MINUTE N°

N° RG 24/00422 – N° Portalis DB22-W-B7I-SKEO

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représentée par son syndic, la société IMMO DE FRANCE [Localité 9] ILE DE FRANCE

C/

Monsieur [N] [M]

Madame [O] [P] [M] née [R] [L]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 6]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 30 Septembre 2025

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représentée par son syndic, la société IMMO DE FRANCE [Localité 9] ILE DE FRANCE, société par actions simplifiée, immatriculée au R.C.S. de PARIS sous le numéro B 529 196 412, dont le siège social est sis [Adresse 5], et plus précisément son agence de [Localité 8], [Adresse 3], elle-même agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, représentée par Maître Bruno ADANI, avocats au barreau du VAL D’OISE

d’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [M], né le 30 septembre 1987 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4], comparant en personne

Madame [O] [P] [M] née [R] [L] épouse demeurant [Adresse 4], non-comparante, ni représentée

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire

Greffier : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Bruno ADANI

1 copie certifiée conforme à Madame [O] [P] [M] née [R] [L] et à Monsieur [N] [M]

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte de commissaire de justice en date du 12 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 10], pris en la personne de son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE [Localité 9] ILE DE FRANCE, [Adresse 5], a fait assigner Monsieur [N] [M] et Madame [O] [M], née [R] [L], devant ce Tribunal aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes :

—  3 518,39 € au titre de charges et travaux de copropriété impayés ainsi que des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2022, date de la mise en demeure ;

—  1 500 € à titre de dommages et intérêts ;

—  1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les dépens ;

— en disant qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été délivrée pour l’audience du Tribunal du 18 mars 2025.

A l’audience du 18 mars 2025, le syndicat des copropriétaires a été représenté par son Conseil. Monsieur [M] a comparu en personne. Madame [M] n’a été ni présente, ni représentée, son époux n’étant pas muni d’un pouvoir à cet effet.

Monsieur [M] a sollicité un renvoi pour raisons familiales. Le Conseil du syndicat des copropriétaires ne s’y est pas opposé.

L’affaire été renvoyée à l’audience du 8 juillet 2025.

A l’audience du 8 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires a été représenté par son Conseil qui a déposé des écritures qu’il a soutenues oralement. Le syndicat des copropriétaires a actualisé sa créance au titre des charges et travaux de copropriété ainsi que des frais de recouvrement pour la porter à la somme de 5 349,41 €, 3ème trimestre 2025 inclus. Il a précisé que les frais de recouvrement s’élevaient à 1 680,22 € et s’en remettait à la décision du Tribunal en ce qui les concerne. Il a indiqué qu’il maintenait ses autres demandes et s’est déclaré opposé à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [M] a comparu en personne. Il a expliqué qu’il est en difficultés financières depuis le début de l’année car il effectue une reconversion professionnelle, ce qui a entraîné une chute de ses revenus. Monsieur [M] a précisé qu’il ne perçoit que 1 800 € par mois et qu’il a deux enfants. Il a néanmoins fait observer qu’ils ont effectué un règlement de 1 700 € hier et qu’ils avaient effectué un paiement du même montant en début d’année, soit un total de 3 400 €. Il a, enfin, contesté le montant des frais de recouvrement qui leur est demandé.

Madame [M] n’a été ni présente, ni représentée, son époux n’étant pas muni d’un pouvoir à cet effet.

A l’issue des débats, il a été demandé au Conseil du syndicat des copropriétaires de s’assurer auprès de son client du montant de 1 700 € réglé par Monsieur et Madame [M].

Le jugement a été mis en délibéré pour être rendu le 30 septembre 2025.

Par courriel en date du 21 juillet 2025, dont Monsieur [M] était en copie, le Conseil du syndicat des copropriétaires a confirmé le règlement de 1 700 € de Monsieur et Madame [M] et a adressé un nouveau décompte de la créance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les conséquences du défaut de comparution d’un des défendeurs :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Madame [M], régulièrement citée à l’instance en l’étude du commissaire de justice, ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien fondé.

En application de l’article 474 du code de procédure civile, le jugement étant susceptible d’appel, il sera réputé contradictoire.

Sur les charges et travaux de copropriété :

Il résulte de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et ce, en fonction de la quote-part afférente à leurs lots résultant du règlement de copropriété.

De même, selon l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions, exigibles le premier jour de chaque trimestre, égales au quart du budget voté en assemblée générale.

Enfin, l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 10] verse aux débats :

— le relevé de propriété des lots appartenant à Monsieur et Madame [M] et l’avis de mutation adressé par le notaire au Syndic ;

— les appels de charges et travaux du 3ème trimestre 2022 au 3ème trimestre 2025 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 15 février et 16 décembre 2021, 27 décembre 2022, 9 février 2024 et 30 avril 2025 portant approbation des comptes des exercices 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023 ainsi que des budgets prévisionnels et travaux des exercices 2020, 2021, 2023, 2024 et 2025, avec des attestations de non-recours pour les assemblées générales des 15 février et 16 décembre 2021 et 9 février 2024 ;

— le décompte de la créance du 1er octobre 2022 au 10 juillet 2025 ;

— la mise en demeure du 2 novembre 2022, la relance du 24 novembre 2022 et la sommation de payer du 31 janvier 2023 ;

— la clause de solidarité entre indivisaires du Règlement de Copropriété ;

— le Contrat de Syndic en vigueur du 9 février 2024 au 30 septembre 2025.

Il ressort de ces documents que Monsieur et Madame [M] restent devoir la somme de 1 884,94 € au titre des charges et travaux de copropriété, du 1er octobre 2022 au 10 juillet 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2022, date de la mise en demeure.

Sur les frais de recouvrement :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, les frais de recouvrement, dont le paiement est sollicité, sont des frais de mise en demeure, de relance, de sommation de payer, de mise au contentieux et d’assignation.

* Frais de mise en demeure et de relance

Le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi à Monsieur et Madame [M] d’une lettre de mise en demeure, le 2 novembre 2022, et d’une lettre de relance, le 24 novembre 2022.

Toutefois, le Contrat de Syndic produit n’étant pas celui en vigueur lors de l’envoi de ces lettres de mise en demeure et de relance, le montant auquel lesdites lettres pouvaient être facturées aux copropriétaires défaillants n’est pas connu.

En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais de lettres de mise en demeure et de relance.

* Frais de sommation de payer

Le coût de ces frais étant dûment justifié par le syndicat des copropriétaires, il sera fait droit à sa demande pour leur montant, à savoir 152,72 €.

* Frais de mise au contentieux et d’assignation

Aux termes du Contrat de Syndic, la facturation, au coût horaire, de frais de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice et de suivi du dossier transmis à l’avocat, n’est prévue qu’en cas de diligences exceptionnelles. En outre, la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice et le suivi du dossier transmis à l’avocat constituent des actes d’administration de la copropriété entrant dans la mission générale des syndics.

Ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et le fait que le Contrat de Syndic prévoit une rémunération spécifique à ce titre n’en change pas la nature.

Par ailleurs, s’agissant des frais d’assignation et des honoraires d’avocat, ils sont compris dans les dépens et les frais irrépétibles sur lesquels il sera statué ci-après.

En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires concernant les frais de mise au contentieux et d’assignation.

Sur les dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En n’acquittant pas de façon prolongée leurs charges et travaux de copropriété, Monsieur et Madame [M] ont commis une faute, qui a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, qui sera justement et entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 200 € à titre de dommages-intérêts.

Sur la solidarité :

En application de l’article 220 du code civil, « Chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants ; toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement. »

En l’espèce, les charges et travaux de copropriété impayés se rapportent au logement familial de Monsieur et Madame [M].

Ils sont donc tenus à leur paiement solidairement.

En conséquence, Monsieur et Madame [M] seront condamnés solidairement et, le cas échéant, in solidum.

Sur les délais de paiement :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou rééchelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.”

En l’espèce, compte tenu de l’ancienneté de la situation d’impayés, qui a causé un préjudice financier au syndicat des copropriétaires, Monsieur et Madame [M] ont d’ores et déjà bénéficié de délais de paiement.

En conséquence, il ne leur sera pas accordé de délais de paiement pour régler les condamnations mises à leur charge par le présent jugement.

Sur l’article 700 du code de procédure civile, les dépens et l’exécution provisoire :

Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 400 € lui sera donc allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur et Madame [M], parties perdantes, seront condamnés aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Le jugement sera assorti de plein droit de l’exécution provisoire, en application de l’article 514 du code de procédure civile, sans qu’il y ait lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [N] [M] et Madame [O] [M], née [R] [L], solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 10], pris en la personne de son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE [Localité 9] ILE DE FRANCE, [Adresse 5], les sommes de :

—  1 884,94 € au titre des charges et travaux de copropriété restant dus, du 1er octobre 2022 au 10 juillet 2025, avec les intérêts au taux légal, à compter du 2 novembre 2022, date de la mise en demeure ;

—  152,72 € au titre des frais de recouvrement ;

—  200 € à titre de dommages et intérêts ;

DIT qu’il n’est pas accordé de délais de paiement à Monsieur [N] [M] et Madame [O] [M], née [R] [L], pour s’acquitter des condamnations mises à leur charge par le présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [N] [M] et Madame [O] [M], née [R] [L], in solidum à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 10], pris en la personne de son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE [Localité 9] ILE DE FRANCE, [Adresse 5], la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [N] [M] et Madame [O] [M], née [R] [L], in solidum aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT qu’il n’y a pas lieu de l’écarter ;

DÉBOUTE les parties de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif.

Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition au Greffe du Tribunal de Proximité de Saint Germain en Laye, le 30 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire, et par Monsieur Thomas BOUMIER, Greffier.

Le Greffier La Magistrate à Titre Temporaire