TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Jean-eric CALLON

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Aziliz GAUTIER-GUEGAN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 22/04344 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXCTA

N° MINUTE :

2 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 02 février 2024

DEMANDEURS

Monsieur [U] [C], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [J] [D], demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Aziliz GAUTIER-GUEGAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #DV

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [M], demeurant [Adresse 2]

Madame [E] [M], demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Jean-eric CALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0273

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascal CHASLONS, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 septembre 2023

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 février 2024 prorogé initial du 4 décembre 2023 par Pascal CHASLONS, Vice-président assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 02 février 2024

PCP JCP fond – N° RG 22/04344 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXCTA

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat du 03/09/2019, Monsieur [O] [M] et Madame [E] [M] avaient donné en location à Monsieur [U] [C] et à Madame [J] [D] un appartement (deux pièces) situé [Adresse 3] à [Localité 5] (4ème étage).

Le 30/10/2021, les locataires avaient notifié un congé et le 08/12/2021, un état des lieux contradictoire avait été dressé contradictoirement entre bailleurs et locataires.

Par acte du 24/05/2022, Monsieur [U] [C] et Madame [J] [D] ont assigné Monsieur [O] [M] et Madame [E] [M] aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes :

la somme de 20 781,60 € au titre d’un trop-perçu de loyers, avec intérêts au taux légal à compter du 28/03/2022 ;La somme de 490 € au titre de la remise en état du canapé indûment retenue sur le dépôt de garantie, avec intérêts légal à compter de l’assignation ;la somme de 541,22 € au titre d’un trop versé de charges indûment perçues par les consorts [M], avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Subsidiairement, Monsieur [C] et Madame [D] ont réclamé d’une part, une somme de 12 791,89 € au titre d’un trop-versé de loyers, d’autre part, une somme de 7979,97 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur trouble de jouissance.

Enfin, Monsieur [C] et Madame [D] ont demandé, outre la capitalisation des intérêts, une indemnité de 1400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les locataires s’étaient plaints du refus de restitution du dépôt de garantie notamment du fait de la déduction de frais de réparation d’un canapé dont la dégradation était liée à l’usure normale de cet équipement. Il y avait également irrégularité dans l’imputation des charges, notamment d’eau froide.

Monsieur [C] et Madame [D] par ailleurs ont fait valoir les éléments suivants :

Le bail n’avait pas respecté les règles d’encadrement des loyers et il en résultait un trop-perçu de 20 781,60 €.Des problèmes affectaient la décence du logement (humidité, défaut de ventilation..).

Les consorts [M] ont tout d’abord rappelé que diverses dégradations avaient été relevées dans l’état des lieux de sortie dont notamment celle du canapé. Le coût de remise en état de ce canapé acheté 4 ans auparavant pour 1308 € s’élevait à 390 € TTC, outre les frais de transport pour 100 €. Ce sont ces sommes qui avaient été déduites du dépôt de garantie.

Les consorts [M] ont fait valoir par ailleurs qu’ils avaient toujours procédé annuellement à la régularisation des charges locatives.

Concernant du montant du loyer, les consorts [M] ont remarqué qu’une assignation avait été délivrée alors même qu’ils avaient saisi la commission de conciliation, saisine en instruction.

Face aux arguments développés par les locataires, les consorts [M] ont fait valoir les éléments suivants :

S’agissant de l’humidité, le syndic avait procédé aux réparations sur les murs extérieurs. Les travaux de remise en état de l’intérieur du logement relevaient de l’assurance du locataire. Quant à la déclaration du sinistre à leurs propres assurances, les époux [M] l’avaient effectuée.En tout état de cause, le problème d’infiltration était récent et il ne pouvait pas en être déduit que le loyer devait être fixé à un montant de référence minoré. Aucune preuve d’un défaut de ventilation par ailleurs n’était apportée.Le logement était situé dans un immeuble de standing et disposait des critères de la fixation d’une valeur locative selon le loyer de référence majoré. Il se trouvait par ailleurs dans un excellent état.La prise en compte du montant de référence majorée au mètre carré aboutissait à une différence avec le loyer fixé limitée 267 € mensuels. Il en résultait une différence globale de 7180,58 € et la condamnation à ce titre devait donc être limitée à cette somme.Le canapé était initialement en parfait état. Par ailleurs, aucune surfacturation de charges n’avait été imposée, la régularisation annuelle ayant abouti à une restitution de trop-perçu de provision.

Pour l’audience du 15/06/2022, les époux [M] avaient conclu au principal au renvoi de l’affaire devant la commission de conciliation et au débouté de l’ensemble des demandes. Subsidiairement, ils ont réclamé que les condamnations soient ramenées à de plus justes proportions, plus spécialement à 7180,58 €. Ils ont réclamé également une indemnité de 2500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Suite à la demande faite par les consorts [M] de renvoi du litige devant la commission de conciliation, le juge des contentieux de la protection, suivant jugement du 03/10/2022, avait ordonné avant dire droit une réouverture des débats à l’audience du 11/10/2022 afin que les parties puissent transmettre et indiquer la décision de la commission de conciliation de [Localité 4] réunie le 27/06/2022. Il était rappelé que la commission de conciliation avait été saisie par Monsieur [C] et par Madame [D] mais qu’elle n’avait pas encore statué.

Le juge des contentieux de la protection, statuant à nouveau avant dire droit, avait ordonné par jugement du 28/12/2022 une nouvelle réouverture des débats à l’audience du 17/03/2023 afin que Monsieur [Z] [S], en tant que conciliateur de justice, puisse réunir les parties pour trouver un terrain d’entente. Il avait été précisé que les demandeurs avaient annulé la réunion prévue le 27/06/2022.

À l’audience du 15/09/2023, Monsieur [U] [C] et Madame [J] [D] se sont référés à leurs conclusions déposées le 07/03/2023. Quant à Monsieur [O] [M] et à Madame [E] [M], ils se sont référés sur le fond à leurs conclusions déposées le 15/06/2022.

Dans leurs conclusions déposées à l’audience du 17/03/2023, Monsieur [C] et Madame [D] ont demandé :

la condamnation solidaire des consorts [M] à leur payer la somme de 21 313 € au titre des trop versés de loyers, avec intérêts au taux légal à compter du 28/03/2022 ;la condamnation solidaire des consorts [M] à leur payer la somme de 490 € en remboursement de la retenue faite sur le dépôt de garantie au titre du canapé, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;la condamnation solidaire des consorts [M] à leur payer la somme de 541,22 € au titre du trop versé de charges, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;La capitalisation des intérêts ;la condamnation des consorts [M] à leur payer la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Subsidiairement, Monsieur [C] et Madame [D] ont demandé :

la condamnation solidaire des consorts [M] à leur payer la somme de 13 51,88 € au titre des trop versés de loyer ;La condamnation solidaire des consorts [M] à leur payer la somme 7979,97 € a titre de dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance subi.

Monsieur [C] et Madame [D] ont fait état des éléments suivants :

Il y avait lieu de tenir compte de la surface réelle du logement, soit 35 m², ce que les défendeurs ne contestaient pas au vu des estimations produites en comparaison.Malgré de multiples interpellations, il n’avait pas été apporté par les bailleurs de solution aux infiltrations signalées si bien que les locataires avaient dû subir un trouble de jouissance de ce chef jusqu’à leur départ.Le justificatif des charges imputées pour l’année 2021 concernait en fait l’année 2020, si bien que les charges n’avaient pas été calculées au prorata de la durée réelle de location en 2021.S’agissant de la saisine de la commission de conciliation, les demandeurs avaient indiqué à l’instance se désister de cette saisine dans la mesure où les défendeurs n’avaient manifesté aucun souhait d’accord depuis qu’ils avaient été sollicités. Le désistement avait été acté le 17/06/2022.Le loyer de référence minoré devait être appliqué au bail, soit un montant de 649,40 €. Aussi, le trop versé de loyers totalisait une somme de 21 313,32 €.Le seul montant connu d’eau froide était celui de l’année 2020 et le calcul des charges devait être effectué annuellement à partir de ce montant.S’il n’était pas appliqué le loyer de référence minoré, un préjudice de jouissance devait être fixé. En conséquence, dans cette hypothèse, le trop versé devait être évalué à 13 551,88 €. L’humidité du logement résultant d’une absence de ventilation aboutissait un préjudice de jouissance devant être évalué à 30 % de la valeur du loyer de référence.

MOTIVATIONS

Sur la demande au titre de l’encadrement des loyers

Par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 11/03/2022, lettre émanant de l’avocat de Monsieur [C] et de Madame [D], ces derniers ont signifié aux consorts [M] qu’ils considéraient que le loyer résultant du bail du 03/09/2019 ne respectait pas la législation relative à l’encadrement des loyers, étant largement surévalué.

Par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 28/03/2022, l’avocat des locataires avait mis en demeure les consorts [M] de leur payer une somme de 21 078,35 € correspondant à un trop versé de loyers, étant précisé qu’ils estimaient nécessaire de se référer au loyer de référence minoré en raison de l’état particulièrement dégradé du bien loué.

L’article 17 I de la loi du 06/07/1989, applicable aux logements meublés, dispose que les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé des demandes de logements par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social sont dotées d’un observatoire local des loyers mentionné à l’article 16. Un décret fixe la liste des communes comprises dans ces zones.

L’article 140 I de la loi du 23/11/2018 (loi ELAN), dans sa version en vigueur du 23/02/2022 au 18/08/2022, dispose qu’à titre expérimental et pour une durée de 8 ans à compter de la publication de la loi, dans les zones mentionnées à l’article 17 de la loi du 06/07/1989, les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’habitat, la commune de [Localité 4], les établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris, la métropole de Lyon et la métropole Aix-Marseille Provence peuvent demander qu’un dispositif d’encadrement des loyers régi par le présent article soit mis en place. Sur proposition du demandeur transmise dans un délai de 4 ans à compter de la publication de la loi, un décret détermine le périmètre du territoire de la collectivité demandeuse sur lequel s’applique le dispositif.

Pour chaque territoire ainsi délimité, le représentant de l’État dans le département fixe, chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimé par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logements et par secteur géographique.

Il n’est pas contesté que [Localité 4] soit à ce jour bénéficiaire du dispositif d’encadrement des loyers édicté par l’article 140 de la loi du 23/11/2018.

Aux termes de l’article 140 III de la loi du 28/11/2018, dans les territoires où s’applique l’arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du contrat. La commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi du 06/07/1989 est compétente pour l’examen des litiges relatifs à cette action en diminution.

En l’espèce, il est manifeste, à l’examen du courrier du 24/02/2022, que Monsieur [C] et Madame [D] ont entendu invoquer l’absence de conformité du loyer fixé lors du contrat de bail initial du 03/09/2019 aux règles d’encadrement des loyers. Ce courrier en effet ne correspondait en rien à une demande de diminution du montant du loyer dans le cadre du renouvellement du bail dont les modalités particulières sont fixées à l’article VI de la loi du 23/11/2018.

Or, il sera relevé en premier lieu que le bail consistait en un contrat de location meublée dont la durée se limitait à un an, la location se renouvelant par tacite reconduction. Monsieur [C] et Madame [D] n’étaient pas recevables dans leur action en diminution du loyer initial au-delà du terme fixé par le bail initial, soit le 10/09/2020, une autre action leur étant d’ailleurs légalement offerte au titre de la fixation du bail pour le loyer du bail renouvelé, action dont la forme est strictement définie. Il sera relevé accessoirement que Monsieur [C] et Madame [D] ont formé une demande en diminution du montant du loyer plusieurs mois après leur départ du logement, le 06/12/2021.

La demande de diminution du bail fait par courrier du 24/02/2022 se trouve donc irrecevable.

Un autre motif d’irrecevabilité de la demande concerne la saisine de la commission de conciliation. L’article 140 de la loi du 23/11/2018 fait de cette saisine un préalable à l’action judiciaire et rien ne permet de déduire de cette disposition que cette saisine serait facultative. De plus, l’absence de saisine de la commission porte grief non seulement en raison de l’exigence de la recherche d’un accord mais également à défaut, par la possibilité pour la commission d’émettre un avis transmis au juge.

En l’espèce, Monsieur [C] et Madame [D] ont saisi la commission de conciliation par courrier reçu le 23/03/2022. La commission avait pris acte de cette saisine au plus tard le 20/05/2020, date à laquelle elle avait adressé une demande de documents complémentaires aux bailleurs. Or, sans attendre les résultats de l’intervention de la commission de conciliation, dont les délais paraissaient raisonnables, les locataires avaient saisi le tribunal dès le 24/05/2022.

Le premier jugement avant-dire droit, demandant la production de l’avis de la commission et ordonnant la réouverture des débats à cette fin, mettait dans les débats la question de l’existence de cet avis.

Il s’avérait en définitive, selon les propres dires des demandeurs, que Monsieur [C] et Madame [D] s’étaient purement et simplement désistés de leur saisine de la commission et avaient pris l’initiative d’annuler la réunion prévue par celle-ci, pourtant fixée au 27/06/2022. Il sera remarqué que cette date n’avait aucun caractère tardif compte tenu de la date de la saisine et que la date de l’audience (susceptible de renvoi) relevait de la responsabilité des demandeurs qui n’avaient pas hésité à saisir le tribunal tout en sachant que la commission de conciliation avait pris acte de sa saisine.

Il apparaît donc que Monsieur [C] et Madame [D] ont certes saisi la commission de conciliation mais par leur désistement, ont annulé la validité de cette saisine. Il en résulte donc une irrecevabilité de leur demande au titre d’une diminution de loyer.

Sur la demande au titre du trouble de jouissance

Les demandeurs ont indiqué qu’ils avaient subi, pendant l’occupation du logement, une humidité forte, cette humidité ayant entraîné la dégradation des lieux. Ils ont attribué cette humidité à une mauvaise ventilation du logement, imputable aux bailleurs.

Il appartient à Monsieur [C] et Madame [D] d’apporter la preuve non seulement des désordres qu’ils invoquent mais également qu’ils en ont informé en temps les consorts [M] et qu’au surplus, ils les ont mis en demeure d’y remédier par une notification valant interpellation suffisante.

Or, les documents produits concernant les désordres litigieux se résument à de simples mails et à des photos. Aucun constat de commissaire de justice, aucun élément d’expertise émanant de l’assureur des locataires, aucun avis d’un l’homme de l’art n’ont été produits pour justifier non seulement de l’existence des désordres mais également de leur cause.

Par ailleurs, aucune mise en demeure valant interpellation suffisante, qui aurait été délivrée pendant la durée du bail, n’a été produite. Au demeurant, l’état des lieux d’entrée ne fait ressortir aucune humidité prégnante, se limitant à ce sujet à quelques points de détail. Par ailleurs, il n’est pas produit l’état des lieux de sortie, sauf à imaginer de façon hasardeuse que cet état des lieux de sortie consiste dans le même document que l’état des lieux d’entrée.

Il convient en conséquence de débouter Monsieur [C] et Madame [D] de leur demande d’indemnisation au titre d’un trouble de jouissance.

Sur les charges

Les documents produits a posteriori par les bailleurs pour justifier des régularisations de charges sont particulièrement insuffisants au regard des exigences de l’article 23 de la loi du 06/07/1989. Plus spécialement, ces documents ne font pas ressortir le montant des charges dues par type de dépenses et n’établissent en rien la part des charges de copropriété relevant des charges locatives, par titre de dépenses. Au surplus, aucun élément justificatif ne ressort concernant les indices de consommation d’eau.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande en paiement de Monsieur [C] et de Madame [D] d’une somme de 541,22 € au titre d’un trop-versé de charges, avec intérêts à compter de l’assignation et capitalisation.

Sur le canapé

Il n’est en rien justifié par des éléments de preuve sérieux de la nature et de l’ampleur de la dégradation du canapé. Par ailleurs, aucune facture concernant l’achat de ce canapé n’étant produite, il ne peut être évalué la vétusté éventuelle de ce dernier.

Au demeurant, ce qui semble être l’inventaire initial des meubles du logement, document sans date et en tout cas relevant d’un amateurisme manifeste, paraît faire ressortir des usures du cuir et de l’assise centrale du dit canapé.

Il convient d’en conséquence de faire droit à la demande de remboursement formée par Monsieur [C] et par Madame [D] pour un montant de 490 €, somme indûment retenue sur le dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l’amateurisme des bailleurs et de leur respect très relatif de leurs obligations de base, il serait inéquitable de laisser, en totalité, les frais irrépétibles de l’instance à la charge de Monsieur [C] et de Madame [D]. Toutefois, compte tenu des réponses apportées aux demandes des intéressés, cette indemnité sera limitée à 600 €.

Compte tenu des éléments susvisés, Les époux [M] seront condamnés aux dépens.

Il sera noté que la demande de renvoi devant la commission de conciliation figurant dans les conclusions des défendeurs du 15/06/2022 est devenue obsolète, compte tenu du déroulement postérieur de la procédure.

Au vu de la date de l’assignation, l’exécution provisoire du présent jugement est de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort

DECLARE irrecevables les demandes formées par Monsieur [U] [C] et Madame [J] [D] au titre d’une diminution du montant du loyer dans le cadre des dispositions sur l’encadrement des loyers à [Localité 4].

DEBOUTE Monsieur [U] [C] et Madame [J] [D] de leur demande en dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi.

CONDAMNE Monsieur [O] [M] et Madame [E] [M], solidairement, à payer à Monsieur [U] [C] et à Madame [J] [D], pris conjointement, la somme de 541,22 € au titre d’un trop versé de charges, somme portant intérêts légaux à compter du 24/05/2022 avec capitalisation.

CONDAMNE Monsieur [O] [M] et Madame [E] [M], solidairement, à payer à Monsieur [U] [C] et à Madame [J] [D], pris conjointement, la somme de 490 € au titre d’une somme indûment retenue sur le dépôt de garantie, somme portant intérêts légaux à compter du 24/05/2022 avec capitalisation.

CONDAMNE Monsieur [O] [M] et Madame [E] [M], solidairement, à payer à Monsieur [U] [C] et à Madame [J] [D], pris conjointement, la somme de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [O] [M] et Madame [E] [M] solidairement aux dépens.

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de plein droit.

LE GREFFIER LE JUGE