TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [F] [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Magali DELATTRE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/04676 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZGH

N° MINUTE :

7/2024

JUGEMENT

rendu le 14 novembre 2024

DEMANDERESSE

Madame [L] [H]

demeurant [Adresse 3]

élisant domicile chez son mandataire IMMO DE FRANCE [Localité 7] ILE DE FRANCE, société par actions simplifiée dont le siège social est situé au [Adresse 4]

représentée par la SELARL DELATTRE & HOANG en la personne de Maître Magali DELATTRE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire G234

DÉFENDERESSE

Madame [F] [E]

demeurant [Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 septembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 14 novembre 2024 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 14 novembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/04676 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZGH

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 19 novembre 2009 modifié le 10 février 2010, Monsieur [P] a donné en location à Madame [E] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer de 700 euros par mois.

Madame [H], son épouse, vient désormais aux droits de Monsieur [P], décédé le 11 janvier 2013, en sa qualité d’usufruitière du bien conformément à l’acte notarié du 13 décembre 2005.

Madame [E] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, Madame [H] lui a fait délivrer un commandement de payer le 08 novembre 2023, faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 7679,80 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2024, Madame [H] a fait assigner Madame [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater que la clause résolutoire insérée au contrat de bail est acquise depuis le 08 janvier 2024 et que depuis cette date, Madame [E] est occupante sans droit ni titre des locaux lui appartenant et à titre subsidiaire, constater les différents manquements de la locataire à ses obligations contractuelles et légales, et ordonner la résiliation judiciaire du bail,

▸ ordonner l’expulsion de Madame [E] et de tous occupants de son chef, en la forme accoutumée, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est des locaux situés [Adresse 2], et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir,

▸ ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués dans tel garde meubles qu’il plaira au tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Madame [E],

▸ fixer au double du montant du loyer et des charges l’indemnité mensuelle d’occupation que Madame [E] sera tenue de lui payer, jusqu’à la libération effective des locaux et la condamner en tant que de besoin, au paiement de ladite indemnité,

▸ condamner Madame [E] à lui payer la somme de 8422,61 euros, montant de la dette arrêtée au 02 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 08 novembre 2023, date de la délivrance du commandement de payer,

▸ condamner Madame [E] à lui payer la somme de 842,26 euros au titre de la clause pénale,

▸ condamner Madame [E] à lui payer la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris notamment les frais du commandement du 08 novembre 2023.

La dénonciation au préfet est intervenue le 31 mai 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 04 septembre 2024.

Lors des débats, Madame [H] par l’intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 12941,61 euros.

En défense, Madame [E], bien que régulièrement citée, n’a pas comparu ni personne pour elle.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier avant l’audience.

Concernant la suspension de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, le bailleur a fait part de son opposition à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 7] par la voie électronique le 31 mai 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience le 04 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [H] justifie avoir saisi la CCAPEX le 09 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 30 mai 2024.

Enfin, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n’est versé au dossier.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Il a été visé un délai de 6 semaines au commandement de payer du 08 novembre 2023, compte-tenu de sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer. Néanmoins, ce délai ne correspond pas au délai légal existant lors de la signature du contrat de bail versé au dossier; il est donc admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a lieu de retenir un délai de 2 mois.

Il résulte des pièces produites et des débats que Madame [E], locataire d’un logement situé [Adresse 2] suivant bail sous seing privé du 19 novembre 2009, modifié le 10 février 2010 n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 09 janvier 2024.

— Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur indique à l’audience que Madame [E] restait devoir la somme de 12941,61 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er septembre 2024.

Néanmoins, en l’absence de Madame [E] à l’audience et afin de respecter le principe du contradictoire, il y a lieu de retenir le montant de la dette locative tel quel mentionné dans l’acte introductif d’instance, soit la somme de 8422,61 euros.

Madame [E] sera en conséquence condamnée à verser cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur la demande au titre de la clause pénale:

Il convient de rappeler que toute clause pénale, qui met à la charge exclusive du locataire une pénalité en cas d’inexécution d’une des clauses du bail ou de retard dans le paiement du loyer, est source de déséquilibre au détriment du consommateur en raison de l’absence de réciprocité en cas de manquement du bailleur.

Cette clause sera dès lors réputée non écrite de telle sorte que la demande du bailleur tendant à son application à hauteur de 842,26 euros sera rejetée.

— Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion :

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, l’opposition du bailleur outre l’absence de reprise du paiement du loyer courant avant l’audience par la locataire, ne permettent pas au tribunal de suspendre les effets de la clause résolutoire et de fixer des mensualités susceptibles d’être versées par Madame [E] pour acquitter la dette dans le délai légal précité.

Madame [E] étant occupante sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre la locataire à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

— Sur l’indemnité d’occupation :

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme prévue dans le bail résilié, aucun élément ne venant justifier la majoration demandée, et de condamner Madame [E] à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

— Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il convient en équité de condamner Madame [E] à payer à Madame [H] qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [E] qui succombe, supportera les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en premier ressort et par jugement réputé contradictoire :

Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 09 janvier 2024, du bail modifié consenti par Monsieur [P], aux droits duquel vient désormais Madame [H], à Madame [E] et portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] ;

Ordonne en conséquence à Madame [E], devenu occupante sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de son chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, Madame [H] pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [E] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Madame [E] à payer à Madame [H] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par l’expulsion ;

Condamne Madame [E] à payer à Madame [H] la somme de 8422,61 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 02 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Condamne Madame [E] à payer à Madame [H] une somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [E] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 14 novembre 2024.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.