TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 21/11/2024

à : Monsieur [F] [T]

Maitre Philippe AZEMA

Maitre Jean-julien BAUMGARTNER

La S.E.L.A.R.L. [Z] ET ASSOCIES

Copie exécutoire délivrée

le : 21/11/2024

à : Maitre Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 24/03232

N° Portalis 352J-W-B7I-C4MOY

N° MINUTE : 1/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 21 novembre 2024

DEMANDERESSE

La S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 13], dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 11]

représentée par Maitre Catherine HENNEQUIN, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483 substitué par Maitre Caroline VIEIRA, avocat au barreau de , vestiaire :

DÉFENDEURS

Monsieur [F] [T], demeurant [Adresse 4] – [Localité 12]

comparant en personne

Madame [Y] [T], demeurant [Adresse 3] – [Localité 10]

comparante en personne assistée de Maitre Philippe AZEMA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1160

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-75056-2024-00740 du 27/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

Monsieur [X] [T], demeurant [Adresse 2] – [Localité 9]

représenté par Maitre Jean-julien BAUMGARTNER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0429

La S.E.L.A.R.L. [Z] ET ASSOCIES ès qualité d’administrateur provisoire de la succession de Madame [V] [T], dont le siège social est sis [Adresse 5] – [Localité 8]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 octobre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 21 novembre 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 21 novembre 2024

PCP JCP référé – N° RG 24/03232 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4MOY

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé prenant effet le 01/01/2012, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 13] (RIVP) a donné à bail à [V] [T] née [B] un appartement à usage d’habitation principale situé au [Adresse 6], [Localité 7], 3ème étage, pour un loyer mensuel initial de 161,55 euros outre des charges provisionnelles de 109,09 euros.

[V] [T] née [B] décédait le 03/03/2020. La SELARL [Z] & Associés, représentée par Maître [W] [Z], était désignée en qualité d’administrateur provisoire de sa succession par ordonnance rendue le 07/09/2022.

Par actes de commissaire de justice délivrés en date du 05/03/2024 à domicile, du 05/03/2024 à personne, du 05/03/2025 à étude, du 07/03/2024 à personne morale, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a respectivement assigné [X] [T], [Y] [T], [F] [T] et la SELARL [Z] & Associés, représentée par Maître [W] [Z], en qualité d’administrateur provisoire de la succession de [V] [T] née [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater la résiliation de plein droit du contrat de location consenti à [V] [T] née [B] au 03/03/2020, date de son décès ;

— dire et juger que [X] [T], [Y] [T], [F] [T] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 03/03/2020 ;

— ordonner l’expulsion de [X] [T], [Y] [T], [F], et de tout occupant de leur chef, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir ;

— dire et juger que le délai de l’article 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ne s’applique pas, et à défaut le supprimer ;

— dire et juger que le délai de l’article 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ne s’applique pas ;

— condamner in solidum et par provision [X] [T], [Y] [T], [F] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer et charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, à compter du 04/03/2020 et jusqu’au 29/02/2024 ;

— condamner in solidum et par provision [X] [T], [Y] [T], [F] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer qui aurait été payé dans le parc privé à savoir 31m², soit 1813,50 euros par mois hors charges, majorée des taxes et charges diverses et courante, à compter du 01/03/2024 et jusqu’à la libération totale et effective des lieux et remise des clefs ;

— condamner in solidum et par provision [X] [T], [Y] [T], [F] [T] au paiement de la somme de 8356,22 euros, sauf à parfaire, au titre de l’arriéré d’indemnité d’occupation ;

— condamner les mêmes in solidum au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

— rappeler l’exécution provisoire.

L’affaire était appelée à l’audience du 03/04/2020 et faisait l’objet de trois renvois avant d’être examinée à l’audience du 17/10/2024. La tentative de conciliation judiciaire n’aboutissait pas à un accord.

La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 13] (RIVP), représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance. Elle sollicite au surplus que soit autorisé le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril in solidum de [X] [T], [Y] [T], [F] [T] selon les modalités de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution et le rejet des demandes reconventionnelles.

Décision du 21 novembre 2024

PCP JCP référé – N° RG 24/03232 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4MOY

[X] [T], représenté par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières écritures reprises oralement, de voir :

— à titre principal, dire n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expulsion et sur les demandes de paiement de l’indemnité d’occupation formée à son encontre et débouter la RIVP de ses demandes ;

— à titre subsidiaire, condamner in solidum [F] [T] et [Y] [T] à le garantir de toute condamnation à verser une provision qui serait prononcée à son encontre ;

— en tout état de cause : condamner in solidum les défendeurs et la demanderesse à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les condamner aux dépens.

[F] [T] et [Y] [T], représentés par leur conseil, sollicitent en vertu de leurs dernières conclusions soutenues oralement, de voir :

— débouter la RIVP de sa demande de paiement d’une indemnité d’occupation à leur encontre ;

— subsidiairement, condamner [X] [T] à les relever et garantir de toute condamnation à verser une provision ;

— en tout état de cause : condamner in solidum [X] [T] et la demanderesse à leur payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les condamner aux dépens

La SELARL [Z] & Associés, représentée par Maître [W] [Z], en qualité d’administrateur provisoire de la succession de [V] [T] née [B], régulièrement avisée, ne comparait pas et n’est pas représentée.

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 21/11/2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du code susvisé, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Sur la demande d’expulsion

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Décision du 21 novembre 2024

PCP JCP référé – N° RG 24/03232 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4MOY

Si le bail prend légalement fin au jour du décès du locataire, l’absence de restitution des clefs du logement à la bailleresse et le maintien dans meubles de la défunte dans le logement constitue une occupation non autorisée, soit une occupation sans droit ni titre, qui empêche la bailleresse de reprendre pleinement la possession et la jouissance de son bien.

En l’espèce, un bail a été consenti à [V] [T] née [B], décédée le 03/03/2020. Il n’est pas contesté par les parties que la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 13] n’a pas récupéré les clefs du bien, et que les meubles de la locataire sont encore dans le bien. Les héritiers réservataires ne trouvant pas d’accord sur le partage et la liquidation de la succession, un administrateur provisoire a été désigné judiciairement le 07/09/2022.

[X] [T] soulève la force majeure pour contester la compétence du juge des référés pour statuer sur la demande au titre de l’expulsion et de l’indemnité d’occupation provisionnelle.

Néanmoins, et s’agissant à ce stade de la demande au titre de l’expulsion, les conditions de la force majeure ne sont pas remplies et ce moyen ne constitue ni une contestation sérieuse, ni un élément de nature à écarter le prononcé d’une mesure conservatoire pour mettre fin au trouble manifestement illicite.

En effet, [X] [T] a disposé des clefs de l’appartement sur une période certaine, puisqu’il les a transmis à l’administrateur provisoire le 30/08/2023, soit plus de trois ans après le décès de la locataire. Aussi, en sa qualité d’héritier réservataire n’ayant pas refusé la succession, il est propriétaire indivis des meubles objets de la succession de [V] [T] née [B]. Le trouble causé à la bailleresse par le maintien dans les lieux des meubles et l’absence de restitution des clefs dès la première demande de la RIVP constitue un trouble manifestement illicite lié nécessairement en partie au comportement de [X] [T].

Il n’y a pas lieu de statuer sur des éventuels partages de responsabilités à ce stade de la procédure, seul le juge du fond étant compétent pour trancher sur ces prétentions.

[X] [T], [Y] [T], [F] [T], qui se sont maintenus dans les lieux en ne procédant pas à la restitution des clefs et à l’enlèvement des meubles en leur qualité d’héritiers réservataires, se trouvent ainsi occupants sans droit ni titre du logement litigieux depuis le 03/03/2020 à minuit, soit le 04/03/2020, et il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef.

Il n’y a pas lieu de faire application du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux, les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution n’étant pas remplies et le logement n’étant pas occupé par les défendeurs.

Pour ces mêmes raisons, le sursis à exécution durant la trêve hivernale de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution sera écarté.

Compte-tenu de l’absence de justificatifs de recherche d’un garde meuble et d’une solution de transport et d’enlèvement des meubles d’une part, et afin d’assurer la bonne exécution de la décision et son caractère contraignant d’autre part, il y a lieu de fixer une astreinte provisionnelle de 70 euros par jour de retard qui courra à compter de l’expiration d’un délai de 30 jours après la signification de la présente décision.

Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Décision du 21 novembre 2024

PCP JCP référé – N° RG 24/03232 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4MOY

En l’espèce, il résulte des pièces produites par les parties que [X] [T] a disposé des clefs de l’appartement jusqu’au 30/08/2023, date à laquelle l’administrateur provisoire de la succession les a récupérées et a fait changer les serrures. Aussi, si [X] [T] a effectivement proposé de débarrasser des meubles après la restitution des clefs, cette proposition ne concernait qu’une partie du mobilier qu’il avait lui-même choisi. [Y] [T] et [F] [T], de leur côté, ont fait connaître leur qualité d’héritiers à la RIVP dès le 19/03/2020 par échanges courriels et ont sollicité la remise des clefs à [X] [T] le 15/06/2020, en vain. Aucune des parties ne justifie de recherches actives de solution de transport et de dépôt des meubles dans un garde-meuble ou tout autre lieu.

Compte-tenu de ces éléments, [X] [T] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant à compter du 04/02/2024 inclus et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, constituée par la remise des clefs ou un procès-verbal expulsion ou de reprise.

[F] [T] et [Y] [T], en leur qualité d’héritiers réservataires, seront in solidum condamnés au paiement de cette indemnité provisionnelle à compter du 01/09/2023.

S’agissant du montant de cette indemnité, il y a lieu de modérer son montant au regard de l’astreinte déjà fixée, la bailleresse ne démontrant pas subir un prejudice financier supérieur au prix du loyer actuel.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au prix du loyer contractuel actuel, et des charges en sus.

Sur l’arriéré locatif

Il résulte du décompte locatif produit par la RIVP qu’une dette locative s’est créée postérieurement au décès de [V] [T] née [B], en l’absence de libération effective du bien par remise des clefs à la bailleresse et de retrait des meubles.

Il résulte des pièces produites par [F] et [Y] [T], notamment des échanges courriels avec la bailleresse et avec [X] [T] au sujet de la remise des clefs, et du rapport de l’administrateur provisoire de la succession, que [X] [T] disposait seul des clefs du bien et ainsi de la jouissance des lieux entre le 04/03/2020 et le 30/08/2023, date de remise des clefs à Maître [W] [Z].

[F] [T] et [Y] [T] soulèvent donc une contestation sérieuse quant à l’exigibilité de la dette locative à leur encontre durant cette période, et la demande de condamnation au paiement provisionnel sera rejetée sur cette période.

S’agissant néanmoins de la période postérieure à la remise des clefs à l’administrateur provisoire, et en l’absence de production de preuves de la part d'[F] [T] et [Y] [T] d’une tentative concrète d’enlèvement des meubles du logement et de demande d’accès aux lieux à Maître [W] [Z], le principe de la dette et son exigibilité ne sont pas sérieusement contestables.

[X] [T], qui ne démontre que d’une proposition d’enlèvement de certains meubles au cours de la présente procédure et qui disposait seul des clefs du logement jusqu’au 30/08/2023, sera tenu au paiement de la dette locative à compter du 04/03/2020 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Par conséquent, [X] [T] sera condamné à verser à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 13] (RIVP) la somme provisionnelle de 6943,44 euros au titre des indemnités d’occupation échues impayées entre le 04/03/2020 et le 31/08/2023 inclus.

[X] [T], [Y] [T], [F] [T] seront condamnés in solidum à verser à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 13] (RIVP) la somme provisionnelle de 3467,36 euros au titre des indemnités d’occupation échues impayées entre le 01/09/2023 et le 30/09/2024 inclus.

Décision du 21 novembre 2024

PCP JCP référé – N° RG 24/03232 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4MOY

Sur la demande de transport et de sequestration des meubles

Aux termes de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

L’article L433-2 du même code prévoit qu’à l’expiration du délai imparti, il est procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens susceptibles d’être vendus. Les biens qui ne sont pas susceptibles d’être vendus sont réputés abandonnés. Le produit de la vente est remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance du bailleur.

En l’espèce, il est un fait constant et non contesté que les meubles de [V] [T] née [B] sont toujours dans le logement de la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 13]. Les défendeurs ne proposent aucune solution d’enlèvement de l’ensemble de ces meubles afin de faire cesser le trouble manifestement illicite causé à la bailleresse, qui ne peut reprendre pleine possession de son bien.

Par conséquent, il y a lieu de faire droit à la demande de la bailleresse et d’autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril in solidum de [X] [T], [Y] [T], [F] [T], héritiers réservataires indivis.

Sur les demandes subsidiaires de garantie entre les défendeurs

Il n’est pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, de statuer sur l’engagement de responsabilité des parties. IL y a lieu de débouter l’ensemble des demandes à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il est inéquitable de laisser à la demanderesse la charge de ses frais irrépétibles. [X] [T], [Y] [T], [F] [T] seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 900 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

CONSTATE que [X] [T], [Y] [T], [F] [T] sont occupants sans droit ni titre de l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6], [Localité 7], 3ème étage, depuis le 03/03/2020 à minuit ;

DIT qu’à défaut pour [X] [T], [Y] [T], [F] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à compter de la signification de la présente décision, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 13] (RIVP) pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

ECARTE l’application du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code de procédure civile d’exécution et du sursis à exécution durant le trêve hivernale de l’article L412-6 du même code ;

CONDAMNE in solidum [X] [T], [Y] [T], [F] [T] à verser à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 13] (RIVP) une astreinte provisionnelle de 70 euros par jour de retard en l’absence de libération effective des lieux après l’expiration d’un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT que cette astreinte courra jusqu’à leur départ effectif des lieux constitué par la restitution des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, ou en tout état de cause pendant une durée maximale de deux mois ;

DIT qu’à l’issue de ce délai de deux mois, il pourra être de nouveau statué sur le sort de cette astreinte ;

SE RESERVE la liquidation ou le renouvellement de cette astreinte ;

CONDAMNE [X] [T] à verser à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 13] (RIVP) une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter du 04/03/2020 inclus et jusqu’au 31/08/2023 inclus ;

CONDAMNE in solidum [X] [T], [Y] [T], [F] [T] au paiement provisionnel de cette même indemnité d’occupation, à compter du 01/09/2023 inclus et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

REJETTE la demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE [X] [T] à verser à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 13] (RIVP) la somme provisionnelle de 6943,44 euros au titre des indemnités d’occupation échues impayées entre le 04/03/2020 et le 31/08/2023 inclus ;

CONDAMNE in solidum [X] [T], [Y] [T], [F] [T] à verser à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 13] (RIVP) la somme provisionnelle de 3467,36 euros au titre des indemnités d’occupation échues impayées entre le 01/09/2023 et le 30/09/2024 inclus ;

AUTORISE la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 13] (RIVP) à faire procéder au transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril on solidum de [X] [T], [Y] [T], [F] [T] à défaut de local désigné ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum [X] [T], [Y] [T], [F] [T] à verser à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 13] (RIVP) la somme de 900 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum [X] [T], [Y] [T], [F] [T] au paiement des entiers dépens de la présente procédure ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière La juge des contentieux de la protection