TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expédition exécutoire à :

— M^e Franck FISCHER

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/10756

N° Portalis 352J-W-B7H-C2PYT

N° MINUTE :

Assignation du :

22 Août 2023

JUGEMENT

rendu le 19 Décembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, la société CLAEYS

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Franck FISCHER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0750

DÉFENDERESSE

S.C. STELAF, prise en la personne de sa gérante, madame [X] [H] épouse [T]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Céline CHAMPAGNE, Juges

Madame Virginie SURET, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 19 Décembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/10756 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2PYT

DÉBATS

A l’audience du 03 Octobre 2024 tenue en audience publique devant Madame Virginie SURET, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI STELAF est propriétaire des lots n°36 et 65 dans un immeuble soumis au statut de la copropriété situé au [Adresse 2].

Par exploit délivré le 22 août 2023, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la société CLAEYS a assigné la société STELAF devant la présente juridiction lui demandant de :

CONDAMNER la société Civile STELAF au paiement au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 2] agissant poursuites et diligences de son Syndic, la société CLAEYS d’une somme de 29.403.49 €uros représentant les charges, travaux et frais impayés du 1 er janvier 2022 au 31 juillet 2023 – 3eme appel trimestriel 2023 inclus,

DIRE que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

ORDONNER la capitalisation annuelle des intérêts,

CONDAMNER la société Civile STELAF au paiement au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 2] agissant poursuites et diligences de son Syndic, la société CLAEYS d’une somme de 2.000 €uros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNER la société Civile STELAF en tous dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC,

CONDAMNER la société Civile STELAF au paiement au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 2] agissant poursuites et diligences de son Syndic, la société CLAEYS d’une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du CPC,

RAPPELER que l’exécution provisoire du jugement à intervenir sur le tout est de droit.

La SCI STELAF, régulièrement citée, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue par le juge de la mise en état le 7 mars 2024. L’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 3 octobre 2024 et mise en délibéré au 19 décembre 2024.

MOTIF DE LA DECISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

Aux termes des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges».

Par ailleurs aux termes des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 : « lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans le délai de deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation des comptes, ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

• La matrice cadastrale établissant la qualité de propriétaire de la SCI STELAF, son extrait Kbis et le règlement de copropriété,

• Les lettres de mise en demeure et de relance,

• Les appels de fonds pour charges courantes et travaux afférents à la créance sollicitée démarrant au 1er janvier 2022 et arrêtés au 25 juillet 2023,

• Les procès-verbaux des assemblées générales des années 2022 à 2023 portant approbation des comptes des exercices afférents ainsi que des budgets prévisionnels et des appels pour les comptes travaux votés,

• L’attestation de non recours des assemblées visées ci-dessus,

Lors des assemblées générales ci-dessus, les copropriétaires ont approuvé les comptes et voté les travaux.

Il résulte de l’examen des décomptes et des appels de fond produits que la défenderesse reste débitrice de la somme de 28.822,49 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 25 juillet 2023 (appel du 1er juillet 2023 inclus), déduction faite des frais.

L’obligation à la dette existe dès lors que les assemblées générales ont approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal ce qui est le cas en l’espèce. Le syndicat justifie en conséquence en vertu des dispositions de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 d’une créance certaine, liquide et exigible.

La société STELAF sera donc condamnée au paiement de la somme de 28.822 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation, soit le 22 août 2023.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’une mise en demeure distribuée à la défenderesse le 22 décembre 2022 dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Seuls les frais nécessaires engagés à compter de cette date peuvent lui être alloués sur ce fondement.

Les frais de mise en demeure ne sont toutefois pas justifiés par la production du contrat de syndic.

Les frais d’avocat relèvent des frais irrépétibles et les frais de « remise dossier avocat » font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.

Décision du 19 Décembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/10756 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2PYT

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande.

Sur les dommages intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par la mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort des écritures et pièces produites par le syndicat qu’il n’établit pas que la carence de la défenderesse a seule mis en péril la trésorerie de la copropriété.

Faute de justifier tant de sa mauvaise foi que de l’existence et de l’étendue d’un préjudice en lien de causalité avec son défaut de paiement, distinct de celui réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation

Aux termes de l’article 1343-2 du même code, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il y aura lieu en conséquence d’ordonner la capitalisation des intérêts en vertu de l’anatocisme.

Sur les demandes accessoires

Partie succombante au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la défenderesse sera condamnée aux dépens.

Eu égard à leur condamnation aux dépens, elle sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, en premier ressort par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la SCI STELAF à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] la somme de de 28.822,49 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 25 juillet 2023 (appel du 1er juillet 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 22 août 2023 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans le cadre de l’anatocisme ;

CONDAMNE la SCI STELAF aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SCI STELAF à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes dont celles au titre des frais et des dommages et intérêts.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à Paris le 19 Décembre 2024

La Greffière La Présidente