TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e MANGIONE ; M^e Corinne FRAPPIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/08379 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3FIM

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 14 novembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [F] [H], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e MANGIONE de la SELARL BOYER-BESSON-MANGIONE, avocat au barreau de GRENOBLE

DÉFENDERESSE

Madame [Y] [D], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Corinne FRAPPIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1704

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 juin 2024

Délibéré le 14 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 14 novembre 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 14 novembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 23/08379 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3FIM

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 22 septembre 2008 Monsieur et Madame [N] [H] ont donné à bail à Madame [Y] [D] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 9] pour un loyer de 430 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 6 mars 2023 Monsieur [F] [H] venant aux droits de son père décédé a fait délivrer à Madame [Y] [D] un congé pour reprise à effet au 22 septembre 2023 au profit de son fils Monsieur [K] [E].

Par lettre du 19 septembre 2023 Madame [Y] [D] a indiqué contester le congé et a refusé de quitter le logement.

Par acte de commissaire de justice du 25 octobre 2023 Monsieur [F] [H] a assigné Madame [Y] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir son expulsion avec l’assistance de la force publique et sa condamnation à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer outre 5 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

À l’audience du 24 juin 2024 à laquelle l’affaire a été retenue Monsieur [F] [H], représenté par son conseil, a déposé des écritures, soutenues oralement aux termes desquelles il a réitéré les demandes de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [F] [H] fait valoir au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que le congé est régulier et que la volonté de reprise au profit de son fils, qui souhaitait effectuer des stages en région parisienne durant l’année scolaire 2023/2024 et est désormais inscrit à l’université [Localité 8] Cité après avoir obtenu son baccalauréat, ce dont il a justifié en cours de délibéré, est indéniable. Il estime par ailleurs que le fait qu’il soit propriétaire d’un autre appartement à [Localité 8] dont il a hérité et qui est actuellement en vente est indifférent.

Madame [Y] [D], représentée par son conseil, a déposé des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles elle a sollicité la nullité du congé et le débouté des demandes ainsi que la condamnation du bailleur à lui verser une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, Madame [Y] [D] conteste le sérieux du motif du congé, en faisant valoir que le demandeur ne justifie pas de la nécessité pour son fils, qui vit à [Localité 6], d’effectuer des stages en région parisienne, ni de la poursuite d’études et qu’il ne démontre pas que le logement sera occupé de manière permanente à titre de résidence principale.

Elle note que le bailleur est propriétaire d’un autre appartement à [Localité 8] lui permettant d’y loger son fils et souligne qu’une autre procédure ayant donné lieu à une expertise judiciaire l’oppose à Monsieur [F] [H] en raison de l’indécence du logement

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions visées à l’audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 septembre 2024 puis a été prorogée à ce jour.

MOTIFS

Sur la validité du congé pour reprise

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, six mois au moins avant l’échéance du bail. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En l’espèce, le bail consenti à Madame [Y] [D] pour une durée de trois ans, a été tacitement reconduit le 22 septembre 2011, par période de trois ans et pour la dernière fois le 22 septembre 2020 pour expirer le 21 septembre 2023 à minuit conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé du bailleur du 6 mars 2023 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour la reprise du bien, et mentionne l’identité du repreneur, le fils du bailleur, Monsieur [K] [E].

Dès lors, le congé a été délivré dans les formes et délais légaux requis ce que Madame [Y] [D] ne conteste pas.

S’agissant du caractère réel et sérieux du congé, il sera rappelé que depuis la loi ALUR lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Cette loi a ainsi opéré un renversement de la charge de la preuve puisqu’il appartient désormais au bailleur d’apporter des justifications au soutien de son congé pour reprise alors qu’auparavant il appartenait au locataire de rapporter la preuve d’une fraude manifeste.

En cas de contestation, le juge peut même d’office vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues audit article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le contrôle du sérieux du motif n’étant pas un contrôle d’opportunité de la décision de reprise, le bailleur est libre de reprendre son bien s’il compte réellement s’y installer ou y installer un membre de sa famille sans que l’on puisse lui opposer l’existence d’un autre logement disponible de sorte que le fait que Monsieur [F] [H] soit propriétaire d’un autre appartement à [Localité 8], dont il a hérité, et qui est actuellement en vente, est donc indifférent.

En l’espèce, le caractère réel et sérieux de la décision de reprise est motivé comme suit :

« Monsieur [K] [E] va être amené à faire des stages en région parisienne durant son année scolaire 2023/2024, au sein de sociétés, fondations ou entreprises travaillant dans le domaine de la protection des animaux. Il sera donc amené à effectuer ses études post-bac et nécessitant des stages en région parisienne."

Le motif légitime d’un congé devant s’apprécier à la date de la fin du préavis, soit en l’espèce le 22 septembre 2023, il convient d’examiner les justificatifs produits pour cette date.

À cet effet, Monsieur [F] [H] verse aux débats un courrier du 21 septembre 2023 de la société M-TECH, faisant part de son « accord de principe » pour accueillir Monsieur [K] [E], alors en classe de terminale « pour l’année scolaire 2023-2024, à compter du 1er décembre 2023 ».

Cependant, il n’explique pas comment son fils envisageait de se rendre auprès de cette société, spécialisée non pas « dans le domaine de la protection des animaux » mais dans celui du conseil en systèmes et logiciels informatiques, situé à [Localité 7] c’est-à-dire à plus de deux heures en transport en commun de son logement ainsi que cela ressort des simulations de trajet communiquées par la preneuse, pas plus qu’il ne justifie de la nécessité et surtout de la compatibilité d’un tel stage, effectué en pleine année scolaire, avec la poursuite de cours à [Localité 6].

Il produit également une attestation justifiant que son fils a suivi une formation en matière de sécurité à [Localité 5] du 30 juin au 21 juillet 2023, ainsi qu’une promesse d’embauche de la société VIP SÉCURITÉ PRO pour un poste d’agent de sécurité pendant les jeux olympiques et paralympiques, de juillet à septembre 2024, période durant laquelle il a été hébergé à [Localité 8] dans le [Localité 1], chez Madame [V] [U] qui précise dans son attestation qu’elle continuera à l’héberger « pour sa rentrée universitaire en septembre 2024, s’il ne récupère pas son logement ».

Or, comme le relève à juste titre Madame [Y] [D], le droit de reprise du bailleur institué par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ne peut s’exercer que sur un logement qui est destiné à constituer l’habitation principale du bénéficiaire de la reprise et non à titre de pied-à-terre pour la participation à des événements ponctuels.

Enfin, si Monsieur [F] [H] établit que son fils vient d’obtenir son baccalauréat et est inscrit pour l’année scolaire 2024/2025 en licence de sciences de l’éducation à l’université [Localité 8] Cité, la survenance du congé ne peut en l’espèce être examinée sans le contexte qui l’entoure.

Ainsi, il convient de relever qu’après s’être plainte par courrier du 12 janvier 2021 de désordres dans le logement, Madame [Y] [D] a par actes d’huissier de justice des 28 et 29 septembre 2021 assigné son bailleur devant le juge des référés qui aux termes d’une ordonnance du 6 janvier 2022 l’a condamné à effectuer divers travaux sous astreinte, à lui payer une provision à valoir sur l’indemnisation de son trouble de jouissance et a désigné un expert judiciaire qui a conclu à l’indécence du logement en raison de la dangerosité de l’installation électrique devant être intégralement refaite à neuf.

C’est à l’issue de ce rapport et avant d’être assigné au fond pour qu’il l’indemnise du préjudice subi, estimé par l’expert judiciaire à plus de 92 000 euros, que le bailleur a notifié le congé, manifestement délivré dans l’optique de se débarrasser d’une locataire gênante et, comme il l’a indiqué lui-même aux termes d’un SMS produit dans le cadre de cette autre procédure évoquée à la même audience, pouvoir "si [Madame [Y] [D]] lui donn[ait] [s]on congé« de »louer à un montant plus élevé« , le »loyer [étant] très en dessous du prix du marché".

Il sera donc jugé que Monsieur [F] [H] n’a pas suffisamment justifié du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise, la nullité du congé sera prononcée et le bailleur sera débouté de ses demandes subséquentes en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation.

Il sera également constaté que le bail a été tacitement reconduit le 22 septembre 2023 aux conditions antérieures du loyer éventuellement réindexé.

Sur les autres demandes

Monsieur [F] [H], qui perd le procès, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [Y] [D] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 2 000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La propre demande du demandeur sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que Monsieur [F] [H] n’a pas suffisamment justifié du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise relatif au bail conclu le 22 septembre 2008 avec Madame [Y] [D] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 9],

PRONONCE la nullité du congé pour reprise délivré par Monsieur [F] [H] à Madame [Y] [D] par acte d’huissier de justice du 6 mars 2023,

REJETTE en conséquence la demande de validation du congé de Monsieur [F] [H] et ses demandes subséquentes lesquelles deviennent sans objet,

CONSTATE la reconduction du bail portant sur l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 9] liant Monsieur [F] [H] à Madame [Y] [D] à compter du 22 septembre 2023 d’une durée de trois ans,

CONDAMNE Monsieur [F] [H] à verser à Madame [Y] [D] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les autres demandes des parties,

CONDAMNE Monsieur [F] [H] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection.