TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : MME [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e BIKARD

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/01370 – N° Portalis 352J-W-B7I-C35RA

N° MINUTE :

24/011

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 14 mai 2024

DEMANDEURS

Monsieur [F] [L],

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Pascale BIKARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1890

Madame [Y] [Z] épouse [L],

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Pascale BIKARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1890

DÉFENDERESSE

Madame [S] [M],

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Alexis QUENEHEN, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 mars 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 14 mai 2024 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Alexis QUENEHEN, Greffier

Décision du 14 mai 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/01370 – N° Portalis 352J-W-B7I-C35RA

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 31 mars 2014, Monsieur et Madame [L] ont donné en location à Madame [M] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer de 620 euros par mois.

Madame [M] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, Monsieur et Madame [L] lui ont fait délivrer un commandement de payer le 08 novembre 2023, faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 5180,80 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 12 janvier 2024, Monsieur et Madame [L] ont fait assigner en référé Madame [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater la résiliation de plein droit du bail passé entre les parties,

▸ ordonner sous astreinte de 15 euros par jour de retard, quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir, l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [M] et de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 2], avec l’assistance de la force publique, si besoin est avec séquestration du mobilier sur place ou au garde meuble à ses frais et risques,

▸ condamner Madame [M] à leur payer à titre provisionnel la somme principale de 6451,26 euros sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre une indemnité d’occupation mensuelle égale à 130% du montant du loyer soit 886,26 euros (charges en sus) avec effet au 1er février 2024 jusqu’à évacuation effective des lieux loués,

▸ condamner Madame [M] au paiement d’une somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens y compris le coût du commandement.

La dénonciation au préfet est intervenue le 15 janvier 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 07 mars 2024.

A cette date, Monsieur et Madame [L] par l’intermédiaire de leur avocat ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance, actualisant la créance à la somme de 7884,14 euros.

En défense, Madame [M], bien que régulièrement citée, n’a pas comparu et n’était pas valablement représentée à l’audience.

Sur la suspension de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, Monsieur et Madame [L] ont indiqué à l’audience s’en rapporter à la décision du tribunal.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 15 janvier 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience le 07 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur et Madame [L] justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 14 novembre 2023, moins de deux mois avant l’audience, mais s’agissant de personnes physiques, le respect de ce délai n’est pas conditionné par l’irrecevabilité de leur demande.

Enfin, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n’est versé au dossier.

Au total, il y a lieu de dire que l’action est recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties, prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Il a été visé un délai de six semaines au commandement de payer du 08 novembre 2023, compte-tenu de sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a en effet réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer. Néanmoins, ce délai ne correspondant pas au délai mentionné dans le contrat de bail, il y a lieu de retenir les modalités contractuelles de la clause résolutoire dont l’acquisition est sollicitée.

Il résulte des pièces produites et des débats que Madame [M], locataire d’un logement situé [Adresse 2] suivant bail sous seing privé du 31 mars 2014, n’a pas réglé l’intégralité de la dette, ni dans le délai de 6 semaines, ni dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat et mentionnant un délai de deux mois, sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 09 janvier 2024.

— Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur indique à l’audience que Madame [M] est redevable d’une somme de 7884,14 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance de mars 2024 incluse.

Néanmoins, en l’absence de la débitrice à l’audience, et afin de respecter le principe du contradictoire, il y a lieu de retenir le montant de la dette locative tel que mentionné dans l’acte introductif d’instance et confirmé par le décompte produit par les bailleurs, expurgé des frais qui ne font pas partie de la dette locative.

Madame [M] sera en conséquence condamnée à verser aux bailleurs la somme provisionnelle de 6450,66 euros, conformément au décompte produit par les bailleurs, et avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion :

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l’audience, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, l’absence de comparution de Madame [M] et l’absence de reprise du paiement du loyer courant avant l’audience, ne permettent pas au tribunal de suspendre les effets de la clause résolutoire et de fixer des mensualités susceptibles d’être versées par la débitrice pour acquitter la dette dans le délai légal précité, les bailleurs ne sollicitant pas, au demeurant, la suspension de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, il ne sera pas fait application de l’article précité.

Madame [M] étant occupante sans droit ni titre depuis le 09 janvier 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, sans qu’il soit besoin de recourir à une astreinte puisque les bailleurs pourront recourir à la force publique.

— Sur l’indemnité d’occupation :

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il convient de fixer le montant de l’indemnité provisionnelle d’occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner Madame [M] à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

— Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation ».

Il convient en équité de condamner Madame [M] à payer à Monsieur et Madame [L] qui ont du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [M] qui succombe, supportera les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification au préfet .

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir,

D’ores et déjà, vu l’urgence,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 09 janvier 2024, du bail consenti par Monsieur et Madame [L] à Madame [M] portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] ;

Ordonne en conséquence à Madame [M], devenue occupante sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de son chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, Monsieur et Madame [L] pourront faire procéder à l’expulsion de Madame [M] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Madame [M] à payer à Monsieur et Madame [L] une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire, ou par l’expulsion ;

Condamne Madame [M] à payer à Monsieur et Madame [L] la somme provisionnelle de 6450,66 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés, mois de janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Condamne Madame [M] à payer à Monsieur et Madame [L] une indemnité de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [M] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 14 mai 2024.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.