TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 21 Novembre 2024

Président : Monsieur ABRAM, Vice-Président placé

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 26 Septembre 2024

GROSSE :

Le 22 novembre 2024

à Mme [S] [G]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 22 novembre 2024

à M^e Benoît CANDON

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00442 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4NI3

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 4] [Localité 6] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [G] [S], munie d’un pouvoir

DEFENDEURS

Monsieur [P] [T], demeurant [Adresse 3]

non comparant (décédé)

Madame [X] [D] veuve [T], demeurant [Adresse 2]

(AJ totale)

représentée par M^e Benoît CANDON, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé à effet au 1er décembre 2014, l’office public de l’habitat Habitat [Localité 6] Provence a consenti à [L] et [V] [T], un contrat de location portant sur un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 6] (13 014) moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 235.30 euros outre 87.22 euros de provisions sur charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à [L] et [V] [T], le 20 septembre 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 929.03 euros en principal.

La situation d’impayés locatifs a été signalée à la CAF des Bouches-du-Rhône le 16 août 2023.

Par acte de commissaire de justice du 14 décembre 2023, auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, l’office public de l’habitat Habitat [Localité 6] Provence a fait assigner en référé [L] et [V] [T] devant le juge des contentieux et de la protection afin d’obtenir :

le constat de la résiliation du bail par application de la clause résolutoire ;

l’expulsion de [L] et [V] [T] et de tout occupant de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

la condamnation solidaire de [L] et [V] [T] au paiement à titre provisionnel de la somme de 1 228.81 euros due au titre des loyers et charges impayés dus au 13 décembre 2023 ;

la condamnation de [L] et [V] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges avec indexation ;

sa condamnation au paiement de la somme de 100 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Par ordonnance en date du 1er août 2024, les débats ont été réouverts afin que les parties s’expliquent sur le décès et l’orthographe du prénom de l’époux de la requise.

A l’audience, l’office public de l’habitat Habitat [Localité 6] Provence a réitéré les termes de son assignation indiquant que la dette égalait désormais 454.32 euros au 23 septembre 2024, et [L] [T], justifiant du décès de son époux, a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Il est indiqué que Madame se prénomme « [X] » et que Monsieur se prénommait Monsieur « [P] ».

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur le décès de [P] [T] :

Il apparait que l’époux de [X] [T], dont le prénom est en réalité [P] et non [V], est décédé le 11 novembre 2023.

Il y a donc lieu en ce qui le concerne le constater l’extinction de l’instance et le dessaisissement de la juridiction par application de l’article 384 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 14 décembre 2023 a été dénoncée le 18 décembre 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

De surcroît, l’office public de l’habitat Habitat [Localité 6] Provence justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 16 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Enfin, la qualité de bailleresse de l’office public de l’habitat Habitat [Localité 6] Provence ressort de la production du bail du bien en cause, et de son avis d’imposition.

Par conséquent l’office public de l’habitat Habitat [Localité 6] Provence est recevable en ses demandes.

Sur les loyers et charges impayés :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de sous-location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 1728 du code civil que du contrat signé entre les parties.

L’office public de l’habitat Habitat [Localité 6] Provence fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat location signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience ainsi que deux décomptes dont un décompte actualisé à la somme de 454.32 euros au 23 septembre 2024.

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 454.32 euros au 23 septembre 2024, [X] [T] sera condamnée à la payer à titre provisionnel.

Sur la clause résolutoire, la résiliation du contrat de location, l’expulsion et le paiement d’indemnités d’occupation

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce il est produit le contrat de location signé par les parties qui contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à [X] [T] le 20 septembre 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 929.03 euros en principal.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois.

La clause résolutoire est donc acquise au 20 novembre 2023 et il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à cette date, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

[X] [T] a sollicité l’octroi de délais de paiement, et a repris le paiement des loyers courants.

La situation financière et sociale de [X] [T], alors qu’il est acquis qu’elle a repris le paiement de l’intégralité des loyers courants, justifie de lui octroyer des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif ci-après.

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai.

Si le locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

la clause résolutoire reprendra son plein effet,

il pourra être procédé à l’expulsion de [X] [T] et de tous occupants de son chef de l’appartement situé [Adresse 5] à [Localité 6] (13 014) selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

[X] [T] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale à la somme de 416.19 euros correspondant au loyer et charges sans que cette indemnité d’occupation ne soit indexée, et ce jusqu’à la libération complète des lieux loués.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il sera indiqué que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion au besoin avec le concours de la force publique.

Sur les demandes accessoires :

[X] [T] qui succombe supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement déjà signifié et de l’assignation ;

L’équité, eu égard à la situation économique respective des parties, ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de la requérante qui sera déboutée de sa demande en paiement de ce chef.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision:

CONSTATONS l’extinction de l’instance et le dessaisissement de la juridiction en ce qui concerne les demandes formées à l’encontre de [P] [T] ;

CONDAMNONS [X] [T] à payer à titre provisionnel à l’office public de l’habitat Habitat [Localité 6] Provence, la somme de 454.32 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 23 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 20 novembre 2023 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de location liant les parties au 20 novembre 2023 ;

ORDONNONS le sursis à l’exécution des poursuites ;

DISONS que [X] [T] pourra se libérer de ladite somme de 454.32 euros sur une durée de 10 mois par 9 mensualités de 45 euros, le solde et les intérêts étant dus à la 10ème échéance, payables le 10 de chaque mois, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

RAPPELONS qu’au titre de l’article 1343-5 du Code civil, ces délais suspendent les voies d’exécution;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

DISONS que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou du loyer courant à son terme exact :

1 – la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets.

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

3 – qu’à défaut par [X] [T] d’avoir libéré les lieux au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter l’appartement situé [Adresse 5] à [Localité 7], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur ;

4 – [X] [T] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 416.19 euros, sans que cette indemnité ne soit indexée, et ce jusqu’à la libération complète des lieux loués ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DEBOUTONS l’office public de l’habitat Habitat [Localité 6] Provence de sa demande en paiement au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS [X] [T] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement déjà signifié ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE VICE-PRESIDENT