Tribunal Judiciaire de Versailles, 3e chambre, 5 février 2026, n° 23/04317

TJ Versailles 5 février 2026

Arguments

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Accepté
Violation des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965
La cour a jugé que la clause ne respecte pas les critères de répartition des charges imposés par la loi, car elle ne repose pas sur l'utilité objective des services et éléments d'équipement commun.
Rejeté
Inadéquation des travaux à la charge des copropriétaires
La cour a estimé que la structure métallique est une partie commune et que les travaux doivent être répartis entre tous les copropriétaires, conformément au règlement de copropriété.
Rejeté
Droit à la réparation des frais engagés
La cour a débouté la SCI HELI de ses demandes principales, ce qui entraîne le rejet de sa demande de remboursement des frais.

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Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, 3e ch., 5 févr. 2026, n° 23/04317
Numéro(s) :	23/04317
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	14 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Hayette ET TOUMIVirginie KOERFER BOULANDidier LIGER
Cabinet(s) :	SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES SOCIETE CIVILE PROFESSIONELLE D AVOCATS INTERBARREAUX
Parties :	La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE HELI c/ son syndic, Le syndicat des copropriétaires du [ Adresse 2 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

05 FÉVRIER 2026

N° RG 23/04317 – N° Portalis DB22-W-B7H-ROWT

Code NAC : 71F

TLF

DEMANDERESSE :

La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE HELI, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 345 256 747 dont le siège social est situé [Adresse 2] et prise en la personne de ses co-gérants, Me [H] [J] et [Z] [I], domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Didier LIGER, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic, la SOCIETE DE GESTION, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 785 147 000 dont le siège social est situé [Adresse 1] et prise en la personne de son Gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Pascal KOERFER de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Virginie KOERFER BOULAN de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT ET ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS.

ACTE INITIAL du 13 Juillet 2023 reçu au greffe le 31 Juillet 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 02 Décembre 2025, après le rapport de Monsieur LE FRIANT, Vice-Président désigné par le Président de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au 05 Février 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La société HELI est propriétaire des lots n°1 et 2 se trouvant dans le bâtiment A de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 5].

Au cours de l’assemblée générale en date du 5 avril 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], ci-après dénommé le syndicat, a adopté la résolution suivante :

« Point 20 : A ENTERINER : Renfort de la structure métallique du Bâtiment A

La Société SURBATIMENT ayant réalisé les travaux de renfort de la structure métallique précisera si ces travaux suffisent à garantir leur pérennité.

L’assemblée générale, après avoir pris connaissance des conditions essentielles du devis de SURBATIMENT, validé par le conseil syndical, décide de l’entériner pour un montant de 3850 € T.T.C. et autorise le syndic à procéder aux appels de fonds nécessaires, en fonction des charges Bâtiment A, suivant les modalités ci-dessous définies :

— le 05/04/2023 : 3850,00 € ».

La SCI HELI s’est opposée à cette résolution. Il est mentionné dans le procès-verbal « la SCI HELI n’entend pas participer à la charge de ces travaux précisant qu’elle incombe aux seuls propriétaires desdites terrasses ».

Le procès-verbal d’assemblée générale a été notifié à la SCI HELI le

16 mai 2023.

Par acte du 13 juillet 2023, la SCI HELI a assigné le syndicat devant la présente juridiction aux fins de contester la clause du règlement de copropriété mettant la réparation et l’entretien des terrasses également à sa charge et la délibération n°20.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 octobre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 13 octobre 2025, la SCI HELI demande au tribunal de :

— juger la SCI HELI recevable et bien fondée en ses demandes et, y faisant

droit :

Vu l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement,

de l’aménagement et du numérique, modifiée par la loi n°2022-217 du

21 février 2022,

Vu les pièces produites,

— constater la non-conformité de la clause du chapitre 6, &1, quinzième régime du règlement de copropriété, aux exigences de l’article 10 de la loi du

10 juillet 1965 précitée, en ce qu’elle met à la charge, l’entretien et la réparation des trois terrasses privatives, non seulement des copropriétaires des lots 6, 7 et 8, comportant une terrasse privative, mais aussi de la SCI HELI, copropriétaire du lot 1 qui n’en comporte pas,

— réputer non écrite ladite clause comme contraire aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 précitée,

en conséquence,

— annuler la délibération n°20 intitulée « Renfort de la structure métallique du Bâtiment A », entérinant le devis de la société SURBATIMENT pour un montant de 3 850 euros et autorisant le syndic à procéder aux appels de fonds nécessaires, en fonction des charges Bâtiment A,

— procéder à une nouvelle réparation des charges afférentes à l’entretien et la réparation des trois terrasses privatives entre les seuls copropriétaires des lots 6, 7 et 8, uniques bénéficiaires de ces terrasses privatives,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner le syndicat de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 3] à verser à la SCI HELI la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 3] aux entiers dépens.

Elle fait valoir que :

— les trois terrasses en cause doivent être qualifiées de parties privatives, dès lors qu’elles font partie intégrante de la description de chaque lot par le règlement de copropriété,

— il s’agit nécessairement d’une partie affectée à l’usage exclusif et particulier des copropriétaires concernés des lots 6, 7 et 8 alors qu’aux termes du règlement de copropriété, la SCI HELI doit participer aux travaux de réparation des terrasses, à hauteur de 155/1605 du coût des travaux,

— l’application du règlement de copropriété excluait en revanche expressément la participation du lot n°30 aux travaux puisque seuls les lots n°1, 6, 7 et 8 devaient les financer selon ledit règlement,

— les structures métalliques supportant les dalles des terrasses constituent, avec celles-ci, un ouvrage indépendant du bâtiment A et à la disposition exclusive des copropriétaires des lots 6, 7 et 8, à savoir ceux des appartements des 1er, 2ème et 3ème étage,

— elle n’a strictement aucune utilité objective desdites terrasses affectées à l’usage exclusif et particulier des propriétaires des appartements des 1er, 2ème et 3ème étage du bâtiment A dont elle n’occupe que partiellement le rez-de-chaussée,

— la structure métallique n’est pas nécessaire à la solidité et à la stabilité de l’immeuble,

— la structure métallique supportant les trois terrasses des 1er, 2ème et 3ème étages n’a strictement aucun lien avec le plafond du vestibule du lot n°1 sur lequel elle ne repose pas.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 18 juillet 2025, le syndicat demande au tribunal de :

Vu l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

— constater la validité de la résolution n°20 de l’assemblée générale du

5 avril 2023,

— constater la validité de la clause du Chapitre 6, §1, quinzième chapitre du règlement de la copropriété du [Adresse 4],

— débouter la SCI HELI de l’intégralité de ses demandes,

— condamner la SCI HELI à la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Codede procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Il fait valoir que :

— les 2.133 tantièmes utilisés pour répartir l’appel de fonds travaux correspondent à la totalité des lots du bâtiment A, et non seulement aux tantièmes des lots n°1,6,7 et 8, qui ne correspondent quant à eux qu’à

1.605 tantièmes,

— tous les copropriétaires du bâtiment A ont donc été appelés à régler les travaux de réfection de la structure métallique,

— la résolution litigieuse ne fait donc pas application de la stipulation du Chapitre 6, §1,quinzième chapitre dont la validité est contestée par la SCI HELI,

— la résolution litigieuse ne vise pas l’entretien des terrasses, mais la réfection de la structure métallique du bâtiment A,

— il n’y a aucune raison pour que la clause querellée du règlement de copropriété s’applique, puisque la structure métallique du bâtiment A n’est pas une partie privative, mais une partie commune qui ne peut être confondue avec les terrasses litigieuses,

— la structure métallique fait corps avec l’ossature de la construction et est aujourd’hui nécessaire à la solidité et à la stabilité de l’immeuble,

— la moindre déformation des charpentes métalliques, dalles terrasses et façade, entraîne de toute évidence des dégradations sur les autres éléments, pouvant aller jusqu’à une mise en péril si les déformations sont importantes,

— les terrasses et structure métallique existaient au jour où l’immeuble a été mis en copropriété, à savoir en 1958,

— la structure métallique et l’immeuble forment, depuis la mise en copropriété de l’immeuble, un tout indissociable,

— le règlement de copropriété indique explicitement que les ornements de façade du bâtiment A sont des parties communes aux copropriétaires du bâtiment A,

— à aucun moment, il n’est précisé dans le règlement de copropriété que les terrasses litigieuses sont des parties privatives,

— le règlement précise cependant que les planchers sont des parties communes de sorte que les planchers des terrasses sont donc des parties communes,

— le plancher de la terrasse du premier étage du lot n°6 constitue le plafond d’une partie du lot n°1, propriété de la SCI HELI.

MOTIFS

1. Sur la demande tendant à voir déclarer non écrites la clause du

chapitre 6, &1, quinzième régime du règlement de copropriété

L’article 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.

L’article 10 de la même loi prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

En l’espèce, la clause litigieuse se situe dans un chapitre six intitulé « charges communes » comportant une première partie « répartition » où il est indiqué « les charges communes à tous les lots seront répartis suivant quinze régimes comme il va être expliqué ».

Le quinzième régime constitue la clause litigieuse ainsi rédigée « en ce qui concerne l’entretien ou les réparations concernant les terrasses et les water-closets de service, bâtiment A, ils seront supportés par les lots 1, 6, 7 et 8 dans les proportions suivantes établies en mille six cent cinquièmes :

lot numéro 1 : 155

lot numéro 6 : 500

lot numéro 7 : 500

lot numéro 8 : 450 ».

Il résulte par ailleurs du chapitre premier du titre deux du règlement de copropriété relatif à la division générale de l’immeuble que les lots 6, 7 et 8 comprennent une terrasse.

Le &2 du même chapitre indique « outre la ou les fractions de propriété des parties communes telle qu’elle est indiquée et déterminée ci-dessus et outre ce qui est indiqué dans la désignation de chacun des lots, chaque propriétaire de lot aura la propriété exclusive et particulière de ce qui est compris dans son lot, notamment des parquets et carrelages … ».

La combinaison de ces textes conduit à considérer que les terrasses des lots 6, 7 et 8 étant spécialement mentionnées dans chacun des lots, elles doivent être considérées comme parties privatives.

Toutefois, le règlement de copropriété n’est pas nécessairement contraire aux dispositions de l’article 10 précité lorsqu’il prévoit la prise en charge de frais relatifs à des parties privatives dès lors que celles-ci se trouvent matériellement intégrées aux parties communes.

En revanche, la répartition opérée par la clause litigieuse ne repose ni sur le critère d’utilité objectif d’un élément d’équipement commun ni sur une répartition aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans les lots du bâtiment A dont sept des onze lots sont exclus de la répartition.

Il en résulte qu’en tout état de cause, la clause ne respecte aucun des critères de répartition imposés par l’article 10 précité de sorte qu’elle doit être déclarée non écrite mais seulement en ce qui concerne les terrasses, la présente juridiction n’étant pas saisie d’une demande relative aux water-closets de service.

Il n’y a pas lieu pour le surplus de fixer une nouvelle répartition dès lors que celle-ci peut être opérée en fonction des autres stipulations du règlement de copropriété comme évoqué ci-après.

2. Sur la demande d’annulation de la délibération n°20 de l’assemblée générale du 5 avril 2023

Il convient de rappeler sur ce point qu’à défaut de stipulations expresses contraires du règlement de copropriété, il convient de distinguer entre, d’une part, le revêtement superficiel de la terrasse dont la charge est supportée par le propriétaire dont la terrasse constitue une partie privative ou une partie commune réservée à son usage exclusif et, d’autre part, le gros-oeuvre qui doit être pris en charge par l’ensemble des copropriétaires ou par les seuls propriétaires d’un bâtiment si les terrasses constituent des parties communes spécifiques à un bâtiment.

En l’espèce, s’il ressort des stipulations déjà évoquées que les propriétaires des lots 6,7 et 8 sont propriétaires respectifs de chacune des terrasses intégrées dans leurs lots, aucune stipulation figurant dans le règlement de copropriété n’étend cette propriété à la structure métallique supportant les dites terrasses. Contrairement aux affirmations de la demanderesse, il n’est aucunement stipulé que cette structure constituerait un ouvrage indépendant du bâtiment A. Il n’est pas davantage stipulé que cette structure constituerait une partie commune spéciale qui serait à la charge exclusive des copropriétaires des terrasses étant rappelé qu’il n’appartient pas au juge de dénaturer le règlement de copropriété en y ajoutant des parties communes spéciales qui n’y sont pas stipulées.

Il est donc parfaitement indifférent pour la validité de la résolution contestée de rechercher si la structure métallique assure techniquement un rôle porteur ou non de l’ensemble de l’ouvrage.

Il faut en revanche constater que les terrasses étant mentionnées parmi les lots 6, 7 et 8 que le règlement rattache au bâtiment A, elles font nécessairement partie dudit bâtiment ce qu’il n’appartient pas à la présente juridiction de dénaturer.

Au surplus, il ressort de la définition des parties communes du bâtiment A que celles-ci comprennent notamment les fondations, les planchers (mais non compris les parquets et plafonds), les ornements des façades et d’une façon générale toutes les parties du bâtiment qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif et particulier de certaines copropriétaires et qui sont communs d’après la loi et l’usage.

La structure métallique supportant les terrasses n’est pas en elle-même affectée à l’usage exclusif et particulier d’un ou plusieurs copropriétaires dès lors qu’elle supporte, à tout le moins, les terrasses appartenant à plusieurs copropriétaires.

En conséquence, elle doit être considérée comme une partie commune et les travaux d’entretien et de réparation de celle-ci doivent être répartis à titre de charges communes du bâtiment A conformément au point b) du &1 du chapitre premier du titre deux du règlement de copropriété.

Conformément aux stipulations précitées, les planchers desdites terrasses constituent également des parties communes dont l’entretien et la réparation est à la charge des copropriétaires du bâtiment A . En revanche, leur revêtement étant exclu des parties communes, son entretien et sa réparation sont à la charge exclusive du copropriétaire propriétaire de la terrasse.

En l’occurrence, les travaux objets de la résolution litigieuse ont trait au renfort de la structure métallique de l’immeuble. Il n’est pas démontré qu’ils aient trait au revêtement des terrasses privatives.

Par conséquent, leur prise en charge à titre de charges communes du bâtiment A sur la base de 2.133 tantièmes conformément au règlement de copropriété est conforme à celui-ci.

Dès lors, la S.C.I. HELI ne pourra qu’être déboutée de ses prétentions à ce titre.

3. Sur les demandes accessoires

La S.C.I. HELI succombant au principal, elle sera condamnée à supporter la charge des dépens.

Elle devra dès lors verser au syndicat une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Déclare non écrite la clause du titre 2, chapitre 6, &1, quinzième régime du règlement de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 5] ainsi rédigée :

« en ce qui concerne l’entretien ou les réparations concernant les terrasses et les water-closets de service, bâtiment A, ils seront supportés par les lots 1 ,6, 7 et 8 dans les proportions suivantes établies en mille six cent cinquièmes :

lot numéro 1 : 155

lot numéro 6 : 500

lot numéro 7 : 500

lot numéro 8 : 450 »

mais uniquement s’agissant de ses stipulations relatives aux terrasses ;

Déboute la S.C.I. HELI du surplus de ses prétentions ;

Condamne la S.C.I. HELI à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la somme de 3.000 euros par application des dispositions l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la S.C.I. HELI aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 FÉVRIER 2026 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT