TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 23/06883 -

N° Portalis 352J-W-B7H-CZXWX

N° MINUTE :

Assignation du :

15 Mai 2023

JUGEMENT

rendu le 11 Février 2026

DEMANDEURS

Monsieur [N] [D]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [G] [M]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Tous les deux représentés par M^e Xavier GUERLAND, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0550

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [J] [L]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Tous les deux représentés par M^e Thomas CASSAGNE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0350

Décision du 11 Février 2026

2ème chambre civile

N° RG 23/06883 -

N° Portalis 352J-W-B7H-CZXWX

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

M^me Claire BERGER, 1ere Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique,

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 24 Novembre 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 11 février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DES FAITS

M. [N] [D] et Mme [G] [M] épouse [D], ci-après les époux [D], propriétaires d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 5], ont conclu un mandat de vente portant sur ce bien avec la société MONTMARTRE LUXURY REALTY.

Par acte notarié du 8 novembre 2022, ils ont consenti à M. [K] [Y] et Mme [J] [L], ci-après les consorts [C], une promesse unilatérale de vente portant sur leur bien, au prix de 1 300 000 euros, pour une durée expirant le 8 mars 2023, à seize heures.

Une indemnité d’immobilisation de 130 000 euros était fixée, dont la moitié, soit une somme de 65 000 euros, a été versée par les bénéficiaires entre les mains de Maître [O] [U], notaire rédacteur de l’acte, en qualité de séquestre.

La promesse unilatérale de vente était conclue sous plusieurs conditions suspensives, l’une d’obtention d’un prêt, avec une date limite d’obtention dudit prêt fixée initialement au 23 janvier 2023, l’autre relative à des travaux réalisés par les promettants, aux termes de laquelle ceux-ci s’engageaient, à peine de caducité de la promesse, à obtenir au plus tard le 9 janvier 2023 une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux ainsi qu’une attestation de non contestation de la conformité de ces travaux. Il était précisé que pour se prévaloir de cette condition suspensive, les promettants devaient justifier de la demande de ces documents dans le délai d’un mois à compter de la signature de la promesse, soit le 8 décembre 2022, le bénéficiaire pouvant renoncer à se prévaloir de cette condition suspensive.

Aux termes d’un avenant du 13 janvier 2023, la date d’obtention du prêt a été repoussée au 23 février 2023.

Le 7 mars 2023, les consorts [C] ont soulevé la caducité de la promesse aux motifs que la condition suspensive d’obtention d’une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux ainsi qu’une attestation de non contestation à la conformité des travaux n’avait pas été levée dans le délai.

Le 17 mars 2023, les époux [D] ont fait sommation aux consorts [C] de venir régulariser l’acte de vente.

Par sommation signifiée le 5 avril 2023, les consorts [C] ont indiqué leur refus de conclure la vente et ont sommé les époux [D] de leur restituer la somme de 65 000 euros versée au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Le 11 avril 2023, le notaire des promettants a établi un procès-verbal de carence des bénéficiaires.

Par exploit d’huissier en date du 15 mai 2023, les époux [D] ont fait assigner les consorts [C], devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins essentielles de les voir condamner à leur payer l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente, outre des dommages et intérêts.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 11 novembre 2024, les époux [D] demandent au tribunal, au visa des articles 1103 et suivants, 1353 et 1589 du code civil de :

« – Dire et Juger Monsieur [N] [D] et Madame [G] [M] légitimes et bien fondés dans leurs fins et conclusions ;

En conséquence

— Condamner in solidum Monsieur [K] [Y] et Madame [J] [L] à verser à [N] [D] et Madame [G] [M] la somme de 130.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation contractuelle

— Condamner in solidum Monsieur [K] [Y] et Madame [J] [L] à verser à [N] [D] et Madame [G] [M] la somme de 215.000 euros en réparation des préjudices subis

Dont

—  200.000 euros au titre de la diminution de prix

—  15.000 euros au titres des autres préjudices

— Assortir les chefs de condamnations à la capitalisation des intérêts à compter du 11 avril 2023 pour ce qui concerne l’indemnité d’immobilisation et de la date de signification des conclusions pour la réparation du préjudice

A titre subsidiaire :

Débouter les défendeurs de leur demande tendant à écarter l’exécution provisoire

En tout état de cause

— Condamner in solidum Monsieur [K] [Y] et Madame [J] [L] à verser à Monsieur [N] [D] et Madame [G] [M] la somme de 7.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile.

— Condamner in solidum Monsieur [K] [Y] et Madame [J] [L] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Xavier GUERLAND, avocat aux offres de droit, conformément à l’article 699 du Code civil.»

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 16 décembre 2024, M. [K] [Y] et Mme [J] [L] demandent au tribunal, au visa des articles 1103 et 1304-4 du code civil, de :

« – DEBOUTER les Consorts [D] – [M] et la société MONTMARTRE LUXURY REALTY de l’intégralité de leurs demandes ;

— CONDAMNER les Consorts [D] – [M] à restituer le montant de l’indemnité d’immobilisation aux consorts [C] ;

— AUTORISER Maître [O] [U], Notaire à [Localité 1], à régler aux Consorts [C] la somme de 65.000 euros séquestrée entre ses mains au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

— A TITRE SUBSIDIAIRE, ECARTER l’exécution provisoire ;

— EN TOUT ETAT DE CAUSE, CONDAMNER respectivement les Consorts [D] – [M] et la société MONTMARTRE LUXURY REALTY au paiement de 7.000 euros au titre de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens. »

Par conclusions signifiées par voie électronique le 26 juin 2023, la société MONTMARTRE LUXURY REALTY est intervenue volontairement à l’instance et demande au tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

« – RECEVOIR la société MONTMARTRE LUXURY REALTY en son intervention volontaire principale dans la procédure pendante devant la 2 ème Chambre – 2 ème section du tribunal judiciaire de Paris sous le n° de RG 23/06883, et l’en déclarer bien fondée,

Y faisant droit,

— CONDAMNER in-solidum Madame [L] et Monsieur [Y] à payer à la société MONTMARTRE LUXURY REALTY une somme de 52.000 € à titre de dommages et intérêts,

— CONDAMNER in-solidum Madame [L] et Monsieur [Y] à payer à la société MONTMARTRE LUXURY REALTY la somme de 8.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER in-solidum Madame [L] et Monsieur [Y] aux entiers dépens d’instance dont distraction en ce qui le concerne au profit de M^e Frédéric REMOND, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile,

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er octobre 2025.

A l’audience du 24 novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 11 février 2026.

MOTIFS

Il sera rappelé que les demandes des parties de « juger que » tendant à constater tel ou tel fait, pour celles d’entre elles qui ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert, ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur l’indemnité d’immobilisation

Les époux [D] demandent au tribunal de condamner les défendeurs à leur verser la totalité de l’indemnité d’immobilisation. Ils soutiennent que les consorts [C], en signant un avenant le 13 janvier 2023, postérieurement à la date prévue pour justifier de l’obtention des documents d’urbanisme, ont renoncé implicitement et sans équivoque à la condition suspensive de communication desdits documents d’urbanisme stipulée à leur bénéfice, de sorte qu’ils ne pouvaient valablement soulever le 7 mars 2023, après avoir levé la condition relative au financement, la caducité de la promesse unilatérale de vente pour la non-réalisation de la condition relative à l’obtention dans le délai des documents d’urbanisme. Ils estiment que l’ensemble des conditions suspensives étaient levées pour le 8 mars 2023, ayant reçu un mail le 27 février 2023 de la direction de l’urbanisme leur confirmant la communication de l’autorisation d’urbanisme pour le 6 avril 2023, ce qui est corroboré par le fait que les bénéficiaires ont sollicité une nouvelle condition suspensive à leur bénéfice le 28 février 2023 qui leur a été refusée.

Les consorts [C] soutiennent au contraire que la promesse unilatérale de vente est caduque dans la mesure où les promettants n’ont pas obtenu les documents mentionnés dans la condition suspensive dans le délai convenu, soit au plus tard le 9 janvier 2023. Ils soutiennent n’avoir jamais reçu le mail du 27 février 2023, qui ne constitue pas une déclaration de conformité des travaux et soulignent que les conditions suspensives n’étaient pas réalisées pour le 8 mars 2023. Ils soutiennent en outre que l’avenant n’a pas pu avoir pour effet leur renonciation implicite à la condition suspensive relative à l’obtention des documents d’urbanisme, dès lors qu’ils n’étaient pas informés que celle-ci avait défailli le 9 janvier 2023, sans quoi, ils n’auraient pas signé d’avenant le 10 janvier 2023. Surtout, ils font valoir qu’ils n’ont pas pu renoncer implicitement à cette condition suspensive alors que la promesse était caduque depuis le 9 janvier 2023 et que celle-ci ne prévoyait pas la possibilité d’une renonciation tacite.

Ils soulignent en outre que l’avenant n’avait pour objet que la prorogation de leur propre condition suspensive, celui-ci stipulant qu’il n’entraînait aucun changement des autres conditions figurant dans l’acte.

Ils soulignent que dans ce contexte, leur proposition de signer une nouvelle promesse unilatérale de vente à la fin du mois de février était cohérente. Ils sollicitent dès lors des promettants la restitution du montant séquestré de l’indemnité d’immobilisation.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des dispositions de l’article 1304-4 du même code, une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli.

En application de ces dispositions, il est jugé que le contrat étant caduc à la date de défaillance de la condition, il ne peut plus être renoncé à cette dernière.

En l’espèce, la promesse de vente du 8 mars 2023, versée aux débats, stipule la condition suspensive suivante :

« Obtention d’une declaration attestant l’achevement et la conformite des travaux ainsi qu’une attestation de non-contestation a la conformite des travaux

Pour la realisation des presentes, le PROMETTANT devra obtenir pour la vente la declaration attestant l’achevement et la conformite des travaux ainsi que l’attestation de non-contestation a la conformite des travaux relatifs au remplacement de six chassis de toit et modification d’une verriere sur cour et demolition partielle de la toiture en vue de la creation d’une courette a rez-de-chaussee.

En consequence, le PROMETTANT s’engage, des ce jour, a obtenir lesdits documents aupres de l’autorite competente, conformement aux dispositions d’urbanisme applicables.

L’obtention de la declaration attestant l’achevement des travaux ainsi que le certificat devra avoir lieu au plus tard le 9 janvier 2023.

Pour se prevaloir de la presente condition suspensive, le PROMETTANT devra justifier aupres du BENEFICIAIRE de la demande de ces documents relatifs aux travaux, et ce dans le delai d’un mois a compter de ce jour, soit au plus tard le 8 decembre 2022 , au moyen d’un recepisse delivre par l’autorite competente.

En toute hypothese, le BENEFICIAIRE pourra renoncer a se prevaloir de cette condition suspensive.

A defaut d’une telle renonciation ou en l’absence de l’octroi de la declaration attestant l’achevement et la conformite des travaux ainsi que l’attestation de non- contestation a la conformite des travaux, les presentes seront caduques. »

Ainsi, la promesse unilatérale de vente litigieuse a été consentie sous la condition suspensive d’obtention par les promettants de documents d’urbanisme au plus tard le 9 janvier 2023.

Or, force est de constater qu’à la date du 9 janvier 2023, la condition suspensive précitée n’était pas levée, les documents n’ayant été obtenus qu’au mois d’avril 2023, de sorte que le contrat est devenu caduc à cette date.

En outre, il n’est pas démontré, ni même allégué, que les bénéficiaires auraient renoncé expressément, dans les formes prévues au contrat à cette condition suspensive, c’est à dire par courrier recommandé adressé au notaire dans le délai prévu pour sa réalisation.

Par conséquent, en application des dispositions précitées de l’article 1303-4 du code civil, la promesse unilatérale de vente est devenue caduque à compter du 9 janvier 2023 et les promettants ne peuvent valablement soutenir que les bénéficiaires auraient tacitement renoncé à se prévaloir de la condition suspensive d’obtention des documents d’urbanisme stipulée à leur bénéfice par la signature d’un avenant le 13 janvier 2023, soit postérieurement de la date de défaillance de la condition suspensive.

De même, il importe peu à cet égard que les bénéficiaires aient poursuivi les démarches pour obtenir leur financement.

Ainsi, les consorts [C] ont valablement pu opposer aux époux [D] la caducité de la promesse pour refuser d’acquérir le bien immobilier, objet de celle-ci.

Aux termes de la promesse, il était stipulé une indemnité d’immobilisation de 130 000 euros, et la moitié, versée par les bénéficiaires à la date de la signature de l’acte, a été séquestrée entre les mains du notaire instrumentaire.

S’agissant du sort de cette indemnité, la promesse unilatérale de vente prévoyait, en page 13, qu’ « Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées à l’acte ».

Dans ces conditions, les époux [D] ne pourront qu’être déboutés de leur demande tendant à la condamnation des bénéficiaires à leur verser l’indemnité d’immobilisation avec intérêts légal et capitalisation, et ils seront condamnés à leur restituer la somme de 65.000 euros, séquestrée entre les mains du notaire instrumentaire à ce titre.

Maître [O] [U], notaire séquestre, sera autorisé à libérer la somme séquestrée en les mains des consorts [C].

Sur la demande de dommages et intérêts formée par les époux [D]

Les époux [D] invoquent le comportement fautif des consorts [C], qui ont poursuivi le processus de vente en communiquant leurs offres de prêt après le 9 janvier 2023 avant de se désengager soudainement le 7 mars 2023, six jours avant la date fixée pour la vente, pour solliciter l’indemnisation de leurs préjudices tenant au fait qu’ils n’ont pu revendre leur bien que deux ans plus tard, à 200.000 euros de moins que le prix escompté compte tenu de la conjoncture économique et d’un important préjudice moral, ayant dû renoncer à leurs propres projets. Ils réclament ainsi une indemnisation à hauteur de 215 000 euros.

Les consorts [C] s’opposent à cette demande.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Aux termes de l’article 1103 du code civil précité, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Par la promesse unilatérale de vente du 8 mars 2023, les époux [D] ont conféré aux consorts [C] la faculté d’acquérir leur bien, ces derniers se réservant la faculté d’en demander ou non la réalisation, avant le 8 mars 2023 à seize heures.

Dès lors, le contrat était affecté d’un aléa, de sorte que les promettants n’avaient aucune certitude quant à la réalisation de la vente de leur bien jusqu’à l’expiration du délai de la promesse et ne peuvent se prévaloir d’un préjudice résultant de cette absence de réalisation de la vente.

Au surplus, il résulte des développements précédents que les consorts [C] se sont prévalus à bon droit de la caducité de la promesse, aucune faute n’étant démontrée à leur encontre.

La demande en paiement de dommages et intérêts des époux [D] sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la société MONTMARTRE LUXURY REALTY

La société MONTMARTRE LUXURY REALTY réclame la condamnation des consorts [C] à leur verser la somme de 52 000 euros à titre de dommages et intérêts, correspondant à la rémunération qu’elle aurait du percevoir en application du mandat de vente et de la promesse unilatérale de vente, reprochant à ces derniers un refus fautif de procéder à l’acquisition convenue.

Les consorts [C] s’opposent à cette demande, dès lors que la caducité de la promesse a été causée par la défaillance d’une condition suspensive mise à la charge des promettants et qu’ils n’ont commis aucune faute, exerçant en toute hypothèse leur droit de ne pas lever l’option prévue à la promesse.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Compte tenu de ce qui précède, aucune faute n’est caractérisée à l’encontre des consorts [C] qui ont pu légitimement se prévaloir de la caducité de la promesse, la condition suspensive relative à l’obtention de documents d’urbanisme mise à la charge des promettants n’ayant pas été réalisée dans le délai imparti par la promesse unilatérale de vente.

Dès lors, la demande en paiement de dommages et intérêts de la société MONTMARTRE LUXURY REALTY sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les époux [D] et la société MONTMARTRE LUXURY REALTY, parties succombantes, seront condamnés in solidum aux dépens qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Ils seront condamnés in solidum à payer aux consorts [C], pris ensemble, la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et seront déboutés de leurs propres demandes de ce chef.

Enfin, il y a lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, aucun élément ne justifiant au cas présent de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort

Déboute M. [N] [D] et Mme [G] [M] épouse [D] de leurs demandes tendant à la condamnation de M. [K] [Y] et Mme [J] [L] à leur verser la somme de 130 000 euros, au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 8 novembre 2022 ;

Condamne in solidum M. [N] [D] et Mme [G] [M] épouse [D] à restituer à M. [K] [Y] et Mme [J] [L], pris ensemble, la somme de 65 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 8 novembre 2022 ;

Autorise Maître [O] [U], notaire séquestre, à libérer la somme de 65 000 euros séquestrée entre ses mains au profit de M. [K] [Y] et Mme [J] [L];

Déboute M. [N] [D] et Mme [G] [M] épouse [D] de l’ensemble leurs demandes indemnitaires dirigées contre M. [K] [Y] et Mme [J] [L] ;

Rejette les demandes de M. [N] [D] et Mme [G] [M] épouse [D] relatives à la capitalisation des intérêts ;

Déboute la société MONTMARTRE LUXURY REALTY de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 52 000 dirigée contre M. [K] [Y] et Mme [J] [L] ;

Condamne in solidum M. [N] [D], Mme [G] [M] épouse [D] et la société MONTMARTRE LUXURY REALTY aux dépens ;

Condamne in solidum M. [N] [D], Mme [G] [M] épouse [D] et la société MONTMARTRE LUXURY REALTY à payer à M. [K] [Y] et Mme [J] [L], pris ensemble, la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 11 février 2026

La Greffière La Présidente