre subsidiaire, il ne conteste la valeur locative de l’appartement estimée à hauteur de 2.600 € mais demande au tribunal de retenir que :

— l’appartement, qui demeurait habitable, a été affectée sur 15 % de sa surface,

— le trouble de jouissance n’est survenu que pendant les jours de pluies, estimables à une cinquantaine de jours par an à [Localité 21], pendant 8 ans,

— étant au surplus exposé que M. [X] n’habite pas toute l’année dans son domicile parisien.

La société SPVM soutient que :

— le point de départ du préjudice ne peut coïncider avec l’apparition des désordres puisqu’il s’agit de sanctionner la carence du syndicat des copropriétaires,

— M. [X] ne justifie pas de la valeur locative de son appartement année par année,

— le trouble de jouissance est surévalué à 15 % de la valeur locative de l’appartement, dès lors que les désordres ont été discontinus et de faible ampleur.

***

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que les juges ont l’obligation d’évaluer le préjudice dont ils constatent l’existence (ex. : Civ. 3ème, 10 juillet 2012, n° 11-19.374).

En l’espèce, il ressort de l’avis émis par la société IMMOBILIERE CONVENTION IMCO le 16 octobre 2018 (pièce n° 18 de M. [X]) qu’à cette date, la valeur locative de l’appartement de M. [X], d’une surface de 105 m², composé de cinq pièces principales et situé au 15ème étage d’un appartement sis [Adresse 17] [Localité 22], desservi par un ascenseur, était estimée dans une fourchette comprise entre 2.530 € et 2.760 € hors charges, soit de 24,09 €/m² à 26,28 €/m².

Les défendeurs ne démontrent pas que cette valeur locative aurait connu des variations, dans ce quartier, entre 2012 et 2022. M. [X] peut faire valoir une valeur locative de son appartement à hauteur 2.600 €/mois, sans avoir à justifier de l’évolution de cette valeur de 2012 à 2022.

Par ailleurs, l’expert judiciaire estime que les désordres constatés :

— n’ont pas rendu le logement impropre à sa destination et relèvent de l’esthétique, de sorte que le préjudice peut être estimé à 15 % de la valeur locative,

— ont affecté une perte de surface totale de 18,11 m² : la cuisine et l’office, pour une surface de 5,61 m² ; la salle à manger, pour une surface de 9,50 m² ; la chambre, pour une surface de 13 m².

Si les constats de l’expert et les pièces versées aux débats démontrent un réel trouble de jouissance (ampleur des dégradations des peintures aux plafonds et aux murs, rappelée au paragraphe 1 du présent jugement, lesquelles ont été subies de façon non épisodique ; phénomène de goutte à goutte épisodique), le tribunal ne peut raisonnablement prendre pour assiette de calcul du trouble de jouissance la valeur totale du loyer mensuel.

Compte tenu de la nature des désordres, de leur description générale par l’expert et des preuves versées aux débats, le trouble de jouissance sera calculé sur la base de 15 % du loyer mensuel hors charges, soit 390 €, pour une surface de 18,11 m², soit 70,62 € par mois.

Eu égard aux responsabilités précédemment retenues (cf. paragraphe 1 du présent jugement), il convient de condamner :

— le syndicat des copropriétaires à payer à M. [X] la somme de 5.790,84 € en réparation du préjudice de jouissance subi de novembre 2012 à août 2019 inclus (82 mois),

— in solidum le syndicat des copropriétaires et la société SPVM à payer à M. [X] la somme de 2.047,98 € en réparation du préjudice de jouissance subi de septembre 2019 à janvier 2022 inclus (29 mois),

— le syndicat des copropriétaires à payer à M. [X] la somme de 141,24 € en réparation du préjudice de jouissance subi de février 2022 au 4 avril 2022 (2 mois).

4 – Sur les demandes accessoires

Parties succombantes, le syndicat des copropriétaires « Le Dôme », sis [Adresse 4] à [Localité 22] et la société SPVM seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance, comprenant les frais d’expertise judiciaire.

Le bénéfice de la distraction sera accordé à Maître Benoît LLAVADOR, avocat au barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires « Le Dôme », sis [Adresse 4] à [Localité 22] et la société SPVM seront condamnés in solidum à payer à M. [B] [X] la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par voie de conséquence, le syndicat des copropriétaires « Le Dôme », sis [Adresse 4] à [Localité 22] et la société SPVM seront déboutés de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Il n’est pas inéquitable de débouter la société CHUBB EUROPEAN GROUP LIMITED SE de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Il convient de débouter les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Ordonne la mise hors de cause de la société CHUBB EUROPEAN GROUP LIMITED SE,

Déboute M. [B] [X] de sa demande de condamnation, sous astreinte, de la société SPVM à faire réaliser les travaux de nature à rendre la terrasse sud du 16ème étage libre de toutes constructions et aménagements,

Déboute M. [B] [X] de sa demande de condamnation, sous astreinte, du syndicat des copropriétaires « Le Dôme », sis [Adresse 4] à [Localité 22], à faire réaliser les travaux de nature à assurer l’étanchéité de la terrasse sud, au besoin en faisant réaliser préalablement et aux frais avancés de la SPVM et de Mme [N], les travaux de nature à libérer celle-ci,

Décision du 05 Décembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 20/12678 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTMUZ

Déboute M. [B] [X] de sa demande de condamnation, sous astreinte, de Mme [T] [N] à supporter les travaux du syndicat des copropriétaires et de la SPVM,

Condamne le syndicat des copropriétaires secondaire « Le Dôme », situé [Adresse 6] à payer à M. [B] [X] la somme de 3.344,71 € TTC en réparation de son préjudice matériel,

Condamne le syndicat des copropriétaires secondaire « Le Dôme », situé [Adresse 5] [Localité 21] [Adresse 1] à payer à M. [B] [X] la somme de 5.790,84 € en réparation du préjudice de jouissance subi de novembre 2012 à août 2019 inclus (82 mois),

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires secondaire « Le Dôme », situé [Adresse 4] à [Localité 22] et la société SPVM à payer à M. [B] [X] la somme de 2.047,98 € en réparation du préjudice de jouissance subi de septembre 2019 à janvier 2022 inclus (29 mois),

Condamne le syndicat des copropriétaires secondaire « Le Dôme », situé [Adresse 5] [Localité 21] [Adresse 1] à payer à M. [B] [X] la somme de 141,24 € en réparation du préjudice de jouissance subi de février 2022 inclus au 4 avril 2022 (2 mois),

Déboute M. [B] [X] du surplus de ses demandes indemnitaires,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires secondaire « Le Dôme », situé [Adresse 5] [Localité 22] et la société SPVM aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

Accorde le bénéfice de la distraction des dépens à Maître Benoît LLAVADOR, avocat au barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires secondaire « Le Dôme », situé [Adresse 5] [Localité 22] et la société SPVM à payer à M. [B] [X] la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires secondaire « Le Dôme », situé [Adresse 4] à [Localité 22] de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société SPVM de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société CHUBB EUROPEAN GROUP LIMITED SE de ses demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 21] le 05 Décembre 2024

La Greffière Le Président