TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies

délivrées le :

■

18° chambre

1ère section

N° RG 21/09734

N° Portalis 352J-W-B7F-CU2YF

N° MINUTE : 4

Assignation du :

20 juillet 2021

contradictoire

Expertise :

M. [C] [T]

[Adresse 6]

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 12 Décembre 2024

DEMANDERESSE

S.A.R.L. HOTEL RESIDENCE LA SANGUINE

[Adresse 7]

[Localité 8]

représentée par M^e Kyra RUBINSTEIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0520

DEFENDERESSE

S.C.I. FONCIERE [U]

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentée par Maître Elodie MARCET de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #J0082

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

DEBATS

A l’audience du 15 octobre 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2024.

ORDONNANCE

Rendue par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 25 juin 2004, la SCI de Surene, aux droits de laquelle vient désormais la SCI Foncière [U], a donné à bail à la société SARL [Adresse 7] divers locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé à [Adresse 7], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2004, pour se terminer le 31 décembre 2012.

La destination contractuelle des lieux est “l’usage exclusif de commerce d’hôtel garni avec ou sans restaurant.”

Par jugement rendu le 7 août 2019, le tribunal de grande instance (devenu tribunal judiciaire) de Paris a fixé à 124 500 euros en principal par an à compter du 1er janvier 2013 le loyer du bail renouvelé depuis cette date, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées.

Par arrêt partiellement infirmatif du 23 novembre 2022, le loyer a été fixé à 114 032 euros HT/HC en principal par an à compter du 1er janvier 2013.

Auparavant, par acte d’huissier en date du 28 juin 2021, la SCI Foncière [U] a fait signifier à la SARL [Adresse 7] un congé avec refus de renouvellement du bail sans offre d’une indemnité d’éviction, à effet au 30 juin 2021.

Par acte d’huissier du 20 juillet 2021, la SARL Hôtel Résidence La Sanguine a fait assigner la SCI Foncière [U] devant le tribunal judiciaire de Paris en contestation de ce congé et offre d’une indemnité d’éviction.

Aux termes de conclusions au fond notifiées par la SARL [Adresse 7] le 21 décembre 2023, la SCI Foncière [U] a indiqué qu’elle entendait “désormais offrir le paiement de l’indemnité d’éviction à sa locataire, si bien que la SARL [Adresse 7], est en droit de prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction appréciée sur ces bases légales, dès lors qu’elle justifiera remplir les conditions pour ce faire”, et a sollicité le paiement d’une indemnité d’occupation.

C’est dans ce contexte que par conclusions notifiées par RPVA le 17 juin 2024, la SARL Hôtel Résidence La Sanguine a saisi le juge de la mise en état d’un incident, sollicitant la désignation d’un expert judiciaire.

L’incident a été plaidé à l’audience du 15 octobre 2024, lors de laquelle la SARL [Adresse 7] soutenant oralement ses conclusions, demande au juge de la mise en état de :

— juger que le congé qui lui a été délivré le 28 juin 2021 ouvre droit au paiement d’une indemnité d’éviction,

— désigner un expert judiciaire avec pour mission de :

* se faire communiquer tous les documents et pièces utiles ;

* visiter les lieux situés [Adresse 7], les décrire ;

* fournir au juge de la mise en état, en tenant compte des activités professionnelles autorisées par le bail et des facilités offertes à celle-ci, par la situation des lieux, tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité compensatrice du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce, indemnité comprenant notamment la valeur marchande du fonds,

déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds de commerce, de même importance et du montant du préjudice correspondant au trouble commercial que subirait le locataire et tous autres postes de préjudice ;

* fournir tous éléments permettant au tribunal d’apprécier le montant de l’indemnité due par le locataire à compter de la date d’effet du congé pour l’occupation des lieux, objet du bail, jusqu’à leur libération effective ;

— dire que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile qui déposera l’original et une copie de son rapport au greffe du tribunal Judiciaire dans les 6 mois de sa désignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utiles auprès du Juge chargé de contrôle de l’expertise ;

— réserver les dépens de l’expertise.

En réponse, la SCI Foncière [U], reprenant les termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 juin 2024, demande au juge de la mise en état de :

— juger que le congé avec refus de renouvellement notifié à effet du 31 décembre 2021 a régulièrement mis fin au bail commercial régularisé le 25 juin 2004 ;

— juger que ledit congé ouvre droit au bénéfice de la SARL [Adresse 7] à une indemnité d’éviction, à condition de justifier des conditions nécessaires à cette fin ;

— juger que ledit congé ouvre droit au bénéfice de la SCI Foncière [U] à une indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2022 appréciée dans les conditions légales ;

En conséquence :

— voir désigner un expert en vue de :

• se rendre sur place, visiter les lieux et les décrire,

• fournir, en tenant compte de la nature de l’activité autorisée par le bail, tout élément permettant de déterminer l’indemnité compensatrice du préjudice résultant pour la société évincée de la perte du fonds de commerce exploité dans les lieux, indemnité incluant la valeur marchande du fonds déterminée selon les usages de la profession, augmentée de l’ensemble des indemnités accessoires selon l’usage,

• dire que l’expert devra également déterminer le montant de l’indemnité d’occupation due par le preneur à compter du 1er janvier 2022 jusqu’à complète libération des locaux,

• dire que l’expert commis sera saisi selon les modalités prévues à cet effet par le code de procédure civile et procédera à sa mission après avoir convoqué les parties et les avoir entendues contradictoirement en leurs dires et explications, en y répondant et en procédant à toutes

vérifications utiles,

— réserver les dépens.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier.

L’affaire a été appelée à l’audience de mise en état du 15 octobre 2024 puis mise en délibéré au 12 décembre 2024.

MOTIFS DE L’ORDONNANCE

A titre liminaire, il sera rappelé que les pouvoirs du juge de la mise en état étant strictement limités par les dispositions de l’article 789 du code de procédure civile, il ne saurait être statué dans le cadre du présent incident sur les demandes autres que celle visant à voir désigner un expert judiciaire.

En vertu de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est compétent pour ordonner même d’office toute mesure d’instruction ; les pouvoirs confiés au juge de la mise en état par le code de procédure civile ne se comprennent cependant que dans le cadre de l’instruction de l’affaire en vue de son jugement au fond par le tribunal.

Compte tenu des spécificités du présent litige nécessitant l’apport d’éléments techniques échappant à la compétence du tribunal qui statuera au fond, il y a lieu de désigner un expert afin de donner un avis sur le montant de l’indemnité d’éviction à laquelle le preneur peut prétendre et sur celui de l’indemnité d’occupation due par la SARL [Adresse 7] à compter du 1er janvier 2022, le bail ayant expiré le 31 décembre 2021 suite au congé avec refus de renouvellement signifié par la SCI Foncière [U].

La SCI Foncière [U], à l’origine de la délivrance du congé ayant mis fin au bail, fera l’avance des frais d’expertise.

Au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer.

En application des dispositions de l’article 127-1 du code de procédure civile et afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis après le dépôt de la note de synthèse de l’expert, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Les dépens, qui suivront le sort de ceux liés à l’instance au fond demeureront réservées.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe à la date du délibéré,

Désignons en qualité d’expert :

M. [C] [T]

[Adresse 6]

[Courriel 12]

[XXXXXXXX01]

[XXXXXXXX03]

avec mission, dans le respect du principe du contradictoire, les parties et leurs conseils ayant été convoqués :

— de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— de visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par la locataire,

— de rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant :

1°) de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, au jour le plus proche de la libération des lieux, dans le cas :

— d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial,

— de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,

2°) d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,

3°) de déterminer, à la date du 1er janvier 2022, la valeur locative du local commercial loué par la SARL [Adresse 7] permettant de déterminer l’indemnité d’occupation due par cette dernière,

Disons que l’expert exécutera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 1er février 2026 ;

Rappelons que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien, dans une spécialité distincte de la sienne et pourra se faire assister, dans l’accomplissement de sa mission, par la personne de son choix intervenant sous son contrôle et sa responsabilité ;

Disons que la SCI Foncière [U] à qui incombe l’avance des frais d’expertise, devra verser au régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris atrium sud, 1er étage, Parvis du tribunal de Paris 17ème) une consignation d’un montant de 4.500 euros à valoir sur la rémunération de l’expert, et ce avant le 20 février 2025, inclus, avec une copie de la présente décision ;

Rappelons qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, et sauf demande de prorogation ou de relevé de forclusion, la désignation de l’expert sera caduque et il pourra être tiré toute conséquence de la carence de la partie à qui l’avance des frais d’expertise incombait ;

Disons que l’expert fera connaître sans délai son acceptation et qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera aussitôt pourvu à son remplacement par simple ordonnance ;

Désignons le magistrat chargé du contrôle des expertises au tribunal judiciaire de Paris ou son délégataire à l’effet de suivre l’exécution de la présente mesure d’instruction ;

Donnons injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [P] [G]

[Adresse 5]

[Localité 10]

[XXXXXXXX02]

[Courriel 11]

Disons que le médiateur n’interviendra pour satisfaire à l’injonction ainsi ordonnée qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse,

Disons qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Disons que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Disons qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en aviser l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Disons que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Disons qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Disons que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant,

Disons que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Disons n’y a avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Réservons les dépens,

Renvoyons l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 4 mars 2025 à 11h 30 pour vérification du versement de la consignation.

Rappelons que sauf convocation spécifique à l’initiative du juge de la mise en état ou d’entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d’entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l’audience à 12h00 en précisant leur objet, l’entretien se tenant alors le jour de l’audience susvisée à 11h00,

Faite et rendue à Paris le 12 décembre 2024.

Le Greffier Le Juge de la mise en état

Christian GUINAND Sophie GUILLARME