TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— M^e Sylvie KEDINGER JACQUES

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/10252

N° Portalis 352J-W-B7H-C2CPT

N° MINUTE :

Assignation du :

04 Juillet 2023

JUGEMENT

rendu le 19 Décembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], représenté par son syndic, la S.A. SIMON, [Localité 12], DE KAENEL, S.A.

[Adresse 2]

[Localité 8]

représenté par M^e Sylvie KEDINGER JACQUES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0266

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. Société PACE INTERNATIONAL HOLDING APS, S.A.R.L

A son siège:

[Adresse 13]

[Localité 1]

et encore

chez son Directeur:

Monsieur [L] [B],

[Adresse 5]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 19 Décembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/10252 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2CPT

DÉBATS

A l’audience publique du 24 Octobre 2024

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

La société PACE INTERNATIONAL HOLDINGS APS, dont le siège est situé à [Localité 9] (Danemark), est propriétaire des lots n°6, 10, 14 et 27 dans l’immeuble situé [Adresse 7], soumis au régime de la copropriété.

Par acte d’huissier de justice de transmission d’un acte européen en date du 4 juillet 2023 et signifié au Danemark le 4 août 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] Paris 7ème, représenté par son syndic la société SIMON, TANAY, DE KAENEL, a assigné, devant ce tribunal, la société PACE INTERNATIONAL HOLDINGS APS, à son siège social au Danemark, aux fins de :

Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 notamment en ses articles 10 et 10-1,

— la condamner à lui payer la somme principale de 13.670,39 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété dû au 16 mai 2023 se décomposant comme suit :

* la somme de 13.430,39 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété dû,

* la somme de 240 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

et ce, avec intérêts de droit à compter de l’assignation,

— la condamner à lui payer :

*la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, en application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil,

* la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir, conformément aux articles 514 et suivant du code de procédure civile,

— la condamner aux dépens qui pourront être recouvrés, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile, par Maître Sylvie KEDINGER, avocat.

Décision du 19 Décembre 2024

Charges de copropriété

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Par acte d’huissier de justice du 11 juillet 2023, la même assignation a été délivrée à la société PACE INTERNATIONAL HOLDINGS chez son Directeur, M. [B], [Adresse 3] à [Localité 11].

***

La société PACE INTERNATIONAL HOLDINGS, assignée à son siège sis à [Localité 9] (Danemark) par remise de l’acte, le 4 août 2023, à [F] [P], salariée de la société, et à qui l’acte a été également notifié, le 11 juillet 2023, à l’adresse de son Directeur à [Localité 10], M. [B], par remise de l’acte en l’étude de l’huissier de justice, n’a pas constitué avocat.

***

Il sera expressément renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires, qui constitue ses seules écritures, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture du 14 mars 2024. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 24 octobre 2024 et mise en délibéré au 19 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Dans ce cas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété :

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu'“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

Décision du 19 Décembre 2024

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En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, de la qualité de propriétaire de la société PACE INTERNATIONAL HOLDINGS APS des lots n°6, 10, 14 et 27 de l’état descriptif de division.

Le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 7 décembre 2021 et 14 octobre 2022 approuvant les comptes du 01/07/2020 au 30/06/2021, du 01/07/2021 au 30/06/2022, les budgets prévisionnels des exercices du 01/07/2022 au 30/06/2023, du 01/07/2023 au 30/06/2024, les fonds travaux Loi Alur et certains travaux dont ceux de ravalement des façades de la courette,

— les appels de fonds portant application aux charges collectives de la répartition des lots de la défenderesse.

Il résulte du décompte et des pièces versées aux débats que le compte individuel du copropriétaire est débiteur de la somme de 13.430,39 euros, au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 16 mai 2023 “Appel 2ème trim. 2023, 4e appel ravalement façades courette et fond travaux Alur” du 1er avril 2023 compris.

La société PACE INTERNATIONAL HOLDINGS n’établit pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire. En conséquence, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme susvisée de 13.430,39 euros avec intérêts au taux légal à compter du 4 août 2023, date de signification de l’assignation au siège danois de la société.

Sur la demande au titre des frais :

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°);

— les frais d’avocat, qui constituent des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sollicite, de ce chef, la somme de 240 euros au titre “d’honoraires procédure”, du 5 août 2022. Il ne justifie cependant pas que cette facturation, dont l’auteur n’est pas précisé, entre dans les prévisions de l’article 10-1 précité. Il sera précisé, à toutes fins, que conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais de suivi d’un dossier contentieux par le syndic ne peuvent être facturés qu’en cas de “diligences exceptionnelles”, ni démontrées ni même alléguées en l’espèce.

Lesdits frais seront écartés.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées que la société PACE INTERNATIONAL HOLDINGS règle irrégulièrement les charges de copropriété. Si un précédent jugement de ce tribunal en date du 16 février 2023 a donné acte au syndicat des copropriétaires de son désistement, c’est à raison d’un règlement de la défenderesse postérieur à l’introduction de l’instance et ladite décision l’a condamnée à payer des dommages-intérêts.

Ce défaut de paiement récurrent de la part de la débitrice, malgré un précédent jugement, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer, malgré eux, le rôle de banquier de la défenderesse. Par ailleurs, la durée durant laquelle cette dernière s’est soustraite à ses obligations de règlement des appels à bonne date ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l’absence de toute information de la part de la défenderesse sur les raisons d’un défaut de paiement régulier des charges de copropriété ne permet pas de la considérer comme débitrice de bonne foi.

En conséquence, la société PACE INTERNATIONAL HOLDINGS sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros en réparation du préjudice financier causé.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante au sens de l’article 696 précité, la société PACE INTERNATIONAL HOLDINGS sera condamnée aux dépens qui pourront être recouvrés, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile, par Maître Sylvie KEDINGER.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la société PACE INTERNATIONAL HOLDINGS sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la société PACE INTERNATIONAL HOLDINGS APS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] :

* la somme de 13.430,39 euros au titre de l’arriéré d’appels de charges et de travaux arrêtés au 16 mai 2023 “Appel 2ème trim. 2023, 4e appel ravalement façades courette et fond travaux Alur”du 1er avril 2023 compris, avec intérêts au taux légal à compter du 4 août 2023,

* la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires situé [Adresse 3] à [Localité 11] de sa demande au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE la société PACE INTERNATIONAL HOLDINGS APS aux dépens qui pourront être recouvrés par Maître Sylvie KEDINGER, Avocate, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile, pour ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE la société PACE INTERNATIONAL HOLDINGS APS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les plus amples demandes du syndicat des copropriétaires précité ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 10] le 19 Décembre 2024

La Greffière La Présidente