Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 13 Mars 2025

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

BP 83618

44036 NANTES

représenté par Madame [V] [R], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [U] [O] [P] épouse [Y]

6 Rue Samuel de Champlain

Étage 15 n°119

44300 NANTES

comparant en personne le 07 novembre 2024, et non comparante le 16 janvier 2025

Monsieur [S] [T] [Y]

75 Rue du Port Boyer

Appartement 76

44300 NANTES

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 07 novembre 2024

date des débats : 16 janvier 2025

délibéré au : 13 mars 2025

RG N° N° RG 24/01404 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M67S

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Madame [U] [O] [P] épouse [Y]

CCC à Monsieur [S] [T] [Y]+ préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 17 décembre 2014, prenant effet le même jour, pour une durée d’un an renouvelable, Nantes Métropole Habitat a donné à bail à Madame [U] [O] [P] épouse [Y] et Monsieur [T] [S] [Y] un local à usage d’habitation numéro 119 sis 6 rue Samuel de Champlain, moyennant un loyer mensuel révisable de 350.97 euros, outre une provision sur charges de 195.73 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 350 euros.

Par courrier daté du 8 janvier 2020, Nantes Métropole Habitat a accusé réception du congé délivré par Monsieur [T] [S] [Y].

Des loyers restant impayés, par actes du 24 et 26 janvier 2024, Nantes Métropole Habitat leur a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail.

Par actes séparés de commissaire de justice en date du 5 avril 2024, Nantes Métropole Habitat a assigné Madame [U] [O] [P] épouse [Y] et Monsieur [T] [S] [Y] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de voir :

— déclarer la demande recevable et bien fondée ;

— constater la résiliation du bail signé le 17 décembre 2014 entre les parties ;

— à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail signé le 17 décembre 2014 entre les parties ;

— ordonner l’expulsion de Madame [U] [O] [P] épouse [Z] et Monsieur [T] [S] [Y] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques des locataires selon les dispositions prévues par la loi ;

— condamner solidairement Madame [U] [O] [P] épouse [Z] et Monsieur [T] [S] [Y] à payer à Nantes Métropole Habitat:

— la somme de 3 234.20 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 14 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, outre les charges, soit la somme mensuelle de 385.63 euros au 8 mars 2024 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passé entre le bailleur et l’Etat ;

— la somme de 300 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

— ordonner l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 novembre 2024 et renvoyée pour être évoquée à l’audience du 16 janvier 2025.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Nantes Métropole Habitat, représentée par Madame [V] [R], munie d’un pouvoir régulier à cet effet, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 7032.75 euros arrêtée au 2 janvier 2025. Elle a ajouté que Monsieur [T] [S] [Y] est redevable de la somme de 754.94 euros, le jugement de divorce ayant été retranscrit sur l’état civil le 17 mars 2023.

Bien que régulièrement assignés puis convoqués par les soins du greffe, Madame [U] [O] [P] et Monsieur [T] [S] [Y] n’ont pas comparu et personne pour les représenter. Seule Madame [U] [O] [P] a comparu lors de la première audience. Elle a reconnu le principe de la dette mais n’a formulé aucune demande.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties présentes.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Madame [U] [O] [P] épouse [Y] et Monsieur [T] [S] [Y] n’ont pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 8 avril 2024, soit au moins six semaines avant la première audience du 07 novembre 2024.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales le 13 avril 2023 par le bailleur, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, Monsieur [T] [S] [Y] et Madame [U] [O] [P] épouse [Y] ne se sont pas présentés devant le tribunal, cependant, l’assignation mentionne expressément la condamnation des locataires à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer en principal et les charges jusqu’à la libération effective des lieux, de sorte que la créance sera actualisée, en dépit de l’absence de celui-ci.

Madame [U] [O] [P] épouse [Y] a reconnu lors de l’audience du 7 novembre 2024 le principe et le montant de la dette.

Il résulte des pièces produites que Madame [U] [O] [P] épouse [Y] et Monsieur [T] [S] [Y] n’ont pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation. En effet, le décompte fait apparaître un solde débiteur de 7032.75 arrêtée au 2 janvier 2025. Il convient toutefois de déduire de cette somme celle de 302.59 euros au titre des frais contentieux relevant des dépens.

La créance étant justifiée pour un montant de 7 032.75 euros, il convient en conséquence de condamner Madame [U] [O] [P] épouse [Y] et Monsieur [T] [S] [Y] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3234.20 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

La solidarité sera prononcée en application de l’article 220 du code civil jusqu’à la date de retranscription du jugement de divorce sur l’acte d’état civil, soit le 17 mars 2023. A partir de cette date, seule la locataire en place sera tenue au paiement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit, en son article 4.7.1., une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par actes séparés de commissaire de justice en date du 24 et 26 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer à Madame [U] [O] [P] épouse [Y] et à Monsieur [T] [S] [Y] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 2 734.26 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 mars 2024.

Il n’est pas contesté que Monsieur [T] [S] [Y] ne réside plus dans les lieux depuis plusieurs années.

Dès lors, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [U] [O] [P] épouse [Y] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 27 mars 2024, Madame [U] [O] [P] épouse [Y] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 27 mars 2024, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux et de condamner Madame [U] [O] [P] épouse [Y] à son paiement.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de décembre 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1er janvier 2025.

La solidarité ne sera pas prononcée au regard de la date de retranscription du jugement de divorce sur l’acte d’état civil versé et non contesté.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Madame [U] [O] [P] épouse [Y] et Monsieur [T] [S] [Y], qui succombent, supporteront in solidum les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et de la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 17 décembre 2014 entre Nantes Métropole Habitat et Madame [U] [O] [P] épouse [Y] et Monsieur [T] [S] [Y] portant sur un local à usage d’habitation numéro 119 sis 6 rue Samuel de Champlain, sont réunies à la date du 27 mars 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [U] [O] [P] épouse [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [U] [O] [P] épouse [Y] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passé entre le bailleur et l’Etat ;

CONDAMNE Madame [U] [O] [P] épouse [Y] à son paiement à compter de l’échéance de janvier 2025 ;

CONDAMNE solidairement Madame [U] [O] [P] épouse [Y] et Monsieur [T] [S] [Y] à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 7 032.75 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés arrêtée au 2 janvier 2025 ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3 234.20 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

RAPPELLE que Monsieur [T] [S] [Y] est tenu solidaire jusqu’au 17 mars 2023 ;

RAPPELLE que toute somme versée sera déduite ;

DIT n’y avoir lieu à l’application au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Madame [U] [O] [P] épouse [Y] et Monsieur [T] [S] [Y] aux dépens en ce compris le commandement de payer de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l’Etat dans le département ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA