TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [L] [M] [U] [G] [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Alexia DROUX

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 23/08575 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3GYT

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 27 février 2024

DEMANDERESSE

S.A. D’HLM ESPACIL HABITAT

[Adresse 1]

représentée par M^e Alexia DROUX, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDERESSE

Madame [L] [M] [U] [G] [X]

[Adresse 3]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Nicolas RANA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 novembre 2023

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 27 février 2024 par Yanaël KARSENTY, juge des contentieux de la protection assisté de Nicolas RANA, Greffier

Décision du 27 février 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 23/08575 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3GYT

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signatures privées du 1er octobre 2022, la S.A d’HLM ESPACIL HABITAT a donné en location à Mme [L] [U] [G] [X], selon le critère d’attribution de ce qu’elle bénéficiait du statut étudiant, un logement situé en résidence universitaire, d’une surface de 27 m², pour une durée d’un an du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, et ce moyennant un loyer mensuel de 434,90 euros et situé [Adresse 3] à [Localité 2]. Le montant total de cette occupation correspond en outre également à un loyer mobilier, des charges et des frais d’occupation pour une somme mensuelle totale de 575,31 euros.

La S.A d’HLM ESPACIL HABITAT, après avoir adressé le 14 février 2023 à sa locataire une lettre recommandée lui demandant de payer la somme de 2.499,67 euros au titre de l’arriéré locatif (arrêté au 19 avril 2023, mois de mars inclus), a fait délivrer le 25 avril 2023 un commandement de payer la somme de 2946,90 euros au titre des loyers, visant la clause résolutoire laquelle prévoit, à l’article 4.5.1 du contrat de bail initial, la résiliation de plein droit du contrat de bail deux mois après la signification d’un tel commandement resté infructueux.

A la même date que le commandement, soit le 25 avril 2023, une signification de non renouvellement de bail a été délivré à la locataire l’informant ainsi que le bail prenait fin au 30 septembre 2023.

Par acte d’huissier en date du 17 octobre 2023, la S.A d’HLM ESPACIL HABITAT a fait assigner Mme [L] [U] [G] [X] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Paris, afin de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence prononcer la résiliation du bail,

— À titre subsidiaire constater l’expiration du contrat à compter du 30 septembre 2023 eu égard au non renouvellement du bail et de l’occupation sans droit ni titre de Mme [L] [U] [G] [X],

— A titre infiniment subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du contrat pour impayés de loyers,

— Ordonner l’expulsion immédiate de Mme [L] [U] [G] [X] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— La condamner au paiement de la somme de 5846,72 euros au titre de l’arriéré locatif à la date du 28 septembre 2023, échéance de septembre 2023 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter du 25 avril 2023,

— Fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 700 euros et ce jusque-là libération effective des lieux loués,

— Ainsi qu’à une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Et aux dépens.

A l’audience du 24 novembre 2023, la S.A d’HLM ESPACIL HABITAT réitère ses demandes, précise que Mme [L] [U] [G] [X] n’a plus le statut d’étudiante et actualise la dette locative à la somme de 7013,96 euros (novembre 2023 inclus).

Mme [L] [U] [G] [X], corps présent, n’a pas contesté le montant de la dette locative et l’explique par des problèmes liés au travail et des difficultés financières à partir de septembre 2022. Elle n’a pas quitté le logement car elle n’a pas de solution alternative. Par ailleurs, si elle envisage de déposer un dossier de surendettement, elle ne propose rien quant aux modalités d’apurement de la dette.

Aucun diagnostic social n’a été reçu par le Greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 février 2024. Le dossier enregistré sous le numéro RG 23/08639 a été jointe à la présente affaire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’action est donc recevable en la forme.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En l’espèce, l’article L 631-12 du Code de la construction et de l’habitation dispose que la résidence universitaire est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs, meublés ou non, et des locaux affectés à la vie collective. Cet établissement accueille des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage et des personnes titulaires d’un contrat de professionnalisation ou d’apprentissage. A titre exceptionnel, cet établissement peut accueillir des enseignants et des chercheurs. Ces résidences peuvent faire l’objet d’une convention conclue en application de l’article L. 831-1 lorsqu’elles bénéficient d’une autorisation spécifique délivrée par le représentant de l’État dans le département. Les modalités d’octroi de cette autorisation spécifique sont définies par décret. Les occupants ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux. Le contrat de location a une durée maximale d’un an. Il peut être renouvelé dès lors que l’occupant continue à remplir les conditions précisées au présent article. Le résident ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement. L’article L. 441-2 ne s’applique pas aux résidences universitaires. Les immeubles entièrement consacrés au logement des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage et des personnes titulaires d’un contrat de professionnalisation ou d’apprentissage et faisant l’objet, à la date de publication de la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l’égalité et à la citoyenneté, d’une convention conclue en application de l’article L. 351-2 peuvent, après agrément du projet de l’organisme et sans qu’un nouveau concours financier de l’Etat puisse être sollicité, bénéficier du présent article.

La S.A d’HLM ESPACIL HABITAT a conclu le 1er octobre 2022 avec Mme [L] [U] [G] [X] une location dans les termes d’un contrat de résidence-étudiant.

Conformément à l’article L.633-2 du Code de la construction et de l’habitation en son dernier alinéa, la résiliation du contrat peut intervenir notamment en cas d’inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur. Le règlement des redevances fixées contractuellement représente par essence l’une de ces obligations.

En outre, en application de l’article R.633-3 du même code, le propriétaire peut résilier le contrat sous réserve d’un délai de préavis d’un mois notamment en cas d’impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. En outre, la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

Il est rappelé que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Mme [L] [U] [G] [X] n’a pas repris le paiement du loyer courant et que la dette ne cesse d’augmenter lourdement sans aucune perspective d’évolution positive.

Dès lors, au vu de ces éléments et en l’absence de justification par la locataire d’une régularisation de sa situation dans les deux mois suivant la signification du commandement de payer des sommes dues, il y aura lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers à la date du 25 juin 2023 à minuit, soit à partir du 26 juin 2023, et d’ordonner l’expulsion de Mme [L] [U] [G] [X] des lieux loués.

Sur l’indemnité d’occupation

Par ailleurs, le fait pour Mme [L] [U] [G] [X] de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu’elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifiant que soit mise à la charge de Mme [L] [U] [G] [X] une indemnité destinée à réparer ce préjudice.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de Mme [L] [U] [G] [X] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer éventuellement révisé, et des charges et frais qui auraient été payés si le contrat s’était poursuivi.

Sur l’arriéré locatif

La S.A d’HLM ESPACIL HABITAT justifie par la production d’un décompte actualisé que la dette contractée par Mme [L] [U] [G] [X] à son égard au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés s’élève au 17 novembre 2023 à la somme hors frais de 7013,96 euros (novembre 2023 inclus).

Dès lors, il conviendra de condamner Mme [L] [U] [G] [X] à payer à la S.A d’HLM ESPACIL HABITAT la somme de 7013,96 euros, outre l’intérêt au taux légal à compter du 25 avril 2023, date du commandement de payer, et ce sur la somme de 2946,90 euros et pour le surplus à compter de la signification du présent jugement et jusque complet paiement.

Sur les demandes accessoires

Mme [L] [U] [G] [X] succombant à l’instance, elle sera condamnée aux dépens, y incluant notamment le coût du commandement de payer, les frais de l’assignation délivrée dans le cadre de la présente instance et les frais de signification et d’exécution de la présente décision.

Il convient de débouter en équité la société anonyme d’HLM ESPACIL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge du Contentieux de la Protection du tribunal Judiciaire de Paris, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort mis à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire à partir du 26 juin 2023 du bail conclu entre la S.A d’HLM ESPACIL HABITAT et Mme [L] [U] [G] [X] et portant sur un logement situé [Adresse 3] à [Localité 2],

ORDONNONS à Mme [L] [U] [G] [X] de libérer les lieux,

DISONS qu’à défaut, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément à l’article L 412- et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Mme [L] [U] [G] [X] à payer à la S.A d’HLM ESPACIL HABITAT la somme de 7013,96 euros, outre l’intérêt au taux légal sur la somme de 2946,90 euros à compter du 25 avril 2023, date du commandement de payer, et pour le surplus à compter de la signification du présent jugement et jusque complet paiement,

CONDAMNONS Mme [L] [U] [G] [X] à payer à la S.A d’HLM ESPACIL HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmentée des charges ou frais contractuels et ce jusqu’à la libération effective des lieux en cas d’expulsion,

DEBOUTONS la S.A d’HLM ESPACIL HABITAT de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

CONDAMNONS Mme [L] [U] [G] [X] aux dépens en cela y compris le coût du commandement de payer,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit,

Le Greffier Le Juge