TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 22/10417

N° Portalis 352J-W-B7G-CXSWF

N° MINUTE :

Assignation du :

03 Août 2022

JUGEMENT

rendu le 30 Janvier 2025

DEMANDEURS

Monsieur [D] [U] [O] [G]

Madame [B] [A] épouse [G]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentés par Maître Marie-laure FOUCHÉ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1429

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet CHAMORAND

[Adresse 7]

[Localité 5]

représenté par Maître Fabrice TOURNIER-COURTES de la SAS LAWFIELDS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #B0636

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Anita ANTON, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

Décision du 30 Janvier 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/10417 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXSWF

DÉBATS

A l’audience du 24 Octobre 2024 tenue en audience publique devant AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 10] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Au sein de cet immeuble, M. [D] [G] et Mme [B] [A] épouse [G] (ci-après, « les époux [G] ») sont propriétaires d’un appartement au 4eme étage et d’une cave, correspondant aux lots n° 10 et 21.

Lors de l’assemblée générale du 8 juin 2022, les copropriétaires ont notamment adopté les résolutions n° 10-1 à 10-7, ainsi libellées : « Résolution 10 : « TRAVAUX CAGE D’ESCALIER – [Localité 8] EAU FROIDE SUR PALIERS

10-1 Vote des travaux : Après avoir reçu toutes explications de la part du syndic et de l’architecte Mme [K] et en avoir délibéré, l’assemblée générale décide de faire réaliser les TRAVAUX CAGE D’ESCALIER – [Localité 8] EAU FROIDE SUR PALIERS, et confie la réalisation des travaux à l’entreprise CHAPEAU.

L’assemblée générale est informée que le démarrage des travaux est envisagé pour le mois de septembre 2022 pour une durée de 3 mois.

Entrée de : M. Mme [F] [N] (1087), soit 1 copropriétaire totalisant 1.807/10.009 du groupe de convocation « charges communes générales ».

10/11 présents ou représentés, soit 9.116/10.009

Ont voté contre : M. [X] [Z] (309), M. Mme [G] (901), SCI [Adresse 11] (848)

Se sont abstenus : Mme [I] [H] (861), Mme [R] (840),

Récapitulatif du vote : 5.357/7.415 voix « pour » (5), 2.058/7.415 voix « contre » (3).

Cette résolution est adoptée à la majorité des voix des présents ou représentés.

10-2 : Désignation d’un architecte : Les honoraires de l’architecte dans le cadre du suivi des TRAVAUX CAGE ESCALIER – [Localité 8] EAU FROIDE SUR PALIERS s’élèvent à 2.243,07 euros soit 10% du montant total TTC des travaux

10/11 présents ou représentés, soit 9.116/10.009

Ont voté contre : M. [X] [Z] (309), M. Mme [G] (901), SCI VILLA MODERNE (848)

Se sont abstenus : Mme [I] [H] (861), Mme [R] (840),

Récapitulatif du vote : 5.357/7.415 voix « pour » (5), 2.058/7.415 voix « contre » (3).

Cette résolution est adoptée à la majorité des voix des présents ou représentés.

10-3 : Désignation d’un coordonnateur »

Cette résolution n’est pas votée.

10-4 : Assurance Dommages-Ouvrages »

Cette résolution n’est pas votée.

10-5 : Honoraires Syndic

Les honoraires du syndic, pour la gestion financière, administrative et comptable des TRAVAUX CAGE ESCALIER – [Localité 8] EAU FROIDE SUR PALIERS, s’élèvent à 734,09 euros soit 3,60% TTC du montant total HT des travaux

La mission du syndic consiste à :

— Préparation du dossier travaux

— Commande et engagement des ordres de service,

— Gestion si nécessaire des autorisations administratives,

— Réalisation des appels de fonds, encaissements, relances, création d’un compte travaux spécifique,

— Règlement des diverses factures (entreprises, architecte, SPS et d’autres)

— Souscription de l’assurance dommage-ouvrage

— Gestion entre les prestataires et les copropriétaires, gestion des imprévus

— Garantir les fonds reçus dans le cadre de la garantie financière

— Réception des travaux »

10/11 présents ou représentés, soit 9.116/10.009

Ont voté contre : M. [X] [Z] (309), M. Mme [G] (901), SCI [Adresse 11] (848)

Se sont abstenus : Mme [I] [H] (861), Mme [R] (840),

Récapitulatif du vote : 5.357/7.415 voix « pour » (5), 2.058/7.415 voix « contre » (3).

Cette résolution est adoptée à la majorité des voix des présents ou représentés.

10-6 : Budget : Le montant des travaux est de 22.430,65 euros TTC auxquels s’ajouteront les honoraires et frais suivants :

— Honoraires Architecte : 2.243,07 euros TTC soit 10% TTC du montant totale TTC des travaux

— Honoraires Syndic : 734,09 euros TTC soit 3,60% TTC du montant total HT des travaux

Le montant total des travaux est de : 25.407,81 euros TTC »

10/11 présents ou représentés, soit 9.116/10.009

Ont voté contre : M. [X] [Z] (309), M. Mme [G] (901), SCI VILLA MODERNE (848)

Se sont abstenus : Mme [I] [H] (861), Mme [R] (840),

Récapitulatif du vote : 5.357/7.415 voix « pour » (5), 2.058/7.415 voix « contre » (3).

Cette résolution est adoptée à la majorité des voix des présents ou représentés.

10-7 : Appels : après délibération l’assemblée générale autorise le syndic à procéder aux appels de fonds travaux selon la clé de répartition « CHARGES COMMUNES GENERALES » prévue au règlement de copropriété. Ces travaux seront répartis sur 2 appels. Ces appels seront réalisés selon l’échéancier suivant :

—  1 appel de fonds d’un montant de 12.703,91 euros TTC exigible le 01/09/2022

—  2 appel de fonds d’un montant de 12.703,90 euros TTC exigible le 1/10/2022 »

10/11 présents ou représentés, soit 9.116/10.009

Ont voté contre : M. [X] [Z] (309), M. Mme [G] (901), SCI [Adresse 11] (848)

Se sont abstenus : Mme [I] [H] (861), Mme [R] (840), Récapitulatif du vote : 5.357/7.415 voix « pour » (5), 2.058/7.415 voix « contre » (3).

Cette résolution est adoptée à la majorité des voix des présents ou représentés ».

C’est dans ces conditions que, par acte d’huissier du 3 aout 2022, les époux [G] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris 14ème devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’obtenir au principal l’annulation de l’assemblée générale du 8 juin 2022 et subsidiairement l’annulation des résolutions n° 10-1 à 10-7.

Une nouvelle assemblée générale a été convoquée le 3 octobre 2022, au cours de laquelle ont été adoptées les résolutions n° 10-1 à 10-7, reprenant en substance les termes des résolutions 10-1 à 10-7 de l’assemblée générale du 8 juin 2022, mais en faisant précéder la résolution d’un paragraphe introductif ainsi rédigé : « le syndic et Mme [K] architecte précisent aux copropriétaires que les travaux proposés sont à réaliser dans l’intérêt du syndicat des copropriétaires et rappelle l’intérêt de créer une colonne eau froide en cuivre sur les paliers (avec manchons d’attente en vue de l’éventuelle installation de compteurs d’eau) sans passer par un renouvellement des colonnes dans l’ensemble des appartements. Il est également précisé que ces travaux ont pour but de préserver la santé des résidents et écarter tout risque de saturnisme ».

L’instance en contestation de ces résolutions, introduite par les époux [G], est enregistrée sous le numéro de RG 22/12965.

Décision du 30 Janvier 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/10417 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXSWF

Les travaux litigieux ont été réalisés en février 2023.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 avril 2023, les époux [G] demandent au tribunal de :

Vu les articles 10-1,26 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, les articles 11 et 64 du décret du 17 mars 1967,

Dire et juger les époux [G] recevables et bien fondés en leurs contestations,

Dire et juger qu’un seul scrutateur a été élu, en contradiction avec les dispositions du règlement de copropriété qui prévoient l’élection de deux scrutateurs,

Dire et juger que les documents fournis aux copropriétaires en vue de l’assemblée générale étaient insuffisants pour leur permettre de prendre une décision éclairée en parfaite connaissance de cause,

Dire et juger que les travaux, en ce qu’ils comprennent une modification des conditions de jouissance des parties privatives des époux [G], auraient dû être votés à l’unanimité ou à tout le moins avec le vote positif des époux [G],

En conséquence,

A titre principal, annuler l’assemblée générale du 8 juin 2022,

A titre subsidiaire, annuler les résolutions n° 10-1 à 10-7 de l’assemblée générale du 8 juin 2022,

En toute hypothèse,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 10] à leur verser la somme de 4.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dispenser les époux [G] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure relatifs à la présente instance,

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], aux entiers dépens, qui seront recouvrés par Maitre Marie Laure FOUCHE conformément aux termes de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 24 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 14ème demande au tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967, le règlement de copropriété, les articles 6, 9, 16 et 700 du code de procédure civile, les dispositions de l’article 1368 du code civil,

Débouter les consorts [G] de l’intégralité de leurs moyens, fins et prétentions,

Condamner les consorts [G] à lui verser la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Le condamner aux entiers frais et entiers dépens, en ce compris les frais de la présente assignation.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 juin 2023.

Les époux [G] ont notifié de nouvelles conclusions par voie électronique le 6 novembre 2023. Le syndicat des copropriétaires a notifié de nouvelles conclusions par voie électronique le 5 janvier 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience du 24 octobre 2024, a été mise en délibéré au 30 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire et juger » et de « dire », lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

1 – Sur l’irrecevabilité des conclusions notifiées postérieurement à l’ordonnance de clôture :

Aux termes du premier alinéa de l’article 802 du code de procédure civile, « après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office ».

En l’espèce, les parties ont échangé des conclusions après le prononcé de l’ordonnance de clôture le 27 juin 2023.

Par message électronique du 5 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires a sollicité la clôture, n’ayant manifestement pas compris que l’injonction de rencontrer un médiateur, prononcée par le juge de la mise en état après la clôture précitée, ne remettait pas en cause celle-ci. Aucune demande de révocation de l’ordonnance de clôture n’a été présentée.

Dès lors, il convient de déclarer d’office irrecevables les conclusions des époux [G] notifiées par voie électronique le 6 novembre 2023 et celles du syndicat des copropriétaires notifiées par voie électronique le 5 janvier 2024.

2 – Sur la demande principale d’annulation de l’assemblée générale du 8 juin 2022 en son entier :

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

Il est constant qu’en application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui a voté en faveur de certaines résolutions qui ont été adoptées ne peut demander l’annulation en son entier de l’assemblée générale, et ce même en cas d’inobservations de formalités substantielles concernant notamment la tenue de l’assemblée générale (ex. : Civ. 3ème, 17 septembre 2020, n° 19-20.730).

La qualité de copropriétaire opposant étant une condition d’application de la règle de droit (article 42), le juge peut relever d’office qu’un copropriétaire est irrecevable en son action en ce qu’il n’a pas voté contre une décision adoptée à laquelle il s’oppose, sans être tenue d’inviter les parties à formuler leurs observations dès lors qu’il se borne à vérifier les conditions d’application de la règle de droit invoquée (ex. : Civ. 3ème, 9 février 2017, n° 15-26.908).

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 8 juin 2022 (pièce n° 1 des époux [G]) que les époux [G] ont voté contre la résolution n° 17, qui a été rejetée, et en faveur des résolutions n° 1, 1-2, 1-3, 2, 3, 5, 6, 7, 8-A, 8-C, , 8-D, 9, 11-1, 11-2, 11-3, 11-6, 11-7, 12-1, 12-2, 12-5, 12-6, 12-7, 13-1, 13-2, 13-5, 13-6, 13-7, 14-1, 14-2, 14-5, 14,6, 14-7, 15, 16, 18 qui ont été adoptées.

Dès lors que les époux [G] ne disposent pas de la qualité de copropriétaires opposants, au sens des dispositions de l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, ils ne sont pas recevables à solliciter l’annulation de cette assemblée générale en son entier, conformément à la jurisprudence précitée.

Par conséquent, il convient de déclarer les époux [G] irrecevables en leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 8 juin 2022 en son entier.

3 – Sur la demande subsidiaire d’annulation des résolutions n° 10-1 à 10-7 de l’assemblée générale du 8 juin 2022 formée par les époux [G] :

Les époux [G] soutiennent en premier lieu que les résolutions n° 10-1 à 10-7 de l’assemblée générale du 8 juin 2022 sont nulles, pour avoir été adoptées en violation des dispositions de l’article 11, I, 3° du décret du 17 mars 1967. Ils font valoir que l’assemblée générale n’a pu examiner que les devis ainsi qu’une comparaison de prix. Ils considèrent que le dossier de l’architecte présente de façon trompeuse les travaux en ne proposant pas le descriptif des travaux de canalisation, de sorte que l’assemblée a voté les résolutions critiquées sans disposer d’informations précises relatives :

— à la nécessité de remplacer les colonnes d’alimentation d’eau litigieuses,

— à la nécessité de déplacer l’emplacement desdites colonnes (de l’intérieur des appartements aux paliers) et à l’impossibilité de remplacer les gaines existantes,

— aux modalités de raccordement des appartements, alors que les travaux litigieux modifient les conditions de jouissance de leurs parties privatives.

Ils estiment que l’assemblée générale du 3 octobre 2022 n’a pas davantage éclairé les copropriétaires, en exposant, de manière vague, que ces travaux étaient « dans l’intérêt du syndicat des copropriétaires » et pour « écarter tout risque de saturnisme ».

Les époux [G] soutiennent en second lieu que ces résolutions sont nulles pour avoir été adoptée en violation des dispositions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, sans recueillir leur accord, alors que ces travaux modifient les modalités de jouissance de leurs parties privatives dès lors que :

— à l’intérieur de leur lot, les pièces d’eau étaient depuis l’origine alimentées par des colonnes existant dans ces pièces, intégrées dans les murs et invisibles, comme cela ressort d’un constat d’huissier,

— les travaux les ont contraints à détruire leurs aménagements existants pour permettre l’arrivée de ces canalisations, et notamment à supprimer leur sèche-linge dans la salle de bain, pour ensuite réaménager la salle de bains et la cuisine autour de ces nouvelles canalisations,

— ces nouvelles canalisations apparentes, en cuivre, non peintes, avec des traces de soudures, qui courent dans l’entrée et dans le couloir, leur causent un préjudice lié non seulement aux désagréments esthétiques et potentiellement acoustiques correspondants mais également à la diminution de la valeur patrimoniale de leur bien.

En réponse aux moyens du syndicat des copropriétaires, les époux [G] soutiennent que l’assemblée générale ne peut jamais contraindre un copropriétaire à subir une modification des modalités de jouissance de ses parties privatives et que, même à supposer qu’une telle atteinte puisse être permise par un intérêt général supérieur, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas dudit intérêt. En particulier, ils estiment qu’il ne rapporte aucune preuve de ce qu’il existerait dans l’eau une teneur en plomb supérieure aux normes en vigueur, et ils exposent que la seule présence de canalisations en plomb n’est pas interdite dans les immeubles privés. Ils font également valoir qu’une modification des modalités de jouissance des parties privatives peut exister, même sans modification de superficie des lots ou des charges.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 10] oppose en premier lieu que chacun des copropriétaires a reçu, avant de se prononcer en assemblée générale, communication des devis et du descriptif de travaux de 64 pages, ce qui constitue une information suffisante.

Il soutient en deuxième lieu que l’atteinte aux modalités de jouissance du lot privatif des époux [G] n’est pas démontrée, puisque :

— les travaux n’affectent pas la superficie du lot et les charges déterminées par le règlement de copropriété,

— les époux [G] ne rapportent pas la preuve d’un préjudice actuel et certain, alors que les travaux ont été réalisés depuis la délivrance de l’assignation,

— les demandeurs ne démontrent pas en quoi la présence des nouvelles canalisations modifie les modalités de jouissance de la partie privative de leur lot.

Il fait également valoir que toute solution en droit doit aménager l’équilibre entre la liberté pour le copropriétaire d’user librement de son bien et la préservation de l’intérêt général de la copropriété. A cet égard, il expose que si l’assemblée générale du 8 juin 2022 a été appelée à se prononcer sur la question du remplacement de la colonne et des canalisations en plomb d’alimentation en eau froide, c’est parce que :

— il a pu être constaté, depuis l’année 2019, la survenance d’une fuite dans les caves de ladite colonne, la vétusté générale de l’installation et l’existence de réparations éparses sur les paliers avec emploi du cuivre comme matériaux,

— les conduites en plomb d’alimentation en eau sont interdites depuis 1995, en ce qu’elles constituent un danger pour la santé des personnes, tandis qu’il n’appartient pas au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve qu’il existerait dans l’eau une teneur en plomb supérieure aux normes en vigueur.

***

Aux termes de l’article 11 du décret du 17 mars 1967, « sont notifiées au plus tard en même temps que l’ordre du jour

I- Pour la validité de la décision :

(…)

3° les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d’engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l’article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé à pour objet la souscription d’un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l’article 26-4 de cette loi ».

L’alinéa 6 de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au présent litige, dispose que « l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaires une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété ».

Le syndicat des copropriétaires ne peut décider, sans l’accord du copropriétaire concerné, de faire ou d’autoriser des travaux modifiant les conditions de jouissance d’un lot (ex. Civ. 3ème, 2 mars 2010, pourvoi n° 09-11.221, s’agissant de travaux occasionnant une perte de vue).

Cependant, des décisions qui, en fait, modifient les conditions de jouissances des parties privatives peuvent être prises à la majorité de l’article 26 lorsque les circonstances de l’espèce permettent de considérer qu’elles constituent une « amélioration » par rapport à la situation antérieure (ex. Civ. 3ème, 9 mai 2012, pourvoi n° 11-16.226, s’agissant de la décision d’un syndicat de copropriétaires d’abandonner le service collectif d’eau chaude au profit de ballons électriques individuels situés dans chaque appartement, dès lors qu’il s’agit d’une amélioration du fait des économies d’énergie occasionnées et au regard des difficultés techniques et du coût de remise en état d’une installation vétuste).

En l’espèce, la résolution n° 10-1 de l’assemblée générale du 8 juin 2022 a confié la réalisation des travaux « Cage escalier – colonne eau froide sur paliers » à l’entreprise CHAPEAU.

S’agissant du motif d’annulation pris de l’insuffisance des informations communiquées à l’assemblée générale, le tribunal relève en premier lieu que l’objet du projet de résolution, tel que libellé dans l’ordre du jour adressé aux copropriétaires (pièce n° 6 des époux [G]), est clair puisqu’il vise les travaux « CAGE D’ESCALIER – COLONNE EAU FROIDE SUR PALIERS ». Les copropriétaires étaient donc informés de ce que leur vote allait notamment porter sur le déplacement de la colonne d’alimentation d’eau froide sur les paliers.

Ce projet de résolution visait les documents suivants : « CCTP, rapport réalisé par Mme [K], architecte, et devis des entreprises et simulation de quote-parts », ainsi que les informations relatives au budget à prévoir. Ces documents ont été annexés à la convocation.

Si le descriptif des travaux dressé en décembre 2021 par Mme [K], architecte, est intitulé « travaux préparatoires et peintures dans la cage d’escalier », il mentionne, dans le volet « menuiserie » (page 6 de la pièce 7 des époux [G]), la « création d’un coffrage autour de la colonne d’eau froide qui va être créée sur les paliers ». Surtout, il contient un tableau d’analyse comparative des devis présentés à l’assemblée, et notamment un tableau relatif à la comparaison des devis des entreprises CHAPEAU et LOUVRADOUX relatifs aux travaux portant sur la colonne d’eau froide. Ce tableau détaille les postes suivants : « installation chantier » ; « dans les caves » ; « colonne sur le palier » ; « raccordements appartements ». Il précise que « l’entreprise Chapeau est la moins disante, toute la différence provenant des raccordements sur les installations intérieures que l’entreprise Louvradoux semble avoir sur-estimés ». Il contient également l’analyse des devis des entreprises « 2TF », « NUANCE 3 » et « COMBET S » relatifs aux travaux de menuiserie incluant la « création coffrage pour colonne EF ».

Le devis détaillé n° 2021-12-6632 de l’entreprise CHAPEAU (pièce n°7 époux [G]) porte clairement sur la réalisation d’une colonne en cuivre montante passant par les paliers, de la cave au 5ème étage et comprenant la réalisation d’un « piquage » sur la colonne pour alimenter les appartements ainsi que sur la « fourniture et la pose d’une vanne compteur, d’un clapet anti-pollution et d’une manchette compteur PVC ». En page 2, il précise notamment : « Raccordement aux réseaux intérieurs : depuis piquage créé sur la colonne des parties communes, raccordement aux tuyauteries de distributions intérieures eau froide situées dans les appartements, au plus direct en apparent au plus caché, pour relier les pièces d’eau distribuées par les anciennes colonnes rendues inactives. Compris longueurs de cuivre, colliers, fourreaux, percements de cloisons, raccords divers et brasures. Dépose de plomb à l’avancement au besoin, y compris évacuation en décharge sauf sur les parties encastrées ou si cela dégrade esthétiquement les lieux. Rebouchage des percements au plâtre (non compris dépose/repose d’éléments de menuiserie, peinture, faïence, décoration). Soit pour environ 12 à 15 ML au maximum par appartement. Compris raccordement entre les deux colonnes EF dans les appartements ». Le devis n° 1000023 de l’entreprise LOUVRADOUX précise ne pas prévoir « la dépose et la repose de meubles de cuisines ou de salles de bains et autres travaux d’embellissement », ces travaux faisant « l’objet d’un devis séparé dont le numéro est le 19/01103 ». Il est précis sur l’ensemble des travaux de réalisation de cette colonne en cuivre, qui comprennent également un « piquage » sur la colonne montante pour permettre l’alimentation des logements, avec pose d’une « vanne d’arrêt, d’un clapet anti-pollution et d’une manchette compteur ». S’agissant des raccordements, il liste les travaux suivants : « réalisation d’une traversée de mur ou cloison, enlèvement des gravats et mise en décharge, réalisation d’une canalisation en cuivre de diamètre approprié de l’entrée à la cuisine, raccordement des WC, de la salle de bain et de la cuisine. Ouvrage comprenant : traçage du passage de la canalisation, pose de colliers isophoniques, cintrage de la canalisation ou utilisation des raccords nécessaires, fixation de la canalisation, raccordement par brasure aux jonctions, canalisation cuivre de diamètre 20/22, protection et rebouchage de tous les percements au plâtre, bouchonnage des raccordements sur les anciennes colonnes montantes ».

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les copropriétaires disposaient des informations suffisantes pour leur permettre d’apprécier la consistance des travaux soumis au vote, leur coût et la répercussion de ces derniers sur la jouissance de leurs lots (implantation, matériaux utilisés, raccordements de 12 à 15 mètres linéaires au maximum par appartement).

C’est en connaissance de cause que l’assemblée générale a, au vu des différents devis présentés :

— sélectionné l’entreprise CHAPEAU, dont le devis mentionne expressément l’installation de la colonne d’alimentation d’eau froide sur les paliers et les raccordements subséquents,

— adopté le budget et les appels de fonds correspondants.

L’absence de mention, dans le libellé de la résolution ainsi que dans le descriptif des travaux, de la raison justifiant le remplacement des canalisations ainsi que son déplacement sur les paliers, n’est pas susceptible d’emporter la nullité des résolutions critiquées, dans la mesure où une telle explication n’est pas exigée par les dispositions de l’article 11, I 3° du décret du 17 mars 1967 invoquées par les époux [G] au soutien de leur demande d’annulation. A cet égard, le tribunal constate que, si les époux [G] ne sollicitent pas l’annulation des résolutions contestées au motif que celles-ci résulteraient d’un abus de majorité, leur moyen critiquant l’absence de justification de la nécessité des travaux litigieux soulèvent toutefois implicitement ce motif. Or, le syndicat des copropriétaires fait valoir un motif, celui de la préservation de la santé des occupants de l’immeuble. Il est communément admis que les canalisations en plomb constituent un risque de pollution de l’eau, de sorte que le syndicat des copropriétaires justifie d’un motif valable. Le tribunal n’a pas à apprécier l’opportunité de cette décision souveraine de l’assemblée générale, qui pouvait estimer nécessaire ce remplacement de matériau, sans avoir à justifier d’une obligation pour l’immeuble de remplacer les canalisations en plomb. S’agissant du déplacement des canalisations, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 3 octobre 2022 que l’assemblée générale a de nouveau voté ces travaux après que le syndic et que Mme [K] a exposé « l’intérêt de créer une colonne eau froide en cuivre sur les paliers (avec manchons d’attente en vue de l’éventuelle installation de compteurs d’eau) sans passer par un renouvellement des colonnes dans l’ensemble des appartements ». Lesdits manchons sont mentionnés dans les devis présentés à l’assemblée générale du 8 juin 2022. Là encore, le syndicat des copropriétaires expose un motif et les époux [G], sur lesquels reposent la charge de la preuve d’un éventuel abus de majorité, ne démontrent pas que ce motif ne serait pas valable, ni que la résolution querellée aurait été adoptée en contrariété avec l’intérêt collectif de la copropriété ou dans l’objectif de leur nuire.

Décision du 30 Janvier 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/10417 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXSWF

S’agissant en second lieu du motif d’annulation pris de la violation de l’alinéa 6 de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, il ressort du procès-verbal de constat d’huissier réalisé le 12 juillet 2022 à la demande des époux [G] (pièce 10 des époux [G]) que, avant la réalisation des travaux, leur appartement n’était traversé par aucune canalisation apparente, notamment dans la salle de bain accueillant le sèche-linge.

Les époux [G] produisent une photographie de leur salle de bain, après travaux, permettant de visualiser la nouvelle canalisation en cuivre, l’espace pris par celle-ci au niveau des plinthes ainsi que le désalignement consécutif du sèche-linge par rapport au meuble vasque situé à côté (pièce n° 14 des époux [G]).

Si cette photographie, produite sur papier libre, non datée et non authentifiée, n’est pas, à elle-seule, probante, cet état de fait n’est pas contesté par le syndicat des copropriétaires. Surtout, il résulte du devis précité de l’entreprise CHAPEAU (pièce n° 7 des époux [G]) ainsi que de la configuration des lieux (plans du règlement de copropriété, pièce n° 5 des époux [G]) que les travaux votés ont nécessairement impliqué l’installation d’une canalisation de « 12 à 15 mètres linéaires maximum », traversant « au plus direct en apparent au plus caché », l’entrée, puis les toilettes, la salle de bains et la cuisine de l’appartement. A cet égard, les époux [G] sont bien fondés à opposer que cette canalisation occupe nécessairement une place qui modifie l’espace et les possibilités optimales d’aménagement intérieur tout autant que l’esthétique des pièces concernées, en particulier l’entrée.

Le changement du matériau composant la colonne d’alimentation d’eau froide peut être considéré comme une amélioration de la situation antérieure, eu égard à l’objectif de préservation de la santé des occupants de l’immeuble.

Cependant, s’agissant du déplacement de cette colonne, le syndicat des copropriétaires ne verse aux débats aucune pièce qui justifierait des difficultés techniques ou du coût du remplacement de la colonne existante dans l’ensemble des appartements par une colonne en cuivre. Ses conclusions sont silencieuses sur ce point. En outre, si le tribunal relève que l’assemblée générale du 3 octobre 2022 a de nouveau voté les travaux en prenant notamment en compte un second motif avancé par l’architecte et le syndic lié à la pose, sur la colonne montante située sur les paliers, de « manchons d’attente en vue de l’éventuelle installation de compteurs d’eau », le syndicat des copropriétaires ne développe dans ses conclusions aucun moyen relatif à cet intérêt, sur le plan de l’amélioration de la situation antérieure, au sens de la jurisprudence précitée.

Dans ces conditions, dès lors que la résolution n° 10-1 et les résolutions subséquentes n° 10-2 à 10-7, ont été votées sans l’accord des époux [G] alors qu’elles portent atteinte aux modalités de jouissance de leurs parties privatives, elles seront annulées sur le fondement des dispositions de l’alinéa 6 de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

4 – Sur les demandes accessoires :

Les époux [G], dont les prétentions ont été en partie déclarées bien fondées dans le cadre de la présente instance l’opposant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 10], seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l’avant-dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 10], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Marie-Laure FOUCHE, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Tenu aux dépens, il sera condamné à payer aux époux [G] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Par voie de conséquence, il sera débouté de ses demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Les autres demandes plus amples ou contraires des parties seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déclare irrecevables les conclusions de M. [D] [G] et de Mme [B] [G] notifiées par voie électronique le 6 novembre 2023 et les conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 10] notifiées par voie électronique le 5 janvier 2024,

Déboute M. [D] [G] et Mme [B] [G] de leur demande principale d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 10] du 8 juin 2022 en son entier,

Annule les résolutions n° 10-1 à 10-7 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 10] en date du 8 juin 2022,

Dispense M. [D] [G] et Mme [B] [G] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l’avant-dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 10] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Marie-Laure FOUCHE,

Condamne le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1] à [Localité 10] à payer à M. [D] [G] et Mme [B] [G] la somme globale de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 10] de ses demandes formées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 9] le 30 Janvier 2025

La Greffière Le Président