PREMIERE CHAMBRE

11 Mars 2025

N° RG 24/04053 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NWPN

Code NAC : 72A

S.D.C. [Adresse 8]

C/

[R] [K], [N] [W] épouse [K], [B] [E]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 11 mars 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 14 janvier 2025 devant Aude BELLAN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Marie VAUTRAVERS,

Première Vice-Présidente Adjointe

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DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], dont le siège social est sis [Adresse 3] [Localité 7], représenté par son syndic le cabinet HAUBAN IMMOBILIER dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 6]

représenté par M^e Aurélie GUERRE, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Benjamin JAMI, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [K], demeurant [Adresse 1] [Localité 5], défaillant

Madame [N] [W] épouse [K], demeurant [Adresse 1] [Localité 5], défaillante

Monsieur [B] [E], demeurant [Adresse 4] [Localité 7], défaillant

— -==o0§0o==--

Par actes en date des 16 et 17 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] situé [Adresse 3] à [Localité 7] (SDC [Adresse 8]), représenté par son syndic la SASU Hauban immobilier, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Pontoise M. [R] [K], Madame [W] épouse [K] et M. [B] [E] afin d’obtenir le recouvrement des charges de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de M. [K], Mme [W] épouse [K] et M. [E] à payer les sommes de 9 292,51 euros, au titre des charges de copropriété et frais pour les lots 81 et 132, échéance du 3ème trimestre incluse.

Il demande également la condamnation solidaire de M. [K] et M. [E] au paiement de la somme de 2 143,84 euros au titre des charges impayées du lot 126 (échéance du 3ème trimestre incluse).

Il demande également la capitalisation des intérêts, et la condamnation de M. [K], Mme [W] épouse [K] et M. [E] au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts, aux dépens et au paiement de la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir l’absence de paiement des charges de la copropriété fait subir au syndicat un préjudice financier important.

M. [K] et Mme [W] épouse [K] ont été cités à étude, l’huissier ayant eu confirmation de leur adresse par le facteur, mais ces derniers étant absents de leur domicile. M. [E] a été régulièrement cité à domicile, sa fille Mme [O] [E] ayant accepté de recevoir le pli. M. [K], Mme [W] épouse [K] et M. [E] n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture du 24 octobre a fixé l’affaire au 14 janvier 2025. La décision a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a pro-duit l’extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que M. [K], Mme [W] épouse [K] et M. [E] sont propriétaires indivis de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 81 et 132 ;

— L’acte d’acquisition du lot 126 (parking) par M. [K] et M. [E] ;

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions ;

— le règlement de copropriété ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 8 décembre 2021, 28 juin 2022, 5 juillet 2023 ayant régulièrement approuvé les comptes de 2021 et 2022 et voté les budgets prévisionnels de 2023 et 2024, ainsi que les attestations de non-recours de ces assemblées générales

— un relevé de compte individuel détaillé,

— le contrat de syndic,

— une mise en demeure en date du 23 juin 2023 signée le 28 juin par M. [R] [K], pour le paiement de la somme de 8 120,66 euros ;

— une mise en demeure en date du 13 septembre 2023 adressée à M. [R] [K] et Mme [N] [K], pour le paiement de la somme de 8 874,95 euros, sans copie de l’accusé-réception ;

— une mise en demeure en date du 13 septembre 2023 adressée à M. [B] [E], pour le paiement de la somme de 8 874,95 euros, sans copie de l’accusé réception.

Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire con-cerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

En l’espèce, le syndic justifie la mise en demeure de M. [K] en date du 23 juin 2023, pour un montant de 43 euros.

Pour le reste, le syndic ne justifie pas avoir effectué des diligences inhabituelles justifiant des honoraires distincts de sa rémunération forfaitaire, et ne produit aucun justificatif des sommes facturées dans le décompte individuel.

En conséquence, les frais intitulés « dossier contentieux », « lettre de rappel frais » « relance », « sommation de payer », « transmission dossier huissier » et « mise en demeure avocat » seront rejetés.

En l’absence d’indication sur les quotes-parts des coindivisaires dans chacun des trois lots visés par la présente procédure, les frais seront également dus à hauteur de leur quote-part dans l’indivision.

Sur la solidarité

L’article 36 du règlement de copropriété versé aux débats prévoit que, dans le cas où un ou plusieurs lots viendraient à appartenir indivisément à plusieurs copropriétaires, chacun sera tenu d’acquitter sa quote-part de charges en fonction de ses droits dans l’indivision, les coindivisaires n’étant tenus que conjointement et non solidairement.

En conséquence, les défendeurs seront condamnés au paiement des sommes dues à hauteur de leur quote-part dans l’indivision.

Sur les intérêts

Conformément à l’article 36 du décret 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de l’article 64 du même décret, les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, seule le mise en demeure de M. [R] [K] est justifiée par les éléments versés au dossier. En l’absence d’accusé de réception relatifs aux mises en demeure adressées à Mme [W] épouse [K] et à M. [E], les intérêts ne commenceront à courir les concernant qu’à compter de l’assignation.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année en-tière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, le demandeur sollicite le bénéfice de l’article 1343-2 du Code civil et il sera fait droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’existence d’un préjudice distinct de celui généré par les retards de paiement qui est d’ores et déjà compensé par les intérêts moratoires.

Sur les autres demandes

M. [K], Mme [W] épouse [K] et M. [E], partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autre-ment.

PAR CES MOTIFS

Condamne conjointement M. [K], Mme [W] épouse [K] et M. [E] à payer à hauteur de leur quote-part dans l’indivision au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7] la somme de 7 337,87 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais pour les lots 81 et 132 dus pour la période du 1er octobre 2021 au 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2023 pour M. [K] sur la somme de 8 120,66 euros à hauteur de sa quote-part dans l’indivision, et à compter de l’assignation pour le surplus et pour M. [E] et Mme [W] épouse [K] ;

Condamne conjointement M. [K] et M. [E] à payer à hauteur de leur quote-part dans l’indivision au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7] la somme 1 904,02 euros, pour le lot 126 dus pour la période du 1er octobre 2021 au 3ème trimestre 2024 inclus, au titre des charges de copropriété, avec intérêt au taux légal à compter du 28 juin 2023 pour M. [K] et à compter de l’assignation pour M. [E] ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Rejette la demande de dommages et intérêts formulées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7] ;

Condamne in solidum M. [K], Mme [W] épouse [K] et M. [E] aux dépens.

Condamne in solidum M. [K], Mme [W] épouse [K] et M. [E] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 11 mars 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS