TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Société CERTIVIA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Benjamin JAMI

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/02039 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4O6D

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le lundi 18 novembre 2024

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 3], dont le siège social est sis Représenté par son syndicat le cabinet NOVOTIM – [Adresse 2]

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

DÉFENDERESSE

Société CERTIVIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique

assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 août 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 novembre 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 18 novembre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/02039 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4O6D

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI CERTIVIA est propriétaire des lots n° 346 et 503 au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4]) soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice du 19 mars 2024, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic le cabinet NOVOTIM a assigné la SCI CERTIVIA devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, auquel il demande sur le fondement de la loi du 10 juillet 1935 et du décret du 17 mars 1967, de la condamner sous le bénéfice de l’exécution provisoire à lui payer les sommes suivantes :

—  3 320,46 euros au titre des charges de copropriété impayées, échéance du 1er trimestre 2024 incluse, avec capitalisation des intérêts,

—  2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1 200 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

A l’audience du 28 août 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a réitéré les termes de son assignation.

Assignée à personne morale, la SCI CERTIVIA n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. En application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 novembre 2024.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il est de principe que les décisions d’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité

Enfin, conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats:

— le relevé de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de la SCI CERTIVIA,

— un extrait du registre national du commerce et des sociétés à jour au 12 mars 2024,

— l’extrait du compte copropriétaire de la SCI CERTIVIA arrêté au 1er janvier 2024 à la somme de 3 320,46 euros (en ce inclus 48 euros de frais de mise en demeure par avocat),

— les procès-verbaux des assemblées générales des 7 avril 2022 et 13 avril 2023 comportant notamment approbation des comptes des exercices 2021 à 2022 et des budgets prévisionnels 2023 à 2024, vote du fonds ALUR et vote des opérations suivantes : « appel de fonds exceptionnels dans le cadre de la procédure ETEKI-DIENG » (assemblée générale du 13 avril 2023, résolution n°26),

— les attestations de non-recours concernant lesdits procès-verbaux,

— les différents appels de fonds adressés à la SCI CERTIVIA pour la période du 15 avril 2023 au 31 mars 2024 faisant apparaître les relevés de compte individuel,

— la mise en demeure de payer la somme de 3 320,46 euros par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 décembre 2023,

— le contrat de syndic.

Les frais de mise en demeure par avocat à hauteur de la somme de 48 euros relèvent des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile de sorte que la demande formée à ce titre sera rejetée.

Au regard de ces éléments, il convient de considérer que le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance principale de charges, certaine, liquide et exigible à hauteur de 3 272,46 euros (3 320,46 euros – 48 euros) au titre des charges courantes impayées pour la période du 15 avril 2023 à l’échéance du 1er trimestre 2024 incluse, somme à laquelle la SCI CERTIVIA sera condamnée.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée. Elle sera donc ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

La demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation pour la somme due au titre des des charges courantes impayées sera fixé au 19 mars 2024.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En omettant de s’acquitter des charges dues, la SCI CERTIVIA a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic. Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement.

Il y a lieu en conséquence de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 350 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les autres demandes

La SCI CERTIVIA, partie perdante, sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI CERTIVIA à payer au syndicat de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5], représenté par son syndic le cabinet NOVOTIM, les sommes suivantes :

—  3 272,46 euros au titre des charges courantes impayées pour la période du 15 avril 2023 à l’échéance du 1er trimestre 2024 incluse,

—  350 euros au titre des dommages et intérêts,

—  800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an à compter du 19 mars 2024. pour la somme due au titre des des charges courantes impayées,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

CONDAMNE la SCI CERTIVIA aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Président