TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Alexandra BOISSET

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/04744 – N° Portalis 352J-W-B7J-C72VJ

N° MINUTE :

3

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 29 janvier 2026

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 4] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDERESSE

Madame [B] [T] divorcée [I], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Alexandra BOISSET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0368 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C75056202521582 du 12/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 novembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 29 janvier 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 29 janvier 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/04744 – N° Portalis 352J-W-B7J-C72VJ

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date des 20 juillet 2001 et avenant du 22 août 2011, l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [B] [T] sur des locaux situés au [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3 772,19 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [B] [T], le 09 décembre 2024.

Par assignation du 11 avril 2025, l’établissement EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [T] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et charges tel qu’il résulterait de l’application du contrat résilié à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  4 713,39 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif au 30 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 juin 2025.

Le diagnostic social et financier n’est pas parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 septembre 2025 puis renvoyée à l’initiative des paries au 27 novembre 2025, date à laquelle elle a été retenue.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 27 novembre 2025, l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a actualisé sa créance à l’égard de Mme [B] [T] à la somme de 5317,21 euros selon décompte arrêté au 19 novembre 2025, terme octobre 2025 inclus. Il a précisé que le paiement du loyer courant a été repris avant l’audience et il s’est associé à la demande d’octroi de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire formée par la défenderesse.

Mme [B] [T] a comparu, assistée de son conseil. Elle indique que le loyer courant est repris depuis plusieurs mois et qu’un règlement, par chèque, de 567,51 euros a été effectué entre le 19 novembre et le 27 novembre 2025.

Elle indique vivre seule dans le logement, être retraitée, percevoir 1 021,91 par mois. Le logement est trop cher et trop grand pour elle de sorte qu’une demande de mutation est à l’étude et une demande de FSL a été déposée afin de lui permettre de régler sa dette. Elle sollicite, en l’état, le maintien dans les lieux et l’octroi de délais de paiement comme suit : 12 mensualités de 30 euros au plus tard le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification de la décision puis, 150 euros par mois pendant 24 mois.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 janvier 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu contient une clause résolutoire (art. 13.2) prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié au locataire le 25 novembre 2024 pour la somme en principal de 3 772,19 euros, hors coût de l’acte.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré au locataire.

Or, d’après l’historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte que la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 janvier 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant avant la date d’audience, des démarches entreprises par Madame [B] [T] ( demande de changement de logement , dépôt d’un dossier FSL), de la situation des parties exposée supra dans l’exposé du litige et de leur accord, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et la défenderesse sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation dans les termes du dispositif.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 19 novembre 2025, Mme [B] [T] restait lui devoir la somme de 5 317,21 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, terme d’octobre 2025 inclus.

Mme [B] [T] fait valoir à l’audience un règlement par chèque d’un montant de 567,51 euros qui n’apparaît pas au décompte produit à l’audience car remis postérieurement au 19 novembre 2025.

Compte tenu de la date d’arrêt du décompte, la preuve du bon encaissement du chèque ne peut être rapportée, de sorte que ce règlement ne peut être déduit du montant de la créance réclamée. Il échet cependant de rappeler que les paiements effectivement encaissés postérieurement à la date du décompte seront déduits du montant de la créance à recouvrer.

Mme [B] [T] est donc condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2025.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [B] [T] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 26 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

Mme [B] [T], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 25 novembre 2024.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 20 juillet 2001 et 22 août 2011 entre l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH, d’une part, Mme [B] [T] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] est résilié depuis le 26 janvier 2025,

CONDAMNONS Mme [B] [T] à payer à l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 5 317,21 euros selon décompte arrêté au 19 novembre 2025, terme octobre 2025 inclus, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2025,

AUTORISONS Mme [B] [T] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 30 euros et ce, pendant 12 mois puis une somme minimale de 150 euros et ce, pendant 24 mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les vingt jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le vingtième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [B] [T] ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 26 janvier 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [T] à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [B] [T] sera condamnée à verser à l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTONS l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [B] [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 novembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection