TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/52432 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4P2N

N° : 1-CB

Assignation du :

29 mars 2024

[1]

[1] 3 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 03 mai 2024

par Pascale LADOIRE-SECK, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Clémence BREUIL, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.N.C. FORUM

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Martin GUERIN, avocat au barreau de PARIS – #1701

DEFENDERESSES

La S.A.R.L. MC

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Eric AZOULAY, avocat plaidant inscrit au barreau de VAL D’OISE, et par Maître Mélodie PANUICZKA, avocat postulant inscrit au barreau de PARIS – #E0782

La S.C.I. FIPIE COSSON

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Daniela SABAU de la SELAS BDD AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #R0046

DÉBATS

A l’audience du 17 Avril 2024, tenue publiquement, présidée par Pascale LADOIRE-SECK, Vice-Président, assistée de Clémence BREUIL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les parties représentées de leur conseil,

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SNC FORUM est propriétaire de lots à usage d’hôtel situés aux étages 2 à 6 dans un immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 2] à[Localité 3]t, et représentant 6.477/10.000èmes des parties communes.

La SCI FIPIE COSSON est propriétaire du lot n°1 à usage commercial correspondant aux locaux situés au rez-de-chaussée, au premier étage et aux deux niveaux du sous-sol dans le même immeuble, soit 2.220/10.000èmes des parties communes.

Le troisième copropriétaire de l’immeuble détient les 1.303/10.000èmes des parties communes.

Par acte sous seing privé des 4 et 5 septembre 1991, la SCI DU [Adresse 2], aux droits de laquelle est venues la société SCI JJAF COSSONNERIE, puis la SCI FIPIE COSSON, a donné à bail à la société C.C.2, aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la société MC, ces locaux commerciaux destinés exclusivement à une activité de café – bar – brasserie, restaurant avec vente à emporter. Le bail a été renouvelé à effet du 1er septembre 2009 puis à effet du 1er janvier 2019 pour une durée de 9 années.

L’assemblée générale des copropriétaires du 20 juillet 2023 a décidé de réaliser des travaux de ravalement des façades sur rue et sur courette ainsi que des travaux de réfection de la couverture.

Par lettre recommandée du 21 juillet 2023, renouvelée le 22 septembre 2023, le syndic de copropriété a demandé à la société FIPIE COSSON de faire le nécessaire auprès de sa locataire afin qu’elle retire les deux caissons d’extraction de hotte implantés en toiture, ajoutant que « l’immeuble se situant dans le périmètre délimité des abords ou dans le champ de visibilité d’un monument historique, il ne sera désormais plus possible de réinstaller ces éléments sur la toiture. »

Par l’intermédiaire de son conseil, la SCI FIPIE COSSON a rappelé au syndic, par lettres recommandées du 4 décembre 2023 et du 4 janvier 2024, que les caissons d’extraction sont attachés à l’exploitation du local commercial depuis au moins 1991 et que le règlement de copropriété impose aux copropriétaires l’installation de ventilations réglementaires pour évacuer les odeurs spécifiques à leur commerce. En conséquence, il lui a fait sommation de s’abstenir de toute intervention sans l’accord du preneur du local commercial. Elle demandait également la mise à l’ordre du jour d’une assemblée générale de copropriété d’une résolution tendant à faire déposer, sous la responsabilité du syndic et de son architecte, les installations existantes, celles-ci devant être reposées à l’identique une fois la couverture rénovée.

Le syndic de copropriété a maintenu par courrier du 24 janvier 2024 sa demande de dépose des caissons d’extraction en indiquant que ceux-ci seront reposés en toiture selon les dispositions de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 qui impose une décision prise en assemblée générale adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Par acte de commissaire de justice du 26 février 2024, le syndic de copropriété a fait sommation à la SAS IDM CONSEIL, propriétaire du local commercial de déposer son caisson d’extraction.

La SCI FIPIE COSSON a mis en demeure le 6 mars 2023 la SARL MC d’avoir à produire un devis de dépose-repose des installations en vue permettre à l’entreprise chargée des travaux de couverture de procéder à ses travaux.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 29 mars 2024, la SNC FORUM, autorisée à cette fin, a assigné en référé d’heure à heure, la SCI FIPIE COSSON et la SARL MC devant le juge des référés aux fins de :

«  – ORDONNER le retrait des extracteurs situés sur le toit de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] par les sociétés défenderesses, sous huit (8) jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce, sous astreinte de cinq cents (500) euros par jour de retard,

— CONDAMNER la SARL MC et la SCI FIPIE COSSON à verser à la requérante la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— RESERVER les dépens. "

A l’audience du 9 avril 2024, le juge des référés a invité les parties à rencontrer un conciliateur en application de l’article 127 du code de procédure civile et a renvoyé l’affaire au 17 avril 2024.

Monsieur [C] [W], conciliateur, a réuni les parties le 15 avril 2024, sans toutefois arriver à les concilier.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 17 avril 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 16 avril 2024, la SCI FIPIE COSSON demande au juge des référés de :

«  Dire la société SNC FORUM irrecevable en ses demandes, fins et prétentions,

Dire et juger qu’il ne relève pas de la compétence du juge de référé d’octroyer au locataire, la société MC, quelque garantie de la SCI FIPIE COSSON,

A titre subsidiaire,

Dire ce que de droit sur la demande d’enlèvement des extracteurs situés en toiture de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5]

En tout état de cause,

Condamner tout succombant à payer à la société FIPIE COSSON la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. "

Elle fait valoir que la SNC FORUM en sa seule qualité de copropriétaire n’a pas qualité pour faire exécuter de manière forcée les résolutions de l’assemblée générale et que sa demande est irrecevable car prescrite, le caisson d’extraction étant installé depuis plus de trente ans conférant au locataire la propriété et une servitude réelle de passage dans la partie privative de la SNC FORUM pour réaliser l’entretien de l’extracteur.

A titre subsidiaire, elle expose que le bail ne permet pas au locataire de solliciter la garantie du bailleur, appréciation qui selon elle, relève de l’interprétation du juge du fond.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 16 avril 2024, la SARL MC demande au juge des référés de :

«  – DECLARER les demandes de la SNC FORUM irrecevables pour défaut de qualité à agir ;

A titre subsidiaire, si la demande était examinée :

— DELIVRER SOMMATION à la SNC FORUM de justifier le retrait des extracteurs sous astreinte de 300,00€ par jour de retard à compter de la date de l’ordonnance à intervenir ;

— DEBOUTER la SNC FORUM de l’ensemble de ses demandes comme mal fondées ;

— RECEVOIR les demandes reconventionnelles de la SARL MC ;

En conséquence :

— CONDAMNER la SNC FORUM à payer à la SARL MC la somme de :

5 000 € de dommages et intérêts à titre provisionnel à la SARL MC ; 19 051,20 € de provision pour les causes sus-indiquées ;

A titre très subsidiaire, si la demande de la SNC FORUM était accueillie :

— CONDAMNER la SNC FORUM à procéder à la dépose et la repose des extracteurs aux sur une période maximum de trois jours communiquée en amont et assortir cette mesure d’une astreinte de 1.000,00€ par jour à défaut de repose à l’expiration de ce délai ;

— CONDAMNER la SCI FIPIE COSSON à garantir la SARL MC de toute condamnation qui serait prononcée à sen encontre en principal, intérêts et frais ;

— CONDAMNER la SNC FORUM à verser à la SARL MC la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— RESERVER les dépens. "

La SARL MC soulève in limine litis l’irrecevabilité de l’action de la SNC FORUM qui n’a pas appelé le syndicat des copropriétaires dans la cause pour défaut de qualité à agir.

A titre subsidiaire, elle conteste le trouble manifestement illicite alléguée par la demanderesse qui ne démontre pas que les extracteurs ont été installés sans autorisation et que leur présence empêcherait l’achèvement des travaux de couverture de l’immeuble. Elle relève à cet effet, que le restaurant fonctionne depuis 33 ans en conformité avec la réglementation en vigueur sans causer aucun désordre que la demanderesse ne justifie pas par ailleurs. Elle ajoute que l’urgence invoquée par la SNC FORUM n’est pas démontrée. Enfin, elle soulève une contestation sérieuse en soulevant la prescription acquisitive.

La SNC FORUM a répondu oralement aux moyens développés par les défenderesses et maintient ses demandes. Elle fait valoir qu’elle est fondée à agir en raison des atteintes sur ses parties privatives et que ce n’est pas à elle de proposer des solutions alternatives.

Conformément à l’article 446-1 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

L’article 32 du code de procédure civile dispose que « Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir. »

Un copropriétaire peut agir individuellement en cas d’atteinte aux parties communes à condition de justifier d’un préjudice personnel indépendant de celui subi par la collectivité des copropriétaires. Toutefois, la recevabilité de l’action individuelle d’un copropriétaire est conditionnée par la mise en cause du syndicat des copropriétaires dès lors qu’un copropriétaire ne peut, selon l’alinéa 2 de l’article 15 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965, exercer seul que les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot; il s’ensuit que l’action exercée par le copropriétaire en ce qui concerne les parties communes de l’immeuble, qu’elles soient générales ou spéciales, est irrecevable dès lors que le syndicat des copropriétaires, n’a pas été attrait en la cause.

En l’espèce, la demande de la SNC FORUM qui consiste à déposer les extracteurs situés sur le toit de l’immeuble, partie commune de l’immeuble, afin de permettre l’achèvement des travaux de réfection de la toiture de l’immeuble votés lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 juillet 2023, est irrecevable faute d’avoir appelée dans la cause le syndicat des copropriétaires de l’immeuble.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SNC FORUM succombant à l’instance, elle sera condamnée aux dépens de celle-ci.

Eu égard à la condamnation aux dépens, elle sera condamnée à payer à la SCI FIPIE COSSON et à la SARL MC la somme de 3000 euros chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Déclare irrecevable la SNC FORUM en ses demandes,

Condamne la SNC FORUM à payer à la SCI FIPIE COSSON et à la SARL MC la somme de 3000 euros chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SNCFORUM aux dépens,

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 03 mai 2024.

Le Greffier,Le Président,

Clémence BREUILPascale LADOIRE-SECK