TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Hakima OTMANE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Pierre GENON CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/01758 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4AJ7

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 06 décembre 2024

DEMANDEUR

Etablissement public [Localité 3] HABITAT,

[Adresse 2] – [Localité 3]

représentée par M^e Pierre GENON CATALOT, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [D],

[Adresse 1] – [Localité 4]

représenté par M^e Hakima OTMANE, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats, et d’Aurélia DENIS, Greffière lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 août 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 06 décembre 2024 par Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, assisté de Aurélia DENIS, Greffière

Décision du 06 décembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/01758 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4AJ7

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 août 2011, dont les conditions générales ont été signées le 17 août 2011 puis par acte en date du 13 janvier 2015 suite à la résiliation du premier contrat, l’établissement public [Localité 3] HABITAT – OPH a donné à bail à Monsieur [U] [D] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], à [Localité 4], pour un loyer mensuel initial 338,92 euros, outre la provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 13 juillet 2023, [Localité 3] HABITAT – OPH a fait délivrer à Monsieur [U] [D] un commandement de payer la somme principale de 5 361,42 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance du mois de juin 2023 incluse, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 25 janvier 2024, [Localité 3] HABITAT – OPH a assigné en référé Monsieur [U] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— A titre principal, constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire,

— A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de la locataire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [D] et de tous occupants de son chef,

— ordonner que le transport et la séquestration des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués dans un garde meubles qu’il désignera ou tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être due, aux frais, risques et périls de Monsieur [U],

— condamner par provision Monsieur [U] [D] à payer à la [Localité 3] HABITAT – OPH la somme de 7 371,74 euros au titre des loyers et charges, échéance de décembre 2023 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,

— condamner par provision Monsieur [U] [D] à payer à la [Localité 3] HABITAT – OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, taxes et charges, révisés et revalorisés, de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux et remise des clés,

— condamner Monsieur [U] [D] à payer la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

À l’audience du 29 août 2024, [Localité 3] HABITAT – OPH représentée par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, a actualisé sa créance à la somme de 5 495,34 euros, selon décompte arrêté au 12 août 2024, terme de juillet 2024 inclus, a sollicité la capitalisation des intérêts et augmenté sa demande au titre des frais irrépétibles à la somme de 800 euros. Le bailleur a affirmé qu’il n’y avait pas de reprise de paiement du loyer courant avant l’audience, mais qu’il acceptait des délais de paiement selon les propositions du locataire et sans se prononcer sur la suspension des effets de la clause résolutoire. En outre, il a précisé que la contestation pour préjudice de jouissance n’était pas sérieuse, que le locataire n’avait jamais signalé ces désordres au bailleur par courrier ou mise en demeure, ou effectué une quelconque déclaration de sinistre, et que cela ne justifiait pas en toute hypothèse l’exception d’inexécution au paiement des loyers.

Régulièrement assigné, Monsieur [U] [D], a été représenté par son conseil à l’audience. Tout en insistant sur le fait que Monsieur [U] [D] se déplaçait en fauteuil électrique et que le logement serait inadapté à son handicap, il a soulevé des contestations sérieuses en arguant de l’indécence du logement (ancienne loge de gardien) et des manquements du bailleur dans la jouissance des lieux (défaut d’entretien). Il a déclaré avoir signalé ces problèmes à [Localité 3] HABITAT- OPH ainsi qu’au Service Technique de l’Habitat de la Ville de [Localité 3] dont il attend le retour prochain. En outre, il a été précisé que Monsieur [D] avait repris le paiement des loyers avant l’audience (virement le 9 août 2024) et que le dossier FLS avait été accepté pour l’aider à apurer la dette.

Ainsi, Monsieur [U] [D] a sollicité du tribunal de :

Dire qu’il n’y a lieu à référé en présence d’une contestation sérieuse, A titre principal, constater que [Localité 3] HABITAT – OPH avait manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent et à son obligation d’entretien, A titre subsidiaire, suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder des délais à raison de 20 euros par mois pendant 24 mois, En tout état de cause, condamner [Localité 3] HABITAT-OPH à payer à Monsieur [D] la somme provisionnelle de 11 760 euros au titre du préjudice de jouissance et ordonner la compensation avec la dette locative, et la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il a été fait lecture des conclusions du diagnostic social reçu avant

à l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 décembre 2024.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action en résiliation de bail

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 26 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 3] HABITAT – OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 18 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les contestations sérieuses

L’article 834 du code de procédure dispose que dans tous les cas d’urgence le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 de ce même code précise que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, au vu des contestations émises par Monsieur [D] qui se prévaut de nombreux désordres affectant les lieux loués et qui justifie avoir saisi le Service Technique de l’Habitat de la Ville de [Localité 3] notamment concernant le risque de chute du plafond dès décembre 2021, et au regard de sa demande reconventionnelle portant sur le paiement d’une indemnité importante, il n’y a pas lieu, en l’état, à référé. L’ensemble des questions soulevées sur l’état du logement, et sur celles relatives aux obligations incombant tant au bailleur qu’au locataire devra être soumis à l’examen du juge du fond.

En conséquence, et en l’état, et en considération des contradictions des parties, il convient de juger n’y avoir lieu à référé et renvoyer les parties à saisir le juge du fond à l’initiative de la plus diligente d’entre elles.

Il n’y a pas lieu d’ores et déjà faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Chaque partie conservera la charge de ses propres dépens concernant la présente procédure étant précisé que Monsieur [D] est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, en référé, par ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe, dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile, contradictoire et en premier ressort,

JUGEONS la demande recevable en la forme,

JUGEONS n’y avoir lieu à référé en présence de contestations sérieuses,

JUGEONS qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le juge du fond,

JUGEONS n’y avoir lieu d’ores et déjà à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

JUGEONS, en l’état, que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens étant précisé que Monsieur [U] [D] est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle,

REJETTONS toutes demandes autres, plus amples ou contraires des parties.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection