TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/52639 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4OQL

N° : 4

Assignation du :

04 Avril 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 26 novembre 2024

par Gilles MALFRE, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

La société SNC 36G5

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Nicolas BOYTCHEV de la SELARL RACINE, avocats au barreau de PARIS – #L0301

DEFENDERESSE

La Société THE HARMONIST

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Philippe SIMONET de la SELEURL CABINET PHILIPPE SIMONET CPS, avocats au barreau de PARIS – #B0293

DÉBATS

A l’audience du 18 Septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Gilles MALFRE, Vice-président, assisté de Maude DEAUVERNE, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties,

Par deux actes sous seing privé du 10 décembre 1985 à effet au 1er avril 1986, il a été donné à bail commercial à la société [C] [D], d’un part un local sur cour d’une superficie de 100 m2 environ, avec entrée particulière se décomposant en trois pièces au rez-de-chaussée et d’une pièce au 1er étage (le pavillon), d’autre part « une boutique, une grande pièce à la suite, bureau (deux autres pièces) et sous-sol » (la boutique) et ce, dans l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3].

Ce fonds de commerce a été acquis par les époux [H] le 10 juin 1987, par la société AVANTI le 20 janvier 1999 et par la société STANLASSI le 22 mai 2022.

Par actes du 2 février 2005, ces deux baux ont été renouvelés à effet du 1er avril 2004.

Le 2 juin 2010, la société THE HARMONIST, précédemment dénommée DIAMONTS, a acquis de la société STANLASSI le fonds de commerce situé [Adresse 1], dont les deux droits au bail.

Par deux actes sous seing privé à effet au 1er avril 2013, chacun des baux a été renouvelé pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer annuel principal payable par trimestre de 42 685,72 euros pour la boutique et de 22 867,35 euros pour le pavillon.

Par acte authentique du 15 juillet 2019, la SNC 36G5 est devenue propriétaire de ces locaux commerciaux.

Par acte du 1er octobre 2019, la bailleresse a fait signifier à la locataire un commandement d’exécuter visant la clause résolutoire du bail ainsi que les articles L. 145-41 et L. 145-17 du code de commerce, la mettant en demeure de supprimer des travaux, d’effectuer des remise en état et d’exploiter le commerce. Par jugement du 31 janvier 2024, la 18ème chambre de ce tribunal a débouté la SNC 36G5 de ses demandes, cette dernière ne sollicitant ni l’acquisition des clauses résolutoires ni la résiliation judiciaire des deux baux. compte tenu de la délivrance d’un congé entre temps.

Par actes du 29 septembre 2021, la SNC 36G5 a donné congé à la société THE HARMONIST à effet au 31 mars 2022, avec refus de renouvellement des deux baux et offre de paiement d’une indemnité d’éviction à déterminer, conformément aux dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce, pour le cas où elle pourrait y prétendre.

Par acte du 14 décembre 2021, la SNC 36G5 a fait assigner la société THE HARMONIST devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir désigner un expert avec pour mission d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction éventuellement due au locataire et l’indemnité d’occupation due par ce dernier.

Par ordonnance du 2 mars 2022, le juge des référés a fait droit à cette demande d’expertise. Par arrêt du 16 décembre 2022, la cour d’appel de Paris a confirmé l’ordonnance entreprise, sauf en ce qu’elle a dit que l’expert avait pour mission de déterminer le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux, à compter du 1er avril 2022, sur les bases utilisées en matière de fixation des loyers de renouvellement, abattement pour précarité en sus et, statuant à nouveau du chef infirmé, a dit que l’expert a mission d’évaluer le montant de l’indemnité d’occupation, taxes et charges en sus, due par la société THE HARMONIST à compter rétroactivement du 1er avril 2022 jusqu’à la libération des lieux et ce, à la valeur locative desdits locaux.

Par un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail signifié le 25 janvier 2024, la SNC 36G5 a mis en demeure la société THE HARMONIST de payer la somme en principal de 7 825,24 euros au titre de l’arriéré locatif concernant le pavillon, au 18 janvier 2024.

Par un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail signifié le 25 janvier 2024, la SNC 36G5 a mis en demeure la société THE HARMONIST de payer la somme en principal de 13 638,33 euros au titre de l’arriéré locatif concernant boutique, au 18 janvier 2024.

Par deux LRAR reçues le 8 février 2024, la société THE HARMONIST s’est opposée à ces commandements de payer.

Par acte du 4 avril 2024, la SNC 36G5 a fait assigner en référé la société THE HARMONIST devant le président du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial et, au besoin, prononcer la résiliation judiciaire de ce bail, condamner la locataire à payer une provision sur les loyers impayés et indemnités d’occupation et voir ordonner son expulsion.

Par conclusions soutenues à l’audience, la société THE HARMONIST demande au tribunal de débouter la SNC 36G5 et de la condamner à lui payer la somme 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions soutenues à l’audience, la SNC 36G5 maintient ses demandes.

SUR CE,

Les causes de chacun des commandements de payer du 25 janvier 2024 n’ont pas été acquittées dans le mois de leur délivrance. Il en résulte que la clause résolutoire stipulée en page 8 de chacun des baux est acquise au 26 février 2024, de sorte que les baux se trouvent résiliés de plein droit, l’expulsion de la société THE HARMONIST et de tout occupant de son chef étant ordonnée.

Aucune considération ne justifie d’assortir cette expulsion d’une mesure d’astreinte. Par ailleurs, il n’y a pas lieu d’ordonner la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde-meubles, en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, alors que ce n’est qu’au cours des opérations d’expulsion qu’il pourra être déterminé si des biens sont encore dans les lieux et, dans l’affirmative, si ceux-ci peuvent être remis à la personne expulsée, laissés sur place ou séquestrés.

La société THE HARMONIST soulève l’irrecevabilité de cette demande et des conséquences qui en découlent, au motif que la 18ème chambre du tribunal de céans a été précédemment saisie de la procédure relative à l’offre d’indemnité d’éviction et au paiement de l’indemnité d’occupation.

Elle ne précise cependant pas le fondement juridique de cette fin de non-recevoir, qui ne peut donc qu’être rejetée. Il est dans tous les cas rappelé que la clause résolutoire est susceptible de s’appliquer pendant le maintien dans les lieux du preneur, après refus de renouvellement entraînant la déchéance du droit au maintien dans les lieux et du droit à indemnité d’éviction du preneur.

Sur le fond des demandes, la défenderesse conteste que le montant de l’indemnité d’occupation doive faire l’objet d’une revalorisation automatique par le jeu des indices figurant dans les baux expirés, alors qu’elle s’estime fondée, pour chaque bail, à régler le montant provisionnel de l’indemnité d’occupation sur la base de l’ancien loyer, en refusant toute revalorisation du dépôt de garantie, ainsi qu’elle l’a déclaré dans son opposition du 18 Janvier 2024 aux mises en demeure du 11 janvier 2024.

Elle en conclut que les deux commandements de payer sont sans effet.

Toutefois, la société THE HARMONIST, qui se maintient dans les lieux, est tenue par les termes des baux expirés et est donc redevable du paiement d’une indemnité d’occupation, des provisions pour charges, charges, accessoires et taxes depuis le 1er avril 2022. La SNC 36G5 est donc fondée à réclamer le montant de l’indemnité d’occupation sur la base de l’ancien loyer, avec indexation, réajustement du montant du dépôt de garantie, outre les charges.

Dans ces conditions, l’indemnité d’occupation due par la société THE HARMONIST pour le bail portant sur le pavillon, doit être fixée, à titre provisionnel, à la somme de 129,69 euros hors taxes par jour, augmentée des provisions pour charges, charges, accessoires, taxes et TVA au taux en vigueur, à compter du 26 février 2024 et jusqu’à la libération des lieux.

Pour le bail portant sur la boutique, cette indemnité d’occupation sera fixée à la somme de 243,39 euros hors taxes par jour, augmentée des provisions pour charges, charges, accessoires, taxes et TVA au taux en vigueur, à compter du 26 février 2024 et jusqu’à la libération des lieux.

L’obligation de la société THE HARMONIST au titre de l’arriéré locatif visé dans chaque commandement de payer n’est pas sérieusement contestable, dont comprise la clause pénale de 10 % stipulée au bail et le coût de chaque commandement de payer.

La défenderesse sera par conséquent condamnée à payer, concernant le pavillon, une provision d’un montant de 8 774,49 euros à valoir sur l’arriéré locatif au 18 janvier 2024, dont compris la clause pénale d’un montant de 782,52 euros et le coût du commandement de payer à hauteur de 166,73 euros. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

De même et s’agissant de la boutique, la société THE HARMONIST sera condamnée à payer une provision d’un montant de 15 190,37 euros à valoir sur l’arriéré locatif au 18 janvier 2024, dont compris la clause pénale d’un montant de 1 363,83 euros et le coût du commandement de payer à hauteur de 188,21 euros. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Par ailleurs, en application des stipulations du bail, le montant des deux dépôts de garantie resteront acquis à la SNC 36G5, à titre d’indemnité.

Au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la société THE HARMONIST sera condamnée au paiement de la somme de 1 500 euros.

Il n’y a pas lieu d’inclure dans les dépens le coût des deux commandements de payer, alors que ces frais sont déjà repris dans l’arriéré locatif.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Disons la SNC 36G5 recevable en ses demandes ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans les deux baux du 10 décembre 1985, au 26 février 2024 ;

Ordonnons l’expulsion de la SARL THE HARMONIST de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 3] et décrits dans les deux baux du 10 décembre 1985 ;

Condamnons la SARL THE HARMONIST à payer à la SNC 36G5 :

— la somme 8 774,49 euros à valoir sur l’arriéré locatif pour le bail portant sur le pavillon, avec intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2024 ;

— la somme de 15 190,37 euros à valoir sur l’arriéré locatif pour le bail portant sur la boutique, avec intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2024 ;

— une indemnité d’occupation égale à la somme de 129,69 euros hors taxes, par jour, outre les provisions pour charges, charges, accessoires, taxes et TVA au taux en vigueur, à compter du 26 février 2024 et jusqu’à la libération des lieux, pour le bail portant sur le pavillon ;

— une indemnité d’occupation égale à la somme de 243,39 euros hors taxes, par jour, outre les provisions pour charges, charges, accessoires, taxes et TVA au taux en vigueur, à compter du 26 février 2024 et jusqu’à la libération des lieux, pour le bail portant sur la boutique.

Disons que les dépôts de garantie de montants respectifs de 44 418,69 euros et de 23 668,69 euros resteront acquis à la SNC 36G5 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Condamnons la SARL THE HARMONIST aux dépens, ainsi qu’à payer à la SNC 36G5 la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait à Paris le 26 novembre 2024

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Gilles MALFRE